Angående Hyresnämndens prövning av Klingan 5. Eller, är detta verkligen något att yvas över?

Hyresnämnden har nu fällt utslag i fallet Klingan nr 5 på John Bergs plan. Fastighetsägarna har med allmänna resonemang och Stockholmsmodellen hävdat att alla hyror i Stockholm är felaktiga och de därför bör höjas med upp till 15 procent. De har drivit ett antal pilotprojekt. Den nya lagstiftningen från 2011 är en grund för Fastighetsägarnas kampanjer.

Enligt information från SABO driver Fastighetsägarna liknande kampanjer på ett antal andra orter, bland annat i Varberg och i Kalmar. I Kalmar verkar de ha fått gehör hos Hyresnämnden. I Varberg pågår frågan.

I Stockholm har Hyresnämnden avvisat Fastighetsägarnas allmänt hållna resonemang och konstaterat att det är hyresjämförelser som gäller även i fortsättningen. Vidare har Hyresnämnden konstaterat dels att de inte prövar hyror utifrån en modell samt att det inte finns någon överenskommen modell. Hyresnämnden har till en hel del gått på Hyresgästföreningens linje i de allmänna resonemangen.

Så vad finns det då att vara besviken på?

1.      Hyresnivån

Klingan 5 hade 2011 en hyresnivå (normhyra för 77 kvm) på 1.437 kr per kvm för de ombyggda lägenheterna och 1.493 kr per kvm för några nybyggda lägenheter på vinden. Hyresgästföreningen har medgett en hyreshöjning till 2012 års nivå på 2,3 procent vilket skulle leda till 1.470 kr per kvm respektive 1.527 kr per kvm.

De jämförelselägenheter för de ombyggda lägenheterna som Hyresgästföreningen tagit fram ligger på 1.369 – 1.426 kr per kvm för 2012 års nivå. Alla jämförelselägenheter utom i ett hus låg under 1.400 kr per kvm. Hyresgästföreningen har i hyresnämnden inte hävdat jämförelselägenheternas nivå utan gått med på en höjning som ger mer än 70 kr per kvm över jämförelselägenheterna. Man har således gått med på en rejäl höjning av nivån för ombyggda lägenheter.

Till detta kommer att Hyresnämnden hittat på ett tillägg på 40 kr per lägenhet och månad för varje våningsplan över bottenvåningen. I genomsnitt innebär detta en hyreshöjning på 1,5 procent! Normhyra som således borde legat under 1.400 kr per kvadratmeter hamnar på cirka 1.492 kr per kvm. Knappast något att yvas över.

 

2.      Stockholmsmodellen

Fastighetsägarna har byggt en hel del av sitt resonemang på det gemensamma arbete som lagts ner på Stockholmsmodellen. Det tjänstemannaarbetet har inte antagits av Hyresgästföreningen. Men det är tydligt att arbetet skulle leda till ökade hyresskillnader i Stockholm om det används.

En genomgång av arbetet visar att fastighetsägarna har varit skickliga i att hävda tilläggspoäng för samma saker flera gånger om. Tillsammans med en rejäl saklig oreda kring kvalitéer. Uppenbart har fastighetsägarna hävdat tillägg för den typen av hus som dominerar deras bestånd och de lägen där de har merparten av sina fastigheter. Men som inte alls stämmer särskilt väl med en saklig genomgång av kvalitéer. Men det är tydligt att Hyresgästföreningens representanter i arbetet inte varit tillräckligt kunniga och observanta på vart arbetet leder eller förstått dubbelräknandet.

 Det är således i hög grad dags för ett ordentligt omtag när det gäller Stockholmsmodellen. 

3.      Få Stockholmare klarar dessa hyror!

De nivåer på hyror som Hyresnämnden godkänt utesluter en mycket stor del av Stockholmarna. Och de inbjuder varenda fastighetsägare till ”hyresombyggnad” som kommer att utesluta många hyresgäster från hyresrättsbeståndet. Knappast någon lyckat utveckling utifrån en rimlig bostadssituation för Stockholmarna.

De godkända hyrorna för 2 RoK på 58 kvm ligger runt 7.800 kr per månad. Rimligt är att hyresgästen har 4 gånger hyran i månadsinkomst, även om det finns hyresgäster som kan klara en högre andel av inkomsten i hyra med sänkt levnadsstandard. Det innebär ett behov av 31.200 kr i månadsinkomst.

Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 kr per månad. Hyresgäster har i snitt 20 procent lägre inkomster än medianen eller 17.600 kr per månad. Bara 28 procent av Stockholmarna har mer än 31.200 kr per månad!

Det är inte något lyckat resultat att Hyresnämnden har godkänt hyror som bara klaras rimligt av 28 procent av Stockholmarna. Dessutom en grupp som har en hel del andra bostadsmöjligheter att välja på och kanske söker större bostad än 2 RoK. Medan de många Stockholmarna utesluts. Att det handlar om 30-talshus som bara fått uppfräschad teknik och nya ytskikt gör inte saken bättre.

R

EU-kommisionen förvånar

Läser just ett referat från EU_kommisionen. Den hävdar att Sveriges ekonomi är i obalans och bostadsmarknaden är problemet.

Att bostadsmarknaden är ett stort problem är vi överens om, men att den har lett till att Sveriges ekonomi är i obalans blir frågetecken. Obalans jämfört med vilket land då?

Ännu värre blir det när man kommer till förslagen. De inriktar sig bara på hyresrätten. Och de föreslår ännu mera marknad. Vi har under ett drygt fått allt mera marknad och allt större problem, men det verkar inte ha upptäckts av EU-kommisionen. Inte byggs det mycket bostadsrätt och äganderätt trots att den marknaden är helt fri.

EU-kommisionen föreslår mera marknadshyror, då skulle det enligt dem byggas mer.

Men

Det svenska problemet är inte att det byggs för lite hyresrätter, utan att det byggs för lite bostäder alla kategorier och att de som byggs är för dyra för att efterfrågas av ett flertal.

Således är hela tankebanan med högre hyror alldeles fel. Tvärtom, vi behöver billigare och fler bostäder alla kategorier, för att fler bostäder ska byggas och fler ska kunna köpa respektive hyra dem.

Sverige växer mer 75.000 invånare per år och dessutom har vi en omflyttning från glesbygd till större tätorter av olika slag på kanske 30-35.000 invånare per år. Eftersom vi i genomsnitt bor två personer per bostad betyder detta att det behövs sisådär 55.000 nya bostäder per år. Det byggs nu cirka 20.000 och ytterligare kanske två tusen tillkommer via ombyggnad och permanentning av fritidshus. Dvs mindre än hälften av vad som behövs.

Analyser av nyproduktionen visar en vinstnivå på runt 30% av priset. Likaledes visar nybyggda hyresrätter på en vinstnivå i samma storleksordning. Vi har således en ren ockernivå på nya bostäder (och en hel del äldre). Med de vinstkraven blir det förstås få nya bostäder. Det är uppenbart att byggsektorn föredrar få nya bostäder till högt pris istället för många till rimligt pris.

Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 per månad. Hyresgäster tjänar i snitt 20 procent lägre.

Rimlig boendekostnad för en medianinkomsttagare är 25 % av inkomsten dvs. 5.600 kr per månad. En nybyggd 2 Rok i privatägd hyresrätt kostar i snitt 10.000 per månad. För den hyran bör man nog tjäna 40.000 per månad, även om en och annan fläker sig och klarar det på lägre inkomst. Bara 15% av Stockholmarna tjänar 40.000 eller mer per månad.

Lustigt nog hänvisar EU-kommisionen till Finalnd, men verkar inte ha läst på. Finland har ett Hiittas-system (30 % av bostäderna i Helsingfors) med kontrollerade ingångspriser och vidareförsäljningspriser. Sen har man en bostadsrättsmarknad med liknande regler. Och sedan en hyresrättsmarknad, där nya bostäder med statsunderstöd har reglerade hyror. Viss del av hyresrättsmarknaden har dock fria hyror. med katastrofala resultat.

EU-rapporten hittar du här

R

Ovanligt smalsynt utredning från regeringen

Regeringen har begått en ny utredning ”Att hyra, från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler”. Utredningen kommer med förslag som bara leder ännu mer åt fel håll. Satsa istället på en allmännytta i kooperativ form och en bostadskooperation värd namnet. Det är beprövat och ger resultat.

Utredningen hävdar att det låga bostadsbyggandet, svårigheterna att få en hyreslägenhet och minskande antal hyresrätter beror på hyresreglering och för låga vinster för bostadsförvaltare. Och receptet i utredningen heter mera marknadshyror.

Man kan bara bli förvånad över den brist på analys som präglar utredningen.

Vi har nu under 20 år sett en utveckling mot allt mera marknad på bostadssektorn. Stödsystemen till byggande har förändrats, hyressättningen har förändrats, kommunernas roll (främst de kommunala bostadsbolagen) har förändrats och bostadskooperationen har förändrats och fått en allt mindre roll.

Resultatet? Jo, allt mindre byggande, allt högre priser på det som byggs och på bostadspriser, allt högre hyror, mycket höga vinster på byggande och på bostadsförvaltning och en mycket hög skuldsättning. Utvecklingen har således gått åt rakt motsatt håll mot vad ideologerna hoppades. De hoppades att mera marknad skulle göra att det blev mer, billigare och bättre. Istället blev det mindre och dyrare och om det blev bättre eller sämre bostäder kräver en längre diskussion.

Konsekvenserna är tydliga. Igår läste vi om barn som vräkts från sina bostäder. Andra dagar läser vi om hushåll som med medianinkomster har svårt att klara hyran.

Att vi har fått en ökad lönespridning och en hel del med goda inkomster kan inte vara måttstocken utan vi måste se till hur de som har genomsnittliga och låga inkomster ska kunna hålla en bra boendestandard.

Fortfarande är hälften av lägenheterna i Stockholms län hyresrätter, plus de hyresrätter som finns i bostadsrättsföreningar och de som hyrs ut i andra hand. Men en allt mindre del av hyresrätterna håller en måttlig eller låg hyresnivå. Alltså blir det allt svårare för många hushåll att klara hyresnivåerna.

Till det kommer att bostadsrättssektorn och äganderättssektorn har tillåtits springa iväg i priser. Vilket ytterligare försvårar för hushållen med måttliga eller låga inkomster att hitta en rimlig bostad. Det stora antalet bostadssökande i bostadsköer är förstås ett tecken på en förhoppning om att kunna hitta en bostad med rimlig kostnad.

Utredningens förslag skulle ge mer att välja på för de som har gått om pengar och mindre för de som har genomsnittliga och låga inkomster. Och förstås högre inkomster för fastighetsägare. Inget i den hittillsvarande utvecklingen stödjer att det skulle ge mera bostadsbyggande. Tvärtom. Det skulle bli ännu mer intressant att spekulera i befintliga bostäder eller att fortsätta som hittills att bygga lite men dyrt.

Nej. Kasta utredningen på soptippen.

Satsa istället på en allmännytta med självkostnadsprincip, gärna i kooperativ form och satsa på en bostadskooperation värd namnet. Där har vi beprövade lösningar som har visat sig ge resultat. Och gör något åt byggsektorn. Istället för marknadstöntet som hittills bara lett åt fel håll.

V

Dåliga förslag för andrahandshyresgäster

Till riksdagens civilutskott

 

Olämpliga förslag för andrahandshyror

På riksdagens bord ligger två förslag för andrahandshyror i bostadsrättslägenheter:

1.      Det ska inte längre gå att få tillbaka överhyra i efterhand.

2.      Andrahandshyra ska få sättas efter bostadsrättsägares kostnader och avkastning på värdet, istället för en jämförelse med andra hyror.

Förslagen innebär i praktiken att andrahandshyran sätts av uthyraren. Den som försöker få till en prövning av hyran kan räkna med att bli uppsagd. Det var därför som reglerna om att kunna få tillbaka överhyra i efterhand infördes. Skulle någon hyresprövning ändå bli av leder ägarens rätt till avkastning på värdet till nästan vilken hyra som helst.

Förslagen är riktigt dåliga både för andrahandshyresgäster och för bostadsmarknaden.

Andrahandshyresgäster är en utsatt grupp. De är ofta unga, studenter, nyskilda eller nya på orten. De väljer andrahandsbostad för att de inte har andra alternativ. Det är personer som vanligen har en svag ekonomi och en utsatt position. Att slå mot dessa grupper är ett riktigt dåligt förslag. Att stärka tendenserna till ockerhyror är svårt att förstå. Att en andrahandshyresgäst ska stå för alla utgifter och avkastning på bostadsrättsägarens investering är anstötligt.

Förslagen får konsekvenser för bostadsmarknaden. Det blir mer intressant för en bostadsrättsinnehavare att behålla en lägenhet som de inte längre behöver för att tjäna pengar på den. Det är t o m troligt att vi får mer spekulationsköp av bostadsrätter för uthyrning. På det sättet blir det färre bostäder på de ordinarie bostadsmarknaderna. Det är riktigt olämpligt och slår mot tillväxten på tillväxtorter.

För den som av rimliga skäl inte bor i sin lägenhet just nu är det alltid en ekonomisk fördel att hyra ut. Det behöver inte extra stimulanser. Men den som är tvingad att söka andrahandslägenhet behöver ett extra stöd för att kunna leva ett rimligt liv. Det är viktigt att kunna flytta till studieorter och till tillväxtorter.

Istället för förslag som i praktiken leder till ockerhyror behövs förstärkningar av hyresreglerna så att den osäkra situationen för andrahandshyresgäster påverkar hyran och så att det blir lättare att hävda en riktig hyra.

Släng de nu aktuella förslagen på riksdagens bord i papperskorgen!

Hyresgästernas boendetrygghet den 15 december 2012

Vad händer med våra hyror?

Seminarium måndag den 28 mars 2011

ABF-Huset klockan 18-20

Den 1 januari i år trädde den nya lagen om hyressättning i kraft – en lag som enligt vissa bedömare öppnar upp för kraftigt höjda hyror inte minst i tillväxtområden som Stockholm. Samtidigt ökar nu fallen av chockhöjning av hyror i samband med renoveringar som inte sällan drivs igenom mot hyresgästernas vilja. Detta trots att hyresrätten av alltfler lyfts fram som viktig för stadens utveckling, och den nya lagen som gäller från 1 jan, lyfter fram boendeinflytande som en central komponent. Vart ska de som inte har råd med framtidens hyror ta vägen?

Representanter för Hyresgästföreningen, Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet och KTH:s institution för bygg- och fastighetsekonomi berättar om den nya lagstiftningen, och vilka hyreshöjningar som hyresgästerna kan förvänta sig. Vittnen och aktiva i renoveringsområden berättar om vad som händer med deras hyror. Planen är också att hålla en utfrågning av politiker från alliansen och oppositionen om vad de vill göra för att människor ska få möjlighet till ett bra boende till rimlig kostnad. Vi har dock inte fått någon bekräftelse beträffande medverkande från alliansen i denna del ännu.

Medverkande:
Per Svanberg, Förhandlingschef, Hyresgästföreningen
Stellan Lundström, Professor i fastighetsekonomi på KTH
Ragnar von Malmborg, Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet
Arne Johansson, Nätverket Järvas Framtid
Katarina Köhler, Riksdagsledamot för s i civilutskottet
+ förhoppningsvis en representant för alliansen i riksdagens civilutskott.

Arr: Nätverket Rädda Hyresrätten och Gemensam Välfärd Stockholm
http://hyresratten.blogspot.com www.gemensamvalfard.se

Handelskammaren pratar strunt

Handelskammaren har gått ut och krävt att hyresregleringen för andrahandsuthyrningen tas bort och görs skattefri.

Det är typiskt för Handelskammaren. Den har alltid krävt mera marknad på hyresområdet och nu kräver man detta för en del av hyressektorn. Det har alltid varit tydligt att Handelskammarens företrädare inte bor i hyresrätt och definitivt inte i andra hand. Istället har de sina rötter och kompisar bland Fastighetsägarna. De kan inte se vad marknadshyror skulle få för konsekvenser för hyresgästerna. Och ser inte heller vad det skulle få för konsekvenser för bostadsstandard och bostadsförsörjning. Annars går det lätt att titta på London, eller konsekvenserna av avreglerade nyproduktionshyror i Köpenhamn.

En rimlig analys visar att ju mera marknad vi har fått på bostadssektorn, ju lägre har bostadsbyggandet blivit och ju högre har byggkostnaderna och bostadspriserna blivit. Den analysen är kristallklar både om vi tittar på den senaste 20-årsperioden och om vi tittar på de senaste fem åren. När stöd och regler för nyproduktion togs bort 2007 gick bostadsbyggandet ner kraftigt och är fortfarande på en påtagligt lägre nivå än 2005-2006. När stödet till äldre äganderätt och bostadsrätt istället förstärktes 2007-2008 fick vi en snabb prisökning och låneökning - och lägre bostadsbyggande också på den sektorn. Det gick bra att tjäna mer på att bygga färre bostäder.

Handelskammaren påstår att de via en SKOP-undersökning har fått fram att det finns ett stort antal bostäder som inte används. Undersökningen redovisas dock inte så det går inte att kontrollera hur frågorna ställdes eller hur resultaten tolkades. De påstår t ex att andrahandsboendet är lågt bland bostadsrätter, medan andra undersökningar visar att 30 procent av bostadsrätterna inte bebos av den som äger bostadsrätten.

Om det nu finns ett stort antal bostäder som inte används - bortsett från den del som avser uthyrningsrum - så blir slutsatsen en annan än att de skulle få hyras ut i andra hand till marknadshyra. Den första frågan är förstås hur många av dessa som har legitima skäl att inte använda sin bostad just nu. Det är givetvis redan idag lönsamt för den som har en bostad som inte används att hyra ut den, så varför det ska vara ännu mera lönsamt är inte begripligt. Tvärtom bör andrahandsboendet värderas lägre än annat hyresboende eftersom hyresgästen har sämre rättigheter och standard.

Handelskammarens påstående om att de presumtiva uthyrarna inte skulle hyra ut till "ockerhyror" går inte heller att granska. De påstår att den totala månadshyran EFTER SKATT skulle bli knappt 5000 kr. Oklart för typ av bostad/uthyrningsrum. Läser man noga så avser uttalandet intäkten efter skatt för den som hyr ut. Så om de har räknat med till exempel 40 procents skatt så blir den egentliga eftersträvade hyran cirka 9.000 kr.... Inte så stor andel av de bostadssökande klarar den hyran utan stora uppoffringar.

Nej, det krävs nu helt andra åtgärder för en rimlig bostadssektor. Bland annat:

- Inför en ordentlig granskning av alla andrahandshyror redan vid uthyrningen.
- Ta bort de stöden till äganderätt och bostadsrätt via avdragsrätten.
- Inför investeringsbidrag till nyproduktion för alla bostadstyper. De ska vara lika för upplåtelseformerna och ställa krav på maximala hyror och priser.
- Reformera byggsektorn med kooperativa och samhällsägda byggföretag med tydliga reglementen för låga vinster.
- Gör om hyresrätten, både den privatägda och kommunägda till kooperativ hyresrätt.

V

Renovering på gång. Fallet Drakenberg

I tidningen Mitt-i-Södermalm nr 49 (7 dec 2010) beskrivs hyresgästernas farhågor inför enkommande renovering av en fastighet i Drakenbergsområdet ägd Svenska Bostäder. Som vanligt planerar Svenska Bostäder mycket åtgärder och med dem följer stora hyreshöjningar.

I artikeln talas det om att hyrorna skulle kunna höjas med 40 procent. Svenska Bostäder motiverar de många åtgärderna med att den standard som skapas idag ska håll många år framöver. Vad bolaget inte talar om är att renoveringarna också har ett annat syfte, nämligen att radikalt ändra hyresstrukturen.

Låt oss sätta renoveringsplanerna och de resulterande hyrorna i ett hyres- och bostadspolitiskt perspektiv. Men först lite faktauppgifter. Den genomsnittliga hyresnivån i Drakenberg ligger idag (2010) på 943 kr/m2,år(normhyra 988 kr/m2,år). Drakenberg har drabbats av de årliga differentieringarna av hyreshöjningarna. Sedan 2004 har hyrorna höjts med drygt 16 procent och medan priserna bara ökat med cirka 8 procent (konsumentprisindex).




Speciellt det senaste tvåårsavtalet var ett riktigt nedköp. För Drakenberg antas nu att renoveringarna skulle leda till hyreshöjningar på 40 procent. Använder man sifferuppgifterna från Mitt-i-artikeln blir ökningen knappt 38 procent för en fyra. Omräknat till hela fastigheten skulle det resultera i framtida genomsnittshyra på 1 300 kr/m2,år (normhyra 1 360 kr/m2,år) vilket är några hundralappar lägre än nyproduktionshyrorna i innerstan.

I andra ombyggda innerstadsfastigheter har ökningarna varierat mellan 20 och 40 procent. Genomsnittet ligger närmare 20 än 40 procent. Det finns också några extremfall med höjningar på 70 procent. Men det är svårt att jämföra eftersom renoveringsinsatserna kan vara olika omfattande.

Nyligen träffade Hyresgästföreningen ett ramavtal för upprustningen av Svenska Bostäders 70-talsfastigheter på Järvafältet. För en basnivå sattes riktvärdet för den framtida hyran till 915–935 kr/m2,år och för en lite lyxigare variant till 1 005 1 025 kr/m2,år. Det här motsvarar hyreshöjningar på 14–17 procent respektive 26–28 procent. Med andra ord, avsevärt mindre höjningar än de förväntade i Drakenberg.

Inget talar för att renoveringsinsatserna i Drakenberg skulle behöva kosta mer än på Järvafältet. Samtidigt ska man vara på det klara med att hyresgästerna redan betalat renoveringen via bolagets årliga avskrivningar som alltid varit en post i hyresförhandlingarna.

Det antyds i artikeln att många hyresgäster är oroliga och de befarar att de kommer att tvingas flytta. Men det är lättare sagt än gjort. Hyresvärdarna har numera så höga inkomstkrav på dem som flyttar in att det för enpersonershushåll med låg lön eller pension är nästa omöjligt att bli accepterad. Mot den bakgrunden är det i högsta grad oansvarigt av Svenska Bostäder att tvinga på hyresgästerna renoveringar som ökar deras hyresbörda så att de inte anser sig ha råd att bo kvar.

Bostadsbolagen spelar ett fult spel inför renoveringarna. De vill inte ens prata pengar, bara åtgärder. Naturligtvis vet de vad alla insatser kommer att kosta. Mot den bakgrunden är det självklart att hyresgästerna ska ges sådan information att de kan väga kostnader mot nytta av olika åtgärder.

Renoveringsfrågan är alltför viktig för att överlåta åt bostadsbolagen. Var håller politikerna till? Och vad gör Hyresgästföreningen?

B