Vad händer med våra hyror?

Seminarium måndag den 28 mars 2011

ABF-Huset klockan 18-20

Den 1 januari i år trädde den nya lagen om hyressättning i kraft – en lag som enligt vissa bedömare öppnar upp för kraftigt höjda hyror inte minst i tillväxtområden som Stockholm. Samtidigt ökar nu fallen av chockhöjning av hyror i samband med renoveringar som inte sällan drivs igenom mot hyresgästernas vilja. Detta trots att hyresrätten av alltfler lyfts fram som viktig för stadens utveckling, och den nya lagen som gäller från 1 jan, lyfter fram boendeinflytande som en central komponent. Vart ska de som inte har råd med framtidens hyror ta vägen?

Representanter för Hyresgästföreningen, Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet och KTH:s institution för bygg- och fastighetsekonomi berättar om den nya lagstiftningen, och vilka hyreshöjningar som hyresgästerna kan förvänta sig. Vittnen och aktiva i renoveringsområden berättar om vad som händer med deras hyror. Planen är också att hålla en utfrågning av politiker från alliansen och oppositionen om vad de vill göra för att människor ska få möjlighet till ett bra boende till rimlig kostnad. Vi har dock inte fått någon bekräftelse beträffande medverkande från alliansen i denna del ännu.

Medverkande:
Per Svanberg, Förhandlingschef, Hyresgästföreningen
Stellan Lundström, Professor i fastighetsekonomi på KTH
Ragnar von Malmborg, Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet
Arne Johansson, Nätverket Järvas Framtid
Katarina Köhler, Riksdagsledamot för s i civilutskottet
+ förhoppningsvis en representant för alliansen i riksdagens civilutskott.

Arr: Nätverket Rädda Hyresrätten och Gemensam Välfärd Stockholm
http://hyresratten.blogspot.com www.gemensamvalfard.se

Handelskammaren pratar strunt

Handelskammaren har gått ut och krävt att hyresregleringen för andrahandsuthyrningen tas bort och görs skattefri.

Det är typiskt för Handelskammaren. Den har alltid krävt mera marknad på hyresområdet och nu kräver man detta för en del av hyressektorn. Det har alltid varit tydligt att Handelskammarens företrädare inte bor i hyresrätt och definitivt inte i andra hand. Istället har de sina rötter och kompisar bland Fastighetsägarna. De kan inte se vad marknadshyror skulle få för konsekvenser för hyresgästerna. Och ser inte heller vad det skulle få för konsekvenser för bostadsstandard och bostadsförsörjning. Annars går det lätt att titta på London, eller konsekvenserna av avreglerade nyproduktionshyror i Köpenhamn.

En rimlig analys visar att ju mera marknad vi har fått på bostadssektorn, ju lägre har bostadsbyggandet blivit och ju högre har byggkostnaderna och bostadspriserna blivit. Den analysen är kristallklar både om vi tittar på den senaste 20-årsperioden och om vi tittar på de senaste fem åren. När stöd och regler för nyproduktion togs bort 2007 gick bostadsbyggandet ner kraftigt och är fortfarande på en påtagligt lägre nivå än 2005-2006. När stödet till äldre äganderätt och bostadsrätt istället förstärktes 2007-2008 fick vi en snabb prisökning och låneökning - och lägre bostadsbyggande också på den sektorn. Det gick bra att tjäna mer på att bygga färre bostäder.

Handelskammaren påstår att de via en SKOP-undersökning har fått fram att det finns ett stort antal bostäder som inte används. Undersökningen redovisas dock inte så det går inte att kontrollera hur frågorna ställdes eller hur resultaten tolkades. De påstår t ex att andrahandsboendet är lågt bland bostadsrätter, medan andra undersökningar visar att 30 procent av bostadsrätterna inte bebos av den som äger bostadsrätten.

Om det nu finns ett stort antal bostäder som inte används - bortsett från den del som avser uthyrningsrum - så blir slutsatsen en annan än att de skulle få hyras ut i andra hand till marknadshyra. Den första frågan är förstås hur många av dessa som har legitima skäl att inte använda sin bostad just nu. Det är givetvis redan idag lönsamt för den som har en bostad som inte används att hyra ut den, så varför det ska vara ännu mera lönsamt är inte begripligt. Tvärtom bör andrahandsboendet värderas lägre än annat hyresboende eftersom hyresgästen har sämre rättigheter och standard.

Handelskammarens påstående om att de presumtiva uthyrarna inte skulle hyra ut till "ockerhyror" går inte heller att granska. De påstår att den totala månadshyran EFTER SKATT skulle bli knappt 5000 kr. Oklart för typ av bostad/uthyrningsrum. Läser man noga så avser uttalandet intäkten efter skatt för den som hyr ut. Så om de har räknat med till exempel 40 procents skatt så blir den egentliga eftersträvade hyran cirka 9.000 kr.... Inte så stor andel av de bostadssökande klarar den hyran utan stora uppoffringar.

Nej, det krävs nu helt andra åtgärder för en rimlig bostadssektor. Bland annat:

- Inför en ordentlig granskning av alla andrahandshyror redan vid uthyrningen.
- Ta bort de stöden till äganderätt och bostadsrätt via avdragsrätten.
- Inför investeringsbidrag till nyproduktion för alla bostadstyper. De ska vara lika för upplåtelseformerna och ställa krav på maximala hyror och priser.
- Reformera byggsektorn med kooperativa och samhällsägda byggföretag med tydliga reglementen för låga vinster.
- Gör om hyresrätten, både den privatägda och kommunägda till kooperativ hyresrätt.

V

Renovering på gång. Fallet Drakenberg

I tidningen Mitt-i-Södermalm nr 49 (7 dec 2010) beskrivs hyresgästernas farhågor inför enkommande renovering av en fastighet i Drakenbergsområdet ägd Svenska Bostäder. Som vanligt planerar Svenska Bostäder mycket åtgärder och med dem följer stora hyreshöjningar.

I artikeln talas det om att hyrorna skulle kunna höjas med 40 procent. Svenska Bostäder motiverar de många åtgärderna med att den standard som skapas idag ska håll många år framöver. Vad bolaget inte talar om är att renoveringarna också har ett annat syfte, nämligen att radikalt ändra hyresstrukturen.

Låt oss sätta renoveringsplanerna och de resulterande hyrorna i ett hyres- och bostadspolitiskt perspektiv. Men först lite faktauppgifter. Den genomsnittliga hyresnivån i Drakenberg ligger idag (2010) på 943 kr/m2,år(normhyra 988 kr/m2,år). Drakenberg har drabbats av de årliga differentieringarna av hyreshöjningarna. Sedan 2004 har hyrorna höjts med drygt 16 procent och medan priserna bara ökat med cirka 8 procent (konsumentprisindex).




Speciellt det senaste tvåårsavtalet var ett riktigt nedköp. För Drakenberg antas nu att renoveringarna skulle leda till hyreshöjningar på 40 procent. Använder man sifferuppgifterna från Mitt-i-artikeln blir ökningen knappt 38 procent för en fyra. Omräknat till hela fastigheten skulle det resultera i framtida genomsnittshyra på 1 300 kr/m2,år (normhyra 1 360 kr/m2,år) vilket är några hundralappar lägre än nyproduktionshyrorna i innerstan.

I andra ombyggda innerstadsfastigheter har ökningarna varierat mellan 20 och 40 procent. Genomsnittet ligger närmare 20 än 40 procent. Det finns också några extremfall med höjningar på 70 procent. Men det är svårt att jämföra eftersom renoveringsinsatserna kan vara olika omfattande.

Nyligen träffade Hyresgästföreningen ett ramavtal för upprustningen av Svenska Bostäders 70-talsfastigheter på Järvafältet. För en basnivå sattes riktvärdet för den framtida hyran till 915–935 kr/m2,år och för en lite lyxigare variant till 1 005 1 025 kr/m2,år. Det här motsvarar hyreshöjningar på 14–17 procent respektive 26–28 procent. Med andra ord, avsevärt mindre höjningar än de förväntade i Drakenberg.

Inget talar för att renoveringsinsatserna i Drakenberg skulle behöva kosta mer än på Järvafältet. Samtidigt ska man vara på det klara med att hyresgästerna redan betalat renoveringen via bolagets årliga avskrivningar som alltid varit en post i hyresförhandlingarna.

Det antyds i artikeln att många hyresgäster är oroliga och de befarar att de kommer att tvingas flytta. Men det är lättare sagt än gjort. Hyresvärdarna har numera så höga inkomstkrav på dem som flyttar in att det för enpersonershushåll med låg lön eller pension är nästa omöjligt att bli accepterad. Mot den bakgrunden är det i högsta grad oansvarigt av Svenska Bostäder att tvinga på hyresgästerna renoveringar som ökar deras hyresbörda så att de inte anser sig ha råd att bo kvar.

Bostadsbolagen spelar ett fult spel inför renoveringarna. De vill inte ens prata pengar, bara åtgärder. Naturligtvis vet de vad alla insatser kommer att kosta. Mot den bakgrunden är det självklart att hyresgästerna ska ges sådan information att de kan väga kostnader mot nytta av olika åtgärder.

Renoveringsfrågan är alltför viktig för att överlåta åt bostadsbolagen. Var håller politikerna till? Och vad gör Hyresgästföreningen?

B

Överraskande hyreshöjningskrav?

I en krönika av Fastighetsägarnas Reinhold Lennebo 2010-11-19 kan man läsa:

"Hyresgästföreningen borde inte vara överraskad

Nu har de flesta av Fastighetsägarnas regioner presenterat sina yrkanden avseende bostadshyrorna för 2011. Reaktionerna från Hyresgästföreningen har inte låtit vänta på sig.

Det som är en logisk följd av det nya ramverket runt hyressättningen verkar vara en överraskning för denna organisation. Självklart måste det bli förändringar och självklart gör våra regioner rätt i att presentera egna yrkanden byggda på de analyser som gjorts med utgångspunkt i de lokala marknaderna. Och att det skulle bli en större vikt för läget kan inte vara en överraskning för Hyresgästföreningen.

I en debattartikel i DN i februari 2009 kunde vi läsa: ”Det geografiska läget måste få större effekt vid hyressättningen” och ”bostadens läge hör till det som hyresgästerna värderar tydligast”.

Debattartikeln är skriven av Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman och av dess Stockholmsordförande Terje Gunnarson. Så man kan egentligen inte heller anklaga Hyresgästföreningens ledning för bristande tydlighet. Kanske kunde man önska att denna tydlighet hade fortsatt också nu, då riksdagen fattat beslut om nya regler och vi tillsammans ska ta ansvar för hur dessa förvaltas. En tydlighet som lätt kan sammanfattas i att det kommer att bli hyreshöjningar, det kommer att bli en ökad differentiering, men det blir inga chockhöjningar. Lagen ska tillämpas med omdöme och omsorg."


Barbro Engman och Terje Gunnarson har verkligen gett talesättet "binda ris åt egen rygg" ett ansikte eller kanske snarare två - ett som visar en komplett aningslöshet och ett som visar manipulerande svek. DN-artikeln var ett försök att urskulda Barbro Engmans tillmötesgående av Svenska Bostäders krav på differentiering av 2009 års hyreshöjning mot förhandlingsdelegationens vilja. Det är ofattbart att hon och Terje Gunnarson inte fattade att det ställningstagandet skulle tas till intäkt av hyresvärdarna i deras krav på lägesdifferentierade hyror.

Var det någon som sa självmål?

Syndare kan göra bot, idioti varar för evigt,

B

Höga hyreskrav på grund av den nya lagen

Så börjar vi nu se resultatet av de lagförändringar om hyrorna som riksdagen beslöt strax före sommaren.

Enligt Hem och Hyra har fastighetsägarna hittills begärt mellan 1,6 och 7,7 procent i hyreshöjning, och rätt många har hänvisat till höjningsbehov beroende på den nya lagens krav på marknadsmässig avkastning.

Allmännyttan i Stockholm ligger inte riktigt lika högt, utan ”bara” en bit över 4 procent plus krav på fördelning.

Dessutom får vi signaler från Hyresnämnden om att ett antal prejudicerande fall av hyressättning i privathus kan förväntas under våren, där fastighetsägare kommer att pröva reglerna att nu kunna jämföra sig med de högsta hyrorna i privatägda hus.

Givetvis är detta oerhört dystert för hyresgästerna. Enligt en nyutkommen rapport från landstinget i Stockholm ligger hyresgästernas familjeinkomster som regel 20-30 procent eller mer under genomsnittsinkomsterna i länet, möjligen med undantag för Östermalm där de också är låga men lite högre än resten. De flesta hyresgäster är således redan hårt utsatta och riskerar kraftiga försämringar på grund av lagförändringarna.

Reaktionerna från en del hyresgästföreträdare är ”intressanta”. Barbro Engman ojar sig särskilt över Svenska Bostäder och tycks glömma bort de där andra höghyreskrävarna. Hon hävdar att ett problem är att Svenska Bostäder och de andra allmännyttiga bolagen i Stockholm inte är med i SABO (!), vilket tydligen ska ge andra möjligheter att tolka lagen än om man är medlem i SABO (allmännyttans förening).

Vidare påstår Engman att höghyreskrävarna har läst lagen fel. Hon påstår att eftersom bolagen redan före den nya lagen var affärsmässiga så innebär inte nya krav på affärsmässighet att hyran behöver höjas!

Nu är det ju inte bara affärsmässighet eller inte som är den stora frågan. Utan den nya lagens krav på marknadsmässig avkastning som är det största problemet. Det är stor skillnad på marknadsmässig avkastning och självkostnad, även om självkostnadsreglerna inte följdes något vidare. De var ändå något att hålla sig i i hyresförhandlingarna. När det nu ska vara affärsmässighet (dvs det bästa för bolaget) och marknadsmässig avkastning blir blir det svårare.

Men det är klart att Barbro Engman försöker låta för att ingen ska förstå hur taffligt hon agerat.

I våras fanns tvärsäkra uttalanden från hyresgästföreningen om tuffa förhandlingar mot privatfastighetsägarna. Deras kalkyler och fastigheter skulle granskas hårt och det gavs sken av hyressänkningar i de privata husen. Nu finns ingenting kvar av dessa tuffa uttalanden som användes för att bädda för den nya lagen!

Vem ska hyresgästerna hålla i handen?

V

Tunn regeringsdeklaration

I regeringsdeklarationen om bostad:

”Genom RUT- och ROT-avdragen har vi sett tiotusentals nya jobb växa fram. Vi har sett svarta tjänster bli vita, till fördel för både löntagare och samhället i stort. Dessa jobb ska få vara kvar.”

”Fler bostäder behöver byggas och hyresrättens ställning stärkas. Fler bostadstill-fällen, inte minst för unga, skapas genom att uthyrning av privatbostad stimuleras.”

”Även boendet utgör en viktig fråga om självbestämmande och trygghet. Regeringens ambition är att ge äldre möjlighet att själva välja när det är dags att flytta till ett anpassat boende. Likaså bör äldre som så önskar få fortsätta att bo tillsammans, även om omsorgsbehoven skiljer sig åt. ”

Kommentar:

Tunnt! Obs uttalandet att hyresrätten ska stärkas. Det står inte att hyresgästens ställning ska stärkas, så det kan lika gärna tolkas som att fastighetsägarens ställning ska stärkas! I övrigt bara ett konstaterande att fler bostäder behöver byggas, inget om att det behövs åtgärder för att se till att det blir så.

Enda åtgärden som är konkret är att andrahandsuthyrning ska stimuleras. Det ger ju inte fler bostäder, utan innebär bara att fler ska behålla bostäder de inte behöver och hyra ut dem i andra hand. Uppenbart med de dåliga villkor som gäller för andrahandshyresgäster.

Ministrar:

Andreas Carlgren c blir miljöminister på Miljödepartementet med ansvarsområden bland annat:

”Boende och byggande

Hållbar samhällsplanering, stadsutveckling, Plan- och bygglagen, boendemiljö, buller, luftföroreningar.

Bostadsförsörjning

Människor ska ges goda förutsättningar att kunna etablera sig på bostadsmark-naderna i bostäder med rimliga/skäliga boendekostnader. En målsättning ska vara levande boendemiljöer som främjar integration i boendet

Bostadsmarknader

Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt med sunda och förutsägbara villkor för byggande, ägande och förvaltning av bostäder i alla upplåtelseformer är målsättningen. Bostäder med god kvalitet ska efter-strävas och konkurrens skall råda inom byggsektorn och bostadsmarknaderna. Utbudet ska styras av efterfrågan och bidra till en fungerande arbetsmarknad i alla delar av landet. ”

Stefan Attefall kd, civil och bostadsminister på Socialdepartementet.

Kommentar: Två ministrar för bostad! Hur detta går ihop framgår inte. Kanske bara en lapsus i informationen? Eller ett tecken på bristande intresse

Riksdagen ger stora extra vinster till ägare av hyreshus och sätter bostadspolitiken och hyresgästen i strykklass

Riksdagen har idag beslutat att bostadsförsörjning inte är en fråga av allmänt ekonomiskt intresse. Det är enligt vår uppfattning ett brott mot grundlagen. Dessutom är det en kovändning från all svensk hittillsvarande politik som har haft den goda bostaden, ett bra bostadsutbud och en god bostadsförsörjning som ett riktmärke.

Det senaste decenniets problem med upptrissad marknad och för lågt bostadsbyggande hade förtjänat ett annat beslut och en riktig bostadspolitik. Nu förstärks istället de spekulativa sidorna inom den svenska bostadsmarknaden. De har hittills bara lett till försämringar.

Riksdagens beslut slår särskilt hårt mot hyresrätten och hyresgästerna. Att låta hyrorna styras hyrorna i den privatägda hyresrätten och kräva marknadsmässig av-kastning av allmännyttan ger stora hyreshöjningar. Att inte ta bort påtaglighetsregeln och regeln att alltid jämföra med högsta nivå innebär att fastighetsägare kan saxa upp hyrorna med stöd av varandra till hyresgästernas smärtgräns. Det vill säga marknadshyra.

En god bostadspolitik skulle istället ha tagit tag i de orimliga nyproduktionshyrorna och ombyggnadshyrorna samt tagit tag i snedfördelningen av samhällsstöd till förmån för bostadsrätt och äganderätt.

En god bostadspolitik skulle istället ha tagit tag i oligopolen inom byggsektorn och sett till att vi fått en rimlig byggsektor och ett tillräckligt byggande till rimligt pris.

En god bostadspolitik skulle istället ha sett över upplåtelseformerna, stärkt hyres-gästernas inflytande, utvecklat de kooperativa formerna och tagit åtgärder mot spekulationen i bostäder.

Istället har riksdagen valt att ge stora presenter till fastighetsägare av privata hyreshus och presenter till kommuner som nu kommer att kunna ta ut stora vinster från allmännyttan. På hyresgästernas bekostnad.

Förtroendet för Riksdagen har denna dag sjunkit ner på bottennivå. Utan att glömma bort riksdagsmän som hävdat en annan politik eller modifieringar av de värsta besluten.

Stockholm den 22 juni 2010

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet, styrelsen