Tisdagen den 17 februari ordnar Nätverket m fl ett bostadspolitiskt samtal om
Oppositionens alternativ till bostadspolitik
Plats Stockholm, Norra Real klockan 18.30-21
Samtalet kommer att behandla alternativ till dagens bostadspolitik. Fokus kommer främst att vara hur hyresrätten kan förbättras. Men också åtgärder för att få en bättre fungerande bostadsförsörjning, byggsektor och bostadsmarknad.
Mera information kommer.
V
söndag 25 januari 2009
tisdag 20 januari 2009
Den svår förståerliga hyresgästföreningen avsnitt 5
Måndag den 19 januari beslöt hyresgästföreningens delegation för förhandlingar med Svenska Bostäder för tredje gången att inte fördela hyreshöjningen för 2009. Ett i vårt tycke rimligt beslut.
Följande kommentar från en hyresgästförenings hemsida vill vi gärna föra vidare. Den visar hur det går till i hyresgästföreningen, men också att det finns en rejäl intern kritik. Man får se om den sanering som nog behövs kan bli verklighet:
"Kommentar
Så beslöt förhandlingsdelegationen att hyreshöjningen för 2009 inte skall differentieras.
Ombudsmannen försökte sockra förslaget om differentiering med att då skulle hyreshöjningen för alla ske 1 mars istället för 1 februari. Men fick genast kritik att här diskuterar vi förslag som skall gälla under lång tid. Differentieringsförslaget fanns inte utskrivet utan presenterades enbart muntligt och utan en ordentlig beskrivning av hur hyresstrukturen ser ut eller varför förslaget skulle se ut som det gjorde. Förslaget presenterades på gammalt vanligt hyresgästmaner "ni skall ha förtroende för oss som har tagit fram det". Det gick inte förhandlingsdelegationen på. Utan beslöt att avvisa differentieringsförslaget.
Så återstår då frågan varför frågan överhuvudtaget kom upp igen, trots att delegationen redan två gånger tidigare avvisat differentiering.
Nu återstår också frågan hur formuleringen:
"Överenskommelsen skall utgå från de principer för fördelning som tillämpats under senare år och syfta till att lösa brister i hyresstrukturen i Stockholm"
kunde skrivas in i huvudavtalet när det inte finns några överenskomna principer eller ens en gemensam uppfattning om hur hyresstrukturen ser ut och hur den bör vara.
Nu har förhandlingsdelegationen i praktiken underkänt den formuleringen. Men borde inte de som satt i de direkta förhandlingarna direkt ha reagerat när Svenska Bostäder föreslog denna skrivning? Hur går förhandlingarna i övrigt till om man inte direkt reagerar på skrivningar som bolaget lägger fram. Svagt!
I övrigt satt som vanligt diverse personer - anställda och förtroendevalda - som inte ingick i förhandlingsdelegationen med på delegationsmötet. En av dem ville också argumentera. Som svar på denna grundläggande märklighet hade också ett antal avdelningspersoner - bland annat från Södermalm - infunnit sig.
I förhandlingarna med privatnyttan kommer säkert fastighetsägarna ändå att försöka kräva att hyreshöjningarna skall differentieras så att de blir högre där deras medlemmar har merparten av sina lägenheter. Man får hoppas att våra hyresförhandlare nu istället äntligen får ändan ur vagnen och börjar ordentligt granska hyrorna - och standarden - i respektive privathus och jämföra med lämplig allmännytta."
Följande kommentar från en hyresgästförenings hemsida vill vi gärna föra vidare. Den visar hur det går till i hyresgästföreningen, men också att det finns en rejäl intern kritik. Man får se om den sanering som nog behövs kan bli verklighet:
"Kommentar
Så beslöt förhandlingsdelegationen att hyreshöjningen för 2009 inte skall differentieras.
Ombudsmannen försökte sockra förslaget om differentiering med att då skulle hyreshöjningen för alla ske 1 mars istället för 1 februari. Men fick genast kritik att här diskuterar vi förslag som skall gälla under lång tid. Differentieringsförslaget fanns inte utskrivet utan presenterades enbart muntligt och utan en ordentlig beskrivning av hur hyresstrukturen ser ut eller varför förslaget skulle se ut som det gjorde. Förslaget presenterades på gammalt vanligt hyresgästmaner "ni skall ha förtroende för oss som har tagit fram det". Det gick inte förhandlingsdelegationen på. Utan beslöt att avvisa differentieringsförslaget.
Så återstår då frågan varför frågan överhuvudtaget kom upp igen, trots att delegationen redan två gånger tidigare avvisat differentiering.
Nu återstår också frågan hur formuleringen:
"Överenskommelsen skall utgå från de principer för fördelning som tillämpats under senare år och syfta till att lösa brister i hyresstrukturen i Stockholm"
kunde skrivas in i huvudavtalet när det inte finns några överenskomna principer eller ens en gemensam uppfattning om hur hyresstrukturen ser ut och hur den bör vara.
Nu har förhandlingsdelegationen i praktiken underkänt den formuleringen. Men borde inte de som satt i de direkta förhandlingarna direkt ha reagerat när Svenska Bostäder föreslog denna skrivning? Hur går förhandlingarna i övrigt till om man inte direkt reagerar på skrivningar som bolaget lägger fram. Svagt!
I övrigt satt som vanligt diverse personer - anställda och förtroendevalda - som inte ingick i förhandlingsdelegationen med på delegationsmötet. En av dem ville också argumentera. Som svar på denna grundläggande märklighet hade också ett antal avdelningspersoner - bland annat från Södermalm - infunnit sig.
I förhandlingarna med privatnyttan kommer säkert fastighetsägarna ändå att försöka kräva att hyreshöjningarna skall differentieras så att de blir högre där deras medlemmar har merparten av sina lägenheter. Man får hoppas att våra hyresförhandlare nu istället äntligen får ändan ur vagnen och börjar ordentligt granska hyrorna - och standarden - i respektive privathus och jämföra med lämplig allmännytta."
söndag 18 januari 2009
Hyresgästernas riksförbund, också en svårförståerlig historia
Sven Bergenstråhle, utredare på Hyresgästernas Riksförbund har skrivit brev till oss och vi har svarat honom direkt. Vi tror att några kommentarer till vad han skrivit till oss och på Hem och hyras hemsida kan vara av intresse. Sven har tidigare gjort förtjänstfulla utredningar om ungdomars boende. Nu verkar han ha hamnat i galen tunna. Vi tror att han för fram riksförbundets åsikter.
Sven: Det är så oerhört mycket mera värdefullt att bo i Stockholms innerstad.
Svar: Är det? De undersökningar som finns säger att hyresgäster i förort är beredda att betala LITE mer än de gör nu för samma bostad och områdeskvalité för att bo i innerstaden. Och sällan så mycket som det faktiskt kostar att bo i innerstaden.
Det är mycket långt från Svens påstående om OERHÖRT MYCKET MERA. Och då är hänsyn ännu inte tagen till att innerstadsbostaden och kvarteret som regel har sämre planlösning, sämre gård, mindre sol, mera störningar osv.
Svens åsikter (och hyresgästernas riksförbund?) är långt från hyresgästernas.
Sven: Hur kan ni påstå att hyresskillnaderna mellan innerstad och ytterstad är för höga.
Svar: Hyresgästföreningens senaste undersökning ”Var bor du bäst för pengarna” visar att hyresgästerna i hela övriga regionen är beredda att betala i genomsnitt 9 procent mer för samma bostad för att bo i innerstaden. Medan hyresskillnaden är 19 procent. Tydligare kan det inte visas. Andra undersökningar visar samma sak.
Framför allt är det enligt utredningen boende i små lägenheter som är beredda att betala mer för att bo i innerstaden. Befolkningsstrukturen visar att innerstaden numera domineras av åldrar runt 30, medan typiska förorter som Farsta, Skärholmen, Vällingby har en jämn åldersfördelning. Två-tredjedelar av de unga som får barn flyttar till förort innan barnen börjar skolan. Olika delar av regionen är med andra ord populära för olika åldrar.
Sven: Förortsborna anser att deras hyror är jämförelsevis för höga.
Svar: Återigen ett felaktigt påstående. Förortsbor brukar svara att samma lägenhet i en annan förort är mindre värd. Då säger de något annat, nämligen att det är en nackdel att flytta till en annan förort och därmed förlora sina sociala nätverk och annat som de flesta tycker är viktigt. Det har inget att göra med hur bra förorten är att bo i.
Sven: Det är problemet med den bristande konsekvensen och den orättvisa hyressättningen i Stockholms stad som är fastighetsägarnas bästa argument mot bruksvärdesystemet.
Svar: Återigen en åsikt från din sida som du får stå för själv. Också dessa dina åsikter motsägs av de enkätundersökningar som gjorts. Det finns orättvisa hyror, främst handlar det om nybyggnadshyror och ombyggnadshyror, men det är ju inte dom som Sven talar om.
Att fastighetsägarna påstår att hyrorna ska vara högre där de har en stor del av sina medlemmars bostäder är ju inte detsamma som att de har rätt. Fastighetsägarnas ageranden är förvisso ett hot mot bruksvärdessystemet. Men kanske också i slutändan ett hot mot deras egen existens.
Tron att man skall kunna ”köpa” fastighetsägarna genom att säga att de har rätt och genom att sälja ut innerstadshyresgästerna är förfärlig. Fastighetsägarnas ageranden under 2000-talet visar tvärtom att varje gång man givet dem en hand så har de fått blodad tand och begärt mer.
Vi skulle vilja se en hyresgästförening som tog kamp mot fastighetsägarna istället för en som försöker lirka med dem.
Sven: Det är rimligt att hyresskillnaden mellan Rinkeby och innerstaden är 40-50 procent. Sådana hyresskillnader har man i Malmö.
Svar: Inget i enkätundersökningarna stöder detta. Hyresskillnaden mellan Järvafältet i Stockholm och innerstaden är enligt vår uppfattning fullständigt orimlig. Vi förstår inte heller varför det ska vara väsentligt billigare att bo på Järvafältet i Stockholm, jämfört med att bo i liknande områden i Sollentuna, Järfälla och Sundbyberg. Eller varför det ska vara väsentligt billigare att bo på Järvafältet än i t ex Skärholmen och Vällingby-Hässelby.
Hyresskillnaderna i Malmö är verkligen inget föredöme. Stora hyresskillnader för områden som ligger mycket nära varandra. Hyresskillnaderna i Malmö bygger för övrigt inte på centralitet, vilket är den måttstock som Sven hävdar för Stockholm. Numera är den längsta bostadskön i Malmö till det område som har värderats lägst. Ett resultat har också blivit snabbt ökande omvandling till bostadsrätt i de områden som värderats högst.
V
Sven: Det är så oerhört mycket mera värdefullt att bo i Stockholms innerstad.
Svar: Är det? De undersökningar som finns säger att hyresgäster i förort är beredda att betala LITE mer än de gör nu för samma bostad och områdeskvalité för att bo i innerstaden. Och sällan så mycket som det faktiskt kostar att bo i innerstaden.
Det är mycket långt från Svens påstående om OERHÖRT MYCKET MERA. Och då är hänsyn ännu inte tagen till att innerstadsbostaden och kvarteret som regel har sämre planlösning, sämre gård, mindre sol, mera störningar osv.
Svens åsikter (och hyresgästernas riksförbund?) är långt från hyresgästernas.
Sven: Hur kan ni påstå att hyresskillnaderna mellan innerstad och ytterstad är för höga.
Svar: Hyresgästföreningens senaste undersökning ”Var bor du bäst för pengarna” visar att hyresgästerna i hela övriga regionen är beredda att betala i genomsnitt 9 procent mer för samma bostad för att bo i innerstaden. Medan hyresskillnaden är 19 procent. Tydligare kan det inte visas. Andra undersökningar visar samma sak.
Framför allt är det enligt utredningen boende i små lägenheter som är beredda att betala mer för att bo i innerstaden. Befolkningsstrukturen visar att innerstaden numera domineras av åldrar runt 30, medan typiska förorter som Farsta, Skärholmen, Vällingby har en jämn åldersfördelning. Två-tredjedelar av de unga som får barn flyttar till förort innan barnen börjar skolan. Olika delar av regionen är med andra ord populära för olika åldrar.
Sven: Förortsborna anser att deras hyror är jämförelsevis för höga.
Svar: Återigen ett felaktigt påstående. Förortsbor brukar svara att samma lägenhet i en annan förort är mindre värd. Då säger de något annat, nämligen att det är en nackdel att flytta till en annan förort och därmed förlora sina sociala nätverk och annat som de flesta tycker är viktigt. Det har inget att göra med hur bra förorten är att bo i.
Sven: Det är problemet med den bristande konsekvensen och den orättvisa hyressättningen i Stockholms stad som är fastighetsägarnas bästa argument mot bruksvärdesystemet.
Svar: Återigen en åsikt från din sida som du får stå för själv. Också dessa dina åsikter motsägs av de enkätundersökningar som gjorts. Det finns orättvisa hyror, främst handlar det om nybyggnadshyror och ombyggnadshyror, men det är ju inte dom som Sven talar om.
Att fastighetsägarna påstår att hyrorna ska vara högre där de har en stor del av sina medlemmars bostäder är ju inte detsamma som att de har rätt. Fastighetsägarnas ageranden är förvisso ett hot mot bruksvärdessystemet. Men kanske också i slutändan ett hot mot deras egen existens.
Tron att man skall kunna ”köpa” fastighetsägarna genom att säga att de har rätt och genom att sälja ut innerstadshyresgästerna är förfärlig. Fastighetsägarnas ageranden under 2000-talet visar tvärtom att varje gång man givet dem en hand så har de fått blodad tand och begärt mer.
Vi skulle vilja se en hyresgästförening som tog kamp mot fastighetsägarna istället för en som försöker lirka med dem.
Sven: Det är rimligt att hyresskillnaden mellan Rinkeby och innerstaden är 40-50 procent. Sådana hyresskillnader har man i Malmö.
Svar: Inget i enkätundersökningarna stöder detta. Hyresskillnaden mellan Järvafältet i Stockholm och innerstaden är enligt vår uppfattning fullständigt orimlig. Vi förstår inte heller varför det ska vara väsentligt billigare att bo på Järvafältet i Stockholm, jämfört med att bo i liknande områden i Sollentuna, Järfälla och Sundbyberg. Eller varför det ska vara väsentligt billigare att bo på Järvafältet än i t ex Skärholmen och Vällingby-Hässelby.
Hyresskillnaderna i Malmö är verkligen inget föredöme. Stora hyresskillnader för områden som ligger mycket nära varandra. Hyresskillnaderna i Malmö bygger för övrigt inte på centralitet, vilket är den måttstock som Sven hävdar för Stockholm. Numera är den längsta bostadskön i Malmö till det område som har värderats lägst. Ett resultat har också blivit snabbt ökande omvandling till bostadsrätt i de områden som värderats högst.
V
onsdag 14 januari 2009
Den svårförståeliga hyresgästföreningen avsnitt 3
I tidigare avsnitt i denna serie har vi rapporterat om hyresförhandlingarna i Svenska Bostäder. Det finns skäl till ett avsnitt till. Läs om de fem märkliga stegen.
I steg ett beslutar förhandlingsdelegationen (som beslutar om avtal) att de i år inte vill ha någon differentiering av hyrorna. Beslutet kom på grund av kraftig kritik mot hittillsvarande differentieringar och brist på inriktning och underlag för en differentiering. Ombudsmannen som skriver protokoll tar inte med beslutet i protokollet!
I steg två träffar ombudsmannen bolaget och framför en modifierad version av delegationens beslut: "det inte finns fog för att differentiera enligt de gamla principerna med hänvisning till det pågående projektet, systematiserad hyressättning.”
I steg tre återkommer ombudsmannen till delegationen med ett förslag till generell höjning och att hyreshöjningen ska differentieras med formuleringen: ”Överenskommelsen skall utgå från de principer som tillämpats under senare år och syfta till att lösa brister i hyresstrukturen i Stockholm.” Avvikelsen från förhandlingsdelegationens tidigare beslut är påfallande! Skrivningen tidigare principer och skrivningen lösa brister i hyresstrukturen, är skrivna som om det finns en överenskommen uppfattning om brister i hyresstrukturen!
Dock står det också i avtalet att ”I det fall en sådan överenskommelse (om differentiering) inte träffas höjs hyran för alla bolagens lägenheter med 2,75 % den 1 februari 2009.” Den formuleringen gjorde att delegationen accepterade avtalet. Delegationen fick möjlighet att säga nej till en differentiering. Senast den 19 december skulle det göras.
I steg fyra återkom ombudsmannen med ett förslag till differentiering. Nyproduktionen skulle få en lite lägre höjning och cirka 5 procent av beståndet skulle få en högre höjning. Argumentationen för nyproduktionens lägre höjning var begriplig, men ändå märklig, man hade ju nyss förhandlat fram de hyrorna. Förslaget om den extra höjningen för de 5 procenten var dock obegriplig. Argument, som att det är en liten del av beståndet och en liten extra höjning, är ju inte övertygande. I diskussionen konstaterades att delegationen varit mot en differentiering från början och att det krävs starka argument för att kunna försvara att vissa ska ha en högre höjning.
Förhandlingsdelegationen beslutade (den 17 december) att inte acceptera förslaget till differentiering och att samma höjning skall gälla för hela beståndet. Endast en person i delegationen, regionstyrelsens representant, framförde en annan uppfattning.
Steg fem. Nu ska man inte ännu en gång tro att beslut är beslut! Nej, nu har ombudsmannen åter kallat till ett delegationsmöte för att få delegationen att besluta om så gott som samma differentieringsförslag som delegationen avvisade nyss!
Argumentationen är obetalbar. Ombudsmannen hävdar att Svenska Bostäder inte accepterar skrivningen i avtalet, citerad ovan, att hyresgästföreningen inte tar sitt ansvar för hyressättningen och att Svenska Bostäder hotar att riva upp det avtal de nyss har tecknat! Fan trot! Avtalet gäller redan och tid för differentieringsdiskussion har gått ut.
Det verkar som att ombudsmannen ändå framfört till Svenska Bostäder att det finns en gemensam uppfattning om felaktigheter i hyresstrukturen. Den starka kritiken som framförts alla de senaste åren mot de differentieringar som genomfört är som borta! Hyresgästföreningens stora undersökning, där det tydligt framgår att hyresskillnaderna blivit långt större än vad hyresgästerna anser, verkar inte finnas! Förhandlingsdelegationens redan fattade beslut verkar man kunna strunta i!
Det verkar som att ombudsmannen, Svenska bostäder och regionstyrelsens representant i delegationen befinner sig i en egen värld och långt borta från både förhandlingsdelegation, andra förtroendevalda och hyresgästerna.
Det är skrämmande hur de agerar och intrigerar.
Man får hoppas att förhandlingsdelegationen tar i på skarpen, säger nej till det nygamla förslaget och gör en tydlig markering att delegationens inställningar och beslut skall respekteras och framföras till bolaget!
V
I steg ett beslutar förhandlingsdelegationen (som beslutar om avtal) att de i år inte vill ha någon differentiering av hyrorna. Beslutet kom på grund av kraftig kritik mot hittillsvarande differentieringar och brist på inriktning och underlag för en differentiering. Ombudsmannen som skriver protokoll tar inte med beslutet i protokollet!
I steg två träffar ombudsmannen bolaget och framför en modifierad version av delegationens beslut: "det inte finns fog för att differentiera enligt de gamla principerna med hänvisning till det pågående projektet, systematiserad hyressättning.”
I steg tre återkommer ombudsmannen till delegationen med ett förslag till generell höjning och att hyreshöjningen ska differentieras med formuleringen: ”Överenskommelsen skall utgå från de principer som tillämpats under senare år och syfta till att lösa brister i hyresstrukturen i Stockholm.” Avvikelsen från förhandlingsdelegationens tidigare beslut är påfallande! Skrivningen tidigare principer och skrivningen lösa brister i hyresstrukturen, är skrivna som om det finns en överenskommen uppfattning om brister i hyresstrukturen!
Dock står det också i avtalet att ”I det fall en sådan överenskommelse (om differentiering) inte träffas höjs hyran för alla bolagens lägenheter med 2,75 % den 1 februari 2009.” Den formuleringen gjorde att delegationen accepterade avtalet. Delegationen fick möjlighet att säga nej till en differentiering. Senast den 19 december skulle det göras.
I steg fyra återkom ombudsmannen med ett förslag till differentiering. Nyproduktionen skulle få en lite lägre höjning och cirka 5 procent av beståndet skulle få en högre höjning. Argumentationen för nyproduktionens lägre höjning var begriplig, men ändå märklig, man hade ju nyss förhandlat fram de hyrorna. Förslaget om den extra höjningen för de 5 procenten var dock obegriplig. Argument, som att det är en liten del av beståndet och en liten extra höjning, är ju inte övertygande. I diskussionen konstaterades att delegationen varit mot en differentiering från början och att det krävs starka argument för att kunna försvara att vissa ska ha en högre höjning.
Förhandlingsdelegationen beslutade (den 17 december) att inte acceptera förslaget till differentiering och att samma höjning skall gälla för hela beståndet. Endast en person i delegationen, regionstyrelsens representant, framförde en annan uppfattning.
Steg fem. Nu ska man inte ännu en gång tro att beslut är beslut! Nej, nu har ombudsmannen åter kallat till ett delegationsmöte för att få delegationen att besluta om så gott som samma differentieringsförslag som delegationen avvisade nyss!
Argumentationen är obetalbar. Ombudsmannen hävdar att Svenska Bostäder inte accepterar skrivningen i avtalet, citerad ovan, att hyresgästföreningen inte tar sitt ansvar för hyressättningen och att Svenska Bostäder hotar att riva upp det avtal de nyss har tecknat! Fan trot! Avtalet gäller redan och tid för differentieringsdiskussion har gått ut.
Det verkar som att ombudsmannen ändå framfört till Svenska Bostäder att det finns en gemensam uppfattning om felaktigheter i hyresstrukturen. Den starka kritiken som framförts alla de senaste åren mot de differentieringar som genomfört är som borta! Hyresgästföreningens stora undersökning, där det tydligt framgår att hyresskillnaderna blivit långt större än vad hyresgästerna anser, verkar inte finnas! Förhandlingsdelegationens redan fattade beslut verkar man kunna strunta i!
Det verkar som att ombudsmannen, Svenska bostäder och regionstyrelsens representant i delegationen befinner sig i en egen värld och långt borta från både förhandlingsdelegation, andra förtroendevalda och hyresgästerna.
Det är skrämmande hur de agerar och intrigerar.
Man får hoppas att förhandlingsdelegationen tar i på skarpen, säger nej till det nygamla förslaget och gör en tydlig markering att delegationens inställningar och beslut skall respekteras och framföras till bolaget!
V
onsdag 17 december 2008
Den svårförståeliga hyresgästföreningen avsnitt 2
Som vi rapporterade häromdagen skulle idag hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Svenska Bostäder fatta beslut om hyreshöjningen skulle fördelas olika eller vara lika för alla.
Som väntat lade förhandlingsledaren fram ett förslag som innebar en fördelning. Högre hyra skulle alla hus ombyggda under ungefär 70-talet få. I praktiken innebar detta att hus byggda före 20-talet skulle få en högre hyreshöjning. Då byggdes bara hus i innerstaden, så i praktiken var det en innerstadshöjning som föreslogs.
När förhandlingsledaren skulle argumentera användes den s.k. hyreskommittens indelning i hustyper och värderingar som grund. Flera i delegationens tyckte detta var häpnadsväckande. Hyreskommittén innehöll både bolagen och hyresgästföreningen, och från hyresgästföreningen både förtroendevalda och anställda. Så länge allmänna principer behandlades fick de förtroendevalda vara med. Men i beskrivningen av fastighetstyper, deras kvalitéer och värden för dessa deltog från hyresgästföreningens sida enbart anställda!
När hyreskommitténs förslag blev känt fick det hård kritik från de förtroendevalda. Kritiken riktade in sig på fastighetstypesindelning, kvalitetsbeskrivning och värdering av dessa. När regionstyrelsen så småningom skulle behandla kommitténs resultat ställde sig styrelsen inte bakom förslaget! Ändå tycks det leva kvar i vissa kretsar! Och som ovan användas som argument i en hyressättningsdiskussion. Hur är detta möjligt?
När förhandlingsdelegationen så småningom skulle rösta var det bara en person som röstade för en hyresfördelning (regionstyrelsens representant i delegationen!). Således beslöts att hyreshöjningen skulle vara lika för alla.
Ett rimligt beslut med det underlag som (inte) fanns!
Från förhandlingarna med de privata fastighetsägarna hörs att dessa är mycket angelägna om högre hyror där de framför allt har sina hus - dvs i innerstad och närförort.
Ett rimligare tänkande skulle väl vara att granska alla privathyror extra noga. Enligt statistiken är nu privathyrorna i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttans hyror. Enligt hyreslagen får privathyrorna vara 5 procent högre. Det är således mycket troligt att ett stort antal privatägda hus har alldeles för höga hyror. Vid många tillfällen har de fått lite extra och dessutom har hyresgästföreningen haft så dåligt på fötterna för att bedöma privathyror så man har gått på pumpen titt som tätt - med stora extra hyror för privathyresgästerna som följd.
Det finns ingtet skäl att acceptera detta. Alltså behövs en skarp granskning av privarhyrorna och en nollning där de är för höga.
All granskning av privata fastighetsägare i Stockholmstrakten, visar att de tjänar otroligt mycket pengar både på hyror och på värdestegring. Det är naturligtvis pinsamt för hyresgästföreningen att privathyrorna har blivit alldeles för höga.
Men det är ännu mer pinsamt om problemet inte rättas till.
V
tisdag 16 december 2008
Den svårförståerliga hyresgästföreningen avsnitt 1
Då och då nås vi av berättelser från Hyresgästföreningen. De får oss ofta att höja på ögonbrynen och ställa frågor kring demokrati, folkrörelse, förtroendevaldas roll och organisationens kompetens.
Hyresförhandlingarna för Svenska Bostäder är ett sådant exempel.
Den 27 november träffades den stora förhandlingsdelegationen. Förhandlingsledaren sedan några år hade tvingats bort och där fanns en ny. Vi skall återkomma till den historien.
Förhandlingarna för 2008 diskuterades. Den nya förhandlingsledaren ville ha delegationens mandat att förhandla fram en överenskommelse med ett tvåårsavtal och med upp emot 3 procents höjning första året. Någon särskild analys framfördes inte, utan det verkade vara en sticka upp fingret i vädret gissning. Hon fick inte det mandatet! Delegationen hade under hösten analyserat bolagets ekonomi och kommit fram till att det inte behövdes någon hyreshöjning alls. Samt att pågående räntesänkningar, svalare byggkonjunktur mm talade för att inte göra tvåårsavtal.
Döm om förhandlingsdelegationens överaskning när den träffas nästa gång den 9 december. På bordet läggs ett underskrivet (!) tvåårsavtal med höjning 2,75 % första året. Dvs precis stick i stäv med delegationens uttalade mandat vid det tidigare mötet! Eftersom avtalet är underskrivet kan delegationen bara säga ja eller nej. Vid nej går frågan vidare till central förhandling mellan Hyresgästernas riksförbund och SABO.
Hur är detta överhuvudtaget möjligt! Hur kan en förhandlingsledare komma tillbaka med ett avtal som är stick i stäv med förhandlingsdelegationens uttalade inriktning. Betyder de förtroendevaldas åsikt, analys och beslut ingenting?
Vid förhandlingsdelegationens möte den 27 november behandlades också frågan om hyresfördelning, dvs om hyreshöjningen skall kunna vara olika för olika hus. Förhandlings-delegationen beslutar att det inte skall vara någon hyresfördelning i år. Argumenten för fördelning och underlag för hur den i så fall skall vara saknas. Erfarenheterna från tidigare år är inte goda. Delegationens beslut i denna fråga saknades när protokollet kom!
Döm också om delegationens överaskning när det ovan nämnda underskrivna avtalet innehåller att en hyresfördelning skall göras både för 2009 och 2010. Återigen, hur är det överhuvudtaget möjligt att komma tillbaka med ett underskrivet avtal som går stick i stäv med förhandlingsdelegationens beslut?
Förhandlingsledaren argumenterar den 9:e dec för en hyresfördelning. Med en sådan skulle nyproduktionshyrorna kunna få en lägre hyreshöjning. Om nu detta är ett argument så borde väl huvudavtalet innehålla en lägre höjning för nyproduktionen? Eller så borde rimligare nyproduktionshyror ha förhandlats fram från början?
Den svåra frågan är förstås inte att ge några en lägre höjning utan att motivera en högre höjning för andra!
År efter år har hyresgästföreningen talat om att ta fram en gemensam uppfattning om hyrorna. Bara embryon till detta har kommit fram. Ändå har hyresfördelningar gjorts under ett stort antal år. Med förödande resultat särskilt för innerstadsbor och boende i privatbeståndet. När den enkät som gjordes tidigare under året visar att hyresskillnaderna blivit långt större än vad hyresgästerna anser, verkar man ha svårt att ta den sanningen till sig.
När det gäller hyresfördelningen finns nu en reträttväg. Förhandlingsdelegationen skall ta ställning till ett förslag till hyresfördelning om några dagar. Kommer man inte överens om en fördelning, blir det den genomsnittliga höjningen för alla.
Det vore nog det bästa beslutet.
Förhållandet mellan förhandlingsdelegationen (med förtroendevalda) och förhandlare är ändå svårförståerligt. Skulle det vara möjligt att i en facklig organisation ta fram avtal som är stick i stäv med förhandlingsdelegationens åsikter? Med en uppenbar nonchalans för förtroendevaldas åsikter och beslut? Nej, det är inte troligt. Sådana förhandlare skulle inte bli långvariga någon annanstans.
V
torsdag 11 december 2008
Skrönor från Fastighetsägarna
I en insändare i DN den 11/12 påstår Fastighetsägarna att hyresskillnaderna mellan Östermalm och Tensta är 15 procent samt att den svarta marknaden omsätter 1,2 miljarder kronor per år. Bägge uppgifterna är kvalificerade skrönor. Därefter tycker Fastighetsägarna att hyresskillnaderna ska vara större därför att östermalmsbon i genomsnitt har högre inkomster än tenstabon. Skall hyrorna vara olika per kvadratmeter för hushåll med olika inkomst? Det vanliga att en person med högre inkomst hyr en större bostad och därigenom får en högre hyra. Oberoende av var man bor.
Det finns inga skäl att hyrorna per kvadratmeter skall vara olika för olika inkomstgrupper.
Så till sakuppgifterna.
Hyrorna i Svenska Bostäder är i Tensta i genomsnitt 781 kr per kvm för 3 rum och kök om 77 kvm. På Östermalm är genomsnittshyran hos Svenska Bostäder 1.030 kr per kvm för en lika stor lägenhet. I Tensta är nästan alla hyresrätter allmännyttiga medan nästan alla på Östermalm är privatägda. Enligt statistiken är privathyrorna i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttan. Således bör 781 kr per kvm i Tensta jämföras med 1.030+12% på Östermalm, dvs 1.153 kr per kvm.
Östermalmshyran är således 47 procent högre än tenstahyran, inte 15 procent som Fastighetsägarna påstår. Hyresskillnaderna är för stora, inte för små!
En saklig fastighetsägarförening önskas!
Fastighetsägarnas påstående om svarthandelns omfattning är lika felaktigt. Deras sk undersökning bygger på gissningar och orimliga antaganden (som t.ex. att bägge parter i ett byte tar 150 000 kr per rum var av varandra). Sanningen är snarare att det bara i undantagsfall förekommer pengar emellan när hyresgäster byter med varandra och i alla de fall som vi hört talas om har det handlat om relativt små belopp, typ några månadshyror.
Sanningen är istället att svarthandeln helt övervägande utförs av en del ohederliga fastighetsägare eller deras förvaltare som säljer hyreskontrakt istället för att lämna ledigblivna lägenheter till bostadsförmedlingen. Hur omfattande detta är vet vi inte. Men där skulle Fastighetsägarna kunna göra lite nytta genom att tvätta den egna byken.
Vidare påstår Fastighetsägarna att hyresregleringen förhindrar nyproduktion av bostäder. Det finns det inga belägg för. Att det skulle byggas mer med marknadshyror är osannolikt. Det är redan praktiskt taget fria hyror i nyproduktion (en nyproducerad tvåa i innerstan kan kosta över 12 000 kr/månad). Det är helt fri prissättning på bostadsrätter och ändå byggs det för lite bostäder i Stockholm.
Nej bostadsbristen beror på att det finns för lite bostäder med rimlig hyra, att byggmarkandens oligopol skapat för höga byggkostnader, att inflyttningen är mycket snabbare till Stockholm än planprocesserna för bostadsbyggande och att investerare hellre satsar kapital i branscher med snabbare avkastning.
Till sist ondgör sig Fastighetsägarna över att antalet privatägda hyreslägenheter minskat.
Vår slutsats är glasklar. Den privatägda hyresrätten fungerar inte särskilt bra. Alltså köper hyresgästerna sig ur den när de kan.
Om den privatägda hyresrätten ska finnas kvar måste den bli bättre för hyresgästerna än den är idag. Inte sämre, som den skulle bli om fastighetsägarnas fick igenom sina krav!
Margareta Friman-Scharin
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)