Den svårförståeliga hyresgästföreningen avsnitt 2

Som vi rapporterade häromdagen skulle idag hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Svenska Bostäder fatta beslut om hyreshöjningen skulle fördelas olika eller vara lika för alla.

Som väntat lade förhandlingsledaren fram ett förslag som innebar en fördelning. Högre hyra skulle alla hus ombyggda under ungefär 70-talet få. I praktiken innebar detta att hus byggda före 20-talet skulle få en högre hyreshöjning. Då byggdes bara hus i innerstaden, så i praktiken var det en innerstadshöjning som föreslogs.

När förhandlingsledaren skulle argumentera användes den s.k. hyreskommittens indelning i hustyper och värderingar som grund. Flera i delegationens tyckte detta var häpnadsväckande. Hyreskommittén innehöll både bolagen och hyresgästföreningen, och från hyresgästföreningen både förtroendevalda och anställda. Så länge allmänna principer behandlades fick de förtroendevalda vara med. Men i beskrivningen av fastighetstyper, deras kvalitéer och värden för dessa deltog från hyresgästföreningens sida enbart anställda!

När hyreskommitténs förslag blev känt fick det hård kritik från de förtroendevalda. Kritiken riktade in sig på fastighetstypesindelning, kvalitetsbeskrivning och värdering av dessa. När regionstyrelsen så småningom skulle behandla kommitténs resultat ställde sig styrelsen inte bakom förslaget! Ändå tycks det leva kvar i vissa kretsar! Och som ovan användas som argument i en hyressättningsdiskussion. Hur är detta möjligt?

När förhandlingsdelegationen så småningom skulle rösta var det bara en person som röstade för en hyresfördelning (regionstyrelsens representant i delegationen!). Således beslöts att hyreshöjningen skulle vara lika för alla.

Ett rimligt beslut med det underlag som (inte) fanns!

Från förhandlingarna med de privata fastighetsägarna hörs att dessa är mycket angelägna om högre hyror där de framför allt har sina hus - dvs i innerstad och närförort.

Ett rimligare tänkande skulle väl vara att granska alla privathyror extra noga. Enligt statistiken är nu privathyrorna i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttans hyror. Enligt hyreslagen får privathyrorna vara 5 procent högre. Det är således mycket troligt att ett stort antal privatägda hus har alldeles för höga hyror. Vid många tillfällen har de fått lite extra och dessutom har hyresgästföreningen haft så dåligt på fötterna för att bedöma privathyror så man har gått på pumpen titt som tätt - med stora extra hyror för privathyresgästerna som följd.

Det finns ingtet skäl att acceptera detta. Alltså behövs en skarp granskning av privarhyrorna och en nollning där de är för höga.

All granskning av privata fastighetsägare i Stockholmstrakten, visar att de tjänar otroligt mycket pengar både på hyror och på värdestegring. Det är naturligtvis pinsamt för hyresgästföreningen att privathyrorna har blivit alldeles för höga.

Men det är ännu mer pinsamt om problemet inte rättas till.

V

Den svårförståerliga hyresgästföreningen avsnitt 1

Då och då nås vi av berättelser från Hyresgästföreningen. De får oss ofta att höja på ögonbrynen och ställa frågor kring demokrati, folkrörelse, förtroendevaldas roll och organisationens kompetens.

Hyresförhandlingarna för Svenska Bostäder är ett sådant exempel.

Den 27 november träffades den stora förhandlingsdelegationen. Förhandlingsledaren sedan några år hade tvingats bort och där fanns en ny. Vi skall återkomma till den historien.

Förhandlingarna för 2008 diskuterades. Den nya förhandlingsledaren ville ha delegationens mandat att förhandla fram en överenskommelse med ett tvåårsavtal och med upp emot 3 procents höjning första året. Någon särskild analys framfördes inte, utan det verkade vara en sticka upp fingret i vädret gissning. Hon fick inte det mandatet! Delegationen hade under hösten analyserat bolagets ekonomi och kommit fram till att det inte behövdes någon hyreshöjning alls. Samt att pågående räntesänkningar, svalare byggkonjunktur mm talade för att inte göra tvåårsavtal.

Döm om förhandlingsdelegationens överaskning när den träffas nästa gång den 9 december. På bordet läggs ett underskrivet (!) tvåårsavtal med höjning 2,75 % första året. Dvs precis stick i stäv med delegationens uttalade mandat vid det tidigare mötet! Eftersom avtalet är underskrivet kan delegationen bara säga ja eller nej. Vid nej går frågan vidare till central förhandling mellan Hyresgästernas riksförbund och SABO.

Hur är detta överhuvudtaget möjligt! Hur kan en förhandlingsledare komma tillbaka med ett avtal som är stick i stäv med förhandlingsdelegationens uttalade inriktning. Betyder de förtroendevaldas åsikt, analys och beslut ingenting?

Vid förhandlingsdelegationens möte den 27 november behandlades också frågan om hyresfördelning, dvs om hyreshöjningen skall kunna vara olika för olika hus. Förhandlings-delegationen beslutar att det inte skall vara någon hyresfördelning i år. Argumenten för fördelning och underlag för hur den i så fall skall vara saknas. Erfarenheterna från tidigare år är inte goda. Delegationens beslut i denna fråga saknades när protokollet kom!

Döm också om delegationens överaskning när det ovan nämnda underskrivna avtalet innehåller att en hyresfördelning skall göras både för 2009 och 2010. Återigen, hur är det överhuvudtaget möjligt att komma tillbaka med ett underskrivet avtal som går stick i stäv med förhandlingsdelegationens beslut?

Förhandlingsledaren argumenterar den 9:e dec för en hyresfördelning. Med en sådan skulle nyproduktionshyrorna kunna få en lägre hyreshöjning. Om nu detta är ett argument så borde väl huvudavtalet innehålla en lägre höjning för nyproduktionen? Eller så borde rimligare nyproduktionshyror ha förhandlats fram från början?

Den svåra frågan är förstås inte att ge några en lägre höjning utan att motivera en högre höjning för andra!

År efter år har hyresgästföreningen talat om att ta fram en gemensam uppfattning om hyrorna. Bara embryon till detta har kommit fram. Ändå har hyresfördelningar gjorts under ett stort antal år. Med förödande resultat särskilt för innerstadsbor och boende i privatbeståndet. När den enkät som gjordes tidigare under året visar att hyresskillnaderna blivit långt större än vad hyresgästerna anser, verkar man ha svårt att ta den sanningen till sig.

När det gäller hyresfördelningen finns nu en reträttväg. Förhandlingsdelegationen skall ta ställning till ett förslag till hyresfördelning om några dagar. Kommer man inte överens om en fördelning, blir det den genomsnittliga höjningen för alla.

Det vore nog det bästa beslutet.

Förhållandet mellan förhandlingsdelegationen (med förtroendevalda) och förhandlare är ändå svårförståerligt. Skulle det vara möjligt att i en facklig organisation ta fram avtal som är stick i stäv med förhandlingsdelegationens åsikter? Med en uppenbar nonchalans för förtroendevaldas åsikter och beslut? Nej, det är inte troligt. Sådana förhandlare skulle inte bli långvariga någon annanstans.

V

Skrönor från Fastighetsägarna

I en insändare i DN den 11/12 påstår Fastighetsägarna att hyresskillnaderna mellan Östermalm och Tensta är 15 procent samt att den svarta marknaden omsätter 1,2 miljarder kronor per år. Bägge uppgifterna är kvalificerade skrönor. Därefter tycker Fastighetsägarna att hyresskillnaderna ska vara större därför att östermalmsbon i genomsnitt har högre inkomster än tenstabon. Skall hyrorna vara olika per kvadratmeter för hushåll med olika inkomst? Det vanliga att en person med högre inkomst hyr en större bostad och därigenom får en högre hyra. Oberoende av var man bor.

Det finns inga skäl att hyrorna per kvadratmeter skall vara olika för olika inkomstgrupper.

Så till sakuppgifterna.

Hyrorna i Svenska Bostäder är i Tensta i genomsnitt 781 kr per kvm för 3 rum och kök om 77 kvm. På Östermalm är genomsnittshyran hos Svenska Bostäder 1.030 kr per kvm för en lika stor lägenhet. I Tensta är nästan alla hyresrätter allmännyttiga medan nästan alla på Östermalm är privatägda. Enligt statistiken är privathyrorna i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttan. Således bör 781 kr per kvm i Tensta jämföras med 1.030+12% på Östermalm, dvs 1.153 kr per kvm.

Östermalmshyran är således 47 procent högre än tenstahyran, inte 15 procent som Fastighetsägarna påstår. Hyresskillnaderna är för stora, inte för små!

En saklig fastighetsägarförening önskas!

Fastighetsägarnas påstående om svarthandelns omfattning är lika felaktigt. Deras sk undersökning bygger på gissningar och orimliga antaganden (som t.ex. att bägge parter i ett byte tar 150 000 kr per rum var av varandra). Sanningen är snarare att det bara i undantagsfall förekommer pengar emellan när hyresgäster byter med varandra och i alla de fall som vi hört talas om har det handlat om relativt små belopp, typ några månadshyror.

Sanningen är istället att svarthandeln helt övervägande utförs av en del ohederliga fastighetsägare eller deras förvaltare som säljer hyreskontrakt istället för att lämna ledigblivna lägenheter till bostadsförmedlingen. Hur omfattande detta är vet vi inte. Men där skulle Fastighetsägarna kunna göra lite nytta genom att tvätta den egna byken.

Vidare påstår Fastighetsägarna att hyresregleringen förhindrar nyproduktion av bostäder. Det finns det inga belägg för. Att det skulle byggas mer med marknadshyror är osannolikt. Det är redan praktiskt taget fria hyror i nyproduktion (en nyproducerad tvåa i innerstan kan kosta över 12 000 kr/månad). Det är helt fri prissättning på bostadsrätter och ändå byggs det för lite bostäder i Stockholm.

Nej bostadsbristen beror på att det finns för lite bostäder med rimlig hyra, att byggmarkandens oligopol skapat för höga byggkostnader, att inflyttningen är mycket snabbare till Stockholm än planprocesserna för bostadsbyggande och att investerare hellre satsar kapital i branscher med snabbare avkastning.

Till sist ondgör sig Fastighetsägarna över att antalet privatägda hyreslägenheter minskat.

Vår slutsats är glasklar. Den privatägda hyresrätten fungerar inte särskilt bra. Alltså köper hyresgästerna sig ur den när de kan.

Om den privatägda hyresrätten ska finnas kvar måste den bli bättre för hyresgästerna än den är idag. Inte sämre, som den skulle bli om fastighetsägarnas fick igenom sina krav!

Margareta Friman-Scharin

Stora hyresskillnader i Stockholm

Se även karta över hyresskillnader i Stockholm.

Det är ett vanligt påstående att hyresskillnaderna är små i Stockholm. T.ex. jämfört med Malmö eller Göteborg. Det är ett okunnigt påstående. De som påstår detta har jämfört Malmö med en fin områdesindelning med Stockholm med en mycket grov områdesindelning. Med en grov områdesindelning blir förstås hyresskillnader mindre än med en fin områdesindelning beroende på att områden har olika ålder, standard, grad av ombyggnad etc.

Som framgår nedan är hyresskillnaderna i Stockholm en bra bit högre än hyresskillnaderna i Malmö och ännu större om man jämför med Göteborg. Man kan mycket väl tala om en tiogradig skala i Stockholm med cirka 54 procents hyresskillnader. Tas nybyggda och nyombyggda områden med blir skalstegen fler och hyresskillnaderna hela cirka 120 procent.

Hyresskillnaderna i Stockholm är långt högre än de som hyresgästerna har sagt sig vara beredda att betala.

Låt oss därför granska Svenska Bostäder i Stockholm och använda hyrorna för en 3:a på 77 kvm för 2008. Svenska Bostäders lägsta hyror finns i Rinkeby. Där är hyran 753 kr per kvm. Högsta hyran finns i Hammarby sjöstad, där är hyran 1560 kr per kvm. Således är hyran i Hammarby sjöstad 107 procent högre än i Rinkeby. Knappast någon liten hyresskillnad.

Om vi nu lämnar det som kallas nyproduktion – som nu börjar bli 6-7 år gammal - och tittar på områden med minst 500 lägenheter framträder ett mönster.

- Lägst hyrorna finns på Järvafältet. Rinkeby 753 kr per kvm, Husby 778, Akalla och Tensta 781.

- Sen finns ett antal områden med hyror en bit över 800 kr per kvm. Rågsved 806, Tallkrogen 807, Bredäng 819, Farsta strand 838, Farsta 839.

- Därefter lite högre. Kärrtorp 864, Hagsätra 872, Bagarmossen och Hässelby strand 878, Skärholmen 885, Hässelby gård 892, Björkhagen 897.

- Strax över 900 kr per kvm ligger Vällingby med 916 kr per kvm.

- Ännu lite högre ligger Blackeberg 941, Östberga 946, Enskede 948, Grimsta 952.

- Över tusenlappen per kvm ligger Vasastaden 1018 och ännu högre Södermalm (exkl södra Hammarbyhamnen) med 1066 kr per kvm.

- Högst ligger Liljeholmen med 1.174 kr per kvm.

Om man så vill kan man hävda att det finns en tiogradig skala inom Svenska Bostäder i Stockholm plus ytterligare några skalsteg om nyombyggt och nybyggt tas med.

Visst påverkas hyrorna av nybyggnad och ombyggnad. I Liljeholmen är nästan hela området ombyggt och där finns en del nybyggt. Stor del av Östberga är ombyggt och där finns någon nyproduktion. Hagsätra är delvis ombyggt och i Grimsta finns viss nyproduktion.

Hyrorna innerstad - ytterstad är ofta på tapeten. Av ovanstående framgår t.ex. att hyrorna på Södermalm är 42 procent högre än de är i Rinkeby och 27 procent högre än i Farsta.

Ovanstående gäller inom Svenska Bostäder. Tas privatbeståndet med blir skillnaderna större. I innerstaden är stor andel av hyresbostäderna privatägda, medan den privatägda delen är låg särskilt i de yttre delarna av Stockholm. Privathyrorna är enligt Stockholms statistik i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttans hyror. Så inkluderat privathyrorna blir hyresskillnaderna i Stockholm cirka 54 procent för vanliga hus och åtminstone 120 procent om nyproduktionen tas med.

Detta är inte små hyresskillnader, det är mycket stora hyresskillnader! Och påtagligt högre än de 40 procent som man hävdar finns i Malmö.

Vill hyresgästerna ha stora hyresskillnader? Nej det vill de inte!

Enligt en undersökning beställd av Hyresgästföreningen i Storstockholm var hyresgästerna i övriga Storstockholm beredda att betala i genomsnitt 520 kr mer per månad för samma lägenhet i innerstaden. Det motsvarar 81 kr per kvm eller cirka 9 procent mer än den genomsnittliga ytterstadshyran i Stockholms stad.

Det betyder att hyresgästerna är beredda att betala långt mindre än de faktiska hyresskillnaderna. Hyresskillnaderna har blivit för stora!

Undersökningen visade inte vilka hyresskillnader hyresgästerna inom Stockholms stad var beredda att betala. En god gissning är att de skillnaderna är mindre än när hela Storstockholm tas med.

I en undersökning som gjordes för några år sedan var ytterstadens hyresgäster inom Stockholms stad beredda att betala cirka 5 procent mer för samma lägenhet i innerstaden.

Skulle man utöver att ställa frågor kring vad var och en är beredd att betala, också ta upp hur hyresgästerna ser på hyresskillnader, segregation och utträngning skulle skillnaderna minska ytterligare. Hyresgästerna vill inte ha segregation.

Av ovanstående framgår också att hyrorna i nyproduktion och vid ombyggnad är ett mycket stort problem i Stockholm.

Hyror i Svenska Bostäder 2008. Genomsnittshyra i områden med mer än 500 lägenheter
för 3 RoK om 77 kvm.

V