Hyresgästföreningen bekymrad!

Vi nås av information om att hyresgästföreningen i form av dess ordförande för Stockholmsregionen är bekymrad:

"...en hel del frågor och funderingar rörande en del mail som cirkulerar rörande HGF:s och SABO:s gemensamma skrivelse till regeringen. Jag har skrivit om det tidigare och skriver det igen, jag har stor förståelse för alla frågor och funderingar som rör detta brev. Samtidigt blir jag bekymrad över en del negativa reaktioner och att de blir en extern debatt. "

Såå, Hyresgästföreningen är bekymrad över att det kommer negativa reaktioner och att de blir en extern debatt kring Hyresgästföreningens och SABO:s extremt negativa förslag för hyresgästerna!

Det förvånar oss!

För vår del är vi milt talat bekymrade över att det överhuvudtaget har kommit ett så extremt dåligt förslag från Hyresgästföreningen. Vi är naturligtvis särskilt bekymrade och undrande över att ordföranden i Stockholmsregionen, som också sitter i den förbundsstyrelse som fattat beslut om SABO/HGF-förslagen, inte har reserverat sig mot dessa. Förslagen kommer ju att slå särskilt hårt mot Stockholm.

Visst är det också bekymmersamt att en organisation för hyresgästerna går ut och försöker dölja konsekvenserna av sina förslag. Eller ännu värre, försöker slå blå dunster i ögonen på hyresgästerna med påståenden, t ex att förslagen inte innebär några hyreshöjningar alls.

Jo man tackar, allmännyttan ska numera drivas affärsmässigt på marknadens villkor och självkostnadsprincipen ska inte gälla. Och det påstås inte få några hyreskonsekvenser alls!

Ett sånt försök till blåsning tror vi varken att hyresgäster eller politiker går på så länge.

Fast vad har egentligen Hyresgästföreningen för syfte med förslagen? Kan det verkligen bara vara rent organisationsegoistiska förslag?

V

Nu kommer reaktionerna

Nu börjar reaktionerna på de förfärliga förslagen från Hyresgästföreningen och SABO komma. Allteftersom fler och fler inser vart förslagen bär hän kommer allt fler att inse att detta är vansinne.

Just nu når oss ett uttalande från ett antal Hyresgästföreningar i Stockholm. De är förstås också upprörda över den egna organisationen. Vi citerar:


Hyresgästerna svikna av sin egen organisation

I många år har Hyresgästföreningen sagt sig värna om självkostnadsprincipen och att allmännyttans hyror ska utgöra ett tak för privathyrorna. Nu har plötsligt förbundsord-föranden Barbro Engman, utan förankring bland medlemmarna, tillsammans med allmännyttans branschorganisation SABO presenterat ett förslag som helt frångår de tidigare principerna. I lagförslaget slås fast att hyresjämförelser i framtiden får göras både med privat och kommunalt ägda hus i stället för som nu endast med den kommunalt drivna allmännyttan. Det finns privatägda fastigheter med avsevärt högre hyror än de kommunala. Med den föreslagna förändringen blir de styrande för alla hyror. Dessutom blir det möjligt att successivt saxa upp hyror på ett helt annat sätt än idag. Detta drabbar även allmännyttans hyresgäster. Hundratusentals människor kan få sin ekonomi spolierad eller tvingas lämna sina hem.

Barbro Engman har utan mandat från medlemmarna kapitulerat för fastighetsägarnas krav på ökade vinster. Att föreslå att allmännyttan ska bli affärsmässig och drivas på marknadens villkor rimmar illa med en organisation vars främsta uppdrag är att tillvarata hyresgästernas intressen. Det finns ur hyresgästens perspektiv inga som helst skäl för att fastighetsägarna ska få större vinster och att kommunerna ska få ökade möjligheter att finansiera kommunal verksamhet med hjälp av oskäligt höga hyror.

Tvärtom borde Hyresgästföreningens ledning påvisa de stora konsekvenserna av hyreshöjningar och verka för en allmännytta med skärpt självkostnad och skärpta villkor för hyresjämförelser med allmännyttan som grund.

Varför görs inte detta!?

Stockholm den 23 april 2009

Hyresgästföreningarna på Kungsholmen, Norrmalm, Södermalm och Östermalm, ordförandena

Förödande förslag för hyresrätten, hyresgästerna och bostadsförsörjningen

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet har granskat förslagen från Hyresgästföreningen och SABO att ändra hyreslagen och lagen för kommunala bostadsbolag.

Nätverket för Hyresgästernas boendetrygghet anser att förslagen kring bruksvärdesreglerna med i praktiken slopat hyrestak och att de kommunägda bostadsbolagen ska agera affärsmässigt på marknadens villkor är förödande för hyresgästerna, för hyresrätten, för bostadsförsörjningen och negativa för finansmarknaden och samhällsekonomin.

Enligt NHBs uppfattning bidrar förslagen kring bruksvärdesreglerna direkt till kraftigt stigande hyror i privatägda hyreshus och också i de kommunägda husen med stora konsekvenser för hyresgästernas boendetrygghet, bostadsstandard, segregation, krav på bostadsbidrag och för hyresrättens fortlevnad.

Förslagen kring de kommunägda bostadsbolagens affärsmässighet och avkastnings-krav leder till ett gungfly, där till och med förslagsställarna verkar vara osäkra. NHB anser att de kommunägda bostadsbolagen ska drivas med självkostnad, varken mer eller mindre. Att som förslagsställarna nöja sig med att det primära syftet inte ska vara vinst är i högsta grad naivt. Att dessutom föreslå att det är OK att ta ut vinst där marknaden så medger gör inte saken bättre.

En del av de aktuella problemen kring finansmarknaden är att utlåningen till bostadssektorn har tillåtits att explodera. Förslagen från HGF/SABO förstärker den explosionen. Det ger därtill snabbt ökande samhällskostnader för ränteavdrag.

NHB konstaterar att Hyresgästföreningens eftergiftspolitik fortsätter och att förslagen saknar förankring bland Hyresgästföreningens medlemmar samt att Riksförbundet sprider felaktigheter och dimridåer kring vad förslagen får för konsekvenser.

SABO stärker sin inriktning mot att allmännyttan ska bli som kommersiella fastighetsbolag istället för att ta ett ansvar för bostadskvalité och bostadsförsörjning.

Den aktuella situationen med ökande arbetslöshet och försämrad ekonomi och med de senaste årens stora ekonomiska lättnader för andra upplåtelseformer gör det ännu svårare att förstå förslag som höjer hyrorna och ger redan högt privilegierade privata fastighetsägare högre inkomster och ökad förmögenhet.

Det behövs nu en bostadspolitisk diskussion för att forma en långsiktig bostadspolitik där en bättre hyresrätt för hyresgästerna måste vara en del.

Hela rapporten finns på vår hemsida www.boendetrygghet.se

Ytterligare upplysningar från

Margareta Friman-Scharin, ordförande
styrelsen@boendetrygghet.se,
08-723 18 62, 0702 24 36 74

Ägarlägenheter

I dagens Dagens Nyheter anser Kristina Alvendal att det borde bli lättare att skapa ägarlägenheter också i befintliga hus.

Det är svårt att förstå denna glädje i ägarlägenheter. Det beslut som riksdagen har fattat innebär stora svårigheter för de boende i ett ägarlägenhetshus att fatta beslut om både drift och förändringar. Bara vid total enighet kan beslut fattas och det finns inga rättsliga möjligheter att hantera tvister. Nya hus brukar ha en hel del problem innan alla byggfel rättats till, och än svårare blir det förstås när husen blir äldre och behöver större åtgärder.

Sådana system har prövats t ex i de baltiska staterna där man glatt sålde ut lägenheterna i de tidigare hyreshusen, men glömde bort att någon måste äga husen och kunna se till de gemensamma frågorna. Man fick också snabbt stora problem men t ex läckande tak, trasiga tekniska system och annat.

Att ägarlägenheter innebär en riktigt dålig hyresrätt förbises ofta. Hyresgäst i ägarlägenhet har i praktiken ingen besittningsrätt, ingen bytesrätt, ingen möjlighet att pröva hyran, inga möjligheter att kräva reparationer och underhåll.

Så varför sträva efter detta? En kul princip kanske, men en usel praktik.

V

Nytt förslag gör hyresgästerna till förlorare

Hyresgästföreningens centralstyre har återigen gjort en överenskommelse med SABO - allmännyttans organisation. De har lagt fram ett förslag till ändring av lagen för allmännyttan och hyreslagen.

Hittills har hyresgästföreningen - förvisso med tveksam framgång - förhandlat hyror med allmännyttan utifrån ett självkostnadsresonemang och med privatfastighetsägarna utifrån allmännyttans hyresledande roll.

Tafflig kunskap från hyresgästföreningen har lett till rätt stora vinster hos allmännyttan och att privathyrorna har dragit iväg till att idag överstiga allmännyttans med i genomsnitt cirka 15 procent jämfört med de cirka fem procent som hyreslagen medger.

Nu föreslår bägge parter att man skall göra på ett annat sätt.

Självkostnadsprincipen skall inte gälla för allmännyttan. Allmännyttan skall drivas affärsmässigt, men utan vinstsyfte - en kullerbytta som inte kan leda till annat än platt fall. Vem har hört talas om affärsmässighet utan vinstsyfte? Rapporten talar om vinstberäkning för varje fastighet. Dock ska det finnas vissa begränsningar för allmännyttan för att dela ut vinster till ägaren, men betydligt större möjligheter än tidigare.

Så vad ska hyresgästföreningen hänga upp sina hyresförhandlingar med allmännyttan på, om allmännyttan ska drivas affärsmässigt? God vilja? Hyresgästernas plånböcker? Sånt prövades i början på 90-talet i Stockholm och ledde till femårsavtalet - århundradets sämsta avtal. Det går inte att tolka förändringen på annat sätt än att hyresgästföreningen inte har någonting alls att hålla sig i.

Ett nytt bruksvärdessystem för att sätta hyror i privata hus föreslås. Vid tvist ska hyresnämnd inte bara jämföra med allmännyttans hyror utan också med förhandlade privata hyror.

Så vad ska hyresgästföreningen hänga upp sina förhandlingar med privata fastighetsägare på? Dimmigt talar Barbro Engman om att man nu ska ta in alla kvalitetsaspekter i förhandlingen. En hyresgästförening som i Stockholm inte har lyckats göra en hyresstatistik att jämföra privathyrorna med på 15 år ska nu ta med alla kvalitetsaspekter i förhandlingen? Vad hindrade detta tidigare?

Frågan är ju ändå vad de privata hyrorna skall hängas upp på. Att de ska förhandlas utifrån allmänt tyckande från parterna kan bara leda käpprätt i höjden. Och successivt skapa nya prejudikat som nästa förhandling får luta sig mot. Det kan bara leda till snabbt stigande hyror.

Talet om att det ska finnas en skyddsregel så att "ingen ska behöva flytta" klingar mer än lovligt falskt.

Slutsatsen är att hyresgästföreningen behåller sin förhandlingsroll och sina förhandlingsersättningar. Men att hyrorna blir alltmer marknadsanpassade - dvs allt högre. Hyresgästerna förlorar och tvingas sänka sin bostadsstandard.

Istället för en hel Koch har hyresgästföreningen och SABO föreslagit en halv Koch eller kanske snarare en trekvarts.

V

Stora hyresskillnader runt Järvafältet

Kring Järvafältet ligger fyra kommuner Järfälla, Sollentuna, Stockholm och Sundbyberg.

Alla kommunerna har stora allmännyttiga bostadsbestånd. Och alla kommunerna har ett antal områden byggda från mitten av 60-talet till mitten av 70-talet. De har också andra områden både äldre och yngre, men här ska vi jämföra hyror i just det här beståndet. Alla bostadsområdena ligger nära varandra men i olika kommuner.

De här jämförda bostadsområdena är i stort likvärdiga. Bostäderna håller ungefär samma kvalité. Det finns lite skillnader mellan husens utseenden och kringmiljöerna, några är lite fulare och några är lite vackrare. Kollektivtrafiken är lite olika, i Stockholm och Sundbyberg finns tunnelbana, medan Sollentuna och Järfälla har pendeltåg. Den kommunala servicen är nog likvärdig. För den kommersiella servicen finns en del skillnader.

Hyresskillnaderna är dock ganska stora. Vi har räknat om alla hyror så att de motsvarar hyran för 3 RoK om 77 kvm.

Lägst är hyrorna i Stockholms stad. I Rinkeby, Tensta, Husby och Akalla ligger hyrorna på mellan 753 och 781 kronor per kvm (Svenska Bostäder).

I Sollentuna ligger hyrorna en bit högre på 801-856 kr per kvm.

I Järfälla ligger hyrorna ytterligare en bit högre på 823-874 kr per kvm.

Och i Sundbyberg är hyrorna på ungefär samma nivå som i Järfälla på 839 – 866 kr per kvm.

Här finns således hyror på 753-874 kronor per kvm dvs. en skillnad på 16 procent. Man kan således tjäna respektive förlora 800 kronor per månad, om man flyttar mellan kommunerna, enbart på hyran för en trerummare.

Varför är hyrorna så olika? Alla de allmännyttiga bolagen ska drivas med självkostnad. Det kan diskuteras om de gör det. Det kan finnas skillnader både i vinstnivå och i underhållsutgifter.

Det som är mest utmärkande i jämförelsen ovan är att områdena i Stockholms stad har en påtagligt lägre hyra än de övriga områdena. Det är sannolikt att Stockholms områden på Järvafältet subventioneras av andra områden i staden.

Stora hyresskillnader i Stockholm

Karta över hyresskillnader i Stockholm bifogas.

Det är ett vanligt påstående att hyresskillnaderna är små i Stockholm. T.ex. jämfört med Malmö eller Göteborg. Det är ett okunnigt påstående. De som påstår detta har jämfört Malmö med en fin områdesindelning med Stockholm med en mycket grov områdesindelning. Med en grov områdesindelning blir förstås hyresskillnader mindre än med en fin områdesindelning beroende på att områden har olika ålder, standard, grad av ombyggnad etc.

Som framgår nedan är hyresskillnaderna i Stockholm en bra bit högre än hyresskillnaderna i Malmö och ännu större än i Göteborg. Det finns en tiogradig skala i Stockholm med cirka 42 procents hyresskillnader inom allmännyttan. Tas privatbeståndet med blir hyresskillnaderna cirka 55 procent. Tas nybyggda och nyombyggda områden med blir skalstegen fler och hyresskillnaderna hela cirka 110 procent i allmännyttan och ytterligare minst 25 procent om de dyraste privathusen tas med.

Hyresskillnaderna i Stockholm är långt högre än de som hyresgästerna har sagt sig vara beredda att betala.

Låt oss därför granska Svenska Bostäder i Stockholm och använda hyrorna för en 3:a på 77 kvm för 2008. Svenska Bostäders lägsta hyror finns i Rinkeby. Där är hyran 753 kr per kvm. Högsta hyran finns i Hammarby sjöstad, där är hyran 1.589 kr per kvm. Således är hyran i Hammarby sjöstad 111 procent högre än i Rinkeby. Knappast någon liten hyresskillnad.

Om vi nu lämnar det som kallas nyproduktion – som börjar bli 6-7 år gammal - och tittar på områden med minst 300 lägenheter framträder ett mönster.

Lägsta hyrorna finns på Järvafältet. Rinkeby 753 kr per kvm, Husby 778, Akalla och Tensta 781. Västberga har liknande hyra 779 kr per kvm.

Sen finns ett antal områden med hyror en bit över 800 kr per kvm. Rågsved 806, Tallkrogen 807, Bredäng 819, Solberga 831, Vårberg 836, Farsta strand 838, Farsta 839.

Därefter lite högre. Råcksta 851, Kärrtorp 864, Hagsätra 872, Bagarmossen och Hässelby strand 878, Skärholmen 885, Hässelby gård 892, Björkhagen 897.

Strax över 900 kr per kvm ligger Hammarbyhöjden med 915 och Vällingby med 916 kr per kvm.

Ännu lite högre ligger Blackeberg 941, Östberga 946, Enskede 948, Grimsta 952.

Över tusenlappen per kvm ligger Vasastaden 1.018 och Östermalm 1.030. Ännu högre ligger Södermalm (exkl södra Hammarbyhamnen) med 1066 kr per kvm.

Högt ligger Liljeholmen med 1.174 kr per kvm.

Allra högst ligger Södra Hammarbyhamnen med 1.589 kr per kvm

Om man så vill kan man hävda att det finns en tiogradig skala inom Svenska Bostäder i Stockholm plus ytterligare några skalsteg om nyombyggt och nybyggt tas med.

Visst påverkas hyrorna av nybyggnad och ombyggnad. I Liljeholmen är nästan hela området ombyggt och där finns en del nybyggt. Stor del av Östberga är ombyggt och där finns någon nyproduktion. Hagsätra är delvis ombyggt och i Grimsta finns viss nyproduktion.

Hyrorna innerstad - ytterstad är ofta på tapeten. Av ovanstående framgår t.ex. att hyrorna på Södermalm är 42 procent högre än de är i Rinkeby och 27 procent högre än i Farsta.

Ovanstående gäller inom Svenska Bostäder. Tas privatbeståndet med blir skillnaderna större. I innerstaden är stor andel av hyresbostäderna privatägda, medan den privatägda delen är låg särskilt i de yttre delarna av Stockholm. Privathyrorna är enligt Stockholms statistik i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttans hyror. Så inkluderat privathyrorna blir hyresskillnaderna i Stockholm cirka 54 procent för vanliga hus och åtminstone 120 procent om nyproduktionen tas med.

Detta är inte små hyresskillnader, det är mycket stora hyresskillnader! Och påtagligt högre än de 40 procent som man hävdar finns i Malmö.

Vill hyresgästerna ha stora hyresskillnader? Nej det vill de inte!

Enligt en undersökning beställd av Hyresgästföreningen i Storstockholm var hyresgästerna i övriga Storstockholm beredda att betala i genomsnitt 520 kr mer per månad för samma lägenhet i innerstaden.

Det motsvarar 81 kr per kvm eller cirka 9 procent mer än den genomsnittliga ytterstadshyran i Stockholms stad. Undersökningen visade inte vilka hyresskillnader hyresgästerna inom Stockholms stad var beredda att betala. En god gissning är att de skillnaderna är mindre än när hela Storstockholm tas med.

I en undersökning som gjordes för några år sedan var ytterstadens hyresgäster inom Stockholms stad beredda att betala cirka 5 procent mer för samma lägenhet i innerstaden.

Det betyder att hyresgästerna är beredda att betala långt mindre än de faktiska hyresskillnaderna för olika lägen. Hyresskillnaderna har blivit för stora.

Skulle man utöver att ställa frågor kring vad var och en är beredd att betala, också ta upp hur hyresgästerna ser på hyresskillnader, segregation och utträngning skulle skillnaderna minska ytterligare. Hyresgästerna vill inte ha segregation och de vill nog inte heller att de vanligen rätt unga som flyttar till nyproduktionen ska skinnas.

Av ovanstående framgår också att hyrorna i nyproduktion och vid ombyggnad är ett mycket stort problem i Stockholm.

Komplement

Hyresuppgifterna ovan är hämtade från Svenska Bostäder. Hyresuppgifterna för 3 RoK har räknats om till att motsvara hyran för en 77 kvadratmeterslägenhet.

I några områden pågår eller har avslutats omvandling till bostadsrätt. Det gäller särskilt Liljeholmen, Östberga och Södra Hammarbyhamnen där större delen av områdena har blivit eller är nära att bli bostadsrätt.

Hyror i Svenska Bostäder 2008. Genomsnittshyror i områden med minst 300 lägenheter. Hyra per kvm och år för 3 RoK lägenhet om 77 kvadratmeter. Exklusive Stadsholmen