Från byggsekt till byggsektor

Stefan Fölster, Daniel Jahnson och Jacob Lundberg konstaterar helt rätt på DN-debatt den 20 september 2013 att vi har ett lågt bostadsbyggande och mycket stora förmögenhetsomflyttningar i Sverige. Men deras analys är svag och deras förslag till åtgärder är bara skräp.

Sverige har fått stora hyreshöjningar. I Stockholm har hyrorna under 2000-talet ökat dubbelt så snabbt som konsumentprisindex. Det har lett till stora vinstökningar och värdeökningar i de allmännyttiga och de kommunala bostadsbolagen. Hyrorna ligger nu över vad som ger en god levnadsstandard. Hyrorna i nyproduktionen har ökat ännu snabbare. Ändå är produktionen av privatägd hyresrätt i Stockholms län näst intill obefintlig.

Det låga bostadsbyggandet i Sverige gäller alla upplåtelseformer, inte bara hyresrätt som förfäktas från en del håll. Talet om att det låga byggandet beror på kommunerna, plansystemet och de byggtekniska kraven är felaktiga dimridåer. Vi har ett mycket stort antal tillväxtkommuner med mycket färdigplanerad mark men där byggandet inte sätts igång.

Skälet till det låga byggandet är att vi fått en byggsekt som tjänar grovt på bostadsbrist och ett lågt byggande. Byggmaterialproducenter, entreprenadföretag, markexploatörer, byggherrar, fastighetsägare, banker och mäklare har etablerat ett system där det är bättre med bostadsbrist, ett litet byggande med mycket hög vinst och ett jättelikt låneberg. Det är lönsamt för dessa särintressen, men en samhällelig katastrof. Att byggsekten är samhällsillojal är tydligt.

Nu måste det handla om att bryta detta dysfunktionella system. Fölster och co påstår att Finland tog bort hyresregleringen och fick fart på byggandet. Det är inte korrekt. Finland tog bort hyresregleringen på en del av beståndet, och de flesta är oroade över vad det ledde till. Men Finland har en samhällsstyrning av stora delar av hyresrättsbeståndet och de har andra upplåtelseformer, ett bostadsrättssystem och ett äganderättssystem (Hiittassystemet), med stark samhällsstyrning både i byggskedet och i vidareförsäljningsledet.

Hyresregleringen behöver skärpas, inte tas bort. Att ta bort den skulle sätta hyresgästerna ännu mera på pottan och innebära en mycket stor förmögenhetsomfördelning till privata fastighetsägare och en del kommuner.

Så vad behöver göras?

För att bukt med prisutvecklingen och låneberget krävs att ränteavdragen och rot-bidragen tas bort samt att amorteringskrav införs. Det finns inga skäl att subventionera befintlig äganderätt och bostadsrätt. Däremot behövs ett stöd till nyproduktionen och det måste vara lika för olika upplåtelseformer.

Vidare behövs en satsning på byggherrar som skulle kunna bygga med ett samhälleligt ansvar. Allmännyttan och bostadskooperationen borde kunna ta ett större samhällsansvar än de gör idag.

Därefter behövs hårda tyglar och ramar för byggsekten. De har nu haft 20 år på sig att på egen hand få till en fungerande byggsektor. Det har misslyckats, med stora samhällskonsekvenser.

Ett dubblat byggande skulle minska arbetslösheten högst väsentligt.

Ragnar von Malmborg, ordförande i Hyresgästernas boendetrygghet

Angående Hyresnämndens prövning av Klingan 5. Eller, är detta verkligen något att yvas över?

Hyresnämnden har nu fällt utslag i fallet Klingan nr 5 på John Bergs plan. Fastighetsägarna har med allmänna resonemang och Stockholmsmodellen hävdat att alla hyror i Stockholm är felaktiga och de därför bör höjas med upp till 15 procent. De har drivit ett antal pilotprojekt. Den nya lagstiftningen från 2011 är en grund för Fastighetsägarnas kampanjer.

Enligt information från SABO driver Fastighetsägarna liknande kampanjer på ett antal andra orter, bland annat i Varberg och i Kalmar. I Kalmar verkar de ha fått gehör hos Hyresnämnden. I Varberg pågår frågan.

I Stockholm har Hyresnämnden avvisat Fastighetsägarnas allmänt hållna resonemang och konstaterat att det är hyresjämförelser som gäller även i fortsättningen. Vidare har Hyresnämnden konstaterat dels att de inte prövar hyror utifrån en modell samt att det inte finns någon överenskommen modell. Hyresnämnden har till en hel del gått på Hyresgästföreningens linje i de allmänna resonemangen.

Så vad finns det då att vara besviken på?

1.      Hyresnivån

Klingan 5 hade 2011 en hyresnivå (normhyra för 77 kvm) på 1.437 kr per kvm för de ombyggda lägenheterna och 1.493 kr per kvm för några nybyggda lägenheter på vinden. Hyresgästföreningen har medgett en hyreshöjning till 2012 års nivå på 2,3 procent vilket skulle leda till 1.470 kr per kvm respektive 1.527 kr per kvm.

De jämförelselägenheter för de ombyggda lägenheterna som Hyresgästföreningen tagit fram ligger på 1.369 – 1.426 kr per kvm för 2012 års nivå. Alla jämförelselägenheter utom i ett hus låg under 1.400 kr per kvm. Hyresgästföreningen har i hyresnämnden inte hävdat jämförelselägenheternas nivå utan gått med på en höjning som ger mer än 70 kr per kvm över jämförelselägenheterna. Man har således gått med på en rejäl höjning av nivån för ombyggda lägenheter.

Till detta kommer att Hyresnämnden hittat på ett tillägg på 40 kr per lägenhet och månad för varje våningsplan över bottenvåningen. I genomsnitt innebär detta en hyreshöjning på 1,5 procent! Normhyra som således borde legat under 1.400 kr per kvadratmeter hamnar på cirka 1.492 kr per kvm. Knappast något att yvas över.

 

2.      Stockholmsmodellen

Fastighetsägarna har byggt en hel del av sitt resonemang på det gemensamma arbete som lagts ner på Stockholmsmodellen. Det tjänstemannaarbetet har inte antagits av Hyresgästföreningen. Men det är tydligt att arbetet skulle leda till ökade hyresskillnader i Stockholm om det används.

En genomgång av arbetet visar att fastighetsägarna har varit skickliga i att hävda tilläggspoäng för samma saker flera gånger om. Tillsammans med en rejäl saklig oreda kring kvalitéer. Uppenbart har fastighetsägarna hävdat tillägg för den typen av hus som dominerar deras bestånd och de lägen där de har merparten av sina fastigheter. Men som inte alls stämmer särskilt väl med en saklig genomgång av kvalitéer. Men det är tydligt att Hyresgästföreningens representanter i arbetet inte varit tillräckligt kunniga och observanta på vart arbetet leder eller förstått dubbelräknandet.

 Det är således i hög grad dags för ett ordentligt omtag när det gäller Stockholmsmodellen. 

3.      Få Stockholmare klarar dessa hyror!

De nivåer på hyror som Hyresnämnden godkänt utesluter en mycket stor del av Stockholmarna. Och de inbjuder varenda fastighetsägare till ”hyresombyggnad” som kommer att utesluta många hyresgäster från hyresrättsbeståndet. Knappast någon lyckat utveckling utifrån en rimlig bostadssituation för Stockholmarna.

De godkända hyrorna för 2 RoK på 58 kvm ligger runt 7.800 kr per månad. Rimligt är att hyresgästen har 4 gånger hyran i månadsinkomst, även om det finns hyresgäster som kan klara en högre andel av inkomsten i hyra med sänkt levnadsstandard. Det innebär ett behov av 31.200 kr i månadsinkomst.

Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 kr per månad. Hyresgäster har i snitt 20 procent lägre inkomster än medianen eller 17.600 kr per månad. Bara 28 procent av Stockholmarna har mer än 31.200 kr per månad!

Det är inte något lyckat resultat att Hyresnämnden har godkänt hyror som bara klaras rimligt av 28 procent av Stockholmarna. Dessutom en grupp som har en hel del andra bostadsmöjligheter att välja på och kanske söker större bostad än 2 RoK. Medan de många Stockholmarna utesluts. Att det handlar om 30-talshus som bara fått uppfräschad teknik och nya ytskikt gör inte saken bättre.

R

EU-kommisionen förvånar

Läser just ett referat från EU_kommisionen. Den hävdar att Sveriges ekonomi är i obalans och bostadsmarknaden är problemet.

Att bostadsmarknaden är ett stort problem är vi överens om, men att den har lett till att Sveriges ekonomi är i obalans blir frågetecken. Obalans jämfört med vilket land då?

Ännu värre blir det när man kommer till förslagen. De inriktar sig bara på hyresrätten. Och de föreslår ännu mera marknad. Vi har under ett drygt fått allt mera marknad och allt större problem, men det verkar inte ha upptäckts av EU-kommisionen. Inte byggs det mycket bostadsrätt och äganderätt trots att den marknaden är helt fri.

EU-kommisionen föreslår mera marknadshyror, då skulle det enligt dem byggas mer.

Men

Det svenska problemet är inte att det byggs för lite hyresrätter, utan att det byggs för lite bostäder alla kategorier och att de som byggs är för dyra för att efterfrågas av ett flertal.

Således är hela tankebanan med högre hyror alldeles fel. Tvärtom, vi behöver billigare och fler bostäder alla kategorier, för att fler bostäder ska byggas och fler ska kunna köpa respektive hyra dem.

Sverige växer mer 75.000 invånare per år och dessutom har vi en omflyttning från glesbygd till större tätorter av olika slag på kanske 30-35.000 invånare per år. Eftersom vi i genomsnitt bor två personer per bostad betyder detta att det behövs sisådär 55.000 nya bostäder per år. Det byggs nu cirka 20.000 och ytterligare kanske två tusen tillkommer via ombyggnad och permanentning av fritidshus. Dvs mindre än hälften av vad som behövs.

Analyser av nyproduktionen visar en vinstnivå på runt 30% av priset. Likaledes visar nybyggda hyresrätter på en vinstnivå i samma storleksordning. Vi har således en ren ockernivå på nya bostäder (och en hel del äldre). Med de vinstkraven blir det förstås få nya bostäder. Det är uppenbart att byggsektorn föredrar få nya bostäder till högt pris istället för många till rimligt pris.

Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 per månad. Hyresgäster tjänar i snitt 20 procent lägre.

Rimlig boendekostnad för en medianinkomsttagare är 25 % av inkomsten dvs. 5.600 kr per månad. En nybyggd 2 Rok i privatägd hyresrätt kostar i snitt 10.000 per månad. För den hyran bör man nog tjäna 40.000 per månad, även om en och annan fläker sig och klarar det på lägre inkomst. Bara 15% av Stockholmarna tjänar 40.000 eller mer per månad.

Lustigt nog hänvisar EU-kommisionen till Finalnd, men verkar inte ha läst på. Finland har ett Hiittas-system (30 % av bostäderna i Helsingfors) med kontrollerade ingångspriser och vidareförsäljningspriser. Sen har man en bostadsrättsmarknad med liknande regler. Och sedan en hyresrättsmarknad, där nya bostäder med statsunderstöd har reglerade hyror. Viss del av hyresrättsmarknaden har dock fria hyror. med katastrofala resultat.

EU-rapporten hittar du här

R