onsdag 27 maj 2009

Så kör HGF över hyresgästerna

Förslaget Stockholmsmodellen innebär en marknadsanpassning av hyrorna i Stockholm stad vilket givetvis hyresgästerna i Stockholm är emot. Hyresgästföreningens ledning och fastighetsägarna vill dock marknadsanpassa hyrorna i Stockholm. För att kunna driva igenom ett sådant beslut kan man inte använda något vanligt demokratiskt förfarande. För det första presenteras förslaget bara en vecka innan beslut ska tas. Beslutet ska sedan tas på ett extrafullmäktige med delegater från hela länet trots att det bara berör hyresgästerna i Stockholms stad. För förslaget pläderade en regionsstyrelsledamot som numer bor i Salatrakten, en villaägare från Värmdö, och andra delegater från Nynäshamn, Lidingö och Södertälje. Boende från olika delar av Stockholms stad kämpade naturligtvis emot förslaget men det hjälpte inte. Det finns ingen solidaritet i Hyresgästföreningen, majoriteten från de övriga kommunerna ställde sig bakom det förslag som kommer att innebära kraftiga hyreshöjningar i Stockholm. Att Hyresgästföreningens ledning står mycket nära Fastighetsägarna framgår av följande blogginlägg idag från deras informationsdirektör Mia E. :

Tisdag eftermiddag, 16:57. Telefonen ringer när jag kliver ur bilen. Ser vem som ringer och bestämmer mig för att svara. Rösten låter upphetsad – nervös. ”Jag är på väg nu. Fullmäktige börjar kl 17. hör av mig så fort beslutet är taget. Någon gång efter sju.” Det dröjer mycket längre än så. Kl 22:18 ringer telefonen igen. Samma röst. ”Det gick bra! Fullmäktige antog förslaget. Nu kan vi gå vidare. Men det var en tuff debatt.” Jag vaknar nu på morgonen, och det första jag känner när jag tänker på gårdagen är beundran. Förändringsarbete kräver mod och starka värderingar. Jag känner beundran för de inom Hyresgästföreningen som faktiskt vill. Och som arbetat så hårt för att få med sig sin egen organisation.

Så vad är det för mening att vara med i Hyresgästföreningen för en hyresgäst?

tisdag 26 maj 2009

Hyresgästföreningen sviker hyresgästerna

Från Svd - Brännpunkt 26 maj 2009, Inlägg

Kraftiga hyreshöjningar att vänta i Stockholm

Hyresgästföreningen torde vara den organisation i Sverige som mer än någon annan missbrukar sin ställning. För några dagar sedan presenterade de ett nytt förslag till hyressättning som kommer att innebära kraftiga hyreshöjningar för hundratusentals hyresgäster i Stockholm.

Förslaget är framtagit av en Hyreskommitté med en representant från Hyresgästföreningen och fyra representanter från fastighetsägarna. Hyresgästföreningens ledning försöker nu snabbt få fram ett beslut utan att ge förtroendevalda eller hyresgäster någon möjlighet att påverka. I förslaget påstås att dagens hyressättning är felaktig och att man nu ska skapa rättvisa. Men förslaget saknar helt beskrivning och analys av dagens hyror i Stockholm. Inte heller finns någon konsekvensbeskrivning och de viktiga frågorna kring segregation och bostadsförsörjning för alla behandlas inte alls. Ett stort antal hyrespåverkande faktorer nämns i förslaget utan att det framgår hur mycket dessa bör påverka hyran.

Det enda som är tydligt är att centralt läge är ett viktigt mått och att olika lägen ska kunna ge hyresskillnader på 30 procent eller mer. Om förslaget skulle genomföras skulle det få stora sociala och ekonomiska konsekvenser för hyresgästerna, segregationen skulle öka och möjligheterna för hushåll med lägre inkomst att få bostad skulle minska kraftigt.

För innerstadens och närförorternas 100000 lägenheter i privatfastigheter innebär en hyreshöjning på 15 % ökade vinster till de privata fastighetsägarna med cirka 1 miljard kronor per år. Erfarenheter från liknande projekt i Malmö och Linköping visar att även de allmännyttiga bolagens vinster ökar kraftigt.

Att fastighetsägarna vill ha extra miljardvinster är ju begripligt men varför driver Hyresgästföreningens ledning på? Vi tror att Hyresgästföreningens långvariga monopolställning och ekonomiska beroende av fastighetsägarna har utvecklat en alltmer centralstyrd organisation.

Ledningen ser mer till organisationens intäkter än till hyresgästernas utgifter. Minst 25 procent av organisationens intäkter kommer från motparten.

När Hyresgästföreningen sviker blir hyresgästerna försvarslösa, de kan inte ens strejka som löntagare kan. I detta läge får inte politikerna också överge hyresgästerna. Hyresgästerna är den boendegrupp som har de lägsta inkomsterna. De mer välbeställda bostadsrätts- och villaboende har fått stora skattelättnader.

Att tvinga in hyresgästerna i en ännu sämre ekonomisk situation vore stötande. Politikerna måste sätta sig in i problemet och förhindra att hundratusentals människor får sin ekonomi spolierad eller tvingas lämna sina hem.

MARGARETA FRIMAN-SCHARIN

RAGNAR von MALMBORG

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet

lördag 23 maj 2009

Att köpa grisen i säcken

Hyresgästföreningen upphör aldrig att förvåna oss. Häromdagen presenterades omfattande och ändå mycket oklara förslag om hyressättning och om hur förhandlingarna skall gå till. Hyressättningsförslaget har tagits fram av Hyreskommittén – en grupp med en representant från Hyresgästföreningen och fyra från fastighetsägarna. Trots omfattningen framgår att avsikten är att beslut skall fattas inom en vecka! Dessutom inom en vecka där en stor del är ledighet för många! Möjlighet att sätta sig in i materialet och diskutera med andra? Nej, knappast! Demokratiskt? Nej, knappast!

Visst har vi fått viss information i förväg säger några. ”Men informationen har varit så rörig och knapphändig så det inte har gått att förstå vad som kommer. Ibland har mötena mest varit en möjlighet att framföra en åsikt eller ge en känsla av möjlighet att påverka.”

Så några välförankrade förslag är det verkligen inte som kommer.

Så vad innehåller då förslaget om hyressättningen

Jo, först lite allmän retorik om tydlighet, rättvisa och likvärdighet. Lustigt nog saknas sådant som väl är viktigare, t.ex. att verka för en god bostadsförsörjning för alla grupper, att motverka segregation och att skapa trygghet. Kanske förståeligt att det saknas med tanke på vad som kommer sen. Inte heller finns någon redovisning av dagens hyresstruktur och vad som faktiskt skulle vara problem.

Sen börjar man räkna upp kvalitetsfaktorer: Storlek, modernitetsgrad, planlösning, balkong, charm, ljudisolering, förvaringsutrymmen, parkering, läge i huset, hiss, gårdsmiljö, tvättstuga, trygghet, avfallshantering, cykel och barnvagnsrum, underhållsstandard, fastighetsservice.

Problemet är inte att lista upp denna typ av faktorer, även om vi saknar några, utan HUR de olika faktorerna ska värderas och få påverka hyran. Allt detta saknas helt i rapporten.

Sen kommer rapporten till LÄGET. Och det är uppenbart att det är det som rapporten egentligen handlar om.

I förslaget påstås att alla stadsdelar i Stockholms stad har klassats. Det påstås att man studerat kötid hos bostadsförmedlingen, kötid hos internbytesköer, allmännyttans kundindex, Institutet för bostadsforsknings undersökningar, fastighetsägarnas förvaltningserfarenheter, bostadsbeståndens sammansättning när det gäller byggnadsår och hustyper, offentlig och kommersiell service, kulturutbud och kommunikationer.

Ingenting av analyserna som ligger bakom redovisas! Alltså inte heller hur de har vägt olika faktorer mot varandra. Därigenom går inte rimligheten i slutsatserna heller att värderas.

Med tanke på den eländiga soppa som Hyreskommittén presenterade för några år sedan när det gällde t.ex. hyresstrukturen och bedömningar av kvalitéer för olika hustyper är förstås tillförlitligheten i det som nu gjorts lika med noll.

Rätt speciellt är att man i sina lägesbedömningar påstår sig ha vägt in hustyper och annat som i hög grad innebär kvalitéer som är kopplade till när husen byggdes.

Ska man tolka kartan i förslaget så har områden med de sämsta planlösningarna, de sämsta förvaringsutrymmena, den största brottsligheten, den sämsta ljudisoleringen, de sämsta gårdsmiljöerna, de sämsta ljusförutsättningarna, de sämsta parkeringsförutsättningarna och de mesta störningarna osv. fått den högsta värderingen! Och ju bättre förutsättningar i dessa avseenden har gett allt sämre områdesvärdering!

Med andra ord är det egentligen bara en centralitetsvärdering som hyreskommittén har gjort och som läggs fram som ett förslag till hyresgästföreningen.

Det är faktiskt undermåligt. Uppgiften borde ju just vara att väga bland annat centralitet mot andra kvalitéer som vanligen ökar ju längre från centrum man kommer. Det är inte gjort.

Ännu värre blir det när Hyreskommittén talar om hur stora skillnader som olika lägen ska ge. De ska kunna ge hyresskillnader på 30 procent eller mer!

Hyreskommittén hänvisar till Institutet för byggnadsforskning. I deras senaste enkät var dock betalningsviljan för det dyraste området i genomsnitt bara 9 procent mer än man hade idag – ifrån hela regionen. Rimligen då bara 5-6 procent från andra delar av Stockholms stad. I deras enkät för några år sedan var betalningsviljan i genomsnitt bara 5 procent mer för de högst värderade områdena från andra delar inom Stockholms stad. Ändå föreslår Hyreskommittén större skillnader än 30 procent!

Rent parodiskt blir det när Hyreskommittén först uttalar att byggåret inte skall spela någon roll, men sedan generellt hävdar att nybyggda lägenheter har en så hög standard att de kan få en betydligt högre hyra än övriga hus.

Kort sagt. Hyreskommittén har presenterat ett speciellt förslag utan att redovisa hur man kommit fram till det. Och man har inte alls löst de stora frågorna kring ombyggnadshyror och nyproduktionshyror.

Skulle hyreskommitténs förslag genomföras skulle det få stora konsekvenser för möjligheterna till god bostad för hushåll med låga inkomster, det skulle leda till en förstärkt segregation och till en stor otrygghet och omflyttning.

Idag är åldrarna i olika delar av Stockholm mycket olika. I de centrala och halvcentrala delarna har länge funnits många pensionärer med låga inkomster. När dessa lägenheter blir lediga söker sig framför allt små hushåll med ung befolkning samt ensamstående med barn till dem. Det är de grupperna som främst skulle drabbas av hyreskommitténs förslag.

Knappast varken god eller rättvis bostadspolitik.

Hur kommer hyresgästföreningen att behandla detta förslag? Man kan misstänka att ledningen har bundit upp sig genom att lägga fram förslaget. Kanske kommer ledningen för regionen att försöka vigla upp de förtroendevalda från andra delar av regionen för att få igenom Hyreskommitténs förslag för Stockholms stad. Gör de det har de nog sått en mycket stark misstämning och osämja inom föreningen som gör föreningen obrukbar för allt enigt och konstruktivt arbete för lång tid framöver.

Rätt agerande borde nu istället vara att istället se till att alla underlag kommer fram och att låta hyresgästerna och de förtroendevalda i Stockholmsstad i lugn och ro få komma fram till hur man vill ha det.

Kanske skulle det också vara lämpligt att slå fast att hyresskillnaderna inte skall vara större än vad hyresgästerna sagt sig vara villiga att betala i Institutet för byggnadsforsknings enkät.


V

söndag 10 maj 2009

Ekoreportage om stiftelser reser många frågor

Idag har radion rapporterat om en granskning av fem stiftelser med stadgar som säger att bostäder ska ges till hushåll med lägre inkomster (med lite olika formuleringar). Helt tydligt över hur stiftelserna agerat blev det väl inte, men en hel del citat från stiftelseföreträdare tydde på att stiftelsernas stadgar tog man lite lätt på.

Reportaget reste ändå en rad frågor:

1. Varför är granskningen av dessa stiftelser och de allmännyttiga bolagen så svag? Varför lever inte länsstyrelsen, hyresgästföreningen, sabo och kommunerna rövare när stiftelserna och allmännyttan inte gör vad de ska enligt regelsystemen? Man kanske inte granskar och förstår? Eller inte vill bråka? Eller har något suddigt taktiskt syfte?

Allmännyttan går ju ofta med rätt stor vinst, t.ex. Stockholmsföretagen, trots att lagarna säger något annat. Ändå är det förvånansvärt tyst i bokslutstider. Tycker t.ex. hyresgästföreningen att det är pinsamt att hyresförhandlingarna har lett till vinst och att kritik slår tillbaka på den egna organisationen?

Vad gör egentligen länsstyrelserna som ju har ett formellt uppdrag att granska både stiftelser och allmännyttan?

2. Fallet Arbetarbostadsfonden faller i minnet. Arbetarbostadsfonden var länge en välskött allmännytta med lägre hyror än övrig allmännytta. Men så fick man en ny ledning. Den bestämde sig för att sluta vara allmännyttig. Då kunde hyrorna istället sättas cikrka fem procent över allmännyttan. Dvs en rejäl hyreshöjning och en hög vinst. Ändå har Arbetarbostadsfonden stadgar som säger något annat. Men tystnaden i frågan är det som stör mest.

3. I Ekoreportaget fanns som sagt bara delvis hur förmedlingen av bostäderna gick till. Men en principiell fråga dök upp. Får stiftelsen säga nej när någon vill byta lägenhet och den inflyttande inte stämmer med stiftelsens syfte? Ett exempel fanns att en stiftelse för kvinnor fått säga nej när en man ville byta sig in. (Varför man nu ska ha särskilda kvinno- eller manhus.)

Nätverket har i sitt bostadsprogram att bytesrätten borde bli ovillkorlig, istället för som idag att den gäller om hyresgästen kan visa att han/hon har beaktansvärda skäl och att den inflyttande bör vara okej för fastighetsägaren.

Trots dessa stiftelsers stadgar anser vi nog fortfarande att bytesrätten skall vara ovillkorlig. Däremot är det angeläget att stiftelserna använder sina stadgar vid bostadsförmedling av tomma lägenheter. Att sedan hyresgästerna förändras under boendet får man leva med.

De som läst boken om Sunnerdahlska stiftelsen i Stockholm - kvarteret Kristallen - vet att den typ av styrande och ställande med hyresgästernas boenden som gällde där knappast är acceptabelt. T.ex. att tvinga ner hyresgäst i mindre bostad när make/maka gått bort.

V

torsdag 7 maj 2009

Ungdomars bostadbrist

Häromdagen redovisades viktiga undersökningar om ungdomars boende i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Ungdomar saknar ofta egen bostad och bor i betydligt högre grad än de vill kvar hos föräldrarna. Ungdomarna har vanligen begränsade möjligheter att betala. Ändå bor ungefär lika många i bostadsrätt som hyresrätt utöver några få procent som bor i äganderätt. Och så finns det förstås skillnader mellan unga ungdomar och lite äldre.

Hyresgästföreningen står bakom dessa undersökningar. Därför blir det också lite intresant hur de ser på varför vi har fått ett ungdomsbostadsproblem.

Jo, den viktigaste förklaringen anses förstås vara hyresgästföreningens mantra, dvs. omvandlingen till bostadsrätt! Visserligen är mer än 60 procent av bostäderna i Stockholms stad hyresrätt och 50 procent i Stockholms län. Mer än någon annanstans i Sverige.

För vår del ser vi ett betydligt vidare orsaker till ungdomars bostadsproblem. Och vill också peka på att hyresgästföreningen är i hög grad medansvarig till de problemen, även om det också finns andra ansvariga som kommuner, staten och byggsektorn. Och nya förslag från bland annat hyresgästföreningen kommer att förvärra situationen för ungdomar ytterligare.

Några skäl är:

1. Extrema hyror i nyproduktionen, också bland studentlägenheterna. Taffliga hyresförhandlingar är en viktig del av detta problem.

2. Stora hyreshöjningar vid större underhållsåtgärder. Det har framför allt drabbat det lite äldre bostadsbeståndet, där andelen smålägenheter är särskilt hög. Dvs. där ungdomar annars skulle kunna bo. Taffliga hyresförhandlingar är också här ett skäl.

3. Höga vinster hos allmännyttan och extra hyreshöjningar för de bostadsområden där de små lägenheterna och ungdomarna dominerar. En säregen typ av åtgärd som direkt slår mot ungdomar - och mot en del andra.

Som om inte detta skulle vara nog föreslår nu Hyresgästföreningen och SABO att allmännyttan ska kunna drivas med höga vinster och att hyrestaket - med sina brister - nu ska ersättas med något som i praktiken istället är förhandlade marknadshyror.

Det drabbar ungdomen hårt.

Inte vill vi väl ha det som i t ex Italien där ungdomarna bor hos föräldrarna till de blir 30+ och gifter sig. Och skaffar mycket få barn bland annat för att bostadssituationen ser ut som den gör. (Italiens befolkning sjunker rätt snabbt och förväntas fortsätta att sjunka!)

Under lång tid höjdes svenskarnas bostadsstandard snabbt, särskilt bland de med mindre inkomster. Bland annat de unga kunde i allt högre grad flytta från föräldrarna till moderna bostäder. Medel för detta var priskontroll i nyproduktionen samt en stark roll för allmännyttan och bostadskooperationen. Det statliga stödet var nog ungefär lika stort som idag, fast då gick det förstås till det priskontrollerade nya istället för som idag stöd till oligopolstyrda priser för nya och begagnade bostadsrätter och äganderätter.

Trots att det nu är tydligt vad mera marknad i bostadssektorn har inneburit, läggs ändå förslag - bland annat av Hyresgästföreningen och Sabo - om ännu mera marknad.

Varför inte istället ta tillbaka de delar av det gamla systemet som var bra? Och kanske kunna uppnå en höjd bostadsstandrad istället för den sänkning som nu pågått de senaste 15 åren?

Och så skulle vi vilja veta mer om bostadssituationen för bland annat ensamstående med barn och för pensionärer.

V

onsdag 6 maj 2009

Hyresgästföreningen och SABO förstår inte ens vad de föreslagit!

Avslöjande intervjuer med Kurt Eliasson från SABO och med Barbro Engman och Per Svanberg från HGF, som gjorts av tidningen Etc, når oss.

Kurt Eliasson anser att en avkastning i allmännyttan på hela kapitalet(räknat som fastighetsvärdet minus lånen) på 4-12 procent per år är rimlig. Och han hävdar att det har man i allmänhet redan om man tar med värdeökningen på fastigheter. Att allmännyttan redan skulle ha den avkastningen är förstås ett intressant påstående med tanke på den självkostnadsregel som faktiskt gäller idag, men vi skall bortse från den frågan just nu.

Fastighetsvärden sätts i grunden av förväntade hyror minus drifts- och kapitalkostnader. Så ju högre hyror man kan förvänta sig ju högre blir fastighetsvärdena. En tydlig rundgång i systemet således. Men idag sätts fastighetsvärden för hyreshus i första hand efter vilket pris som en försäljning till en bostadsrättsförening ger. Dvs. ju högre bostadsbrist, ju högre försäljningspris till en bostadsrättsförening och ju högre fastighetsvärden.

Och de värdena vill allmännyttan ha avkastning på! Rena snusket alltså!

Men inte nog med det. När allmännyttan betalar av på sina lån - vilket ju görs med hyresintäkter - så ökar kapitalet och då vill man ha 4-12 procents avkastning på det som betalats av.

Med andra ord att betala av på lån, eller räkna med avskrivningar i budgetarna, är en mycket olönsam historia för hyresgästerna om SABO får som de vill.

Nu tycks SABO tro att avkastningen ska komma springande genom att fastigheterna ökar i värde. Men det är ju inte så att fastigheterna ökar i värde utan skäl. Och att räkna med värdeökning för att bostadsrättspriser ökar är rejält bakvänt och dessutom gediget osäkert.

I ETC nämns att Stockholmshems kapital är 23 miljarder. En avkastning på 4-12 procent är således 0,92 - 2,76 mijarder per år. Det ska jämföras med Stockholms samlade hyresintäkter som 2008 uppgick till knappt 2 miljarder. Dvs. här drömmer SABO om avkastning som är mellan 46 procent och 138 procent av de totala hyrorna!

Intressant är förstås vad Hyresgästföreningen säger när ETC konfronterar dem med SABO:s resonemang. Barbro Engman förstår inte alls att man ska räkna med avkastning på totalt kapital, men säger också att hon inte förstår ekonomin!!!!! Hon hänvisar till Per Svanberg som påstår att allmännyttan redan ger dessa avkastningar. Per Svanberg har också påstått att förändringarna inte alls innebär hyreshöjningar!

Det blir uppenbart att SABo drömmer om avkastningar och hyror uppe i det blå. Och som blir förfärliga för hyresgästerna, boendestandarden och bostadsförsörjningen.

Och att Hyresgästföreningen inte ens förstår vad man talar om.

Förfärligt! Vi får hoppas att politikerna har ett bättre förstånd och känner ett större ansvar för hyresgästernas väl och ve.

Det är konstigt att vi har bostadsrättsföreningar och äganderätter som drivs med självkostnad efter köpet, men att man talar om avkastningskrav för hyresrätten.

Och så blir förstås slutsatsen att vi behöver en annan typ av allmännytta och en annan typ av hyresgästorganisation. När det gäller annan typ av allmännytta kan man lära ett och annat från Danmark och Nederländerna. Eller varför inte göra om allmännyttan till kooperativ hyresrätt - förstås om man opererar bort en del fel som finns i den formen idag.

V

måndag 4 maj 2009

Namninsamling mot förslag från Hyresgästföreningen och SABO!

Nu börjar reaktionerna mot förslagen från Hyresgästföreningen och SABO att ta fart.

Ni vet förslagen att allmännyttan ska verka affärsmässigt på marknadens villkor och att såväl allmännyttan som privatägda hyreshus ska få använda höga privathyror för att trigga upp hyresnivåerna överallt. Eller döden för hyresrätten som förslagen också kallas.

Nätverket Rädda Hyresrätten har arbetat starkt mot ombildningen av allmännyttan till bostadsrätt och som organiserade den stora demonstrationen mot de hiskeliga förslag för (mot)hyresrätten som då hade presenterats från en statlig utredning.

Nätverket Rädda hyresrätten har nu satt igång en namninsamling mot de förslag som lagts fram från Hyresgästföreningen och SABO.

Vi rekommenderar skriv under!

Uppropet hittar ni på http://www.hyresratten.blogspot.com/ och

namninsamlingen på www.namninsamling.se/index.php?sida=2&nid=3293


Med gemensamma krafter ska vi nog kunna sätt stopp för dessa hiskeliga försämringar och få en diskussion om en bra bostadspolitik såväl för hyresrätten och med nya/ändrade upplåtelseformer av annat slag. Läs gärna de förslag som Nätverket för hyresgästernas boendetrygghet har lagt fram. Det finns http://www.boendetrygghet.se/

V