Marknadsmässig avkastning istället för självkostnad

Minister Odell har i en departementspromemoria kommit med att antal förslag som gäller allmännyttan. Han har aviserat ytterligare förslag kring hyressättning.

En central del i Odells förslag är att allmännyttan inte längre ska omfattas av den självkostnadsprincip som gäller för all kommunal verksamhet. Det finns en diskussion om självkostnadsprincipen gäller eller inte, vi ska återkomma till den vid ett senare tillfälle. Det viktiga just nu är att Odell föreslår att den principen ska lämnas och att allmännyttan ska åläggas marknadsmässig avkastning.

I Odells promemoria påstås att förslagen inte leder till några särskilda hyresförändringar. Det är grovt osakligt.

Två frågor ska här behandlas. Vad är marknadsmässig avkastning? Varför marknadsmässig avkastning?

Avkastning kan räknas på olika sätt. Ett sätt är att jämföra den vinst olika fastighetsbolag redovisar och ett annat är att redovisa det som kallas "direktavkastning".

När det gäller vinst finns en del statistik från Statistiska centralbyrån (SCB) som frågat ett stort antal fastighetsägare om intäkter och kostnader. För allmännyttan för hela Sverige redovisas en hyresintäkt på 822 kr per kvm (totalyta inklusive lokaler) och ett överskott på 38 kr per kvm. Dvs ett överskott på 4,6%. I Storstockholm är nettointäkten högre 918 kr per kvm och överskottet 5,1 %. Plus avskrivningar på 99 kr per kvm

För privatägda hus utan lokaler som ägs av aktiebolag redovisas en totalhyra på 831 kr per kvm och ett överskott på 188 kr per kvm, dvs 23 %. Plus en avskrivning på 67 kr per kvm.

För privatägda hus utan lokaler som ägs av privatpersoner redovisas en totalhyra på 789 kr per kvm och ett överskott på 152 kr per kvm, dvs 19,2%. Plus en avskrivning på 51 kr per kvm.

I Storstockholm är privathyrorna och överskottet betydligt högre än i landet som helhet.

Detta betyder

Vinsten i privathusen är mer än fyra gånger så hög i privathusen. Och att allmännyttan för att uppnå samma vinst som de privata aktiebolagshusen behöver höja hyrorna med i storleksordningen 150 kr per kvm, eller med 18,2 %. Inte helt försumbart.

Den andra avkastningsmetoden, direktavkastningsmetoden där man bortser från kapitalkostnaderna och ser till intäkter och andra kostnader utom kapitalkostnader och jämför med fastighetsvärdet (marknadsvärdet) ger liknande resultat.

Den genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsbranschen för bostadshus är 3,1%. Vissa bolag ligger högre. Wallenstam redovisar 4,3%. Allmännyttan i Stockholm som visar relativt hög vinst jämfört med flertalet andra bolag har en direktavkastning på 2,2 procent. För att höja direktavkastningen i allmännyttan i Stockholm till 3,1 procent skulle hyrorna behöva höjas med 13,5% och för att nå Wallenstams nivå med 30,5%.

Ganska kraftiga hyreshöjningar således för att nå upp till marknadens avkastning!

Varför ska då allmännyttan ge marknadsmässig avkastning?

Uppenbarligen finns ett tänkande att hyreshus ska jämföras med varandra. Enligt vår mening är det helt bakvänt. Bostadsmarknaden för bostadsrätt och äganderätt, vilka står för 60-65% av bostäderna i Sverige, drivs med självkostnad efter köpet av bostaden. Så gör varenda enskild och varenda bostadsrättsförening. Inte håller dessa på och ska ha avkastning enligt marknadsvillkor. Bostadsrätt och äganderättsinnehavare räknar inte heller med avskrivning, vilket ytterligare snedvrider hyresrätten.

Så varför ska allmännyttan räkna med avkastning? Det finns inget skäl för att hyresgästerna ska betala högre hyra än sina självkostnader. Det viktiga måste vara att jämställa upplåtelseformerna. Inte att allmännyttig hyresrätt ska jämföras med den privatägda hyresrätten - som ju för övrigt i långsam takt håller på att avskaffa sig själv.

V

Gement utan sans och vett – Barbro Engman tappar koncepterna

Den underliga hyresgästföreningen

Lördagen den 21 november 2009 sammanträdde Hyresgästföreningens fullmäktige för Stockholmsregionen. Föreningens förbundsordförande utmålar mötet som något av det värsta hon deltagit i. Så här skriver hon på sin blogg: ”Man har ett tonfall och en aggressivitet sin emellan som saknar motstycke. Några få dominerar fullständigt debatten som absolut inte präglas av vare sig eftertänksamhet, ansvar eller lyhördhet. De allra flesta av deltagarna kom heller aldrig till tals och jag vet att väldigt många i likhet med mig tyckte att det var en bedrövlig tillställning.”

Vad Barbro Engman inte berättar är att det var hon som förstörde mötet. Hon hade blivit inbjuden att förklara föreningens positiva inställning till Odells förslag som går ut på att kommunala bostadsbolag i framtiden ska drivas affärsmässigt med marknadsmässig avkastning. I anslutning till hennes anförande gavs det möjlighet till frågor.

Barbro Engman vet att stockholmsföreningarnas inställning till Odells förslag inneburit stark kritik vilket också visade sig när mötesdeltagarna började ställa frågor. Då brast det uppenbarligen för Barbro Engman. Hon föll de som ställde frågor i talet, hon avbröt och hon blev ursinnig. Ju fler kritiska frågor, desto mer aggressiv blev hon. Så småningom höll det på att urarta och mötesarrangörerna avbröt. Fram med blomsterkvasten, ett snabbt tack innan pinsamheten blev total.

Men Barbro Engman kunde uppenbarligen inte tygla sitt humör. I foajén gav hon sig på några innerstadsrepresentanter och fortsatte sitt skällande. Då visade hon också det dåliga omdömet att ta äran av regionfullmäktiges ledamöter. Hon förundrades över att människor ville ägna en dag åt att besluta om de "skitfrågor" som diskuterades på mötet.

På sin blogg reviderar Barbro Engman historien och framställer sig själv i den allra bästa dagern. Hon är bra på att ständigt skriva om historien om allt från trepartsöverenskommelsen till uppgörelsen med SABO så att hon själv framstår som den kloka folkrörelseledaren. Vid regionfullmäktigemötet tog hon sina maktambitioner till en högre nivå. Historieförfalskningen parades med personlig gemenhet.

Björn Alfredsson, 20091129,


PS. Den vanligtvis på sin blogg kolugne (känslokalle?) Terje Gunnarson verkade skärrad efter mötet. På sin blogg skriver han urskuldande: ”Idag ägnade jag förmiddagen till att fundera över vårt fullmäktigemöte i lördags. På vad sätt kunde jag ha bidragit till att vi fått ett bättre klimat på mötet.”

Undrar om Barbro läser Terjes blogg?

Är Odellförslagen bättre än Koch?

Vi ska i några avsnitt granska de nya förslag som minister Odell presenterat och de som han framfört ska komma.

En fråga som finns i debatten är om Odellförslagen skiljer sig från de som Koch-utredaren föreslog för 1,5 år sedan.

Vad är det för likheter med Koch-utredningens förslag och regeringens nya utredning (nedan kallat Odellutredningen) respektive det som Odell aviserat att det skall komma?

Citerar Kochs hela sammanfattning (kursivt) och kommenterar.

"I hyreslagstiftningen föreslår vi att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll avskaffas och att hyressättningsreglerna ändras. "

Detta förslag finns också i det som Odell aviserat skall komma.

"Bruksvärdessystemet ska bestå, men inom dess ramar föreslår vi en ändring av bruksvärdesregeln för att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresbostadsmarknad. Vi föreslår dels att långa bostadsköer, där efterfrågan på hyresbostäder påtagligt och varaktigt överstiger utbudet, ska kunna leda till högre hyror, dels att stora vakanser, där efterfrågan är påtagligt mindre än utbudet, ska kunna leda till lägre hyror. "

Detta finns inte i det som Odell har aviserat. Men det är precis detta som hyresgästföreningen håller på att genomföra på olika håll. Kallas lite olika, Malmömodellen, Stockholmsmodellen osv.

"Vi föreslår också att hyresbostäder inom samma tätort ska kunna jämföras med varandra, även om de ligger i olika kommuner. "

Detta är inte behandlat i det som Odell aviserat. Dock har hyresnämnden på egen hand fattat några beslut i denna anda.

"För att värna hyresgästernas reella besittningsskydd föreslår vi att bostadshyrorna inte ska kunna öka mer än med ca fem procent per år, även om bruksvärdet skulle motivera en större höjning än så. "

Detta är inte med i det som Odell aviserat, men kan ju komma.

"Slutligen föreslår vi en normerande roll för kollektivt avtalade hyror, så länge dessa håller sig inom en rimlig tolkning av bruksvärdet."

Detta är helt i enlighet med det som Odell aviserat.

"För de kommunala bostadsaktiebolagens del lägger vi fram förslag till två olika modeller som kan innebära att den svenska ordningen blir förenlig med EG-rättens statsstödsregler.

I den ena modellen är de kommunala bostadsaktiebolagen affärsmässiga, vilket innebär att de ska drivas utan vad som EG-rättsligt ses som stöd. Detta betyder EG-rättsligt inte bara att kommunerna inte får ge direkta bidrag till sina bostadsaktiebolag utan också att bolagen på sikt ska ge så hög vinst som möjligt med hänsyn till de risker som kommunerna väljer att ta i verksamheten. Affärsmässigheten kan dock vara långsiktig. Det finns inget tvivel om att denna modell är förenlig med EG-rätten. "

Detta är i näst intill helt det som finns i Odells utredning. Där sägs också att allmännyttan ska drivas affärsmässigt. I Koch sägs att bolagen på sikt ska ge så hög vinst som möjligt. I Odell sägs istället att de ska åläggas marknadsmässig avkastning. Detta är så gott som samma sak. Möjligen är t o m Odells krav ett ännu högre krav på avkastning än Koch.

"I den andra modellen är de kommunala bostadsaktiebolagen självkostnadsstyrda. Det är osäkert om – men inte uteslutet att – denna modell skulle godtas vid en EG-rättslig prövning."

Denna andra modell enligt Koch har Odell inte valt, utan han har valt marknadsmässig avkastningsmodellen. Inte heller Hyresgästföreningen (!) och SABO (!) har valt denna modell.

"Frågan vilken modell som bör väljas handlar ytterst om politiska värderingar och prioriteringar och om Sverige är berett att låta en självkostnadsmodell prövas EG-rättsligt. Vi tar inte ställning i den frågan, utan den bör avgöras av regeringen och Riksdagen efter en politisk och samhällelig debatt."

Som sagt har Odell tagit avstånd från Kochs alternativa självkostnadsmodell för allmännyttan. Vilket stöd har han för detta i den politiska och samhälleliga debatten som Koch efterlyser?

"Kommunalt bildade bostadsstiftelser ligger utanför de båda modellerna och regleras av sina stiftelseförordnanden. Kommunerna ska följa EG-rätten även i sina relationer till sådana stiftelser."

Oklart om detta har behandlats i Odellutredningen.

Slutsats

Koch har fått med det mesta endera genom Odellutredningen, av Odell aviserade förslag eller genom lokala hyressättningsaktiviteter som Hyresgästföreningen centralt gett order om till sina lokala organisationer att utföra.

Koch har inte fått igenom är sin alternativa självkostnadsmodell. Inte heller den samhällsdebatt om sina två modeller som han efterlyst. Koch har heller inte fått igenom sin begränsningsregel för hyreshöjningar, men den kan ju komma i det förslag som Odell ska lägga fram.

Vi kan inte komma till någon annan slutsats än att den enda väsentliga skillnaden med Odellförslagen och Kochförslagen är att Kochs självkostnadsmodell för allmännyttan har slopats!

Dvs att Odellförslagen faktiskt är ett steg sämre än Koch. För hyresgästerna.

Det är svårt att förstå Hyresgästföreningen jubel över detta och lika svårt att förstå SABO:s accepterande.

V

Ovanligt korkade förslag i dagens DN

I dagens DN lägger Helen Hellmark Knutsson, Anders Johansson från (s) tillsammans med fastighetsägarnas Christer Jansson, fram förslag för hyresrätten. De hävdar grundläggande att det finns en stor brist på hyresrätt i Stockholmsregionen som hindrar utvecklingen, att det behöver byggas fler hyreslägenheter och att de befintliga behöver "kundanpassas".

De flesta av deras förslag är riktigt dåliga och kommer inte att leda till ökat byggande av hyresrätt. Utan till en snabbare omvandling till bostadsrätt.

Låt oss strax återkomma till behovsfrågan, men först granska Trions förslag.

De föreslår:

1. Allmännyttans hyresnormerande roll ska tas bort.

2. Standard och läge skall påverka hyresnivån.

3. Enskilda förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst om standard och utrustning.

4. Privatvärdar och kommuner ska sammarbeta om lägenheter för sociala ändamål.

5. Skattereglerna ska bli neutrala: rotavdrag för hyresrätt ska införas, kommunal fastighetsavgift för hyresrätt ska avskaffas, det ska bli möjligt att fondera utan att först betala skatt.

6. Kommunerna ska ta hänsyn till hyresrätten när de sätter markpriser.

Vilka av dessa förslag påverkar byggandet av hyresrätt? Knappast ens det sista förslaget! Om kommunerna sätter lägre markpriser - när det är kommunen som säljer - måste samma pris användas för alla. Det påverkar inte försäljningspriserna på de färdiga bostäderna. Alltså blir det istället ännu mera lönsamt att bygga äganderätt och bostadsrätt. Det ger inte fler hyresrätter utan tvärtom. Bättre att göra som nu, upplåt mark med tomträtt till hyresrätt!

Övriga förslag höjer istället boendekostnaden i befintliga hyresrätter, och skapar en betydligt större osäkerhet.

Tas allmännyttans hyresnormerande roll bort innebär det i Stockholm en omedelbar möjlighet till hyreshöjningar med cirka 25 procent och långsiktigt betydligt högre hyreshöjningar.

Det skenbart harmlösa förslaget att enskilda hyresgäster och fastighetsägare ska kunna komma överens om standard, sätter hyresgästen i en mycket svår förhandlingssituation. Därför är det betydligt bättre som idag med de förhandlade tillvalssystem som åtminstone allmännyttan tillämpar.

Lägen och standard påverkar redan hyresnivåerna, men uppenbarligen vill Trion att de ska påverka mera. Ökade hyresskillnader på grund av läge är direkt segregerande och tvingar många att flytta.

Att privatvärdar och kommuner ska samarbeta kräver väl inte och kan väl inte lagregleras. Det är bara för fastighetsägarena att sätta igång.

Neutrala skattergeler är det enda som går att instämma i. Fast förslagsställarna har glömt den viktigaste, dvs ett ränteavdragssystem också för hyresrätt. Och Trion har glömt hur minskade kostnader för fastighetsägaren ska slå igenom på hyrorna. Och Trion har glömt att fastighetsägarna genom avskrivningar redan har stora möjligheter att fondera för underhåll.

Kort sagt.

De förslag som Trion lägger kommer inte att öka hyresrättsbyggandet. Men de kommer att öka hyrorna i befintliga hyresbostäder. Vilket kommer att sänka boendestandarden, öka segregationen, minska möjligheterna för unga att flytta in i regionen, minska möjligheterna för hushåll med måttliga och låga inkomster att få en rimlig bostad. Knappast något att sträva efter.

Vill vi få en bättre bostadssituation i regionen krävs helt andra åtgärder. Här några aktuella:

- Skärp upp allmännyttans hyresnormerande roll och kraven på allmännyttans självkostnad.

- Inför ett system som jämställer hyresrätten med andra upplåtelseformer. Dvs främst ett bidrag eller liknande som motsvarar de andra upplåtelseformers ränteavdrag.

- Inför andra kalkylmetoder för hyressättning, med krav på rimliga räntor och avskrivningsformer. Det ger mycket lägre hyror i bland annat nyproduktionen.

- Stärk hyresgästernas ställning när det gäller inflytande, besittningsrätt och bytesrätt.

- Ta bort möjligheten att omvandla hyresrätt till bostadsrätt och stärk istället möjligheterna att omvandla till kooperativ hyresrätt.

- Inför kooperativa former (som i Danmark och Finland), där bostäderna bara kan säljas till reglerade priser istället för marknadspris.

- Välj hyressättningssystem som minskar hyresskillnaderna! Därmed minskar både segregation och förbättras bostadsförsörjning och standard för hushåll med måttliga och låga inkomster. Främst är det de höga hyrorna i nyproduktion och vid större underhållsåtgärder och ombyggnad som förstör hyressättningen!

- Stärk villkoren för andrahandshyresgäster när det gäller hyra och skydd.

- Lägg fast ett långsiktigt program för att avföra den privatägda hyresrätten. Den är riktigt omodern och motsvarar inte morgondagens bostadskrav. Hyresgästens utsatthet i den privata hyresrätten är inte acceptabel. Dessutom är fastighetsägarnas organisation en kvalificerat oförskämd organisation. Trots mycket höga vinster och värdeökningar kräver fastighetsägarna hela tiden mer! De har inte längre någon plats på en modern och bra bostadsmarknad.

Till sist.

Behövs det fler hyreslägenheter i Stockholmsregionen? I Stockholms stad är 60 procent av bostäderna i hyreshus. Några procent till hyreslägenheter finns i bostadsrättshus. Ytterligare några procent hyr i andra hand. I Stockholms län är 50 procent av bostäderna i hyreshus. Kort sagt. I Stockholms län är en mycket stor andel av bostäderna hyresrätt. Mer än i något annat län i Sverige.

Däremot har vi ett tydligt bostadsförsörjningsproblem. Det handlar om behov av bostäder till rimliga kostnader. Det gäller såväl i hyresrätt som i andra upplåtelseformer. Med mycket höga hyror i nyproduktionen, mycket höga hyreshöjningar vid ombyggnad och större underhållsåtgärder och mycket höga priser i ny bostadsrätt och äganderätt så minskar hela tiden andelen bostäder med rimliga boendekostnader. Med ökade hyresskillnader i befintligt bestånd minskar andelen med rimlig boendekostnad ännu mer. Den stora bostadskön är ett tecken på att många söker en bostad till rimlig kostnad, inte en hyresrätt till vilket pris som helst.

Här krävs således ett samlat paket, med både nya upplåtelseformer, regleringar av priser och jämställdhet mellan upplåtelseformerna. Vi har visat några av åtgärderna ovan.

Att DN-artikeln skrivits under av Fastighetsägarnas representant förvånar inte. Det är samma tongångar som de alltid kommer med och som förstås passar de egna plånböckerna.

Däremot förvånar storligen att artikeln skrivits under av två socialdemokrater! Är verkligen kunskapsnivån, framtidssynen och respekten för de egna väljarna så svag?

Vi hoppas verkligen att de inte har gehör bland övriga socialdemokrater. I annat fall blir hyresgästpartiet en nödvändighet. Eller en undergång av hyresrätten som upplåtelseform.

V

Socialdemokraternas partikongress

Så har då socialdemokraternas partikongress startat. Vad kommer ut av den?

Kommer ett nytt bostadspolitiskt program? Nej knappast. Det som har publicerats i förväg har varit ganska allmänt hållet, med rätt få konkretiseringar. Hyresrätten skall uppgraderas. Insatser för äldreboende. Ett handslag mellan kommunerna, staten och aktörerna för att rusta och lyfta. Fler i rekordårens bebyggelse ska få möjlighet att äga. Kort sagt, ingen särkilt övertygande helhetssyn.

Kanske är det bästa man kan hoppas på att kongressen beslutar att ta fram ett starkt bostadspolitiskt program, med ett starkt fokus på hur hyresrätt skall kunna byggas och utvecklas. Annars blir förstås frågan om ett hyresgästparti alltmer aktuellt.

Till kongressen finns dock några viktiga motioner. Från Stockholms arbetarkommun kommer två "Bygg fler, bygg mer, bygg blandat - till vettiga priser och hyror som vanligt folk kan efterfråga" och "Utveckla allmännyttan och skapa ordning och reda bland upplåtelseformerna".

Dessa motioner innehåller många punkter som vi hoppas kan bli s-kongressens beslut - och verklighet. Bland de 18 att-satserna vill vi här och nu särskilt peka på:

- Ett generellt program utarbetas för att upprätthålla bostadsbyggandet i enlighet med den inriktning som redovisas i denna motion. (Dvs till en boendekostnad som kan efterfrågas av många).

- Bruksvärdesprincipen och allmännyttans hyresledande roll bevaras.

- Socialdemokraterna tar initiativ till en lagändring som möjliggör för kommuner och/eller allmännyttiga företag att initiera och/eller bilda kooperativa hyresföreningar.

Man får hoppas att kongressen antar dessa och andra förtjänstfulla förslag. Särskilt viktigt är förstås att kongressen slår fast allmännyttans hyresledande roll. Utan den kan hyresrätten hälsa hem. Hyresgästföreningens prat om att man kan ersätta allmännyttans hyresledande roll med kraftfulla förhandlingar är rena nypratet. Finns en lag som ger möjlighet att hyressätta efter privathus istället, så är det lagen som gäller inte påståenden om kraftfullhet. En sådan förändring innebär det stora hyreshöjningar redan på kort sikt och "förhandlade marknadshyror" på längre sikt. Ungefär på samma sätt som på det blivit för lokalhyror. Då får hyresrätten en svag roll för hushåll med måttliga eller låga inkomster.

Vi får se.

V

Bostäder i kontorshus?

Kristina Alvendal har i dagarna föreslagit att fler bostäder ska komma till genom omvandling av kontorshus och påbyggnad av andra hus.

Två kommentarer sprider vi gärna:

1. Från vanligtvis välunderrättat håll har följande obekräftade rykte influtit:

I och med den fullständiga implementeringen av SABO-Hgf-uppgörelsen och Stockholmsmodellen blir Hyresgästföreningens regionala organisation överflödig. Förhandlingsarbetet kommer ju att ersättas av marknadens osynliga hand vägledd av den av parterna (SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen Riksförbundet) årligen nationellt fastställda hyresutvecklingskoefficienten.

Regionkontoret kommer således att stå tomt inom en snar framtid. Kristina Alvendahls förslag om att bygga om tomma kontorslokaler mottogs därför överraskande välvilligt, för att inte säga entusiastiskt, av förtroendevalda och anställda vid Hyresgåstföreningens regionkontor i Stockholm. En skänk från ovan är den allmänna uppfattningen.

Flera anställda, men ännu så länge bara ett fåtal förtroendevalda, har redan ställt sig i den högst interna bostadskön för en lägenhet i regionkontorets ombyggda lokaler. Några drömmer redan om en etagelägenhet med adress Arenavägen 55.

Ännu så länge är detta ett obekräftat rykte. Enligt flera tilltänkta arkitektkontor är det nämligen inte säkert att etagelägeheter passar i de gamla kontorslokalerna.

BA

2. Det är bostäder med rimliga kostnader och barnvänliga miljöer som är bristvaran i dagens Stockholm. Bostadsköns storlek är förstås ett uttryck för att de andra vägar som finns att skaffa bostad inte ger en bostad till rimlig kostnad. Den stora utflyttningen av barnfamiljer från Stockholms stad (två tredjedelar av alla barn som föds flyttar bort från staden innan de börjar skolan) visar bristen på barnvänliga miljöer.

Ombyggda konrtorslokaler och påbyggnad av hus ger varken bostäder med rimlig kostnad eller barnvänliga bostäder. Så det är nog dags för ett omtänk.

V

Fortsatta dimridåer från hyresgästföreningen

Vi har i ett tidigare inlägg kritiserat Hyresgästföreningen Region Stockholm för att de på sin hemsida sprider lögner om bibehållet hyrestak och allmännyttans hyresnormerade roll i framtiden.

Nu har man ändrat på sidan med ”Frågor och svar om systematiserad hyressättning”. De helt felaktiga formuleringarna ”Allmännyttan förblir hyresnormerande för privata fastigheter. Det finns ett hyrestak.” har strukits.

Men det står fortfarande inledningsvis på sidan att ”Hyresgästföreningen däremot vill att allmännyttans hyror ska var normerande för alla hyror … ” Den formuleringen är vilseledande för den ger intrycket att föreningen vill bibehålla nuvarande hyrestak vilket inte är med sanningen överensstämmande.

Hyresgästföreningen har föreslagit att alla förhandlade hyror, således både allmännyttiga och privata, ska vara normerande i framtiden. Eftersom privathyrorna i Stockholm ligger en bra bit över hyrorna i allmännyttan så kommer den framtida ”hyresnormen” att ligga högt över dagens hyrestak, åtminstone 15–20 procent enligt seriösa bedömningarHyresgästföreningen fortsätter att sprida dimridåer kring sina förslag. De vågar helt enkelt inte stå för sina ståndpunkter.

B

Fokusera på rätt frågor

I det läge som nu råder är det viktigt att fokusera på och prioritera rätt frågor för hyresgästerna i Stockholm. Uppgörelsen mellan Sabo och Hyresgästföreningen och Stockholmsmodellen måste förkastas till förmån för bibehållet hyrestak, allmännyttans självkostnadsprincip och kooperativ hyresrätt i stället för bostadsrättsombildning.

Det pågår en kampanj för att få oss att acceptera Stockholmsmodellen utan att ens fråga vad den kommer att innebära. Modellen marknadsförs också med falska förespeglingar.

På Hyresgästföreningens hemsida finns en sida med "Frågor och svar om systematiserad hyressättning". Som en del i svaret på den första frågan "Varför införs systematiserade hyressättning?" sägs med anledning av hotet om marknadshyror att "Hyresgästföreningen däremot vill att allmännyttans hyror ska var normerande för alla hyror … " I den tredje frågan "Vem bestämmer hur hög hyran ska bli?" blir svaret "Allmännyttan förblir hyresnormerande för privata fastigheter. Det finns ett hyrestak."

Många, som inte vill tala om hotet mot hyresrätten, hänvisar till den här sidan för att lugna oss oroliga hyresgäster.

Förvisso låter bibehållet hyrestak och allmännyttans hyresnormerande roll bra men det finns ett problem. Det som står på Hyresgästföreningens hemsida är nämligen lögn. Hyresgästföreningen har föreslagit att både hyrestaket och allmännyttans hyresnormerande roll ska avskaffas. Hittills har föreningen kommit överens med Sabo i frågan. De privata fastighetsägarna vill naturligtvis gå ännu längre men i praktiken har de anslutit sig till Sabo-Hyresgästföreningsuppgörelsen.

Ordföranden i Hyresgästföreningen Region Stockholm, som har det yttersta ansvaret för informationen på hemsidan, var med och fattade beslutet om att avskaffa hyrestaket och allmännyttans hyresnormerande roll i föreningens förbundsstyrelse. Han är oerhört tacksam mot dem som basunerar ut att Stockholmsmodellen inte påverkar framtidens hyror annat än marginellt.

De, som hänvisar till Hyresgästföreningens information om den systematisearde hyressättningen, bidrar till att sprida lögner. De blir nyttiga redskap i Hyresgästföreningens kampanj mot dem som sakligt och med integritet har ambitionen att utvärdera och kritiskt granska förslag och utspel. Det har hänt tidigare att de som för fram saklig kritik utpekas som orosstiftare som förråder hyresrätten, ja till och med bryter mot föreningens stadgar.

Nu måste alla krafter samlas i kampen mot Sabo-Hyresgästföreningsuppgörelsen så att förslagen om att avskaffa hyrestaket och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt inte blir verklighet. Dagens förhandlingssystem och regelverk för allmännyttan må ha sin brister med de har potential och kan utvecklas på hyresgästernas villkor utan en Stockholmsmodell. Allmännyttans hyresnormerande roll, långsiktiga självkostnader och utvecklade förvaltningsformer, exempelvis kooperativ hyresrätt, visar vägen till ett bättre hyresboende.

Björn Alfredsson

Stockholmsmodellen gör Hyresgästföreningen överflödig?

Så länge samhällsvetenskapen funnits har forskare och utredare försökt konstruera modeller som översätter kvalitativa egenskaper till kvantitativa mått: ”Hur känner du dig på en skala från ett till tio?” Genom att bryta ner en komplex och sammansatt struktur i sina beståndsdelar som sedan värderas och poängsätts så har man försökt skapa ett eget mikrokosmos, kort sagt en modell av verkligheten. I de allra flesta fall har man misslyckats.

Modellerna har blivit bleka kopior av verkligheten och de har inte fungerat för att ge entydiga svar. Däremot har modellerna kunnat fungera som indikatorer, ungefär som väderprognoser.

Stockholmsmodellens främsta syfte är att ge entydiga svar. När alla parametervärden matats in, så tryck på knappen och ut kommer den ”rättvisa” hyran i både kronor och ören. Med tanke på modellbyggarnas historiskt sett dåliga resultat är oddsen inte speciellt goda för Stockholmsmodellen.

Men tänk om man lyckas! Då väntar den stora överraskningen. Hyressättningen kommer att revolutioneras. Under rubriken ”Hyresgästerna sätter priset”, säger Terje Gunnarson till tidningen Fastighetsnytt att ”här är det hyresgästen som lägger grunden för värdet”. Han har redan förutsett vad som kommer att ske.

En gång om året kopplar du upp dig mot hyresvärdens hemsida och loggar in på hyressättningssidan. Du matar in dina lägenhets- och fastighetsvärden men i de flesta fall behöver du bara godkänna redan registrerade uppgifter. Områdes- och lägesvärdena har hyresvärden redan lagt in. Service med andra ord! På bråkdelen av sekund presenterar hyresvärden din nya hyra och så var det klart.

Vad blir nu konsekvenserna av detta? Jo, det behövs ingen förhandling, ingen ombudsman som glömmer att kalla dig till möten, ingen väntan på att bli aviserad om den nya hyran. Kort sagt, Hyresgästföreningen har genom Stockholmsmodellen avskaffat sig själv.

Men det här gäller ju bara för Stockholm. De flesta andra föreningar i regionen tvingas fortsätta leva med det vanliga uråldriga förhandlingssystemet, den trötta regionstyrelsen och de förvirrade ombudsmännen.

Vi stockholmare är däremot befriade.

B

Bevare oss för Stockholmsmodellen 1

Jag har varit på informationsmöte om Stockholmsmodellen och det avskräckte.
Grundbulten ser ut så här: De nya hyrorna (alla lägenheter ska få nya grundhyror) ska sättas enligt bruksvärdet och bruksvärdet ska i sin tur bygga på hyresgästernas allmänna värderingar. Det här låter förledande men är alldeles uppåt väggarna.

Bruksvärde har inte ett dugg med allmän hyressättning att göra. Bruksvärdet är ett kriterium när två lägenheter jämförs i en situation när hyresvärd och hyresgäst är oense om hyran. Då letar man fram en allmännyttig lägenhet som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdig med den lägenhet vars hyra man förhandlar om.

De allmännyttiga lägenheternas hyror har satts efter förhandling med hänsyn till bostadsbolagets kalkyler som i bästa fall baseras på dess självkostnader. Vare sig hyresgästernas värderingar eller de enskilda lägenheternas bruksvärde har bestämt hyresnivån.

Talet om att modellen bygger på en återgång till den genuina bruksvärdesprincipen är rent nonsens. Den vantolkning, som modellens förespråkare gör, öppnar vägen till marknadshyror. I kombination med överenskommelsen mellan Hyresgästföreningen och SABO som föreslår slopat hyrestak och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt blir modellen ett effektivt vapen i händerna på marknadsförespråkarna.

För att lugna hyresgästerna säger man att det kommer att ta lång tid att införa modellen och att en faslig massa lägenheter måste besiktigas. Erfarenheterna av Hyresgästföreningens besiktnings- och förhandlingsverksamhet är inte speciellt goda. Det hela kommer som vanligt att mynna ut i schablonlösningar, vi målar bilden i grova penseldrag som föreningen brukar säga när de inte bemödat sig ta reda på detaljer.

Vad behöver göras i stället. Jo, gör en systematisk genomgång av hyresstrukturen (den bilden saknas faktiskt), se till att självkostnadsprincipen tillämpas, rätta till de snedsitsar som åratal av misslyckade förhandlingar på framför allt privatsidan lett till, kort sagt slå vakt om och vidareutveckla nuvarande system.

Det påstås att kritiken av Stockholmsmodellen gynnar dem som ivrar för ombildning till bostadsrätt.

I stort sett alla innerstadsombildningar är ekonomiskt ofördelaktiga. Några stycken kanske ser bra ut på pappret med det beror uteslutande på att man lånar pengar till driften utöver köpet. För dem kommer det surt efter och på några års sikt är affären ofördelaktig.

Det bästa alternativet till bostadsrätten är en bra hyresrätt eller varför inte kooperativ hyresrätt med samma inflytande som i bostadsrätten men utan spekulation livslång skuldsättning.

I nästa vecka hålls flera informationsmöten. Gå dit, lyssna och få dina farhågor besannade.

B

Så kör HGF över hyresgästerna

Förslaget Stockholmsmodellen innebär en marknadsanpassning av hyrorna i Stockholm stad vilket givetvis hyresgästerna i Stockholm är emot. Hyresgästföreningens ledning och fastighetsägarna vill dock marknadsanpassa hyrorna i Stockholm. För att kunna driva igenom ett sådant beslut kan man inte använda något vanligt demokratiskt förfarande. För det första presenteras förslaget bara en vecka innan beslut ska tas. Beslutet ska sedan tas på ett extrafullmäktige med delegater från hela länet trots att det bara berör hyresgästerna i Stockholms stad. För förslaget pläderade en regionsstyrelsledamot som numer bor i Salatrakten, en villaägare från Värmdö, och andra delegater från Nynäshamn, Lidingö och Södertälje. Boende från olika delar av Stockholms stad kämpade naturligtvis emot förslaget men det hjälpte inte. Det finns ingen solidaritet i Hyresgästföreningen, majoriteten från de övriga kommunerna ställde sig bakom det förslag som kommer att innebära kraftiga hyreshöjningar i Stockholm. Att Hyresgästföreningens ledning står mycket nära Fastighetsägarna framgår av följande blogginlägg idag från deras informationsdirektör Mia E. :

Tisdag eftermiddag, 16:57. Telefonen ringer när jag kliver ur bilen. Ser vem som ringer och bestämmer mig för att svara. Rösten låter upphetsad – nervös. ”Jag är på väg nu. Fullmäktige börjar kl 17. hör av mig så fort beslutet är taget. Någon gång efter sju.” Det dröjer mycket längre än så. Kl 22:18 ringer telefonen igen. Samma röst. ”Det gick bra! Fullmäktige antog förslaget. Nu kan vi gå vidare. Men det var en tuff debatt.” Jag vaknar nu på morgonen, och det första jag känner när jag tänker på gårdagen är beundran. Förändringsarbete kräver mod och starka värderingar. Jag känner beundran för de inom Hyresgästföreningen som faktiskt vill. Och som arbetat så hårt för att få med sig sin egen organisation.

Så vad är det för mening att vara med i Hyresgästföreningen för en hyresgäst?

Hyresgästföreningen sviker hyresgästerna

Från Svd - Brännpunkt 26 maj 2009, Inlägg

Kraftiga hyreshöjningar att vänta i Stockholm

Hyresgästföreningen torde vara den organisation i Sverige som mer än någon annan missbrukar sin ställning. För några dagar sedan presenterade de ett nytt förslag till hyressättning som kommer att innebära kraftiga hyreshöjningar för hundratusentals hyresgäster i Stockholm.

Förslaget är framtagit av en Hyreskommitté med en representant från Hyresgästföreningen och fyra representanter från fastighetsägarna. Hyresgästföreningens ledning försöker nu snabbt få fram ett beslut utan att ge förtroendevalda eller hyresgäster någon möjlighet att påverka. I förslaget påstås att dagens hyressättning är felaktig och att man nu ska skapa rättvisa. Men förslaget saknar helt beskrivning och analys av dagens hyror i Stockholm. Inte heller finns någon konsekvensbeskrivning och de viktiga frågorna kring segregation och bostadsförsörjning för alla behandlas inte alls. Ett stort antal hyrespåverkande faktorer nämns i förslaget utan att det framgår hur mycket dessa bör påverka hyran.

Det enda som är tydligt är att centralt läge är ett viktigt mått och att olika lägen ska kunna ge hyresskillnader på 30 procent eller mer. Om förslaget skulle genomföras skulle det få stora sociala och ekonomiska konsekvenser för hyresgästerna, segregationen skulle öka och möjligheterna för hushåll med lägre inkomst att få bostad skulle minska kraftigt.

För innerstadens och närförorternas 100000 lägenheter i privatfastigheter innebär en hyreshöjning på 15 % ökade vinster till de privata fastighetsägarna med cirka 1 miljard kronor per år. Erfarenheter från liknande projekt i Malmö och Linköping visar att även de allmännyttiga bolagens vinster ökar kraftigt.

Att fastighetsägarna vill ha extra miljardvinster är ju begripligt men varför driver Hyresgästföreningens ledning på? Vi tror att Hyresgästföreningens långvariga monopolställning och ekonomiska beroende av fastighetsägarna har utvecklat en alltmer centralstyrd organisation.

Ledningen ser mer till organisationens intäkter än till hyresgästernas utgifter. Minst 25 procent av organisationens intäkter kommer från motparten.

När Hyresgästföreningen sviker blir hyresgästerna försvarslösa, de kan inte ens strejka som löntagare kan. I detta läge får inte politikerna också överge hyresgästerna. Hyresgästerna är den boendegrupp som har de lägsta inkomsterna. De mer välbeställda bostadsrätts- och villaboende har fått stora skattelättnader.

Att tvinga in hyresgästerna i en ännu sämre ekonomisk situation vore stötande. Politikerna måste sätta sig in i problemet och förhindra att hundratusentals människor får sin ekonomi spolierad eller tvingas lämna sina hem.

MARGARETA FRIMAN-SCHARIN

RAGNAR von MALMBORG

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet

Att köpa grisen i säcken

Hyresgästföreningen upphör aldrig att förvåna oss. Häromdagen presenterades omfattande och ändå mycket oklara förslag om hyressättning och om hur förhandlingarna skall gå till. Hyressättningsförslaget har tagits fram av Hyreskommittén – en grupp med en representant från Hyresgästföreningen och fyra från fastighetsägarna. Trots omfattningen framgår att avsikten är att beslut skall fattas inom en vecka! Dessutom inom en vecka där en stor del är ledighet för många! Möjlighet att sätta sig in i materialet och diskutera med andra? Nej, knappast! Demokratiskt? Nej, knappast!

Visst har vi fått viss information i förväg säger några. ”Men informationen har varit så rörig och knapphändig så det inte har gått att förstå vad som kommer. Ibland har mötena mest varit en möjlighet att framföra en åsikt eller ge en känsla av möjlighet att påverka.”

Så några välförankrade förslag är det verkligen inte som kommer.

Så vad innehåller då förslaget om hyressättningen

Jo, först lite allmän retorik om tydlighet, rättvisa och likvärdighet. Lustigt nog saknas sådant som väl är viktigare, t.ex. att verka för en god bostadsförsörjning för alla grupper, att motverka segregation och att skapa trygghet. Kanske förståeligt att det saknas med tanke på vad som kommer sen. Inte heller finns någon redovisning av dagens hyresstruktur och vad som faktiskt skulle vara problem.

Sen börjar man räkna upp kvalitetsfaktorer: Storlek, modernitetsgrad, planlösning, balkong, charm, ljudisolering, förvaringsutrymmen, parkering, läge i huset, hiss, gårdsmiljö, tvättstuga, trygghet, avfallshantering, cykel och barnvagnsrum, underhållsstandard, fastighetsservice.

Problemet är inte att lista upp denna typ av faktorer, även om vi saknar några, utan HUR de olika faktorerna ska värderas och få påverka hyran. Allt detta saknas helt i rapporten.

Sen kommer rapporten till LÄGET. Och det är uppenbart att det är det som rapporten egentligen handlar om.

I förslaget påstås att alla stadsdelar i Stockholms stad har klassats. Det påstås att man studerat kötid hos bostadsförmedlingen, kötid hos internbytesköer, allmännyttans kundindex, Institutet för bostadsforsknings undersökningar, fastighetsägarnas förvaltningserfarenheter, bostadsbeståndens sammansättning när det gäller byggnadsår och hustyper, offentlig och kommersiell service, kulturutbud och kommunikationer.

Ingenting av analyserna som ligger bakom redovisas! Alltså inte heller hur de har vägt olika faktorer mot varandra. Därigenom går inte rimligheten i slutsatserna heller att värderas.

Med tanke på den eländiga soppa som Hyreskommittén presenterade för några år sedan när det gällde t.ex. hyresstrukturen och bedömningar av kvalitéer för olika hustyper är förstås tillförlitligheten i det som nu gjorts lika med noll.

Rätt speciellt är att man i sina lägesbedömningar påstår sig ha vägt in hustyper och annat som i hög grad innebär kvalitéer som är kopplade till när husen byggdes.

Ska man tolka kartan i förslaget så har områden med de sämsta planlösningarna, de sämsta förvaringsutrymmena, den största brottsligheten, den sämsta ljudisoleringen, de sämsta gårdsmiljöerna, de sämsta ljusförutsättningarna, de sämsta parkeringsförutsättningarna och de mesta störningarna osv. fått den högsta värderingen! Och ju bättre förutsättningar i dessa avseenden har gett allt sämre områdesvärdering!

Med andra ord är det egentligen bara en centralitetsvärdering som hyreskommittén har gjort och som läggs fram som ett förslag till hyresgästföreningen.

Det är faktiskt undermåligt. Uppgiften borde ju just vara att väga bland annat centralitet mot andra kvalitéer som vanligen ökar ju längre från centrum man kommer. Det är inte gjort.

Ännu värre blir det när Hyreskommittén talar om hur stora skillnader som olika lägen ska ge. De ska kunna ge hyresskillnader på 30 procent eller mer!

Hyreskommittén hänvisar till Institutet för byggnadsforskning. I deras senaste enkät var dock betalningsviljan för det dyraste området i genomsnitt bara 9 procent mer än man hade idag – ifrån hela regionen. Rimligen då bara 5-6 procent från andra delar av Stockholms stad. I deras enkät för några år sedan var betalningsviljan i genomsnitt bara 5 procent mer för de högst värderade områdena från andra delar inom Stockholms stad. Ändå föreslår Hyreskommittén större skillnader än 30 procent!

Rent parodiskt blir det när Hyreskommittén först uttalar att byggåret inte skall spela någon roll, men sedan generellt hävdar att nybyggda lägenheter har en så hög standard att de kan få en betydligt högre hyra än övriga hus.

Kort sagt. Hyreskommittén har presenterat ett speciellt förslag utan att redovisa hur man kommit fram till det. Och man har inte alls löst de stora frågorna kring ombyggnadshyror och nyproduktionshyror.

Skulle hyreskommitténs förslag genomföras skulle det få stora konsekvenser för möjligheterna till god bostad för hushåll med låga inkomster, det skulle leda till en förstärkt segregation och till en stor otrygghet och omflyttning.

Idag är åldrarna i olika delar av Stockholm mycket olika. I de centrala och halvcentrala delarna har länge funnits många pensionärer med låga inkomster. När dessa lägenheter blir lediga söker sig framför allt små hushåll med ung befolkning samt ensamstående med barn till dem. Det är de grupperna som främst skulle drabbas av hyreskommitténs förslag.

Knappast varken god eller rättvis bostadspolitik.

Hur kommer hyresgästföreningen att behandla detta förslag? Man kan misstänka att ledningen har bundit upp sig genom att lägga fram förslaget. Kanske kommer ledningen för regionen att försöka vigla upp de förtroendevalda från andra delar av regionen för att få igenom Hyreskommitténs förslag för Stockholms stad. Gör de det har de nog sått en mycket stark misstämning och osämja inom föreningen som gör föreningen obrukbar för allt enigt och konstruktivt arbete för lång tid framöver.

Rätt agerande borde nu istället vara att istället se till att alla underlag kommer fram och att låta hyresgästerna och de förtroendevalda i Stockholmsstad i lugn och ro få komma fram till hur man vill ha det.

Kanske skulle det också vara lämpligt att slå fast att hyresskillnaderna inte skall vara större än vad hyresgästerna sagt sig vara villiga att betala i Institutet för byggnadsforsknings enkät.


V

Ekoreportage om stiftelser reser många frågor

Idag har radion rapporterat om en granskning av fem stiftelser med stadgar som säger att bostäder ska ges till hushåll med lägre inkomster (med lite olika formuleringar). Helt tydligt över hur stiftelserna agerat blev det väl inte, men en hel del citat från stiftelseföreträdare tydde på att stiftelsernas stadgar tog man lite lätt på.

Reportaget reste ändå en rad frågor:

1. Varför är granskningen av dessa stiftelser och de allmännyttiga bolagen så svag? Varför lever inte länsstyrelsen, hyresgästföreningen, sabo och kommunerna rövare när stiftelserna och allmännyttan inte gör vad de ska enligt regelsystemen? Man kanske inte granskar och förstår? Eller inte vill bråka? Eller har något suddigt taktiskt syfte?

Allmännyttan går ju ofta med rätt stor vinst, t.ex. Stockholmsföretagen, trots att lagarna säger något annat. Ändå är det förvånansvärt tyst i bokslutstider. Tycker t.ex. hyresgästföreningen att det är pinsamt att hyresförhandlingarna har lett till vinst och att kritik slår tillbaka på den egna organisationen?

Vad gör egentligen länsstyrelserna som ju har ett formellt uppdrag att granska både stiftelser och allmännyttan?

2. Fallet Arbetarbostadsfonden faller i minnet. Arbetarbostadsfonden var länge en välskött allmännytta med lägre hyror än övrig allmännytta. Men så fick man en ny ledning. Den bestämde sig för att sluta vara allmännyttig. Då kunde hyrorna istället sättas cikrka fem procent över allmännyttan. Dvs en rejäl hyreshöjning och en hög vinst. Ändå har Arbetarbostadsfonden stadgar som säger något annat. Men tystnaden i frågan är det som stör mest.

3. I Ekoreportaget fanns som sagt bara delvis hur förmedlingen av bostäderna gick till. Men en principiell fråga dök upp. Får stiftelsen säga nej när någon vill byta lägenhet och den inflyttande inte stämmer med stiftelsens syfte? Ett exempel fanns att en stiftelse för kvinnor fått säga nej när en man ville byta sig in. (Varför man nu ska ha särskilda kvinno- eller manhus.)

Nätverket har i sitt bostadsprogram att bytesrätten borde bli ovillkorlig, istället för som idag att den gäller om hyresgästen kan visa att han/hon har beaktansvärda skäl och att den inflyttande bör vara okej för fastighetsägaren.

Trots dessa stiftelsers stadgar anser vi nog fortfarande att bytesrätten skall vara ovillkorlig. Däremot är det angeläget att stiftelserna använder sina stadgar vid bostadsförmedling av tomma lägenheter. Att sedan hyresgästerna förändras under boendet får man leva med.

De som läst boken om Sunnerdahlska stiftelsen i Stockholm - kvarteret Kristallen - vet att den typ av styrande och ställande med hyresgästernas boenden som gällde där knappast är acceptabelt. T.ex. att tvinga ner hyresgäst i mindre bostad när make/maka gått bort.

V

Ungdomars bostadbrist

Häromdagen redovisades viktiga undersökningar om ungdomars boende i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Ungdomar saknar ofta egen bostad och bor i betydligt högre grad än de vill kvar hos föräldrarna. Ungdomarna har vanligen begränsade möjligheter att betala. Ändå bor ungefär lika många i bostadsrätt som hyresrätt utöver några få procent som bor i äganderätt. Och så finns det förstås skillnader mellan unga ungdomar och lite äldre.

Hyresgästföreningen står bakom dessa undersökningar. Därför blir det också lite intresant hur de ser på varför vi har fått ett ungdomsbostadsproblem.

Jo, den viktigaste förklaringen anses förstås vara hyresgästföreningens mantra, dvs. omvandlingen till bostadsrätt! Visserligen är mer än 60 procent av bostäderna i Stockholms stad hyresrätt och 50 procent i Stockholms län. Mer än någon annanstans i Sverige.

För vår del ser vi ett betydligt vidare orsaker till ungdomars bostadsproblem. Och vill också peka på att hyresgästföreningen är i hög grad medansvarig till de problemen, även om det också finns andra ansvariga som kommuner, staten och byggsektorn. Och nya förslag från bland annat hyresgästföreningen kommer att förvärra situationen för ungdomar ytterligare.

Några skäl är:

1. Extrema hyror i nyproduktionen, också bland studentlägenheterna. Taffliga hyresförhandlingar är en viktig del av detta problem.

2. Stora hyreshöjningar vid större underhållsåtgärder. Det har framför allt drabbat det lite äldre bostadsbeståndet, där andelen smålägenheter är särskilt hög. Dvs. där ungdomar annars skulle kunna bo. Taffliga hyresförhandlingar är också här ett skäl.

3. Höga vinster hos allmännyttan och extra hyreshöjningar för de bostadsområden där de små lägenheterna och ungdomarna dominerar. En säregen typ av åtgärd som direkt slår mot ungdomar - och mot en del andra.

Som om inte detta skulle vara nog föreslår nu Hyresgästföreningen och SABO att allmännyttan ska kunna drivas med höga vinster och att hyrestaket - med sina brister - nu ska ersättas med något som i praktiken istället är förhandlade marknadshyror.

Det drabbar ungdomen hårt.

Inte vill vi väl ha det som i t ex Italien där ungdomarna bor hos föräldrarna till de blir 30+ och gifter sig. Och skaffar mycket få barn bland annat för att bostadssituationen ser ut som den gör. (Italiens befolkning sjunker rätt snabbt och förväntas fortsätta att sjunka!)

Under lång tid höjdes svenskarnas bostadsstandard snabbt, särskilt bland de med mindre inkomster. Bland annat de unga kunde i allt högre grad flytta från föräldrarna till moderna bostäder. Medel för detta var priskontroll i nyproduktionen samt en stark roll för allmännyttan och bostadskooperationen. Det statliga stödet var nog ungefär lika stort som idag, fast då gick det förstås till det priskontrollerade nya istället för som idag stöd till oligopolstyrda priser för nya och begagnade bostadsrätter och äganderätter.

Trots att det nu är tydligt vad mera marknad i bostadssektorn har inneburit, läggs ändå förslag - bland annat av Hyresgästföreningen och Sabo - om ännu mera marknad.

Varför inte istället ta tillbaka de delar av det gamla systemet som var bra? Och kanske kunna uppnå en höjd bostadsstandrad istället för den sänkning som nu pågått de senaste 15 åren?

Och så skulle vi vilja veta mer om bostadssituationen för bland annat ensamstående med barn och för pensionärer.

V

Hyresgästföreningen och SABO förstår inte ens vad de föreslagit!

Avslöjande intervjuer med Kurt Eliasson från SABO och med Barbro Engman och Per Svanberg från HGF, som gjorts av tidningen Etc, når oss.

Kurt Eliasson anser att en avkastning i allmännyttan på hela kapitalet(räknat som fastighetsvärdet minus lånen) på 4-12 procent per år är rimlig. Och han hävdar att det har man i allmänhet redan om man tar med värdeökningen på fastigheter. Att allmännyttan redan skulle ha den avkastningen är förstås ett intressant påstående med tanke på den självkostnadsregel som faktiskt gäller idag, men vi skall bortse från den frågan just nu.

Fastighetsvärden sätts i grunden av förväntade hyror minus drifts- och kapitalkostnader. Så ju högre hyror man kan förvänta sig ju högre blir fastighetsvärdena. En tydlig rundgång i systemet således. Men idag sätts fastighetsvärden för hyreshus i första hand efter vilket pris som en försäljning till en bostadsrättsförening ger. Dvs. ju högre bostadsbrist, ju högre försäljningspris till en bostadsrättsförening och ju högre fastighetsvärden.

Och de värdena vill allmännyttan ha avkastning på! Rena snusket alltså!

Men inte nog med det. När allmännyttan betalar av på sina lån - vilket ju görs med hyresintäkter - så ökar kapitalet och då vill man ha 4-12 procents avkastning på det som betalats av.

Med andra ord att betala av på lån, eller räkna med avskrivningar i budgetarna, är en mycket olönsam historia för hyresgästerna om SABO får som de vill.

Nu tycks SABO tro att avkastningen ska komma springande genom att fastigheterna ökar i värde. Men det är ju inte så att fastigheterna ökar i värde utan skäl. Och att räkna med värdeökning för att bostadsrättspriser ökar är rejält bakvänt och dessutom gediget osäkert.

I ETC nämns att Stockholmshems kapital är 23 miljarder. En avkastning på 4-12 procent är således 0,92 - 2,76 mijarder per år. Det ska jämföras med Stockholms samlade hyresintäkter som 2008 uppgick till knappt 2 miljarder. Dvs. här drömmer SABO om avkastning som är mellan 46 procent och 138 procent av de totala hyrorna!

Intressant är förstås vad Hyresgästföreningen säger när ETC konfronterar dem med SABO:s resonemang. Barbro Engman förstår inte alls att man ska räkna med avkastning på totalt kapital, men säger också att hon inte förstår ekonomin!!!!! Hon hänvisar till Per Svanberg som påstår att allmännyttan redan ger dessa avkastningar. Per Svanberg har också påstått att förändringarna inte alls innebär hyreshöjningar!

Det blir uppenbart att SABo drömmer om avkastningar och hyror uppe i det blå. Och som blir förfärliga för hyresgästerna, boendestandarden och bostadsförsörjningen.

Och att Hyresgästföreningen inte ens förstår vad man talar om.

Förfärligt! Vi får hoppas att politikerna har ett bättre förstånd och känner ett större ansvar för hyresgästernas väl och ve.

Det är konstigt att vi har bostadsrättsföreningar och äganderätter som drivs med självkostnad efter köpet, men att man talar om avkastningskrav för hyresrätten.

Och så blir förstås slutsatsen att vi behöver en annan typ av allmännytta och en annan typ av hyresgästorganisation. När det gäller annan typ av allmännytta kan man lära ett och annat från Danmark och Nederländerna. Eller varför inte göra om allmännyttan till kooperativ hyresrätt - förstås om man opererar bort en del fel som finns i den formen idag.

V

Namninsamling mot förslag från Hyresgästföreningen och SABO!

Nu börjar reaktionerna mot förslagen från Hyresgästföreningen och SABO att ta fart.

Ni vet förslagen att allmännyttan ska verka affärsmässigt på marknadens villkor och att såväl allmännyttan som privatägda hyreshus ska få använda höga privathyror för att trigga upp hyresnivåerna överallt. Eller döden för hyresrätten som förslagen också kallas.

Nätverket Rädda Hyresrätten har arbetat starkt mot ombildningen av allmännyttan till bostadsrätt och som organiserade den stora demonstrationen mot de hiskeliga förslag för (mot)hyresrätten som då hade presenterats från en statlig utredning.

Nätverket Rädda hyresrätten har nu satt igång en namninsamling mot de förslag som lagts fram från Hyresgästföreningen och SABO.

Vi rekommenderar skriv under!

Uppropet hittar ni på http://www.hyresratten.blogspot.com/ och

namninsamlingen på www.namninsamling.se/index.php?sida=2&nid=3293

Med gemensamma krafter ska vi nog kunna sätt stopp för dessa hiskeliga försämringar och få en diskussion om en bra bostadspolitik såväl för hyresrätten och med nya/ändrade upplåtelseformer av annat slag. Läs gärna de förslag som Nätverket för hyresgästernas boendetrygghet har lagt fram. Det finns http://www.boendetrygghet.se/

V

Hyresgästföreningen borde vara bekymrad!

Häromdagen refererade vi en ordförande i Hyresgästföreningen region Stockholm. Vederbörande har på sin blog framfört bekymmer över att det kommer kritik och blir en extern (!) debatt om de hiskeliga förslag som Hyresgästföreningen och SABO har lagt fram.

I kommentarerna till inlägget fanns nämnda ordförande som hänvisade till sin blogg.

Vi blev lite nyfikna, tänkte att nu har han kommit med ett försvarstal för de förslag som han själv har varit med och beslutat om. Så nu har vi gått till hans blogg för att läsa hans försvar.

Döm om vår förvåning! Allt försvar saknas! Häpet har vi konstaterat att hyresgästföreningen inte har publicerat en enda analys av vart deras förslag leder och vad det kan tänkas innebära! Vi bortser här från det uppenbara falsariet från Per Svanberg på Hyresgästernas Riksförbund som påstår att de "moderna" förslagen inte innebär någonting alls. Var finns analysen och beskrivningen av konsekvenser? Borde inte den ha funnits innan de fattade beslut om sitt förslag?

Och varför kommer det inte fram något ens när kritiken blir stor?

Häromdagen ordnade nätverket rädda hyresrätten en diksussion om boendet på Välfärdsdagen. En del av del handlade om de nämnda förslagen med inledningar från vårt Nätverk och från Hyresgästföreningen. Det blev en stark kritik från Nätverket och en ytterst svag argumentation för förslagen från Hyresgästföreningen.

Publikens uppfattning efter mötet var kristallklar.

V

Hyresgästföreningen bekymrad!

Vi nås av information om att hyresgästföreningen i form av dess ordförande för Stockholmsregionen är bekymrad:

"...en hel del frågor och funderingar rörande en del mail som cirkulerar rörande HGF:s och SABO:s gemensamma skrivelse till regeringen. Jag har skrivit om det tidigare och skriver det igen, jag har stor förståelse för alla frågor och funderingar som rör detta brev. Samtidigt blir jag bekymrad över en del negativa reaktioner och att de blir en extern debatt. "

Såå, Hyresgästföreningen är bekymrad över att det kommer negativa reaktioner och att de blir en extern debatt kring Hyresgästföreningens och SABO:s extremt negativa förslag för hyresgästerna!

Det förvånar oss!

För vår del är vi milt talat bekymrade över att det överhuvudtaget har kommit ett så extremt dåligt förslag från Hyresgästföreningen. Vi är naturligtvis särskilt bekymrade och undrande över att ordföranden i Stockholmsregionen, som också sitter i den förbundsstyrelse som fattat beslut om SABO/HGF-förslagen, inte har reserverat sig mot dessa. Förslagen kommer ju att slå särskilt hårt mot Stockholm.

Visst är det också bekymmersamt att en organisation för hyresgästerna går ut och försöker dölja konsekvenserna av sina förslag. Eller ännu värre, försöker slå blå dunster i ögonen på hyresgästerna med påståenden, t ex att förslagen inte innebär några hyreshöjningar alls.

Jo man tackar, allmännyttan ska numera drivas affärsmässigt på marknadens villkor och självkostnadsprincipen ska inte gälla. Och det påstås inte få några hyreskonsekvenser alls!

Ett sånt försök till blåsning tror vi varken att hyresgäster eller politiker går på så länge.

Fast vad har egentligen Hyresgästföreningen för syfte med förslagen? Kan det verkligen bara vara rent organisationsegoistiska förslag?

V

Nu kommer reaktionerna

Nu börjar reaktionerna på de förfärliga förslagen från Hyresgästföreningen och SABO komma. Allteftersom fler och fler inser vart förslagen bär hän kommer allt fler att inse att detta är vansinne.

Just nu når oss ett uttalande från ett antal Hyresgästföreningar i Stockholm. De är förstås också upprörda över den egna organisationen. Vi citerar:


Hyresgästerna svikna av sin egen organisation

I många år har Hyresgästföreningen sagt sig värna om självkostnadsprincipen och att allmännyttans hyror ska utgöra ett tak för privathyrorna. Nu har plötsligt förbundsord-föranden Barbro Engman, utan förankring bland medlemmarna, tillsammans med allmännyttans branschorganisation SABO presenterat ett förslag som helt frångår de tidigare principerna. I lagförslaget slås fast att hyresjämförelser i framtiden får göras både med privat och kommunalt ägda hus i stället för som nu endast med den kommunalt drivna allmännyttan. Det finns privatägda fastigheter med avsevärt högre hyror än de kommunala. Med den föreslagna förändringen blir de styrande för alla hyror. Dessutom blir det möjligt att successivt saxa upp hyror på ett helt annat sätt än idag. Detta drabbar även allmännyttans hyresgäster. Hundratusentals människor kan få sin ekonomi spolierad eller tvingas lämna sina hem.

Barbro Engman har utan mandat från medlemmarna kapitulerat för fastighetsägarnas krav på ökade vinster. Att föreslå att allmännyttan ska bli affärsmässig och drivas på marknadens villkor rimmar illa med en organisation vars främsta uppdrag är att tillvarata hyresgästernas intressen. Det finns ur hyresgästens perspektiv inga som helst skäl för att fastighetsägarna ska få större vinster och att kommunerna ska få ökade möjligheter att finansiera kommunal verksamhet med hjälp av oskäligt höga hyror.

Tvärtom borde Hyresgästföreningens ledning påvisa de stora konsekvenserna av hyreshöjningar och verka för en allmännytta med skärpt självkostnad och skärpta villkor för hyresjämförelser med allmännyttan som grund.

Varför görs inte detta!?

Stockholm den 23 april 2009

Hyresgästföreningarna på Kungsholmen, Norrmalm, Södermalm och Östermalm, ordförandena

Förödande förslag för hyresrätten, hyresgästerna och bostadsförsörjningen

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet har granskat förslagen från Hyresgästföreningen och SABO att ändra hyreslagen och lagen för kommunala bostadsbolag.

Nätverket för Hyresgästernas boendetrygghet anser att förslagen kring bruksvärdesreglerna med i praktiken slopat hyrestak och att de kommunägda bostadsbolagen ska agera affärsmässigt på marknadens villkor är förödande för hyresgästerna, för hyresrätten, för bostadsförsörjningen och negativa för finansmarknaden och samhällsekonomin.

Enligt NHBs uppfattning bidrar förslagen kring bruksvärdesreglerna direkt till kraftigt stigande hyror i privatägda hyreshus och också i de kommunägda husen med stora konsekvenser för hyresgästernas boendetrygghet, bostadsstandard, segregation, krav på bostadsbidrag och för hyresrättens fortlevnad.

Förslagen kring de kommunägda bostadsbolagens affärsmässighet och avkastnings-krav leder till ett gungfly, där till och med förslagsställarna verkar vara osäkra. NHB anser att de kommunägda bostadsbolagen ska drivas med självkostnad, varken mer eller mindre. Att som förslagsställarna nöja sig med att det primära syftet inte ska vara vinst är i högsta grad naivt. Att dessutom föreslå att det är OK att ta ut vinst där marknaden så medger gör inte saken bättre.

En del av de aktuella problemen kring finansmarknaden är att utlåningen till bostadssektorn har tillåtits att explodera. Förslagen från HGF/SABO förstärker den explosionen. Det ger därtill snabbt ökande samhällskostnader för ränteavdrag.

NHB konstaterar att Hyresgästföreningens eftergiftspolitik fortsätter och att förslagen saknar förankring bland Hyresgästföreningens medlemmar samt att Riksförbundet sprider felaktigheter och dimridåer kring vad förslagen får för konsekvenser.

SABO stärker sin inriktning mot att allmännyttan ska bli som kommersiella fastighetsbolag istället för att ta ett ansvar för bostadskvalité och bostadsförsörjning.

Den aktuella situationen med ökande arbetslöshet och försämrad ekonomi och med de senaste årens stora ekonomiska lättnader för andra upplåtelseformer gör det ännu svårare att förstå förslag som höjer hyrorna och ger redan högt privilegierade privata fastighetsägare högre inkomster och ökad förmögenhet.

Det behövs nu en bostadspolitisk diskussion för att forma en långsiktig bostadspolitik där en bättre hyresrätt för hyresgästerna måste vara en del.

Hela rapporten finns på vår hemsida www.boendetrygghet.se

Ytterligare upplysningar från

Margareta Friman-Scharin, ordförande
styrelsen@boendetrygghet.se,
08-723 18 62, 0702 24 36 74

Ägarlägenheter

I dagens Dagens Nyheter anser Kristina Alvendal att det borde bli lättare att skapa ägarlägenheter också i befintliga hus.

Det är svårt att förstå denna glädje i ägarlägenheter. Det beslut som riksdagen har fattat innebär stora svårigheter för de boende i ett ägarlägenhetshus att fatta beslut om både drift och förändringar. Bara vid total enighet kan beslut fattas och det finns inga rättsliga möjligheter att hantera tvister. Nya hus brukar ha en hel del problem innan alla byggfel rättats till, och än svårare blir det förstås när husen blir äldre och behöver större åtgärder.

Sådana system har prövats t ex i de baltiska staterna där man glatt sålde ut lägenheterna i de tidigare hyreshusen, men glömde bort att någon måste äga husen och kunna se till de gemensamma frågorna. Man fick också snabbt stora problem men t ex läckande tak, trasiga tekniska system och annat.

Att ägarlägenheter innebär en riktigt dålig hyresrätt förbises ofta. Hyresgäst i ägarlägenhet har i praktiken ingen besittningsrätt, ingen bytesrätt, ingen möjlighet att pröva hyran, inga möjligheter att kräva reparationer och underhåll.

Så varför sträva efter detta? En kul princip kanske, men en usel praktik.

V

Nytt förslag gör hyresgästerna till förlorare

Hyresgästföreningens centralstyre har återigen gjort en överenskommelse med SABO - allmännyttans organisation. De har lagt fram ett förslag till ändring av lagen för allmännyttan och hyreslagen.

Hittills har hyresgästföreningen - förvisso med tveksam framgång - förhandlat hyror med allmännyttan utifrån ett självkostnadsresonemang och med privatfastighetsägarna utifrån allmännyttans hyresledande roll.

Tafflig kunskap från hyresgästföreningen har lett till rätt stora vinster hos allmännyttan och att privathyrorna har dragit iväg till att idag överstiga allmännyttans med i genomsnitt cirka 15 procent jämfört med de cirka fem procent som hyreslagen medger.

Nu föreslår bägge parter att man skall göra på ett annat sätt.

Självkostnadsprincipen skall inte gälla för allmännyttan. Allmännyttan skall drivas affärsmässigt, men utan vinstsyfte - en kullerbytta som inte kan leda till annat än platt fall. Vem har hört talas om affärsmässighet utan vinstsyfte? Rapporten talar om vinstberäkning för varje fastighet. Dock ska det finnas vissa begränsningar för allmännyttan för att dela ut vinster till ägaren, men betydligt större möjligheter än tidigare.

Så vad ska hyresgästföreningen hänga upp sina hyresförhandlingar med allmännyttan på, om allmännyttan ska drivas affärsmässigt? God vilja? Hyresgästernas plånböcker? Sånt prövades i början på 90-talet i Stockholm och ledde till femårsavtalet - århundradets sämsta avtal. Det går inte att tolka förändringen på annat sätt än att hyresgästföreningen inte har någonting alls att hålla sig i.

Ett nytt bruksvärdessystem för att sätta hyror i privata hus föreslås. Vid tvist ska hyresnämnd inte bara jämföra med allmännyttans hyror utan också med förhandlade privata hyror.

Så vad ska hyresgästföreningen hänga upp sina förhandlingar med privata fastighetsägare på? Dimmigt talar Barbro Engman om att man nu ska ta in alla kvalitetsaspekter i förhandlingen. En hyresgästförening som i Stockholm inte har lyckats göra en hyresstatistik att jämföra privathyrorna med på 15 år ska nu ta med alla kvalitetsaspekter i förhandlingen? Vad hindrade detta tidigare?

Frågan är ju ändå vad de privata hyrorna skall hängas upp på. Att de ska förhandlas utifrån allmänt tyckande från parterna kan bara leda käpprätt i höjden. Och successivt skapa nya prejudikat som nästa förhandling får luta sig mot. Det kan bara leda till snabbt stigande hyror.

Talet om att det ska finnas en skyddsregel så att "ingen ska behöva flytta" klingar mer än lovligt falskt.

Slutsatsen är att hyresgästföreningen behåller sin förhandlingsroll och sina förhandlingsersättningar. Men att hyrorna blir alltmer marknadsanpassade - dvs allt högre. Hyresgästerna förlorar och tvingas sänka sin bostadsstandard.

Istället för en hel Koch har hyresgästföreningen och SABO föreslagit en halv Koch eller kanske snarare en trekvarts.

V

Stora hyresskillnader runt Järvafältet

Kring Järvafältet ligger fyra kommuner Järfälla, Sollentuna, Stockholm och Sundbyberg.

Alla kommunerna har stora allmännyttiga bostadsbestånd. Och alla kommunerna har ett antal områden byggda från mitten av 60-talet till mitten av 70-talet. De har också andra områden både äldre och yngre, men här ska vi jämföra hyror i just det här beståndet. Alla bostadsområdena ligger nära varandra men i olika kommuner.

De här jämförda bostadsområdena är i stort likvärdiga. Bostäderna håller ungefär samma kvalité. Det finns lite skillnader mellan husens utseenden och kringmiljöerna, några är lite fulare och några är lite vackrare. Kollektivtrafiken är lite olika, i Stockholm och Sundbyberg finns tunnelbana, medan Sollentuna och Järfälla har pendeltåg. Den kommunala servicen är nog likvärdig. För den kommersiella servicen finns en del skillnader.

Hyresskillnaderna är dock ganska stora. Vi har räknat om alla hyror så att de motsvarar hyran för 3 RoK om 77 kvm.

Lägst är hyrorna i Stockholms stad. I Rinkeby, Tensta, Husby och Akalla ligger hyrorna på mellan 753 och 781 kronor per kvm (Svenska Bostäder).

I Sollentuna ligger hyrorna en bit högre på 801-856 kr per kvm.

I Järfälla ligger hyrorna ytterligare en bit högre på 823-874 kr per kvm.

Och i Sundbyberg är hyrorna på ungefär samma nivå som i Järfälla på 839 – 866 kr per kvm.

Här finns således hyror på 753-874 kronor per kvm dvs. en skillnad på 16 procent. Man kan således tjäna respektive förlora 800 kronor per månad, om man flyttar mellan kommunerna, enbart på hyran för en trerummare.

Varför är hyrorna så olika? Alla de allmännyttiga bolagen ska drivas med självkostnad. Det kan diskuteras om de gör det. Det kan finnas skillnader både i vinstnivå och i underhållsutgifter.

Det som är mest utmärkande i jämförelsen ovan är att områdena i Stockholms stad har en påtagligt lägre hyra än de övriga områdena. Det är sannolikt att Stockholms områden på Järvafältet subventioneras av andra områden i staden.

Stora hyresskillnader i Stockholm

Karta över hyresskillnader i Stockholm bifogas.

Det är ett vanligt påstående att hyresskillnaderna är små i Stockholm. T.ex. jämfört med Malmö eller Göteborg. Det är ett okunnigt påstående. De som påstår detta har jämfört Malmö med en fin områdesindelning med Stockholm med en mycket grov områdesindelning. Med en grov områdesindelning blir förstås hyresskillnader mindre än med en fin områdesindelning beroende på att områden har olika ålder, standard, grad av ombyggnad etc.

Som framgår nedan är hyresskillnaderna i Stockholm en bra bit högre än hyresskillnaderna i Malmö och ännu större än i Göteborg. Det finns en tiogradig skala i Stockholm med cirka 42 procents hyresskillnader inom allmännyttan. Tas privatbeståndet med blir hyresskillnaderna cirka 55 procent. Tas nybyggda och nyombyggda områden med blir skalstegen fler och hyresskillnaderna hela cirka 110 procent i allmännyttan och ytterligare minst 25 procent om de dyraste privathusen tas med.

Hyresskillnaderna i Stockholm är långt högre än de som hyresgästerna har sagt sig vara beredda att betala.

Låt oss därför granska Svenska Bostäder i Stockholm och använda hyrorna för en 3:a på 77 kvm för 2008. Svenska Bostäders lägsta hyror finns i Rinkeby. Där är hyran 753 kr per kvm. Högsta hyran finns i Hammarby sjöstad, där är hyran 1.589 kr per kvm. Således är hyran i Hammarby sjöstad 111 procent högre än i Rinkeby. Knappast någon liten hyresskillnad.

Om vi nu lämnar det som kallas nyproduktion – som börjar bli 6-7 år gammal - och tittar på områden med minst 300 lägenheter framträder ett mönster.

Lägsta hyrorna finns på Järvafältet. Rinkeby 753 kr per kvm, Husby 778, Akalla och Tensta 781. Västberga har liknande hyra 779 kr per kvm.

Sen finns ett antal områden med hyror en bit över 800 kr per kvm. Rågsved 806, Tallkrogen 807, Bredäng 819, Solberga 831, Vårberg 836, Farsta strand 838, Farsta 839.

Därefter lite högre. Råcksta 851, Kärrtorp 864, Hagsätra 872, Bagarmossen och Hässelby strand 878, Skärholmen 885, Hässelby gård 892, Björkhagen 897.

Strax över 900 kr per kvm ligger Hammarbyhöjden med 915 och Vällingby med 916 kr per kvm.

Ännu lite högre ligger Blackeberg 941, Östberga 946, Enskede 948, Grimsta 952.

Över tusenlappen per kvm ligger Vasastaden 1.018 och Östermalm 1.030. Ännu högre ligger Södermalm (exkl södra Hammarbyhamnen) med 1066 kr per kvm.

Högt ligger Liljeholmen med 1.174 kr per kvm.

Allra högst ligger Södra Hammarbyhamnen med 1.589 kr per kvm

Om man så vill kan man hävda att det finns en tiogradig skala inom Svenska Bostäder i Stockholm plus ytterligare några skalsteg om nyombyggt och nybyggt tas med.

Visst påverkas hyrorna av nybyggnad och ombyggnad. I Liljeholmen är nästan hela området ombyggt och där finns en del nybyggt. Stor del av Östberga är ombyggt och där finns någon nyproduktion. Hagsätra är delvis ombyggt och i Grimsta finns viss nyproduktion.

Hyrorna innerstad - ytterstad är ofta på tapeten. Av ovanstående framgår t.ex. att hyrorna på Södermalm är 42 procent högre än de är i Rinkeby och 27 procent högre än i Farsta.

Ovanstående gäller inom Svenska Bostäder. Tas privatbeståndet med blir skillnaderna större. I innerstaden är stor andel av hyresbostäderna privatägda, medan den privatägda delen är låg särskilt i de yttre delarna av Stockholm. Privathyrorna är enligt Stockholms statistik i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttans hyror. Så inkluderat privathyrorna blir hyresskillnaderna i Stockholm cirka 54 procent för vanliga hus och åtminstone 120 procent om nyproduktionen tas med.

Detta är inte små hyresskillnader, det är mycket stora hyresskillnader! Och påtagligt högre än de 40 procent som man hävdar finns i Malmö.

Vill hyresgästerna ha stora hyresskillnader? Nej det vill de inte!

Enligt en undersökning beställd av Hyresgästföreningen i Storstockholm var hyresgästerna i övriga Storstockholm beredda att betala i genomsnitt 520 kr mer per månad för samma lägenhet i innerstaden.

Det motsvarar 81 kr per kvm eller cirka 9 procent mer än den genomsnittliga ytterstadshyran i Stockholms stad. Undersökningen visade inte vilka hyresskillnader hyresgästerna inom Stockholms stad var beredda att betala. En god gissning är att de skillnaderna är mindre än när hela Storstockholm tas med.

I en undersökning som gjordes för några år sedan var ytterstadens hyresgäster inom Stockholms stad beredda att betala cirka 5 procent mer för samma lägenhet i innerstaden.

Det betyder att hyresgästerna är beredda att betala långt mindre än de faktiska hyresskillnaderna för olika lägen. Hyresskillnaderna har blivit för stora.

Skulle man utöver att ställa frågor kring vad var och en är beredd att betala, också ta upp hur hyresgästerna ser på hyresskillnader, segregation och utträngning skulle skillnaderna minska ytterligare. Hyresgästerna vill inte ha segregation och de vill nog inte heller att de vanligen rätt unga som flyttar till nyproduktionen ska skinnas.

Av ovanstående framgår också att hyrorna i nyproduktion och vid ombyggnad är ett mycket stort problem i Stockholm.

Komplement

Hyresuppgifterna ovan är hämtade från Svenska Bostäder. Hyresuppgifterna för 3 RoK har räknats om till att motsvara hyran för en 77 kvadratmeterslägenhet.

I några områden pågår eller har avslutats omvandling till bostadsrätt. Det gäller särskilt Liljeholmen, Östberga och Södra Hammarbyhamnen där större delen av områdena har blivit eller är nära att bli bostadsrätt.

Hyror i Svenska Bostäder 2008. Genomsnittshyror i områden med minst 300 lägenheter. Hyra per kvm och år för 3 RoK lägenhet om 77 kvadratmeter. Exklusive Stadsholmen

Rapport från bostadspolitiskt samtal

I kväll mötte nätverket de tre oppostionspartierna i riksdagen.

Hur arbetar de för att nå fram till ett gemensamt regeringsalternativ och hur ser de på de bostadspolitska frågorna? Carina Moberg (s), Egon Frid (v) och Jan Lindholm berättade för cirka 100 deltagare på Norra Real.

Några snabba konstateranden.

Bostadspolitiska diskussionner pågår inom alla partierna och det pågår också gemensamma diskussioner.

De tre partierna har rätt lika utgångspunkter. De är angelägna om hyresrätten, de är angelägna om allmännyttan, de är angelägna om att stärka hyresgästens ställning, de är angelägna om att bevara bruksvärdessystemet.

De har också insikter om att regler kan behöva ändras. Reglerna för allmännyttan kan behöva preciseras när det gäller t ex självkostnad och vinster. Det är intressant att fundera vidare på den kooperativa hyresrättens möjligheter och på en eventuell ny upplåtelseform mellan hyresrätt och bostadsrätt. Kritiken mot ägarlägenheter och den dåliga hyresrätt det ger var också gemensam.

När det gällde hyresgästernas rättigheter fanns en gemensam uppfattning om inriktningen på att försvara och förstärka hyresgästens ställning när det gäller bland annat besittningsrätt, bytesrätt, underhåll, rätt till inflytande och rätt till överföring av kontrakt. Även om partierna kring dessa frågor hade mindre preciserade förslag och diskussioner att luta sig mot.

Att det behövs en jämställning av stöd till de olika upplåtelseformerna både vid nyproduktion och för underhåll var helt klart. Likaså att kraven på kommunernas bostadsförsörjnings-planering behöver skärpas.

Man var också enig om att bostadskooperationen borde kunna fylla en viktigare roll än idag. problemen kring byggsektorn fanns också enighet kring, även om de inte riktigt såg framför sig hur den skulle kunna bli mer funktionell, ekonomisk och utvecklingsintensiv.

Kring hyressättningen fanns en klar inställning att bruksvärdessystemet med hyror i privathus som sätts efter allmännyttan skall bevaras, att rimligare nyproduktions och ombyggnadshyror måste uppnås.

När det gällde förhållningssättet till hyresskillnader framkom vissa skillnader. Någon ansåg att de var för stora och någon att de kanske behövde öka lite. Dock konstaterades att de visste lite om hyresskillnaderna i Stockholmstrakten. Det konstaterades också att det finns mer än hyror som leder till segregation, t ex hur fastighetsägare väljer sina hyresgäster.

V

Inför bostadspolitiskt samtal 17 februari del 5

Bostadspolitiskt samtal med oppositionen i riksdagen 17 februari kl 18.30 på Norra real i Stockholm.

Rimligare hyror

Hyressättningssystemen har urholkats. De förslag som presenterats under senare år skulle slutgiltigt punktera merpartens hyresgästers förutsättningar för ett bra liv. Hyresskillnaderna har ökat, bland annat genom att nyproduktionshyror och ombyggnadshyror har tillåtits att öka kraftigt. Också på andra sätt har ökande hyresskillnader drivits fram. Prisökningarna på bostadsrätt och äganderätt tillsammans med de ökande hyresskillnaderna har lett till att det är allt svårare för låginkomsthushåll och medelinkomsthushåll att få en rimlig boendestandard. Det har också lett till en ökande segregation. Hyrorna i det privatägda beståndet har ökat mer än andra hyror, främst till följd av svaga hyresförhandlingssystem.

Mål

Rimliga hyror och minskade hyresskillnader för att möjliggöra en god bostadsstandard och rimliga boendekostnader för alla typer av hushåll samt för en ökad integration.

Åtgärder

1. Behåll ett bruksvärdessystem där hyrorna i privatbeståndet sätts efter de kommunala bolagens hyror. Sätt högre krav på ett fungerande förhandlingssystem och jämförelsesystem.

2. Förstärk kravet på självkostnad och rimliga kalkylsystem, såväl kortsiktigt som långsiktigt, för kommunalägda bostadsbolag.

3. Rimliga hyror i nyproduktion. Inför samma stöd till nyproducerad hyresrätt som till andra upplåtelseformer. Inför rimliga kalkylmetoder. Skapa en fungerande och transparent byggsektor.

4. Rimliga hyror vid större underhållsåtgärder och ombyggnad. Underhållsåtgärd ska aldrig leda till hyreshöjning. Standardförbättring ska ge hyreshöjning efter kostnaden för förbättringen.

5. Verka för minskande hyresskillnader och sätt upp tydliga mål för ett hyressättningssystem som inte segregerar.

V

Inför bostadspolitiskt samtal 17 februari del 4

Finansiering, stöd och regler för nyproduktion av bostäder

Bostadsbyggandet har blivit för lågt och sjunker. Nyproduktionen – alla upplåtelseformer – är för dyr för flertalet hushåll. De höga kostnaderna för nyproduktionen tillsammans med stora boendekostnadsökningar vid ombyggnad smittar av sig på övriga bostäder och leder sammantaget till att andelen billiga bostäder minskar snabbt och att nya hushåll, ofta unga och nyinflyttade, får svårt att klara ekonomin eller hänvisas till trångboddhet.

Oligopolen härjar och vinstnivån är för hög bland byggherrar och byggföretag. Stödsystemen missgynnar hyresrätten. Kommunerna skor sig ofta med markpriser och exploateringskostnader. Tätheten drivs upp i nyproduktionen för att höja vinsten med sämre boendekvalité som följd. Effektiviteten och rationaliseringen i byggsektorn är svag.

Mål

Ett tillräckligt bostadsbyggande av en mångfald typer med god kvalité och boendekostnader som även hushåll med måttliga inkomster klarar. Upplåtelseformer ska vara jämställda och byggsektorn välfungerande.

Åtgärder

1. Jämställ stödsystemen och kostnader för olika upplåtelseformer. Hyresrätten måste få ett stöd som är jämställt med ränteavdragsrätten till övriga upplåtelseformer. Jämställdheten måste gälla både för nyproduktion, för underhåll och för äldre hus.

2. Se kommunal hyresrätt, kooperativ hyresrätt och ”hiittassystem” också som ett sätt att skapa rimliga villkor för övriga upplåtelseformer, rimliga bygg- och boendekostnader och för bostadsmarknaden som helhet.

3. Inför pristak för att få ränteavdrag för nya bostadsrätter och äganderätter och för att få motsvarande stöd till hyresrätt.

4. Skapa en välfungerande, pris- och utvecklingseffektiv byggsektor.

5. Ge lagliga förutsättningar för kommunala byggföretag, där andra åtgärder för en välfungerande byggsektor inte fungerar.

6. Ställ krav på energisnålhet och ställ ökade krav på boendemiljö och barnvänlighet för ny bostadsbebyggelse.

7. Ställ högre krav på kommunerna i tillväxtregioner på planering för bostadsförsörjning.

8. Uppmana bostadskooperationen att ta en roll för de egna köerna och för bostadsförsörjningen, istället för att sälja så dyrt som möjligt precis som JM och de andra.

V

Inför bostadpolitiskt samtal 17 februari del 3

Hyresgästernas rättigheter behöver stärkas

Hyresrätten måste göras mer attraktiv för hyresgästerna. Hyresgästens ställning gentemot fastighetsägaren är svag. Det finns ingen balans för rättigheter och skyldigheter mellan hyresgäster och fastighetsägare. Hyresgästen kan ganska lätt bli utkörd medan fastighetsägaren kan missköta huset under mycket lång tid utan särskilda konsekvenser. Hyresgästens rättigheter behöver därför stärkas.

Mål

Hyresgästens ställning ska bli stark. Hyra, underhåll och inflytande ska tryggas och det ska vara lätt att komma tillrätta med fastighetsägare som missköter sina hus.

Åtgärder

1. Besittningsskyddet måste stärkas. Endast grava försummelser som inte kan åtgärdas på andra sätt, som t.ex. genom indrivning, ska kunna vara skäl för ett förlorat kontrakt. Det bör skapas en neutral form för konfliktlösning mellan hyresgäster utan fastighetsägarens inblandning.

2. För att få byta lägenhet krävs idag beaktansvärda skäl. De ifrågasätts ofta av fastighetsägaren. Detta måste ändras så att bytesrätten blir absolut med undantag för brott.

3. Hyresgästens rätt till underhåll måste stärkas med tydliga regler och enkla sätt att hävda dem. Alla typer av underhåll, även kvalificerat underhåll, ska ingå i hyran och inte leda till hyreshöjning när det utförs.

4. Hyresgästen ska ha rätt att säga nej till alla typer av standardhöjning, men också kunna kräva standardhöjning. Hyresförändring vid standardhöjning ska stå i proportion till kostnaden för åtgärden.

5. Fastighetsägaren ska vara skyldig att komma överens med hyresgäst respektive med hyresgästorganisation i huset när han vill göra förändringar. Rätt att göra förändringar ska kunna prövas.

6. Hyresgäst ska, liksom innehavare av andra upplåtelseformer, kunna överföra kontrakt till närstående.

7. Hus som missköts ska enkelt kunna exproprieras. Kommun eller grupper av kommuner ska ha organisation för att ta hand om misskötta hus. Svartförsäljning av hyreskontrakt av fastighetsägare eller dennes representant ska utgöra skäl för expropriering.

8. Andrahandshyresgästernas ställning ska stärkas. Andrahandshyra ska granskas och godkännas av fastighetsägare eller bostadsrättsförening när tillstånd till andrahandsupplåtelse ges. Minst tioårig återbetalningsskyldighet ska gälla för överhyra.

NHB

Inför bostadspolitiskt samtal 17 februari del 2

Upplåtelseformerna i framtiden

Dagens upplåtelseformer är inte ideala. En översyn bör därför göras. Upplåtelseformerna bör ändras och några nya bör komma till. Allmännyttan fungerar inte bra idag, med höga vinster och med säregna kalkylsystem. Hyresgästinflytandet är svagt, men ännu svagare i privatägda hyreshus. Steget är för stort mellan hyresrätten, med den boendes svaga ställning, och bostadsrätten, med dess trygghet och inflytande men spekulationsutsatta insatser. Dessa stora skillnader har fått långtgående konsekvenser för bostadsbyggande, boendekostnader och omvandling.

Mål

En säkrare och attraktivare hyresrätt, ökat bostadsbyggande, ökad mångfald och en bättre fungerande bostadssektor. Ändrade och nya upplåtelseformer som säkrar de boendes trygghet, inflytande och självkostnad. Minst halva bostadsstocken bör vara social och icke kommersiell.

Åtgärder

1. Stärk lagstiftningen för kommunägda bostadsbolag. Självkostnadsprincipen ska stärkas och regleras. Kalkylsystemen ska styras upp, kalkylräntor och avskrivningar ska jämställas med andra upplåtelseformer. Eventuella kortsiktiga överskott ska överföras till nästa års budget. Kommunala bostadsbolag ska inte få användas för att finansiera andra kommunala uppgifter. Samhällsekonomisk neutralitet mellan upplåtelseformerna ska råda.

2. De kommunala bostadsföretagen ska erbjuda sina hyresgäster kooperativ hyresrätt.

3. En ny typ av kooperativ hyresrätt, liknande den danska allmännyttan, ska införas, där kommun kan äga fastigheten/kvarteret/kvarteren, men där hela ansvaret ligger på hyresgästerna, med undantag för bostadsförmedlingen.

4. En ny typ av kooperation ska införs, liknande det finska hiittassystemet. Det har priskontroll i byggskedet och vid lägenhetsförsäljning både första gången och i fortsättningen.

5. Ändring av upplåtelseform bör regleras. Hyresrätt ska endast kunna ändras till kooperativ hyresrätt eller till ”hiittassystem”. ”Hiittas” ska ej kunna ändras. Upplåtelseform ska kunna regleras i detaljplan. Ett stöd bör införas för övergång från privat hyresrätt till kooperativ hyresrätt.

6. Om ägarlägenheter har införts, bör de snabbt avskaffas. De ger en riktigt dålig hyresrätt.

V

Bostadspolitiskt samtal 17 februari 18.30 Del 1

Tisdag 17 februari kl 18.30 på Norra real i Stockholm

Bostadspoltitiskt samtal med Carina Moberg (s), Jan Lindholm (mp) och Egon Frid (v) från riksdagen om oppositionens förslag till bostadspolitik.

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet har nu ett bostadspolitiskt program.

Utgångspunkter
- tillräckligt med bostäder
- högre boendekvalité
- attraktiv och trygg hyresrätt
- nya upplåtelseformer för trygghet, inflytande och självkostnad
- välfungerande bostads- och byggsektor
- ökad integration

Det behövs en ny bostadspolitik. Hyresrätten måste bli bättre för hyresgästerna om den ska leva vidare som ett bra boendealternativ. Det behövs en rimlig hyressättning. Det behövs nya upplåtelseformer som kombinerar hyresrättens och bostadsrättens fördelar. Det behövs former för att klara tillväxt och ett bra boende för alla. Integrationen måste öka.

En välfungerande bostadssektor för de boende förutsätter att alla upplåtelseformer fungerar väl och att det finns ett gott utbud av bostäder för alla hushållstyper.

Det är orealistiskt att tro att den svenska bostadsmarknaden och kommunerna kan fungera utan hyresrätt. Men den måste bli attraktiv för de boende och därför behöver den utvecklas.

Hyresrätten har försämrats de senaste 15 åren med högre boendekostnadsökning än övriga upplåtelseformer. I synnerhet gäller det vid nyproduktion och ombyggnad. Hyresgästens inflytande är fortsatt svagt och har i vissa avseenden försvagats. Nyproduktionen av hyresrätt är marginell. Många hyresgäster väljer att lämna hyresrätten.

För att uppnå en bra hyresrätt och en välfungerande bostadssektor behövs förändringar av hyresrätten och nya upplåtelseformer för att ge trygghet, inflytande och självkostnad.

Ett grundkrav, som bör gälla i flertalet delar av landet, är att minst halva bostadssektorn är social och icke kommersiell. Då kan en god bostad för alla klaras och då blir hela bostadssektorn mer stabil.

Utgångspunkten för det som föreslås är:

• Att samhället, staten, regionerna och kommunerna, har det yttersta ansvaret för att klara tillväxt och ett bra boende för alla.
• Att boendet ska vara tryggt och säkert. Att de boende oavsett upplåtelseform ska ha rättssäkerhet och en självklar rätt till starkt inflytande över det egna boendet.
• Att det ska erbjudas olika upplåtelseformer på den svenska bostadsmarknaden.
  Att de olika upplåtelseformerna ska erbjudas ekonomiskt likvärdiga villkor. Subventioner, skattelättnader, kostnader och beskattning måste vara lika för alla boendeformer.
• Att bostads- och byggsektorn fungerar väl.
• Att bostadssektorn ska vara en del av en ökad integration.