Renovering på gång. Fallet Drakenberg

I tidningen Mitt-i-Södermalm nr 49 (7 dec 2010) beskrivs hyresgästernas farhågor inför enkommande renovering av en fastighet i Drakenbergsområdet ägd Svenska Bostäder. Som vanligt planerar Svenska Bostäder mycket åtgärder och med dem följer stora hyreshöjningar.

I artikeln talas det om att hyrorna skulle kunna höjas med 40 procent. Svenska Bostäder motiverar de många åtgärderna med att den standard som skapas idag ska håll många år framöver. Vad bolaget inte talar om är att renoveringarna också har ett annat syfte, nämligen att radikalt ändra hyresstrukturen.

Låt oss sätta renoveringsplanerna och de resulterande hyrorna i ett hyres- och bostadspolitiskt perspektiv. Men först lite faktauppgifter. Den genomsnittliga hyresnivån i Drakenberg ligger idag (2010) på 943 kr/m2,år(normhyra 988 kr/m2,år). Drakenberg har drabbats av de årliga differentieringarna av hyreshöjningarna. Sedan 2004 har hyrorna höjts med drygt 16 procent och medan priserna bara ökat med cirka 8 procent (konsumentprisindex).




Speciellt det senaste tvåårsavtalet var ett riktigt nedköp. För Drakenberg antas nu att renoveringarna skulle leda till hyreshöjningar på 40 procent. Använder man sifferuppgifterna från Mitt-i-artikeln blir ökningen knappt 38 procent för en fyra. Omräknat till hela fastigheten skulle det resultera i framtida genomsnittshyra på 1 300 kr/m2,år (normhyra 1 360 kr/m2,år) vilket är några hundralappar lägre än nyproduktionshyrorna i innerstan.

I andra ombyggda innerstadsfastigheter har ökningarna varierat mellan 20 och 40 procent. Genomsnittet ligger närmare 20 än 40 procent. Det finns också några extremfall med höjningar på 70 procent. Men det är svårt att jämföra eftersom renoveringsinsatserna kan vara olika omfattande.

Nyligen träffade Hyresgästföreningen ett ramavtal för upprustningen av Svenska Bostäders 70-talsfastigheter på Järvafältet. För en basnivå sattes riktvärdet för den framtida hyran till 915–935 kr/m2,år och för en lite lyxigare variant till 1 005 1 025 kr/m2,år. Det här motsvarar hyreshöjningar på 14–17 procent respektive 26–28 procent. Med andra ord, avsevärt mindre höjningar än de förväntade i Drakenberg.

Inget talar för att renoveringsinsatserna i Drakenberg skulle behöva kosta mer än på Järvafältet. Samtidigt ska man vara på det klara med att hyresgästerna redan betalat renoveringen via bolagets årliga avskrivningar som alltid varit en post i hyresförhandlingarna.

Det antyds i artikeln att många hyresgäster är oroliga och de befarar att de kommer att tvingas flytta. Men det är lättare sagt än gjort. Hyresvärdarna har numera så höga inkomstkrav på dem som flyttar in att det för enpersonershushåll med låg lön eller pension är nästa omöjligt att bli accepterad. Mot den bakgrunden är det i högsta grad oansvarigt av Svenska Bostäder att tvinga på hyresgästerna renoveringar som ökar deras hyresbörda så att de inte anser sig ha råd att bo kvar.

Bostadsbolagen spelar ett fult spel inför renoveringarna. De vill inte ens prata pengar, bara åtgärder. Naturligtvis vet de vad alla insatser kommer att kosta. Mot den bakgrunden är det självklart att hyresgästerna ska ges sådan information att de kan väga kostnader mot nytta av olika åtgärder.

Renoveringsfrågan är alltför viktig för att överlåta åt bostadsbolagen. Var håller politikerna till? Och vad gör Hyresgästföreningen?

B

Överraskande hyreshöjningskrav?

I en krönika av Fastighetsägarnas Reinhold Lennebo 2010-11-19 kan man läsa:

"Hyresgästföreningen borde inte vara överraskad

Nu har de flesta av Fastighetsägarnas regioner presenterat sina yrkanden avseende bostadshyrorna för 2011. Reaktionerna från Hyresgästföreningen har inte låtit vänta på sig.

Det som är en logisk följd av det nya ramverket runt hyressättningen verkar vara en överraskning för denna organisation. Självklart måste det bli förändringar och självklart gör våra regioner rätt i att presentera egna yrkanden byggda på de analyser som gjorts med utgångspunkt i de lokala marknaderna. Och att det skulle bli en större vikt för läget kan inte vara en överraskning för Hyresgästföreningen.

I en debattartikel i DN i februari 2009 kunde vi läsa: ”Det geografiska läget måste få större effekt vid hyressättningen” och ”bostadens läge hör till det som hyresgästerna värderar tydligast”.

Debattartikeln är skriven av Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman och av dess Stockholmsordförande Terje Gunnarson. Så man kan egentligen inte heller anklaga Hyresgästföreningens ledning för bristande tydlighet. Kanske kunde man önska att denna tydlighet hade fortsatt också nu, då riksdagen fattat beslut om nya regler och vi tillsammans ska ta ansvar för hur dessa förvaltas. En tydlighet som lätt kan sammanfattas i att det kommer att bli hyreshöjningar, det kommer att bli en ökad differentiering, men det blir inga chockhöjningar. Lagen ska tillämpas med omdöme och omsorg."


Barbro Engman och Terje Gunnarson har verkligen gett talesättet "binda ris åt egen rygg" ett ansikte eller kanske snarare två - ett som visar en komplett aningslöshet och ett som visar manipulerande svek. DN-artikeln var ett försök att urskulda Barbro Engmans tillmötesgående av Svenska Bostäders krav på differentiering av 2009 års hyreshöjning mot förhandlingsdelegationens vilja. Det är ofattbart att hon och Terje Gunnarson inte fattade att det ställningstagandet skulle tas till intäkt av hyresvärdarna i deras krav på lägesdifferentierade hyror.

Var det någon som sa självmål?

Syndare kan göra bot, idioti varar för evigt,

B

Höga hyreskrav på grund av den nya lagen

Så börjar vi nu se resultatet av de lagförändringar om hyrorna som riksdagen beslöt strax före sommaren.

Enligt Hem och Hyra har fastighetsägarna hittills begärt mellan 1,6 och 7,7 procent i hyreshöjning, och rätt många har hänvisat till höjningsbehov beroende på den nya lagens krav på marknadsmässig avkastning.

Allmännyttan i Stockholm ligger inte riktigt lika högt, utan ”bara” en bit över 4 procent plus krav på fördelning.

Dessutom får vi signaler från Hyresnämnden om att ett antal prejudicerande fall av hyressättning i privathus kan förväntas under våren, där fastighetsägare kommer att pröva reglerna att nu kunna jämföra sig med de högsta hyrorna i privatägda hus.

Givetvis är detta oerhört dystert för hyresgästerna. Enligt en nyutkommen rapport från landstinget i Stockholm ligger hyresgästernas familjeinkomster som regel 20-30 procent eller mer under genomsnittsinkomsterna i länet, möjligen med undantag för Östermalm där de också är låga men lite högre än resten. De flesta hyresgäster är således redan hårt utsatta och riskerar kraftiga försämringar på grund av lagförändringarna.

Reaktionerna från en del hyresgästföreträdare är ”intressanta”. Barbro Engman ojar sig särskilt över Svenska Bostäder och tycks glömma bort de där andra höghyreskrävarna. Hon hävdar att ett problem är att Svenska Bostäder och de andra allmännyttiga bolagen i Stockholm inte är med i SABO (!), vilket tydligen ska ge andra möjligheter att tolka lagen än om man är medlem i SABO (allmännyttans förening).

Vidare påstår Engman att höghyreskrävarna har läst lagen fel. Hon påstår att eftersom bolagen redan före den nya lagen var affärsmässiga så innebär inte nya krav på affärsmässighet att hyran behöver höjas!

Nu är det ju inte bara affärsmässighet eller inte som är den stora frågan. Utan den nya lagens krav på marknadsmässig avkastning som är det största problemet. Det är stor skillnad på marknadsmässig avkastning och självkostnad, även om självkostnadsreglerna inte följdes något vidare. De var ändå något att hålla sig i i hyresförhandlingarna. När det nu ska vara affärsmässighet (dvs det bästa för bolaget) och marknadsmässig avkastning blir blir det svårare.

Men det är klart att Barbro Engman försöker låta för att ingen ska förstå hur taffligt hon agerat.

I våras fanns tvärsäkra uttalanden från hyresgästföreningen om tuffa förhandlingar mot privatfastighetsägarna. Deras kalkyler och fastigheter skulle granskas hårt och det gavs sken av hyressänkningar i de privata husen. Nu finns ingenting kvar av dessa tuffa uttalanden som användes för att bädda för den nya lagen!

Vem ska hyresgästerna hålla i handen?

V

Tunn regeringsdeklaration

I regeringsdeklarationen om bostad:

”Genom RUT- och ROT-avdragen har vi sett tiotusentals nya jobb växa fram. Vi har sett svarta tjänster bli vita, till fördel för både löntagare och samhället i stort. Dessa jobb ska få vara kvar.”

”Fler bostäder behöver byggas och hyresrättens ställning stärkas. Fler bostadstill-fällen, inte minst för unga, skapas genom att uthyrning av privatbostad stimuleras.”

”Även boendet utgör en viktig fråga om självbestämmande och trygghet. Regeringens ambition är att ge äldre möjlighet att själva välja när det är dags att flytta till ett anpassat boende. Likaså bör äldre som så önskar få fortsätta att bo tillsammans, även om omsorgsbehoven skiljer sig åt. ”

Kommentar:

Tunnt! Obs uttalandet att hyresrätten ska stärkas. Det står inte att hyresgästens ställning ska stärkas, så det kan lika gärna tolkas som att fastighetsägarens ställning ska stärkas! I övrigt bara ett konstaterande att fler bostäder behöver byggas, inget om att det behövs åtgärder för att se till att det blir så.

Enda åtgärden som är konkret är att andrahandsuthyrning ska stimuleras. Det ger ju inte fler bostäder, utan innebär bara att fler ska behålla bostäder de inte behöver och hyra ut dem i andra hand. Uppenbart med de dåliga villkor som gäller för andrahandshyresgäster.

Ministrar:

Andreas Carlgren c blir miljöminister på Miljödepartementet med ansvarsområden bland annat:

”Boende och byggande

Hållbar samhällsplanering, stadsutveckling, Plan- och bygglagen, boendemiljö, buller, luftföroreningar.

Bostadsförsörjning

Människor ska ges goda förutsättningar att kunna etablera sig på bostadsmark-naderna i bostäder med rimliga/skäliga boendekostnader. En målsättning ska vara levande boendemiljöer som främjar integration i boendet

Bostadsmarknader

Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt med sunda och förutsägbara villkor för byggande, ägande och förvaltning av bostäder i alla upplåtelseformer är målsättningen. Bostäder med god kvalitet ska efter-strävas och konkurrens skall råda inom byggsektorn och bostadsmarknaderna. Utbudet ska styras av efterfrågan och bidra till en fungerande arbetsmarknad i alla delar av landet. ”

Stefan Attefall kd, civil och bostadsminister på Socialdepartementet.

Kommentar: Två ministrar för bostad! Hur detta går ihop framgår inte. Kanske bara en lapsus i informationen? Eller ett tecken på bristande intresse

Riksdagen ger stora extra vinster till ägare av hyreshus och sätter bostadspolitiken och hyresgästen i strykklass

Riksdagen har idag beslutat att bostadsförsörjning inte är en fråga av allmänt ekonomiskt intresse. Det är enligt vår uppfattning ett brott mot grundlagen. Dessutom är det en kovändning från all svensk hittillsvarande politik som har haft den goda bostaden, ett bra bostadsutbud och en god bostadsförsörjning som ett riktmärke.

Det senaste decenniets problem med upptrissad marknad och för lågt bostadsbyggande hade förtjänat ett annat beslut och en riktig bostadspolitik. Nu förstärks istället de spekulativa sidorna inom den svenska bostadsmarknaden. De har hittills bara lett till försämringar.

Riksdagens beslut slår särskilt hårt mot hyresrätten och hyresgästerna. Att låta hyrorna styras hyrorna i den privatägda hyresrätten och kräva marknadsmässig av-kastning av allmännyttan ger stora hyreshöjningar. Att inte ta bort påtaglighetsregeln och regeln att alltid jämföra med högsta nivå innebär att fastighetsägare kan saxa upp hyrorna med stöd av varandra till hyresgästernas smärtgräns. Det vill säga marknadshyra.

En god bostadspolitik skulle istället ha tagit tag i de orimliga nyproduktionshyrorna och ombyggnadshyrorna samt tagit tag i snedfördelningen av samhällsstöd till förmån för bostadsrätt och äganderätt.

En god bostadspolitik skulle istället ha tagit tag i oligopolen inom byggsektorn och sett till att vi fått en rimlig byggsektor och ett tillräckligt byggande till rimligt pris.

En god bostadspolitik skulle istället ha sett över upplåtelseformerna, stärkt hyres-gästernas inflytande, utvecklat de kooperativa formerna och tagit åtgärder mot spekulationen i bostäder.

Istället har riksdagen valt att ge stora presenter till fastighetsägare av privata hyreshus och presenter till kommuner som nu kommer att kunna ta ut stora vinster från allmännyttan. På hyresgästernas bekostnad.

Förtroendet för Riksdagen har denna dag sjunkit ner på bottennivå. Utan att glömma bort riksdagsmän som hävdat en annan politik eller modifieringar av de värsta besluten.

Stockholm den 22 juni 2010

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet, styrelsen

Dråpslag mot hyresgästerna

Ur Svenska Dagbladet, brännpunkt 6 maj 2010

Regeringen bryter sitt vallöfte och inför marknadshyror. I områden med bostadsbrist kan hyrorna höjas med 50 procent, skriver MARGARETA FRIMAN-SHARIN, RAGNAR VON MALMBORG och BJÖRN ALFREDSSON, nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet.

Regeringen lade nyligen fram propositionen Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler till riksdagen. Förslagen är ett dråpslag mot majoriteten av landets cirka tre miljoner hyresgäster. I princip innebär förslagen förhandlade marknadshyror.

De kommer att drabba alla hyresgäster i tillväxtorter med hyreshöjningar som kan
spoliera deras ekonomi eller tvinga dem flytta från sina hem och sin hembygd. Pensionärer, låginkomsttagare, ensamstående föräldrar och andra hushåll med bara
en inkomst får knappast råd att ens bo i två rum och kök.

Det är absolut inte bara hyresgästerna i tätorternas centrala delar som kommer att drabbas utan även i förorter och ytterområden i mer än hälften av landets kommuner. Riksdagen har infört stora skattelättnader för villa- och bostadsrättsinnehavare i tillväxtområdena men för den mindre bemedlade gruppen hyresgäster föreslås nu tvärtom dyrare boende.

Det är redan betydligt dyrare att bo i en hyresrätt än i en bostadsrätt som ägts i mer än fem år. Med regeringsförslaget blir skillnaden ännu större. Bostadsrätt och äganderätt drivs med självkostnad efter köpet. Men hyrorna föreslås att inte längre bli kopplade till kostnader för fastighetsförvaltning utan till vad som kan tas ut av bolag som ska drivas med marknadsmässig avkastning. Hyrestaket föreslås försvinna och det blir ingen annan gräns för hyrorna än hyresgästernas smärtgräns.

Inom fem år kan hyrorna i områden med bostadsbrist höjas med 50 procent. Det innebär hyreshöjningar på över 2500 kronor per månad för en genomsnittlig tvårummare. Hyrorna ska förhandlas men eftersom hyresgästen blir helt maktlös blir förhandlingen ett hyckleri. Hyresgäster kan inte strejka.

Det finns ingen utredning av konsekvenserna av förslaget. Men att regeringen räknar med kraftiga hyreshöjningar framgår av att de föreslår en skyddsregel så att höjningen kan maximeras till 8–9 procent per år. Hyresgäster som inte kan anpassa sina inkomster till de nya hyresnivåerna ska tydligen få några år på sig att flytta.

Det stora problemet på bostadsmarknaden är bostadsbristen i tillväxtområdena. Trots att hyrorna redan är uppemot 70 procent högre i nyproduktionen än i genomsnittet och trots att det är fri prisbildning och ränteavdrag för bostadsrätt och äganderätt så byggs det för lite bostäder. Orsakenär förmodligen att byggoligopolen med höga byggkostnader tjänar mer på några få dyra bostäder än många med rimlig kostnad. Åt det gör regeringen ingenting. Förslagen kommer dessutom att öka intresset för omvandling från hyresrätt till bostadsrätt.

Förra året var trots finanskrisen ett rekordår för bostadsfastighetsbranschen och
värdestegringen i tillväxtområdena är enorm på grund av bostadsbristen. Men
fastighetsägarna kräver mer. Med regeringens förslag blir vinsterna och värdestegringen ännu högre.

För de kommunala bostadsbolagen innebär förslagen också kraftigt ökade vinster. En begränsningsregel föreslås för överföring av vinster till annan kommunal verksamhet. Men den är så vidlyftigt skriven att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Det blir fullt möjligt för kommuner att kräva höga hyror i allmännyttan för att bekosta sådant som alla skattebetalare bör vara med om. Det innebär en extraskatt för hyresgäster.

Om stora sociala och ekonomiska konsekvenser ska kunna undvikas till följd av hyreshöjningarna måste bostadsbidragen höjas. Då blir det skattebetalarna som betalar en del av fastighetsägarnas ökade vinster.

Hyresgästföreningens ledning har svikit hyresgästerna å det grövsta. Utan förankring bland medlemmarna har ledningen på kort tid gjort en helomvändning beträffande hyrestaket och allmännyttan. Det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen. Hyresgästföreningen får behålla sin monopolställning och sina förhandlingsersättningar mot att hyrorna marknadsanpassas.

Hyresgästföreningens stora ekonomiska beroende av fastighetsägarna har varit förödande för hyresgästerna och en förutsättning för att regeringen skulle våga sig på att bryta sitt vallöfte om att inte införa marknadshyror.

Regeringens proposition borde förkastas direkt och ersättas av förslag som kan få bort de verkliga orsakerna till bostadsbristen i tillväxtområdena.

MARGARETA FRIMAN-SCHARIN RAGNAR VON MALMBORG BJÖRN ALFREDSSON

nätverket för Hyresgästernas boendetrygghet

Hur påverkas din hyra av regeringens förslag

Regeringen presenterade den 30 mars en proposition om Allmännyttiga
kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler
(Prop. 2009/10:185) som innebär en revolution för hyresrätten i Sverige.

Propositionen innebär i korthet:

I framtiden ska de kommunala bostadsbolagen åläggas marknadsmässiga
avkastningskrav, vilket innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen
och förbudet mot att driva kommunala företag i vinstsyfte
enligt kommunallagen.

Dagens hyrestak försvinner och nya hyror bestäms efter de högsta
förhandlade hyresnivåerna, dvs förhandlad marknadshyra. Hyrorna i
privatägda fastigheter kommer i praktiken att bli hyresnormerande.

Att ta bort hyrestaket och driva allmännyttan med marknadsmässig
avkastning innebär kraftiga hyreshöjningar i alla områden med bostadsbrist.
Frågan är med hur mycket och hur det kommer att gå till.

NHB kommer i några kommande inlägg att reda ut vad förslagen betyder för din hyra.

Hur din hyra påverkas beror på om du har en allmännyttig värd eller en privatvärd.

Oavsett vilken värd du har, befarar vi det värsta. Läs mer kommande dagar!

B

De röd-gröna motionerar om marknadshyror – V är emot, S är för och Mp är oroade

NHB är djupt kritiska till de förslag som regeringen lagt för bostadspolitiken. NHB anser att förslagen leder till "förhandlade marknadshyror" och en allmännytta med höga hyror som ska bekosta allsköns kommunal verksamhet.

Därför är vi förstås extra intresserade av vad oppositionen i riksdagen föreslår. Nu har de lagt sina motioner. Fram till början på juni kommer de att behandlas i civilutskottet och sen blir det riksdagens tur.

Med anledning av regeringens förslag om ändrade villkor för hyresrätten (borttaget hyrestak och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav) har S, Mp och V skrivit motioner inför utskottsbehandlingen.

Vänsterpartiet avvisar förslaget och är kategoriska vad gäller hyrestak och affärsmässighet. Deras krav är att behålla nuvarande hyrestak och avvisa allt tal om marknadsmässiga avkastningskrav till förmån för en fortsatt självkostnadsprincip.

Miljöpartiet de gröna är kritiska och oroas över att förslagen kommer att innebära omfattande hyreshöjningar. De får inte heller ihop kombinationen allmännyttigt och affärsmässigt. Samtidigt är partiet pragmatiskt och inser att eftersom förslaget har stöd av alla parter på bostadsmarknaden, SABO. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, så är det meningslöst att avslå regeringens proposition.

Socialdemokraterna finner ingen anledning att motsätta sig regeringsförslaget utan tror på fullt allvar att det stärker positionerna för hyresrätten och hyresgästerna. Deras argumentation är en direkt kopia av Hyresgästföreningens.

I alla partimotionerna finns det invändningar i detaljfrågor men för hyresgästerna är det till liten tröst, speciellt i Socialdemokraternas fall, eftersom de accepterar grunderna i regeringens proposition.

Oppositionen har sagt sitt. Nu är det dags för hyresgästerna att ta ställning till politiken.

Vi får gemensamt se till att detta blir en valfråga. Men innan dess ska vi förstås försöka påverka politiken så gott det går.

BV

Barbro Engman fabulerar … som om hon hade betalt för det?

I turbulensen kring regeringens förslag om raserat hyrestak och marknadsmässiga avkastningskrav för allmännyttan förefallert det som om Barbro Engman, Hyresgästföreningens förbundsordförande och tillika stark supporter till regeringsförslaget, tappat fotfästet. Eller vad sägs om detta påstående: ”… de privata hyrorna är högre tack vare att vi har haft ett system där allmännyttan varit tak.” (Barbros blogg 2.4.2010 kl 7.52)

Så här håller det på. Inga allvarliga försök till att beskriva konsekvenserna av förslaget. Ingen öppen debatt. Istället dimridåer om det som regeringen kallar den största hyrespolitiska reformen på 40 år.

Men Barbro Engman har bra betalt för sitt fabulerande. De senaste tre åren har hon som förbundsordförande tjänat cirka 100 000 kronor i månaden. Inte nog med det. Under samma period har föreningen betalat pensionspremier på i genomsnitt nära en miljon kronor om året. Det här skyhögt över det som är normalt i sådana här sammanhang.

Villkoren är i övermått generösa. Pensionsvillkoren slår med bred marginal det mesta inom fastighets- branschen. Över huvudtaget är både löner och pensionsvillkor rundligt tilltagna inom Hyresgästföreningen. Rundligast naturligtvis hos ledningen.

Det är också hos dem som regeringsförslaget om det marknadsanpassade förhandlings- och hyressystemet har starkast stöd. Tacka för det, Hyresgästföreningens funktionärer har genom förslaget sin existens tryggad också i framtiden. Och därmed sina priviligierer.

B

Regeringsförslag dråpslag mot hyresgästerna

Regeringen har idag den 30 mars lagt ett förslag till riksdagen med förändringar för allmännyttan och för hyressättningen.

Med affärsmässighet och marknadsmässig avkastning för allmännyttan istället för självkostnadsprincipen samt en privat hyresrätt helt frikopplad från både allmännytta och kostnader leder förslagen till en "förhandlad marknadshyra". Ska allmännyttan ge samma vinst så krävs samma hyressättning för allmännyttiga som för privatägda bostäder. I princip är det de högsta privathyrorna som sätter den nya nivån.

Förslagen slår hårt mot hyresrätten, mot hyresgästerna och är förödande för en bostadspolitik för ett bra boende. Hyresgästerna, som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än andra hushåll, kläms åt och får stora försämringar. Fastighetsägare höjer den redan höga vinsten och värdet av sina fastighetsinnehav. Kommuner får stora möjligheter att bekosta annan kommunal verksamhet med hyresgästernas hyror.

I förslagen finns inga hinder kvar mot för höga hyror överlag, bara mot enstaka försök till överhyror. Och så finns en möjlighet, en skyddsregel, att begränsa hyreshöjningarna till cirka 10 procent per år. Vid renovering finns inga gränser.

I dag begränsas hyreshöjningar i praktiken till kostnadsutvecklingen för att förvalta hyreshus eftersom hyrorna förhandlas efter allmännyttans kostnader. Inga sådana begränsningar kommer att finnas kvar om förslagen blir verklighet. Det blir bara hyresgästernas smärtgräns som blir kvar.

Förslaget innebär att allmännyttan ska drivas med marknadsmässiga avkastningskrav. De höga vinster som är regel för privatägda hyreshusbolag idag och de höjningar som förslagen leder till innebär krav på höga hyror också i allmännyttan.

Förslaget innehåller en begränsningsregel för vilka vinster som får föras över från kommunala bostadsbolag till övrig kommunal förvaltning. Den regeln är dock så vidlyftigt skriven att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Således kommer det att bli fullt möjligt för kommuner att använda de kommunala bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet och kräva höga hyror för att få utrymme för det. Eller som det brukar kallas, införa en extraskatt för hyresgäster.

Det är oerhört stötande att regeringen kommer med dessa förslag.

Villaägare och bostadsrättsinnehavare har fått stora kostnadssänkningar under mandatperioden. Villaägare och bostadsrättsföreningar driver med självklarhet sina bostäder med självkostnad efter själva köptillfället. Det finns inget som helst skäl till att hyresrätt skall drivas efter någon annan princip än självkostnad efter att huset byggts. Det finns inget som helst skäl till att hyresgäster, som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än man har i andra upplåtelseformer, skall få väsentligt högre boendekostnader och vara extra utsatta för marknadspriser.

Förslagen får långtgående konsekvenser inte bara för hyresgästerna utan också för bostadsstandarden i Sverige, för bostadsmarknaden, för bostadsbyggandet och för Sveriges ekonomi.

Höga hyreshöjningar leder till höjda priser på bostadsrätt och äganderätt och således på sikt till en rejält sänkt bostadsstandard i alla tillväxtområden. Som vanligt slår den hårdast mot de som har de lägsta inkomsterna. De slår också hårdast mot tillväxtorternas möjligheter att utvecklas. Omvandlingen av hyresrätt till bostadsrätt påskyndas. Förslaget innebär inte någon som helst stimulans till ökat byggande av bostäder bara att det kommer att bli lika dyrt att bo i äldre hus som det nu är i nyproducerade. Det är i dagsläget 50-70 % högre hyror i nyproduktionen pga de höga byggkostnaderna. Med det nya förslaget kommer hyrorna i alla äldre fastigheter att kunna höjas upp emot nyproduktionsnivåerna. Det innebär i många tillväxtområden hyreshöjningar på tusentals kronor per månad

Hyresgästföreningens lednings agerande är ett stort svek mot hyresgästerna. Hyresgäst-föreningen bejakar i stort förslagen, med små (inte oviktiga) invändningar. Men det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen i form av det förhandlingsmonopol som i praktiken blir följden av förslagen.

Förslaget är ett dråpslag mot majoriteten av landets ca tre miljoner hyresgäster.


Stockholm den 30 mars 2010
Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet

Margareta Friman-Scharin, ordförande

Regeringsförslag raserar hyresrätten

Regeringen har den 18 februari lagt ett förslag till lagrådet med förändringar för allmännyttan och för hyressättningen.

Förslaget är förödande för hyresrätten och sätter hyresgästerna i en total otrygghet. I praktiken leder förslaget till att hyrorna kommer att bli en slags förhandlad marknadshyra i det privatägda beståndet och att inget hindrar allmännyttiga bolag från att använda samma hyressättning.

Det enda hinder som finns kvar är mot enskilda topphyror, inga hinder finns mot höga hyror överlag.

Inget hindrar ett fastighetsägarkollektiv att samtidigt få igenom mycket stora hyreshöjningar. Med den enda reservation att hyreshöjningen enligt förslagets räkneexempel inte får överstiga cirka 8,5(!) procent per år plus utrymme för generella hyreshöjningar. Tidigare fanns förslag på hyreshöjningar på max tre procent över inflationen. Inte ens den begränsningen finns kvar. Och vid renovering etc. finns inga gränser.

I dag får privathyrorna ligga en bit över allmännyttans hyror och hyreshöjningar begränsas i praktiken till kostnadsutvecklingen för att förvalta hyreshus. Inga sådana begränsningar kommer att finnas kvar om förslagen blir verklighet. Det blir bara hyresgästernas smärtgräns som blir kvar.

Förslaget framför att allmännyttan ska drivas med marknadsmässiga avkastningskrav. Med de höga vinster som är regel för privatägda hyreshusbolag idag och de höjningar som kommer med förslagen innebär detta ett krav på höga hyror i allmännyttan.

Förslaget innehåller en begränsningsregel för vilka vinster som får föras över från kommunala bolag till övrig kommunal förvaltning. Den regeln är dock så vidlyftigt skriven så att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Således kommer det att bli fullt möjligt för kommuner att använda de kommunala bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet och kräva höga hyror för att få utrymme för det. Dvs. införa en extraskatt för hyresgäster.

Det är fullständigt obegripligt att regeringen kommer med dessa förslag. Villaägare och bostadsrättsinnehavare har fått stora kostnadssänkningar under mandatperioden. Villaägare och bostadsrättsföreningar driver med självklarhet sina bostäder med självkostnad efter själva köptillfället. Det finns inget som helst skäl till att hyresrätt skall driva efter någon annan princip än självkostnad efter att huset byggts. Det finns inget som helst skäl till att hyresgäster som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än man har i andra upplåtelseformer skall få väsentligt högre boendekostnader och vara extra utsatta för marknadspriser.

Hyresgästföreningens agerande är anmärkningsvärt i sammanhanget. Hyresgästföreningen bejakar i stort förslagen, med små (inte oviktiga) invändningar. Men det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen i form av det förhandlingsmonopol som i praktiken blir följden av förslagen.

För hyresgästerna är förslagen förödande. De får inte blir verklighet!

V