Hyra och självkostnad

Familjebostäder i Stockholm har begärt en hyreshöjning med 4,8 procent från 1 januari. När man hör det, så skulle man kunna tro att Familjebostäder befinner sig på ruinens brant.

En granskning av senaste årsredovisning ger en annan bild. 2007 tog Familjebostäder in 1,56 miljarder i hyror. Av det blev det en vinst på 265 miljoner (före bokslutsdispositioner och skatt). Således drygt 17 procent i vinst! Det kan väl inte kallas självkostnad?

Är det då så att Familjebostäder låter sin hus förfalla och på det sättet fixar sig en vinst? Nej då. Familjebostäder redovisar 93 miljoner för reparationer och 281 miljoner för underhåll. Således går knappt 25 procent av hyran till detta. Dessutom redovisar Familjebostäder 174 miljoner till avskrivningar vilket ger ytterligare möjligheter till underhåll - eller till återbetalning av lån eller till osynlig vinst.

Lagarna säger att allmännyttan och kommunala företag ska drivas med självkostnad. Har någon granskat Familjebostäder? Hur kan detta företag få drivas med så stor vinst utan att någon reagerar? Borde inte detta leda till ett ramaskri från både hyresgäster och hyresgästförening? Eller är det pinsamt för hyresgästföreningen att ha förhandlat fram hyror som ger en sådan vinst?

Nästan en tusenlapp av hyran per månad går till vinst! Räknar man med avskrivningarna blir det 650 kr till.

Hur har detta rika bolag mage att begära 4,8 procent i hyrehöjning?

Uppenbarligen behöver självkostnadsfrågan för allmännyttan komma upp på bordet. 22 592 hyresgäster i Familjebostäder borde leva rövare. En förutsättning för tilltro till allmännyttan är både att den följer de regler som finns och att den inte skinnar hyresgäster. Endast då går den att försvara.

Tyvärr är inte Familjebostäder i Stockholm ensamma. Åtminstone i Stockholm är situationen likartad i de andra kommunalägda bostadsbolagen.

Dansk allmännytta och finsk Hiitas, vad är det?

Det ställs frågor om dansk allmännytta och finsk Hiitas. Därför en liten snabböversikt inklusive lite om danska andelsboliger.

Allmännyttan i Danmark ägs av allmännyttiga sällskap som är fristående från kommun, men har en gemensam nationell organisation. Vissa statliga stöd finns för nyproduktion plus att den gemensamma organisationen har en budget för investeringar. m fl regler.

När ett allmännyttigt område byggs bildas en avdelning inom allmännyttesällskapet. Medlemmar i avdelningen är de boende. Avdelningen är självstyrande, dvs beslutar själv om hyror, underhåll, skötsel osv. Ett kontrollsystem finns, så att om en avdelning missköter husen så kan allmännyttesällskapet eller kommunen ta över.

Kommunen har rätt att förmedla minst 25% av lediga bostäder. Man gör ibland, t ex Köpenhamn, överenskommelser om att kommunen ska förmedla en större del.

Vidare är det vanligt att man har en s k grön förmedling, vilket innebär förtur för bostadssökande som arbetar i ett område eller dess närhet.

Hiitas systemet i Finland är en äganderätt, där både produktionskostnaderna och vidareförsäljningspriserna är kontrollerade. I Helsingfors har det lett till att priset för en ny hiitasbostad är cirka två-tredjedelar jämfört med vanlig äganderätt. En viss justering av förstapriset görs efter hand efter ett antal index. Kontrollen av andrahandspriserna är sådan att om någon bostad säljs till för högt pris så har kommunen rätt att köpa över till det rätta priset. Således rätt kännbart. Enligt uppgift finns en del svarta pengar men små.

I Helsingfors är cirka 30% hiitasbostäder.

I Damark finns också andelsboliger som liknar vår bostadsrätt. De är priskontrollerade vid andrahandsköp. Hyresrätt kan göras om till andelsboliger, men inte till ägarlägenheter. I Köpenhamn är cirka 30% av bostäderna andelsboliger.

R

Nyvakna (s), men tveksamma förslag

Det är väl bra att (s) i Stockholm har vaknat till i bostadspolitiken, om man får tro dagens DN-artikel av Carin Jämtin. Och det är lätt att tillstyrka sanering av andrahandsmarknaden och återinfört investeringsstöd för hyresrättsbyggande.

- Lite självkritik hade dock inte skadat. Även den förra regeringen framförde (genom dåvarande anvarig minister Sahlin) att investeringsstödet till hyresrätt skulle avskaffas, och tog inte ett enda initiativ till att stärka ungdomars ställning eller att sanera andrahandsmarknaden, trots att de frågorna fördes fram.

- När det gäller omvandlingen till bostadsrätt så är Jämtin kritisk till att hyresgäster i privata och allmännyttiga hus köper över till bostadsrätt. Realiteten är att bostäderna i Stockholms stad (enligt SCB) tidigare till 75% var hyresrätt och att detta nu är nere i 60% - plus ett par procent hyresrätt i bostadsrättshus som inte syns i statistiken. Dvs en oerhört hög andel hyresrätt.

Den viktiga frågan är förstås varför hyresgästerna är missnöjda med hyresrätten. Varför har nästan alla hyreslägenheter i Östberga omvandlats till bostadsrätt? Varför har många i innerstaden och ytterstaden funderat på bostadsrätt?

- Svar: De är missnöjda med hyresrättens otrygghet och utsatthet. Hyrorna och bristen på inflytande. Situationen för hyresgästerna när fastighetsägaren vill göra större åtgärder är förfärlig. Osv.

- Således: Vill vi bevara en hyresrätt för det som den är bra på, måste den också bli bra på de övriga fronterna. För det kommer att krävas ett helt paket av lagändringar som både garanterar självkostnad i allmännyttan och något liknande i privatnyttan. Rimliga hyror i nyproduktion och ombyggnad. Stärkt inflytande, besittningsrätt, bytesrätt. Garantier för reparationer och underhåll. Arvsrätt osv. Ett system som garanterar rätt hyra vid andrahandsuthyrning.

- En demokratisk och effektiv hyresgästförening istället för dagens centralstyrda och dessvärre rätt lågkompetenta organisation skulle inte vara fel.

- Och sen måste man på allvar börja planera för andra upplåtelseformer, en förändrad kooperativ hyresrätt, en allmännytta a la Danmark, hiitassystemet a la Finland osv.

- Då skulle också omvandling av hyresrätt kunna regleras på ett nytt sätt. Dvs tillåta omvandling av privatägda hyresrätter endast till kooperativ hyresrätt och till hiitassystemet. Det skulle rensa ett antal problem inom hyressektorn.

- En lågkonjunktursituation är bra för att göra dylika förändringar.

R

Bostadsbyggandet minskar

Bostadsbyggandet minskar visar aktuella siffror från Statistiska Centralbyrån. Första 3 kvartalen 2008 igångsattes 14 353 bostäder jämfört med 20 750 motsvarande tid 2007. 2006 var det nästan 27 000. I storstadslänen är nedgången något högre än Sverige som helhet.

I Stockholms län var igångsättningen knappt 6.000 de tre första kvartalen 2004, 2005 och 2007 samt 7.000 samma tid 2007. Nu nere i 4.000. Också i Skåne och Västra Götaland är nedgången kraftig.

Nedgången beror inte på minskad befolkningsökning. Däremot är hushållen inte beredda att längre betala de överpriser som byggsektorn har begärt för nya hus. För nedgången i byggande i hyresrätt tillkommer att finansieringen av hyresrätt numera är mycket dyrare än andra upplåtelseformer. Det skulle mycket väl gå att bygga med rimlig, men lägre vinst. Men för företag som hoppats på 33 procents vinst är förstås 6-7 procents vinst en styggelse. Så osund har byggsektorn blivit.

Man skulle kunna hoppas på att allmännyttan och bostadskooperationen skulle ha ett annat förhållningssätt. Men kombinationen av höghyrespolitik för nyproduktionen i allmännyttan och privatnyttan samt ovan nämnda dyra finansiering stoppar det mesta av den nyproduktionen. Bostadskooperationen tycks ha valt att hellre sälja dyrt och tjäna mer än att tillgodose sina egna bostadsköer.

Enligt uttalanden från Bostadsförmedlingen i Stockholm ökar nu efterfrågan på hyresrätt, sannolikt främst på hyresrätt med rimlig kostnad.

Konjunkturförändringarna kan ju innebära att befolkningsökningen i stortstadslänen minskar, annars kan vi se fram mot en ökande bostadsbrist. Som vanligt särskilt för de med måttliga eller låga inkomster.

R i styrelsen

Det goda boendet, bland annat i hyresrätt

Mycket av den bostadspolitiska debatten som rör hyresrätten tycks drivas utifrån två utgångspunkter:

• Stoppa omvandlingen av allmännyttan till bostadsrätt. Drivs främst från hyresgästföreningen och till den närliggande organisationer. Ofta med rätt känslomässiga argument av typen "vår gemensamma egendom säljs bort".




• Mera marknadsliknande hyror. Drivs främst av Fastighetsägarna och med dem närstående organisationer, där regeringen och tekniska högskolan (!) tycks vara framträdande. Med en blandning av argument som "vi tjänar för lite" (fastighetsägarna) eller att "marknad skulle innebära mera rättvisa" (!). Eller ännu värre att "mera marknad skulle innebära att det behövs färre bostäder".

- Ingetdera känns ju särskilt övertygande eller inspirerande. Borde inte den bostadspolitiska debatten handla om hur boendet kan bli bättre och billigare och mera tillgängligt även för de med mindre pengar att röra sig med?

- Borde inte en del handla om hur man får till tillräckligt med nya bostäder utan dagens övervinster i byggsektorn och med boendekostnader som många kan klara av. Och jämställda finansieringsmöjligheter och finansieringskostnader för de olika upplåtelseformerna?

- Borde inte en del handla om nya upplåtelseformer som skulle ge fördelar för de boende, som t ex allmännytta enligt dansk modell, hiitassystemet enligt finsk modell eller en (förbättrad) kooperativ hyresrätt?

- Borde inte en del handla om hur bristerna i dagens hyresrätt kan reformeras, tex bristerna i besittningsrätten och bytesrätten, svårigheterna att få underhåll och reparationer när fastighetsägaren trilskas, bristen på information och inflytande i allmänhet och i synnerhet när det (kanske) behöver göras större underhållsåtgärder och den extremt konstiga hyressättningen när dessa större underhållsåtgärder görs? Och om överhyrorna i privatägda hus jämfört med allmännyttan? Och om de för hyresgästerna oförmånliga redovisningssystem som allmännyttan använder?

- Borde inte en del handla om den urartning av kvalitéer som skett i nya bostadsområden? Där fasaden ofta är snygg och ömtålig, men där kvalitéer för barn som ljusa gårdar, bra lek- och idrottsmöjligheter, bra daghem och skolor samt ljusa lägenheter, fina platser och service också för medelålders och äldre prutats bort?

Vi behöver en debatt om det goda boendet!

R i styrelsen

Usel hyresrätt i ägarlägenheter

• I går presenterade regeringen ett förslag till ägarlägenheter. Bland argumenten finns att det ska ge fler hyreslägenheter. Det kan så vara, men det är en riktigt usel hyresrätt som skapas. Dessutom dyr för samhället och med som tex i Danmark besvärliga följder för bostadsmarknaden.
• Hyr man i ägarlägenhet har man ett mycket svagt besittningsskydd. Vill ägaren flytta in eller sälja bostaden åker man ut. Det får också ett stort antal andra konsekvenser.
• Man kan i praktiken inte få hyran kontrollerad. Alltså är det marknadshyra som gäller.
• Man har ingen bytesrätt.
• Man har inga möjligheter att hävda reparationer och underhåll.
• Man har inte heller samrådsrätt och fritidsmedel som vanligen finns i allmännyttan.
• Således en riktigt dålig hyresrätt.
• Men dyr. Man bör räkna med att en ny ägarlägenhet blir lite dyrare än en ny bostadsrätt. Således kommer innehavaren vanligen ta större lån och därmed också större ränteavdrag. Således en högre samhällskostnad.
• Dessutom kan man lära av Danmark. Där har man under 2000-talet prioriterat ägarlägenheter och hållit tillbaka nya allmännyttiga bostäder. Man har fått en kraftig bostadsspekulation, värre än i Sverige, med först mycket stora prisökningar och efter ett antal år kraftiga prisfall. Spekulanterna i ägarlägenheter har i hög utsträckning låtit bostäderna stå tomma, de skulle ju iallafall säljas snart med som man trodde stor vinst. Antalet bostäder utan invånare har därför i enbart Köpenhamn ökat med cirka 10.000 (!) under 2000-talet. Och dessa har främst funnits i ägarlägenheter. Således har ägarlägenheter lett till häftig bostadsspekulation och stort antal tomma lägenheter!
• Snacka om en tveksam upplåtelseform. Om det är något vi behöver är det väl mindre spekulation och boendekostnader som fler klarar.
• När vi behöver fler hyreslägenheter finns flera utmärkta val: Allmännytta och kooperativ hyresrätt. Fast det är förstås dags att de får samma stöd som ränteavdragsrätten ger nya bostadsrätter och villor. Med sedan lite kvalificerade hyresförhandlingar som inte accepterar 7,1 % ränta mm i kalkylen kan nog också en ny hyresrätt bli överkomlig för många.

R i styrelsen

Bostadsbrist jodå

Några kommentarer till kommentarer:

• I min världsbild är det betänkligt att professorerna Lind och Lundström så tydligt agerar som partsföreträdare för fastighetsägare och byggintressen. I min världsbild skall professorer vara sakliga,opartiska och föra fram kunskap, inte tyckerier. Visst kan man förstå att de har egenintressen (bägge är villaägare) och egna affärsintressen - bägge har fått stora bidrag främst från Fastighetsägarna och byggsektorn.... Men ändå att så uppenbart arbeta för en sämre och dyrare hyresrätt och högre inkomster till fastighetsägare av hyreshus. Det är märkvärdigt!
• I något inlägg hävdas att vi inte har någon bostadsbrist, tusentals kontoriserade bostäder och omfattande svarthandel. Enligt vår uppfattning betyder befolkningstillväxten i Stockholms län på just nu cirka 24.000 invånare om året att det behövs i runda tal 12.000 nya bostäder varje år. Att jämföra med de cirka 8.500 som tillkommer genom nybyggnad, ombyggnad och permanentning av frittidshus. Myten om tusentals kontoriserade lägenheter var nog sann en gång, men inte längre. Idag byggs varje år ett rätt stort antal kontor om till bostäder, det är ju överskott på kontor. De flesta av de 200.000 som står i bostadskö är inte bostadslösa, men uppenbart önskar de en bättre bostad och har inte råd att köpa till de priser som finns just nu. Antagligen har flertalet inte heller råd att hyra till de ockerhyror som finns i nyproduktionen. Och de som säljer bor som regel i bostaden och tänker köpa något annat, så det skulle nog bli kaos om de som står i bostadskön skulle vilja köpa istället för hyra.
• Visste ni att allmännyttan i sina kalkyler för nya hyreshus sedan lång tid räknar med 7 procents ränta! Trots att de lånar till 4 procents ränta! (Villaägare och bostadsrättsköpare räknar med ännu lägre efter ränteavdrag). Snacka om ockerhyror! Varför är det så tyst i den frågan?
• Svarthandelns omfattning är en skröna från fastighetsägarföreningen. Att, som de, påstå att det för varannan lägenhet som byts betalas stora summor pengar innebär att det vid varje lägenhetsbyte betalas stora summor pengar. Det är bara påhitt. Visst finns det svarthandel, men alla vi har hört har betalat till fastighetsägaren eller dennes ombud. Där finns för Fastighetsägarna att rensa i den egna byken.

R i styrelsen

Högre hyror och priser istället för bostadsbyggande?

• Dagens storskämt presenteras i en rapport från professorerna (!) Lind och Lundström i en rapport till Nutek. Enligt dem bör bostadsbyggandet minskas, annars faller priserna på bostadsmarknaden! Istället bör hyresregleringen tas bort och andrahandsboende underlättas! Fast det kan behövas lite nya flyktingbostäder!
• Det är inte utan att man häpnar. Dagens uppskruvade priser på bostadssektorn är något som skall försvaras. Inte ett ord om priserna skruvats upp högt på grund av bostadsbrist och bygg- & bostadsoligopolen. Nej priserna ska bibehållas!
• Istället tycker professorerna att man höja hyrorna och arbeta för att fler ska bo med osäkra och dåliga villkor i andra hand!
• Man måste förvånas över att dessas förslag kan läggas på fullt allvar. De innebär att professorerna pläderar för ett sämre och dyrare boende. Finns ingen insikt om hur god boendestandard har skapats i detta land? Finns ingen insikt om vikten av ett bra boende för trygghet och välbefinnande?
• Professorena Lind och Lundström har förvisso förvånat under många år. Inte ett ord om hur man skall komma åt problemen med oligopolen inom byggsektorn eller hur man skall stävja skenande bostadspriser. Man kan tycka att professorer i bygg- och fastighetsekonomi borde vara bekymrade över hur den sektorn fungerar. Nej, istället har professorerna konsekvent pläderat för mer marknad inom hyressektorn.
• Det konstigaste är förstås att NUTEK, ett statligt verk, har bekostat och släppt fram denna rapport.

R i styrelsen

Självmål

Enligt DN idag så kräver de kommunala bostadsbolagen ovanligt höga hyreshöjningar på 5-6 %. Värmdöbostäders Vd säger att han tror att Hyresgästföreningen har förståelse för det och Hyresgästföreningens ordförande i region Stockholm Terje Gunnarsson säger att "årets förhandling blir tuff men förhoppningsvis rask" samt att han "hoppas att hyresförhandlingarna med de kommunala bolagen i regionen ska vara klara inom en månad".

- Hur kan han tro det?

- Finns det redan en dold uppgörelse med fastighetsägarna?

- Ska inte de valda förhandlingsdelegationerna få komma igång med förhandlingarna innan regionordföranden deklarerar att man snart är överens?

Terje Gunnarsons utspel i DN idag verkar mer vara riktat åt att hyresgästerna ska bereda sig på höga hyreshöjningar än på att fastighetsägarna har alldeles för höga vinster och hyreskrav.

Sådana självmål från HGF-ledningen får vi tyvärr se inför nästan varje hyresförhandling. Det är dags att vi får en förhandlingsorganisation som inte är ekonomiskt beroende av motparten.

Margareta Friman-Scharin
Ordf. i NHB

Orimliga hyreskrav

Enligt media kräver de allmännyttiga bolagen i genomsnitt 5,1 procent mer i hyra nästa år. Svenska bostäder kräver 4,6 procent.

Hyreskraven är orimliga! De innebär en ordentlig standardsänkning för hyresgästerna. Inkomsterna har i genomsnitt ökat väsentligt mindre. Pensioner, arbetslöshetsersättningar, studielån osv har ökat mycket blygsamt eller inte alls.

Hyreshöjningarna är också orimliga med hänsyn till de mycket höga vinster som de allmännyttiga bolagen redovisar. Såväl de direkt synliga vinsterna som de inte lika synliga är mycket höga. Försäljningsvinsterna har varit mycket stora, avskrivningarna är som regel stora. Det finns således mycket stora dolda pengar inom bolagen. Att i de läget kräva hyreshöjningar är magstarkt.

Bolagen hänvisar till räntor, kostnadshöjningar och underhåll. Att utnyttja de höga räntor som finns just nu, som enligt alla bedömningar kommer att minska är fel. När det gäller kostnader talar de flesta för en lugnare byggsektor och därmed sjunkande kostnader.

Nätverket är särskilt förvånat över att ett antal företrädare för hyresgästföreningen har refererat bolagens krav som om de är något självklart. Utan kritik och utan kommentar om vad de innebär för hyresgästerna.

R i styrelsen