Konsekvenser av nya regler för andrahandsuthyrning

Från Blocket hävdas att utbudet av lägenheter för andrahandsuthyrning har ökat efter den nya lagstiftningen.

 

Sannolikt har Blocket rätt.

 

Men det är inte det enda som hänt!

  

Utbudet av bostadsrätt och villa till försäljning har minskat högst påtagligt. I Stockholm fanns 2012 ( vecka 2-6) i snitt 1700 bostadsrätter till salu, till 2013 samma period (när nya lagen infördes) hade det minskat till 1550 och idag endast 1200. En minskning med 30 procent. 2012 fanns 152 småhus till salu, 2014 bara 90.

Det är tydligt att färre säljer både sina bostadsrätter och hus. Allt talar för att en del av detta är de lönsamma möjligheterna att istället hyra ut under en tid. Visserligen krävs tillstånd för att hyra ut sin bostadsrätt, men i många fall kan detta erhållas eller kringås.

 

Inte nog med att det är färre bostäder till salu, priserna har också ökat påtagligt.

 

Enligt Blocket har också de begärda hyrorna för andrahandsbostäder ökat. Till detta kommer att de hyror som tidigare begärdes ofta låg över den hyra som skulle accepteras vid en rättslig prövning.

 

Så slutsatserna är klara.

 

Lite fler andrahandsbostäder till uthyrning. Väsentligt högre hyreskrav. Väsentligt färre bostäder till salu och högre begärda priser för de som är till salu.

 

Kort sagt. Ett riktigt magistralt bostadspolitiskt bottennapp….

 

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet, styrelsen

Ingen brist på detaljplaner för bostäder

Bostadspolitikens skrönor 1!

Fastighetsbolagen och byggföretagen skyller det låga bostadsbyggandet på brist på planlagd mark och för många detaljkrav.
 

Rena skrönor!
 

En aktuell genomgång av länsstyrelsen i Stockholm visar att det finns färdiga detaljplaner för 47 000 bostäder i Stockholms län! Hela sex årsproduktioner således med dagens takt, och kanske fyra årsproduktioner med en rimlig takt. Därtill pågår en omfattande planering för bostäder i de flesta kommuner som kommer att falla ut med färdiga planer inom något eller några år.
 

Liknande rapporter kommer från västkusten och andra delar av Sverige.
 

Påståendet att detaljkrav hindrar byggandet är lika konstigt. Själklart måste tillkommande bebyggelse anpassas till sina respektive omgivningar. Byggbranschen är van vid att bygga efter ritningar och anvisningar.
 

Under epoker när samhällskraven har sänkts och ansvaret istället har lagts över mer på exploatörer och byggföretag har detta aldrig lett till bra resultat. Utan avsaknaden av krav har sänkt den nya bebyggelsens utformning. Ett typexempel är senare delen av miljonprogrammet där man på en del håll upphandlade med endast priskrav. Och fick väsentligt fulare hus.
 

För exploatörer och byggföretag är det förvisso perfekt att skylla bostadsbristen på någon annan och försöka pressa fram regelförändringar som kan leda till högre vinster.
 

Men realiteten är att byggsektorn är oerhört lönsam idag. De registrerade byggkostnaderna har ökat väsentligt snabbare än övrig prisutveckling. Särskilt snabb har utvecklingen varit där exploatör och byggare har varit i samma koncern.
 

Det är tydligt att branschen istället trivs bra med en bostadsbrist och ser till att den inte byggs bort.
 

Dessa illojala branscher behöver hårdare tyglar, inte färre.

R

Från byggsekt till byggsektor

Stefan Fölster, Daniel Jahnson och Jacob Lundberg konstaterar helt rätt på DN-debatt den 20 september 2013 att vi har ett lågt bostadsbyggande och mycket stora förmögenhetsomflyttningar i Sverige. Men deras analys är svag och deras förslag till åtgärder är bara skräp.

Sverige har fått stora hyreshöjningar. I Stockholm har hyrorna under 2000-talet ökat dubbelt så snabbt som konsumentprisindex. Det har lett till stora vinstökningar och värdeökningar i de allmännyttiga och de kommunala bostadsbolagen. Hyrorna ligger nu över vad som ger en god levnadsstandard. Hyrorna i nyproduktionen har ökat ännu snabbare. Ändå är produktionen av privatägd hyresrätt i Stockholms län näst intill obefintlig.

Det låga bostadsbyggandet i Sverige gäller alla upplåtelseformer, inte bara hyresrätt som förfäktas från en del håll. Talet om att det låga byggandet beror på kommunerna, plansystemet och de byggtekniska kraven är felaktiga dimridåer. Vi har ett mycket stort antal tillväxtkommuner med mycket färdigplanerad mark men där byggandet inte sätts igång.

Skälet till det låga byggandet är att vi fått en byggsekt som tjänar grovt på bostadsbrist och ett lågt byggande. Byggmaterialproducenter, entreprenadföretag, markexploatörer, byggherrar, fastighetsägare, banker och mäklare har etablerat ett system där det är bättre med bostadsbrist, ett litet byggande med mycket hög vinst och ett jättelikt låneberg. Det är lönsamt för dessa särintressen, men en samhällelig katastrof. Att byggsekten är samhällsillojal är tydligt.

Nu måste det handla om att bryta detta dysfunktionella system. Fölster och co påstår att Finland tog bort hyresregleringen och fick fart på byggandet. Det är inte korrekt. Finland tog bort hyresregleringen på en del av beståndet, och de flesta är oroade över vad det ledde till. Men Finland har en samhällsstyrning av stora delar av hyresrättsbeståndet och de har andra upplåtelseformer, ett bostadsrättssystem och ett äganderättssystem (Hiittassystemet), med stark samhällsstyrning både i byggskedet och i vidareförsäljningsledet.

Hyresregleringen behöver skärpas, inte tas bort. Att ta bort den skulle sätta hyresgästerna ännu mera på pottan och innebära en mycket stor förmögenhetsomfördelning till privata fastighetsägare och en del kommuner.

Så vad behöver göras?

För att bukt med prisutvecklingen och låneberget krävs att ränteavdragen och rot-bidragen tas bort samt att amorteringskrav införs. Det finns inga skäl att subventionera befintlig äganderätt och bostadsrätt. Däremot behövs ett stöd till nyproduktionen och det måste vara lika för olika upplåtelseformer.

Vidare behövs en satsning på byggherrar som skulle kunna bygga med ett samhälleligt ansvar. Allmännyttan och bostadskooperationen borde kunna ta ett större samhällsansvar än de gör idag.

Därefter behövs hårda tyglar och ramar för byggsekten. De har nu haft 20 år på sig att på egen hand få till en fungerande byggsektor. Det har misslyckats, med stora samhällskonsekvenser.

Ett dubblat byggande skulle minska arbetslösheten högst väsentligt.

Ragnar von Malmborg, ordförande i Hyresgästernas boendetrygghet

Angående Hyresnämndens prövning av Klingan 5. Eller, är detta verkligen något att yvas över?

Hyresnämnden har nu fällt utslag i fallet Klingan nr 5 på John Bergs plan. Fastighetsägarna har med allmänna resonemang och Stockholmsmodellen hävdat att alla hyror i Stockholm är felaktiga och de därför bör höjas med upp till 15 procent. De har drivit ett antal pilotprojekt. Den nya lagstiftningen från 2011 är en grund för Fastighetsägarnas kampanjer.

Enligt information från SABO driver Fastighetsägarna liknande kampanjer på ett antal andra orter, bland annat i Varberg och i Kalmar. I Kalmar verkar de ha fått gehör hos Hyresnämnden. I Varberg pågår frågan.

I Stockholm har Hyresnämnden avvisat Fastighetsägarnas allmänt hållna resonemang och konstaterat att det är hyresjämförelser som gäller även i fortsättningen. Vidare har Hyresnämnden konstaterat dels att de inte prövar hyror utifrån en modell samt att det inte finns någon överenskommen modell. Hyresnämnden har till en hel del gått på Hyresgästföreningens linje i de allmänna resonemangen.

Så vad finns det då att vara besviken på?

1.      Hyresnivån

Klingan 5 hade 2011 en hyresnivå (normhyra för 77 kvm) på 1.437 kr per kvm för de ombyggda lägenheterna och 1.493 kr per kvm för några nybyggda lägenheter på vinden. Hyresgästföreningen har medgett en hyreshöjning till 2012 års nivå på 2,3 procent vilket skulle leda till 1.470 kr per kvm respektive 1.527 kr per kvm.

De jämförelselägenheter för de ombyggda lägenheterna som Hyresgästföreningen tagit fram ligger på 1.369 – 1.426 kr per kvm för 2012 års nivå. Alla jämförelselägenheter utom i ett hus låg under 1.400 kr per kvm. Hyresgästföreningen har i hyresnämnden inte hävdat jämförelselägenheternas nivå utan gått med på en höjning som ger mer än 70 kr per kvm över jämförelselägenheterna. Man har således gått med på en rejäl höjning av nivån för ombyggda lägenheter.

Till detta kommer att Hyresnämnden hittat på ett tillägg på 40 kr per lägenhet och månad för varje våningsplan över bottenvåningen. I genomsnitt innebär detta en hyreshöjning på 1,5 procent! Normhyra som således borde legat under 1.400 kr per kvadratmeter hamnar på cirka 1.492 kr per kvm. Knappast något att yvas över.

 

2.      Stockholmsmodellen

Fastighetsägarna har byggt en hel del av sitt resonemang på det gemensamma arbete som lagts ner på Stockholmsmodellen. Det tjänstemannaarbetet har inte antagits av Hyresgästföreningen. Men det är tydligt att arbetet skulle leda till ökade hyresskillnader i Stockholm om det används.

En genomgång av arbetet visar att fastighetsägarna har varit skickliga i att hävda tilläggspoäng för samma saker flera gånger om. Tillsammans med en rejäl saklig oreda kring kvalitéer. Uppenbart har fastighetsägarna hävdat tillägg för den typen av hus som dominerar deras bestånd och de lägen där de har merparten av sina fastigheter. Men som inte alls stämmer särskilt väl med en saklig genomgång av kvalitéer. Men det är tydligt att Hyresgästföreningens representanter i arbetet inte varit tillräckligt kunniga och observanta på vart arbetet leder eller förstått dubbelräknandet.

 Det är således i hög grad dags för ett ordentligt omtag när det gäller Stockholmsmodellen. 

3.      Få Stockholmare klarar dessa hyror!

De nivåer på hyror som Hyresnämnden godkänt utesluter en mycket stor del av Stockholmarna. Och de inbjuder varenda fastighetsägare till ”hyresombyggnad” som kommer att utesluta många hyresgäster från hyresrättsbeståndet. Knappast någon lyckat utveckling utifrån en rimlig bostadssituation för Stockholmarna.

De godkända hyrorna för 2 RoK på 58 kvm ligger runt 7.800 kr per månad. Rimligt är att hyresgästen har 4 gånger hyran i månadsinkomst, även om det finns hyresgäster som kan klara en högre andel av inkomsten i hyra med sänkt levnadsstandard. Det innebär ett behov av 31.200 kr i månadsinkomst.

Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 kr per månad. Hyresgäster har i snitt 20 procent lägre inkomster än medianen eller 17.600 kr per månad. Bara 28 procent av Stockholmarna har mer än 31.200 kr per månad!

Det är inte något lyckat resultat att Hyresnämnden har godkänt hyror som bara klaras rimligt av 28 procent av Stockholmarna. Dessutom en grupp som har en hel del andra bostadsmöjligheter att välja på och kanske söker större bostad än 2 RoK. Medan de många Stockholmarna utesluts. Att det handlar om 30-talshus som bara fått uppfräschad teknik och nya ytskikt gör inte saken bättre.

R

EU-kommisionen förvånar

Läser just ett referat från EU_kommisionen. Den hävdar att Sveriges ekonomi är i obalans och bostadsmarknaden är problemet.

Att bostadsmarknaden är ett stort problem är vi överens om, men att den har lett till att Sveriges ekonomi är i obalans blir frågetecken. Obalans jämfört med vilket land då?

Ännu värre blir det när man kommer till förslagen. De inriktar sig bara på hyresrätten. Och de föreslår ännu mera marknad. Vi har under ett drygt fått allt mera marknad och allt större problem, men det verkar inte ha upptäckts av EU-kommisionen. Inte byggs det mycket bostadsrätt och äganderätt trots att den marknaden är helt fri.

EU-kommisionen föreslår mera marknadshyror, då skulle det enligt dem byggas mer.

Men

Det svenska problemet är inte att det byggs för lite hyresrätter, utan att det byggs för lite bostäder alla kategorier och att de som byggs är för dyra för att efterfrågas av ett flertal.

Således är hela tankebanan med högre hyror alldeles fel. Tvärtom, vi behöver billigare och fler bostäder alla kategorier, för att fler bostäder ska byggas och fler ska kunna köpa respektive hyra dem.

Sverige växer mer 75.000 invånare per år och dessutom har vi en omflyttning från glesbygd till större tätorter av olika slag på kanske 30-35.000 invånare per år. Eftersom vi i genomsnitt bor två personer per bostad betyder detta att det behövs sisådär 55.000 nya bostäder per år. Det byggs nu cirka 20.000 och ytterligare kanske två tusen tillkommer via ombyggnad och permanentning av fritidshus. Dvs mindre än hälften av vad som behövs.

Analyser av nyproduktionen visar en vinstnivå på runt 30% av priset. Likaledes visar nybyggda hyresrätter på en vinstnivå i samma storleksordning. Vi har således en ren ockernivå på nya bostäder (och en hel del äldre). Med de vinstkraven blir det förstås få nya bostäder. Det är uppenbart att byggsektorn föredrar få nya bostäder till högt pris istället för många till rimligt pris.

Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 per månad. Hyresgäster tjänar i snitt 20 procent lägre.

Rimlig boendekostnad för en medianinkomsttagare är 25 % av inkomsten dvs. 5.600 kr per månad. En nybyggd 2 Rok i privatägd hyresrätt kostar i snitt 10.000 per månad. För den hyran bör man nog tjäna 40.000 per månad, även om en och annan fläker sig och klarar det på lägre inkomst. Bara 15% av Stockholmarna tjänar 40.000 eller mer per månad.

Lustigt nog hänvisar EU-kommisionen till Finalnd, men verkar inte ha läst på. Finland har ett Hiittas-system (30 % av bostäderna i Helsingfors) med kontrollerade ingångspriser och vidareförsäljningspriser. Sen har man en bostadsrättsmarknad med liknande regler. Och sedan en hyresrättsmarknad, där nya bostäder med statsunderstöd har reglerade hyror. Viss del av hyresrättsmarknaden har dock fria hyror. med katastrofala resultat.

EU-rapporten hittar du här

R

Ovanligt smalsynt utredning från regeringen

Regeringen har begått en ny utredning ”Att hyra, från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler”. Utredningen kommer med förslag som bara leder ännu mer åt fel håll. Satsa istället på en allmännytta i kooperativ form och en bostadskooperation värd namnet. Det är beprövat och ger resultat.

Utredningen hävdar att det låga bostadsbyggandet, svårigheterna att få en hyreslägenhet och minskande antal hyresrätter beror på hyresreglering och för låga vinster för bostadsförvaltare. Och receptet i utredningen heter mera marknadshyror.

Man kan bara bli förvånad över den brist på analys som präglar utredningen.

Vi har nu under 20 år sett en utveckling mot allt mera marknad på bostadssektorn. Stödsystemen till byggande har förändrats, hyressättningen har förändrats, kommunernas roll (främst de kommunala bostadsbolagen) har förändrats och bostadskooperationen har förändrats och fått en allt mindre roll.

Resultatet? Jo, allt mindre byggande, allt högre priser på det som byggs och på bostadspriser, allt högre hyror, mycket höga vinster på byggande och på bostadsförvaltning och en mycket hög skuldsättning. Utvecklingen har således gått åt rakt motsatt håll mot vad ideologerna hoppades. De hoppades att mera marknad skulle göra att det blev mer, billigare och bättre. Istället blev det mindre och dyrare och om det blev bättre eller sämre bostäder kräver en längre diskussion.

Konsekvenserna är tydliga. Igår läste vi om barn som vräkts från sina bostäder. Andra dagar läser vi om hushåll som med medianinkomster har svårt att klara hyran.

Att vi har fått en ökad lönespridning och en hel del med goda inkomster kan inte vara måttstocken utan vi måste se till hur de som har genomsnittliga och låga inkomster ska kunna hålla en bra boendestandard.

Fortfarande är hälften av lägenheterna i Stockholms län hyresrätter, plus de hyresrätter som finns i bostadsrättsföreningar och de som hyrs ut i andra hand. Men en allt mindre del av hyresrätterna håller en måttlig eller låg hyresnivå. Alltså blir det allt svårare för många hushåll att klara hyresnivåerna.

Till det kommer att bostadsrättssektorn och äganderättssektorn har tillåtits springa iväg i priser. Vilket ytterligare försvårar för hushållen med måttliga eller låga inkomster att hitta en rimlig bostad. Det stora antalet bostadssökande i bostadsköer är förstås ett tecken på en förhoppning om att kunna hitta en bostad med rimlig kostnad.

Utredningens förslag skulle ge mer att välja på för de som har gått om pengar och mindre för de som har genomsnittliga och låga inkomster. Och förstås högre inkomster för fastighetsägare. Inget i den hittillsvarande utvecklingen stödjer att det skulle ge mera bostadsbyggande. Tvärtom. Det skulle bli ännu mer intressant att spekulera i befintliga bostäder eller att fortsätta som hittills att bygga lite men dyrt.

Nej. Kasta utredningen på soptippen.

Satsa istället på en allmännytta med självkostnadsprincip, gärna i kooperativ form och satsa på en bostadskooperation värd namnet. Där har vi beprövade lösningar som har visat sig ge resultat. Och gör något åt byggsektorn. Istället för marknadstöntet som hittills bara lett åt fel håll.

V

Dåliga förslag för andrahandshyresgäster

Till riksdagens civilutskott

 

Olämpliga förslag för andrahandshyror

På riksdagens bord ligger två förslag för andrahandshyror i bostadsrättslägenheter:

1.      Det ska inte längre gå att få tillbaka överhyra i efterhand.

2.      Andrahandshyra ska få sättas efter bostadsrättsägares kostnader och avkastning på värdet, istället för en jämförelse med andra hyror.

Förslagen innebär i praktiken att andrahandshyran sätts av uthyraren. Den som försöker få till en prövning av hyran kan räkna med att bli uppsagd. Det var därför som reglerna om att kunna få tillbaka överhyra i efterhand infördes. Skulle någon hyresprövning ändå bli av leder ägarens rätt till avkastning på värdet till nästan vilken hyra som helst.

Förslagen är riktigt dåliga både för andrahandshyresgäster och för bostadsmarknaden.

Andrahandshyresgäster är en utsatt grupp. De är ofta unga, studenter, nyskilda eller nya på orten. De väljer andrahandsbostad för att de inte har andra alternativ. Det är personer som vanligen har en svag ekonomi och en utsatt position. Att slå mot dessa grupper är ett riktigt dåligt förslag. Att stärka tendenserna till ockerhyror är svårt att förstå. Att en andrahandshyresgäst ska stå för alla utgifter och avkastning på bostadsrättsägarens investering är anstötligt.

Förslagen får konsekvenser för bostadsmarknaden. Det blir mer intressant för en bostadsrättsinnehavare att behålla en lägenhet som de inte längre behöver för att tjäna pengar på den. Det är t o m troligt att vi får mer spekulationsköp av bostadsrätter för uthyrning. På det sättet blir det färre bostäder på de ordinarie bostadsmarknaderna. Det är riktigt olämpligt och slår mot tillväxten på tillväxtorter.

För den som av rimliga skäl inte bor i sin lägenhet just nu är det alltid en ekonomisk fördel att hyra ut. Det behöver inte extra stimulanser. Men den som är tvingad att söka andrahandslägenhet behöver ett extra stöd för att kunna leva ett rimligt liv. Det är viktigt att kunna flytta till studieorter och till tillväxtorter.

Istället för förslag som i praktiken leder till ockerhyror behövs förstärkningar av hyresreglerna så att den osäkra situationen för andrahandshyresgäster påverkar hyran och så att det blir lättare att hävda en riktig hyra.

Släng de nu aktuella förslagen på riksdagens bord i papperskorgen!

Hyresgästernas boendetrygghet den 15 december 2012

Vad händer med våra hyror?

Seminarium måndag den 28 mars 2011

ABF-Huset klockan 18-20

Den 1 januari i år trädde den nya lagen om hyressättning i kraft – en lag som enligt vissa bedömare öppnar upp för kraftigt höjda hyror inte minst i tillväxtområden som Stockholm. Samtidigt ökar nu fallen av chockhöjning av hyror i samband med renoveringar som inte sällan drivs igenom mot hyresgästernas vilja. Detta trots att hyresrätten av alltfler lyfts fram som viktig för stadens utveckling, och den nya lagen som gäller från 1 jan, lyfter fram boendeinflytande som en central komponent. Vart ska de som inte har råd med framtidens hyror ta vägen?

Representanter för Hyresgästföreningen, Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet och KTH:s institution för bygg- och fastighetsekonomi berättar om den nya lagstiftningen, och vilka hyreshöjningar som hyresgästerna kan förvänta sig. Vittnen och aktiva i renoveringsområden berättar om vad som händer med deras hyror. Planen är också att hålla en utfrågning av politiker från alliansen och oppositionen om vad de vill göra för att människor ska få möjlighet till ett bra boende till rimlig kostnad. Vi har dock inte fått någon bekräftelse beträffande medverkande från alliansen i denna del ännu.

Medverkande:
Per Svanberg, Förhandlingschef, Hyresgästföreningen
Stellan Lundström, Professor i fastighetsekonomi på KTH
Ragnar von Malmborg, Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet
Arne Johansson, Nätverket Järvas Framtid
Katarina Köhler, Riksdagsledamot för s i civilutskottet
+ förhoppningsvis en representant för alliansen i riksdagens civilutskott.

Arr: Nätverket Rädda Hyresrätten och Gemensam Välfärd Stockholm
http://hyresratten.blogspot.com www.gemensamvalfard.se

Handelskammaren pratar strunt

Handelskammaren har gått ut och krävt att hyresregleringen för andrahandsuthyrningen tas bort och görs skattefri.

Det är typiskt för Handelskammaren. Den har alltid krävt mera marknad på hyresområdet och nu kräver man detta för en del av hyressektorn. Det har alltid varit tydligt att Handelskammarens företrädare inte bor i hyresrätt och definitivt inte i andra hand. Istället har de sina rötter och kompisar bland Fastighetsägarna. De kan inte se vad marknadshyror skulle få för konsekvenser för hyresgästerna. Och ser inte heller vad det skulle få för konsekvenser för bostadsstandard och bostadsförsörjning. Annars går det lätt att titta på London, eller konsekvenserna av avreglerade nyproduktionshyror i Köpenhamn.

En rimlig analys visar att ju mera marknad vi har fått på bostadssektorn, ju lägre har bostadsbyggandet blivit och ju högre har byggkostnaderna och bostadspriserna blivit. Den analysen är kristallklar både om vi tittar på den senaste 20-årsperioden och om vi tittar på de senaste fem åren. När stöd och regler för nyproduktion togs bort 2007 gick bostadsbyggandet ner kraftigt och är fortfarande på en påtagligt lägre nivå än 2005-2006. När stödet till äldre äganderätt och bostadsrätt istället förstärktes 2007-2008 fick vi en snabb prisökning och låneökning - och lägre bostadsbyggande också på den sektorn. Det gick bra att tjäna mer på att bygga färre bostäder.

Handelskammaren påstår att de via en SKOP-undersökning har fått fram att det finns ett stort antal bostäder som inte används. Undersökningen redovisas dock inte så det går inte att kontrollera hur frågorna ställdes eller hur resultaten tolkades. De påstår t ex att andrahandsboendet är lågt bland bostadsrätter, medan andra undersökningar visar att 30 procent av bostadsrätterna inte bebos av den som äger bostadsrätten.

Om det nu finns ett stort antal bostäder som inte används - bortsett från den del som avser uthyrningsrum - så blir slutsatsen en annan än att de skulle få hyras ut i andra hand till marknadshyra. Den första frågan är förstås hur många av dessa som har legitima skäl att inte använda sin bostad just nu. Det är givetvis redan idag lönsamt för den som har en bostad som inte används att hyra ut den, så varför det ska vara ännu mera lönsamt är inte begripligt. Tvärtom bör andrahandsboendet värderas lägre än annat hyresboende eftersom hyresgästen har sämre rättigheter och standard.

Handelskammarens påstående om att de presumtiva uthyrarna inte skulle hyra ut till "ockerhyror" går inte heller att granska. De påstår att den totala månadshyran EFTER SKATT skulle bli knappt 5000 kr. Oklart för typ av bostad/uthyrningsrum. Läser man noga så avser uttalandet intäkten efter skatt för den som hyr ut. Så om de har räknat med till exempel 40 procents skatt så blir den egentliga eftersträvade hyran cirka 9.000 kr.... Inte så stor andel av de bostadssökande klarar den hyran utan stora uppoffringar.

Nej, det krävs nu helt andra åtgärder för en rimlig bostadssektor. Bland annat:

- Inför en ordentlig granskning av alla andrahandshyror redan vid uthyrningen.
- Ta bort de stöden till äganderätt och bostadsrätt via avdragsrätten.
- Inför investeringsbidrag till nyproduktion för alla bostadstyper. De ska vara lika för upplåtelseformerna och ställa krav på maximala hyror och priser.
- Reformera byggsektorn med kooperativa och samhällsägda byggföretag med tydliga reglementen för låga vinster.
- Gör om hyresrätten, både den privatägda och kommunägda till kooperativ hyresrätt.

V

Renovering på gång. Fallet Drakenberg

I tidningen Mitt-i-Södermalm nr 49 (7 dec 2010) beskrivs hyresgästernas farhågor inför enkommande renovering av en fastighet i Drakenbergsområdet ägd Svenska Bostäder. Som vanligt planerar Svenska Bostäder mycket åtgärder och med dem följer stora hyreshöjningar.

I artikeln talas det om att hyrorna skulle kunna höjas med 40 procent. Svenska Bostäder motiverar de många åtgärderna med att den standard som skapas idag ska håll många år framöver. Vad bolaget inte talar om är att renoveringarna också har ett annat syfte, nämligen att radikalt ändra hyresstrukturen.

Låt oss sätta renoveringsplanerna och de resulterande hyrorna i ett hyres- och bostadspolitiskt perspektiv. Men först lite faktauppgifter. Den genomsnittliga hyresnivån i Drakenberg ligger idag (2010) på 943 kr/m2,år(normhyra 988 kr/m2,år). Drakenberg har drabbats av de årliga differentieringarna av hyreshöjningarna. Sedan 2004 har hyrorna höjts med drygt 16 procent och medan priserna bara ökat med cirka 8 procent (konsumentprisindex).




Speciellt det senaste tvåårsavtalet var ett riktigt nedköp. För Drakenberg antas nu att renoveringarna skulle leda till hyreshöjningar på 40 procent. Använder man sifferuppgifterna från Mitt-i-artikeln blir ökningen knappt 38 procent för en fyra. Omräknat till hela fastigheten skulle det resultera i framtida genomsnittshyra på 1 300 kr/m2,år (normhyra 1 360 kr/m2,år) vilket är några hundralappar lägre än nyproduktionshyrorna i innerstan.

I andra ombyggda innerstadsfastigheter har ökningarna varierat mellan 20 och 40 procent. Genomsnittet ligger närmare 20 än 40 procent. Det finns också några extremfall med höjningar på 70 procent. Men det är svårt att jämföra eftersom renoveringsinsatserna kan vara olika omfattande.

Nyligen träffade Hyresgästföreningen ett ramavtal för upprustningen av Svenska Bostäders 70-talsfastigheter på Järvafältet. För en basnivå sattes riktvärdet för den framtida hyran till 915–935 kr/m2,år och för en lite lyxigare variant till 1 005 1 025 kr/m2,år. Det här motsvarar hyreshöjningar på 14–17 procent respektive 26–28 procent. Med andra ord, avsevärt mindre höjningar än de förväntade i Drakenberg.

Inget talar för att renoveringsinsatserna i Drakenberg skulle behöva kosta mer än på Järvafältet. Samtidigt ska man vara på det klara med att hyresgästerna redan betalat renoveringen via bolagets årliga avskrivningar som alltid varit en post i hyresförhandlingarna.

Det antyds i artikeln att många hyresgäster är oroliga och de befarar att de kommer att tvingas flytta. Men det är lättare sagt än gjort. Hyresvärdarna har numera så höga inkomstkrav på dem som flyttar in att det för enpersonershushåll med låg lön eller pension är nästa omöjligt att bli accepterad. Mot den bakgrunden är det i högsta grad oansvarigt av Svenska Bostäder att tvinga på hyresgästerna renoveringar som ökar deras hyresbörda så att de inte anser sig ha råd att bo kvar.

Bostadsbolagen spelar ett fult spel inför renoveringarna. De vill inte ens prata pengar, bara åtgärder. Naturligtvis vet de vad alla insatser kommer att kosta. Mot den bakgrunden är det självklart att hyresgästerna ska ges sådan information att de kan väga kostnader mot nytta av olika åtgärder.

Renoveringsfrågan är alltför viktig för att överlåta åt bostadsbolagen. Var håller politikerna till? Och vad gör Hyresgästföreningen?

B

Överraskande hyreshöjningskrav?

I en krönika av Fastighetsägarnas Reinhold Lennebo 2010-11-19 kan man läsa:

"Hyresgästföreningen borde inte vara överraskad

Nu har de flesta av Fastighetsägarnas regioner presenterat sina yrkanden avseende bostadshyrorna för 2011. Reaktionerna från Hyresgästföreningen har inte låtit vänta på sig.

Det som är en logisk följd av det nya ramverket runt hyressättningen verkar vara en överraskning för denna organisation. Självklart måste det bli förändringar och självklart gör våra regioner rätt i att presentera egna yrkanden byggda på de analyser som gjorts med utgångspunkt i de lokala marknaderna. Och att det skulle bli en större vikt för läget kan inte vara en överraskning för Hyresgästföreningen.

I en debattartikel i DN i februari 2009 kunde vi läsa: ”Det geografiska läget måste få större effekt vid hyressättningen” och ”bostadens läge hör till det som hyresgästerna värderar tydligast”.

Debattartikeln är skriven av Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman och av dess Stockholmsordförande Terje Gunnarson. Så man kan egentligen inte heller anklaga Hyresgästföreningens ledning för bristande tydlighet. Kanske kunde man önska att denna tydlighet hade fortsatt också nu, då riksdagen fattat beslut om nya regler och vi tillsammans ska ta ansvar för hur dessa förvaltas. En tydlighet som lätt kan sammanfattas i att det kommer att bli hyreshöjningar, det kommer att bli en ökad differentiering, men det blir inga chockhöjningar. Lagen ska tillämpas med omdöme och omsorg."


Barbro Engman och Terje Gunnarson har verkligen gett talesättet "binda ris åt egen rygg" ett ansikte eller kanske snarare två - ett som visar en komplett aningslöshet och ett som visar manipulerande svek. DN-artikeln var ett försök att urskulda Barbro Engmans tillmötesgående av Svenska Bostäders krav på differentiering av 2009 års hyreshöjning mot förhandlingsdelegationens vilja. Det är ofattbart att hon och Terje Gunnarson inte fattade att det ställningstagandet skulle tas till intäkt av hyresvärdarna i deras krav på lägesdifferentierade hyror.

Var det någon som sa självmål?

Syndare kan göra bot, idioti varar för evigt,

B

Höga hyreskrav på grund av den nya lagen

Så börjar vi nu se resultatet av de lagförändringar om hyrorna som riksdagen beslöt strax före sommaren.

Enligt Hem och Hyra har fastighetsägarna hittills begärt mellan 1,6 och 7,7 procent i hyreshöjning, och rätt många har hänvisat till höjningsbehov beroende på den nya lagens krav på marknadsmässig avkastning.

Allmännyttan i Stockholm ligger inte riktigt lika högt, utan ”bara” en bit över 4 procent plus krav på fördelning.

Dessutom får vi signaler från Hyresnämnden om att ett antal prejudicerande fall av hyressättning i privathus kan förväntas under våren, där fastighetsägare kommer att pröva reglerna att nu kunna jämföra sig med de högsta hyrorna i privatägda hus.

Givetvis är detta oerhört dystert för hyresgästerna. Enligt en nyutkommen rapport från landstinget i Stockholm ligger hyresgästernas familjeinkomster som regel 20-30 procent eller mer under genomsnittsinkomsterna i länet, möjligen med undantag för Östermalm där de också är låga men lite högre än resten. De flesta hyresgäster är således redan hårt utsatta och riskerar kraftiga försämringar på grund av lagförändringarna.

Reaktionerna från en del hyresgästföreträdare är ”intressanta”. Barbro Engman ojar sig särskilt över Svenska Bostäder och tycks glömma bort de där andra höghyreskrävarna. Hon hävdar att ett problem är att Svenska Bostäder och de andra allmännyttiga bolagen i Stockholm inte är med i SABO (!), vilket tydligen ska ge andra möjligheter att tolka lagen än om man är medlem i SABO (allmännyttans förening).

Vidare påstår Engman att höghyreskrävarna har läst lagen fel. Hon påstår att eftersom bolagen redan före den nya lagen var affärsmässiga så innebär inte nya krav på affärsmässighet att hyran behöver höjas!

Nu är det ju inte bara affärsmässighet eller inte som är den stora frågan. Utan den nya lagens krav på marknadsmässig avkastning som är det största problemet. Det är stor skillnad på marknadsmässig avkastning och självkostnad, även om självkostnadsreglerna inte följdes något vidare. De var ändå något att hålla sig i i hyresförhandlingarna. När det nu ska vara affärsmässighet (dvs det bästa för bolaget) och marknadsmässig avkastning blir blir det svårare.

Men det är klart att Barbro Engman försöker låta för att ingen ska förstå hur taffligt hon agerat.

I våras fanns tvärsäkra uttalanden från hyresgästföreningen om tuffa förhandlingar mot privatfastighetsägarna. Deras kalkyler och fastigheter skulle granskas hårt och det gavs sken av hyressänkningar i de privata husen. Nu finns ingenting kvar av dessa tuffa uttalanden som användes för att bädda för den nya lagen!

Vem ska hyresgästerna hålla i handen?

V

Tunn regeringsdeklaration

I regeringsdeklarationen om bostad:

”Genom RUT- och ROT-avdragen har vi sett tiotusentals nya jobb växa fram. Vi har sett svarta tjänster bli vita, till fördel för både löntagare och samhället i stort. Dessa jobb ska få vara kvar.”

”Fler bostäder behöver byggas och hyresrättens ställning stärkas. Fler bostadstill-fällen, inte minst för unga, skapas genom att uthyrning av privatbostad stimuleras.”

”Även boendet utgör en viktig fråga om självbestämmande och trygghet. Regeringens ambition är att ge äldre möjlighet att själva välja när det är dags att flytta till ett anpassat boende. Likaså bör äldre som så önskar få fortsätta att bo tillsammans, även om omsorgsbehoven skiljer sig åt. ”

Kommentar:

Tunnt! Obs uttalandet att hyresrätten ska stärkas. Det står inte att hyresgästens ställning ska stärkas, så det kan lika gärna tolkas som att fastighetsägarens ställning ska stärkas! I övrigt bara ett konstaterande att fler bostäder behöver byggas, inget om att det behövs åtgärder för att se till att det blir så.

Enda åtgärden som är konkret är att andrahandsuthyrning ska stimuleras. Det ger ju inte fler bostäder, utan innebär bara att fler ska behålla bostäder de inte behöver och hyra ut dem i andra hand. Uppenbart med de dåliga villkor som gäller för andrahandshyresgäster.

Ministrar:

Andreas Carlgren c blir miljöminister på Miljödepartementet med ansvarsområden bland annat:

”Boende och byggande

Hållbar samhällsplanering, stadsutveckling, Plan- och bygglagen, boendemiljö, buller, luftföroreningar.

Bostadsförsörjning

Människor ska ges goda förutsättningar att kunna etablera sig på bostadsmark-naderna i bostäder med rimliga/skäliga boendekostnader. En målsättning ska vara levande boendemiljöer som främjar integration i boendet

Bostadsmarknader

Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt med sunda och förutsägbara villkor för byggande, ägande och förvaltning av bostäder i alla upplåtelseformer är målsättningen. Bostäder med god kvalitet ska efter-strävas och konkurrens skall råda inom byggsektorn och bostadsmarknaderna. Utbudet ska styras av efterfrågan och bidra till en fungerande arbetsmarknad i alla delar av landet. ”

Stefan Attefall kd, civil och bostadsminister på Socialdepartementet.

Kommentar: Två ministrar för bostad! Hur detta går ihop framgår inte. Kanske bara en lapsus i informationen? Eller ett tecken på bristande intresse

Riksdagen ger stora extra vinster till ägare av hyreshus och sätter bostadspolitiken och hyresgästen i strykklass

Riksdagen har idag beslutat att bostadsförsörjning inte är en fråga av allmänt ekonomiskt intresse. Det är enligt vår uppfattning ett brott mot grundlagen. Dessutom är det en kovändning från all svensk hittillsvarande politik som har haft den goda bostaden, ett bra bostadsutbud och en god bostadsförsörjning som ett riktmärke.

Det senaste decenniets problem med upptrissad marknad och för lågt bostadsbyggande hade förtjänat ett annat beslut och en riktig bostadspolitik. Nu förstärks istället de spekulativa sidorna inom den svenska bostadsmarknaden. De har hittills bara lett till försämringar.

Riksdagens beslut slår särskilt hårt mot hyresrätten och hyresgästerna. Att låta hyrorna styras hyrorna i den privatägda hyresrätten och kräva marknadsmässig av-kastning av allmännyttan ger stora hyreshöjningar. Att inte ta bort påtaglighetsregeln och regeln att alltid jämföra med högsta nivå innebär att fastighetsägare kan saxa upp hyrorna med stöd av varandra till hyresgästernas smärtgräns. Det vill säga marknadshyra.

En god bostadspolitik skulle istället ha tagit tag i de orimliga nyproduktionshyrorna och ombyggnadshyrorna samt tagit tag i snedfördelningen av samhällsstöd till förmån för bostadsrätt och äganderätt.

En god bostadspolitik skulle istället ha tagit tag i oligopolen inom byggsektorn och sett till att vi fått en rimlig byggsektor och ett tillräckligt byggande till rimligt pris.

En god bostadspolitik skulle istället ha sett över upplåtelseformerna, stärkt hyres-gästernas inflytande, utvecklat de kooperativa formerna och tagit åtgärder mot spekulationen i bostäder.

Istället har riksdagen valt att ge stora presenter till fastighetsägare av privata hyreshus och presenter till kommuner som nu kommer att kunna ta ut stora vinster från allmännyttan. På hyresgästernas bekostnad.

Förtroendet för Riksdagen har denna dag sjunkit ner på bottennivå. Utan att glömma bort riksdagsmän som hävdat en annan politik eller modifieringar av de värsta besluten.

Stockholm den 22 juni 2010

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet, styrelsen

Dråpslag mot hyresgästerna

Ur Svenska Dagbladet, brännpunkt 6 maj 2010

Regeringen bryter sitt vallöfte och inför marknadshyror. I områden med bostadsbrist kan hyrorna höjas med 50 procent, skriver MARGARETA FRIMAN-SHARIN, RAGNAR VON MALMBORG och BJÖRN ALFREDSSON, nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet.

Regeringen lade nyligen fram propositionen Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler till riksdagen. Förslagen är ett dråpslag mot majoriteten av landets cirka tre miljoner hyresgäster. I princip innebär förslagen förhandlade marknadshyror.

De kommer att drabba alla hyresgäster i tillväxtorter med hyreshöjningar som kan
spoliera deras ekonomi eller tvinga dem flytta från sina hem och sin hembygd. Pensionärer, låginkomsttagare, ensamstående föräldrar och andra hushåll med bara
en inkomst får knappast råd att ens bo i två rum och kök.

Det är absolut inte bara hyresgästerna i tätorternas centrala delar som kommer att drabbas utan även i förorter och ytterområden i mer än hälften av landets kommuner. Riksdagen har infört stora skattelättnader för villa- och bostadsrättsinnehavare i tillväxtområdena men för den mindre bemedlade gruppen hyresgäster föreslås nu tvärtom dyrare boende.

Det är redan betydligt dyrare att bo i en hyresrätt än i en bostadsrätt som ägts i mer än fem år. Med regeringsförslaget blir skillnaden ännu större. Bostadsrätt och äganderätt drivs med självkostnad efter köpet. Men hyrorna föreslås att inte längre bli kopplade till kostnader för fastighetsförvaltning utan till vad som kan tas ut av bolag som ska drivas med marknadsmässig avkastning. Hyrestaket föreslås försvinna och det blir ingen annan gräns för hyrorna än hyresgästernas smärtgräns.

Inom fem år kan hyrorna i områden med bostadsbrist höjas med 50 procent. Det innebär hyreshöjningar på över 2500 kronor per månad för en genomsnittlig tvårummare. Hyrorna ska förhandlas men eftersom hyresgästen blir helt maktlös blir förhandlingen ett hyckleri. Hyresgäster kan inte strejka.

Det finns ingen utredning av konsekvenserna av förslaget. Men att regeringen räknar med kraftiga hyreshöjningar framgår av att de föreslår en skyddsregel så att höjningen kan maximeras till 8–9 procent per år. Hyresgäster som inte kan anpassa sina inkomster till de nya hyresnivåerna ska tydligen få några år på sig att flytta.

Det stora problemet på bostadsmarknaden är bostadsbristen i tillväxtområdena. Trots att hyrorna redan är uppemot 70 procent högre i nyproduktionen än i genomsnittet och trots att det är fri prisbildning och ränteavdrag för bostadsrätt och äganderätt så byggs det för lite bostäder. Orsakenär förmodligen att byggoligopolen med höga byggkostnader tjänar mer på några få dyra bostäder än många med rimlig kostnad. Åt det gör regeringen ingenting. Förslagen kommer dessutom att öka intresset för omvandling från hyresrätt till bostadsrätt.

Förra året var trots finanskrisen ett rekordår för bostadsfastighetsbranschen och
värdestegringen i tillväxtområdena är enorm på grund av bostadsbristen. Men
fastighetsägarna kräver mer. Med regeringens förslag blir vinsterna och värdestegringen ännu högre.

För de kommunala bostadsbolagen innebär förslagen också kraftigt ökade vinster. En begränsningsregel föreslås för överföring av vinster till annan kommunal verksamhet. Men den är så vidlyftigt skriven att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Det blir fullt möjligt för kommuner att kräva höga hyror i allmännyttan för att bekosta sådant som alla skattebetalare bör vara med om. Det innebär en extraskatt för hyresgäster.

Om stora sociala och ekonomiska konsekvenser ska kunna undvikas till följd av hyreshöjningarna måste bostadsbidragen höjas. Då blir det skattebetalarna som betalar en del av fastighetsägarnas ökade vinster.

Hyresgästföreningens ledning har svikit hyresgästerna å det grövsta. Utan förankring bland medlemmarna har ledningen på kort tid gjort en helomvändning beträffande hyrestaket och allmännyttan. Det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen. Hyresgästföreningen får behålla sin monopolställning och sina förhandlingsersättningar mot att hyrorna marknadsanpassas.

Hyresgästföreningens stora ekonomiska beroende av fastighetsägarna har varit förödande för hyresgästerna och en förutsättning för att regeringen skulle våga sig på att bryta sitt vallöfte om att inte införa marknadshyror.

Regeringens proposition borde förkastas direkt och ersättas av förslag som kan få bort de verkliga orsakerna till bostadsbristen i tillväxtområdena.

MARGARETA FRIMAN-SCHARIN RAGNAR VON MALMBORG BJÖRN ALFREDSSON

nätverket för Hyresgästernas boendetrygghet

Hur påverkas din hyra av regeringens förslag

Regeringen presenterade den 30 mars en proposition om Allmännyttiga
kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler
(Prop. 2009/10:185) som innebär en revolution för hyresrätten i Sverige.

Propositionen innebär i korthet:

I framtiden ska de kommunala bostadsbolagen åläggas marknadsmässiga
avkastningskrav, vilket innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen
och förbudet mot att driva kommunala företag i vinstsyfte
enligt kommunallagen.

Dagens hyrestak försvinner och nya hyror bestäms efter de högsta
förhandlade hyresnivåerna, dvs förhandlad marknadshyra. Hyrorna i
privatägda fastigheter kommer i praktiken att bli hyresnormerande.

Att ta bort hyrestaket och driva allmännyttan med marknadsmässig
avkastning innebär kraftiga hyreshöjningar i alla områden med bostadsbrist.
Frågan är med hur mycket och hur det kommer att gå till.

NHB kommer i några kommande inlägg att reda ut vad förslagen betyder för din hyra.

Hur din hyra påverkas beror på om du har en allmännyttig värd eller en privatvärd.

Oavsett vilken värd du har, befarar vi det värsta. Läs mer kommande dagar!

B

De röd-gröna motionerar om marknadshyror – V är emot, S är för och Mp är oroade

NHB är djupt kritiska till de förslag som regeringen lagt för bostadspolitiken. NHB anser att förslagen leder till "förhandlade marknadshyror" och en allmännytta med höga hyror som ska bekosta allsköns kommunal verksamhet.

Därför är vi förstås extra intresserade av vad oppositionen i riksdagen föreslår. Nu har de lagt sina motioner. Fram till början på juni kommer de att behandlas i civilutskottet och sen blir det riksdagens tur.

Med anledning av regeringens förslag om ändrade villkor för hyresrätten (borttaget hyrestak och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav) har S, Mp och V skrivit motioner inför utskottsbehandlingen.

Vänsterpartiet avvisar förslaget och är kategoriska vad gäller hyrestak och affärsmässighet. Deras krav är att behålla nuvarande hyrestak och avvisa allt tal om marknadsmässiga avkastningskrav till förmån för en fortsatt självkostnadsprincip.

Miljöpartiet de gröna är kritiska och oroas över att förslagen kommer att innebära omfattande hyreshöjningar. De får inte heller ihop kombinationen allmännyttigt och affärsmässigt. Samtidigt är partiet pragmatiskt och inser att eftersom förslaget har stöd av alla parter på bostadsmarknaden, SABO. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, så är det meningslöst att avslå regeringens proposition.

Socialdemokraterna finner ingen anledning att motsätta sig regeringsförslaget utan tror på fullt allvar att det stärker positionerna för hyresrätten och hyresgästerna. Deras argumentation är en direkt kopia av Hyresgästföreningens.

I alla partimotionerna finns det invändningar i detaljfrågor men för hyresgästerna är det till liten tröst, speciellt i Socialdemokraternas fall, eftersom de accepterar grunderna i regeringens proposition.

Oppositionen har sagt sitt. Nu är det dags för hyresgästerna att ta ställning till politiken.

Vi får gemensamt se till att detta blir en valfråga. Men innan dess ska vi förstås försöka påverka politiken så gott det går.

BV

Barbro Engman fabulerar … som om hon hade betalt för det?

I turbulensen kring regeringens förslag om raserat hyrestak och marknadsmässiga avkastningskrav för allmännyttan förefallert det som om Barbro Engman, Hyresgästföreningens förbundsordförande och tillika stark supporter till regeringsförslaget, tappat fotfästet. Eller vad sägs om detta påstående: ”… de privata hyrorna är högre tack vare att vi har haft ett system där allmännyttan varit tak.” (Barbros blogg 2.4.2010 kl 7.52)

Så här håller det på. Inga allvarliga försök till att beskriva konsekvenserna av förslaget. Ingen öppen debatt. Istället dimridåer om det som regeringen kallar den största hyrespolitiska reformen på 40 år.

Men Barbro Engman har bra betalt för sitt fabulerande. De senaste tre åren har hon som förbundsordförande tjänat cirka 100 000 kronor i månaden. Inte nog med det. Under samma period har föreningen betalat pensionspremier på i genomsnitt nära en miljon kronor om året. Det här skyhögt över det som är normalt i sådana här sammanhang.

Villkoren är i övermått generösa. Pensionsvillkoren slår med bred marginal det mesta inom fastighets- branschen. Över huvudtaget är både löner och pensionsvillkor rundligt tilltagna inom Hyresgästföreningen. Rundligast naturligtvis hos ledningen.

Det är också hos dem som regeringsförslaget om det marknadsanpassade förhandlings- och hyressystemet har starkast stöd. Tacka för det, Hyresgästföreningens funktionärer har genom förslaget sin existens tryggad också i framtiden. Och därmed sina priviligierer.

B

Regeringsförslag dråpslag mot hyresgästerna

Regeringen har idag den 30 mars lagt ett förslag till riksdagen med förändringar för allmännyttan och för hyressättningen.

Med affärsmässighet och marknadsmässig avkastning för allmännyttan istället för självkostnadsprincipen samt en privat hyresrätt helt frikopplad från både allmännytta och kostnader leder förslagen till en "förhandlad marknadshyra". Ska allmännyttan ge samma vinst så krävs samma hyressättning för allmännyttiga som för privatägda bostäder. I princip är det de högsta privathyrorna som sätter den nya nivån.

Förslagen slår hårt mot hyresrätten, mot hyresgästerna och är förödande för en bostadspolitik för ett bra boende. Hyresgästerna, som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än andra hushåll, kläms åt och får stora försämringar. Fastighetsägare höjer den redan höga vinsten och värdet av sina fastighetsinnehav. Kommuner får stora möjligheter att bekosta annan kommunal verksamhet med hyresgästernas hyror.

I förslagen finns inga hinder kvar mot för höga hyror överlag, bara mot enstaka försök till överhyror. Och så finns en möjlighet, en skyddsregel, att begränsa hyreshöjningarna till cirka 10 procent per år. Vid renovering finns inga gränser.

I dag begränsas hyreshöjningar i praktiken till kostnadsutvecklingen för att förvalta hyreshus eftersom hyrorna förhandlas efter allmännyttans kostnader. Inga sådana begränsningar kommer att finnas kvar om förslagen blir verklighet. Det blir bara hyresgästernas smärtgräns som blir kvar.

Förslaget innebär att allmännyttan ska drivas med marknadsmässiga avkastningskrav. De höga vinster som är regel för privatägda hyreshusbolag idag och de höjningar som förslagen leder till innebär krav på höga hyror också i allmännyttan.

Förslaget innehåller en begränsningsregel för vilka vinster som får föras över från kommunala bostadsbolag till övrig kommunal förvaltning. Den regeln är dock så vidlyftigt skriven att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Således kommer det att bli fullt möjligt för kommuner att använda de kommunala bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet och kräva höga hyror för att få utrymme för det. Eller som det brukar kallas, införa en extraskatt för hyresgäster.

Det är oerhört stötande att regeringen kommer med dessa förslag.

Villaägare och bostadsrättsinnehavare har fått stora kostnadssänkningar under mandatperioden. Villaägare och bostadsrättsföreningar driver med självklarhet sina bostäder med självkostnad efter själva köptillfället. Det finns inget som helst skäl till att hyresrätt skall drivas efter någon annan princip än självkostnad efter att huset byggts. Det finns inget som helst skäl till att hyresgäster, som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än man har i andra upplåtelseformer, skall få väsentligt högre boendekostnader och vara extra utsatta för marknadspriser.

Förslagen får långtgående konsekvenser inte bara för hyresgästerna utan också för bostadsstandarden i Sverige, för bostadsmarknaden, för bostadsbyggandet och för Sveriges ekonomi.

Höga hyreshöjningar leder till höjda priser på bostadsrätt och äganderätt och således på sikt till en rejält sänkt bostadsstandard i alla tillväxtområden. Som vanligt slår den hårdast mot de som har de lägsta inkomsterna. De slår också hårdast mot tillväxtorternas möjligheter att utvecklas. Omvandlingen av hyresrätt till bostadsrätt påskyndas. Förslaget innebär inte någon som helst stimulans till ökat byggande av bostäder bara att det kommer att bli lika dyrt att bo i äldre hus som det nu är i nyproducerade. Det är i dagsläget 50-70 % högre hyror i nyproduktionen pga de höga byggkostnaderna. Med det nya förslaget kommer hyrorna i alla äldre fastigheter att kunna höjas upp emot nyproduktionsnivåerna. Det innebär i många tillväxtområden hyreshöjningar på tusentals kronor per månad

Hyresgästföreningens lednings agerande är ett stort svek mot hyresgästerna. Hyresgäst-föreningen bejakar i stort förslagen, med små (inte oviktiga) invändningar. Men det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen i form av det förhandlingsmonopol som i praktiken blir följden av förslagen.

Förslaget är ett dråpslag mot majoriteten av landets ca tre miljoner hyresgäster.


Stockholm den 30 mars 2010
Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet

Margareta Friman-Scharin, ordförande

Regeringsförslag raserar hyresrätten

Regeringen har den 18 februari lagt ett förslag till lagrådet med förändringar för allmännyttan och för hyressättningen.

Förslaget är förödande för hyresrätten och sätter hyresgästerna i en total otrygghet. I praktiken leder förslaget till att hyrorna kommer att bli en slags förhandlad marknadshyra i det privatägda beståndet och att inget hindrar allmännyttiga bolag från att använda samma hyressättning.

Det enda hinder som finns kvar är mot enskilda topphyror, inga hinder finns mot höga hyror överlag.

Inget hindrar ett fastighetsägarkollektiv att samtidigt få igenom mycket stora hyreshöjningar. Med den enda reservation att hyreshöjningen enligt förslagets räkneexempel inte får överstiga cirka 8,5(!) procent per år plus utrymme för generella hyreshöjningar. Tidigare fanns förslag på hyreshöjningar på max tre procent över inflationen. Inte ens den begränsningen finns kvar. Och vid renovering etc. finns inga gränser.

I dag får privathyrorna ligga en bit över allmännyttans hyror och hyreshöjningar begränsas i praktiken till kostnadsutvecklingen för att förvalta hyreshus. Inga sådana begränsningar kommer att finnas kvar om förslagen blir verklighet. Det blir bara hyresgästernas smärtgräns som blir kvar.

Förslaget framför att allmännyttan ska drivas med marknadsmässiga avkastningskrav. Med de höga vinster som är regel för privatägda hyreshusbolag idag och de höjningar som kommer med förslagen innebär detta ett krav på höga hyror i allmännyttan.

Förslaget innehåller en begränsningsregel för vilka vinster som får föras över från kommunala bolag till övrig kommunal förvaltning. Den regeln är dock så vidlyftigt skriven så att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Således kommer det att bli fullt möjligt för kommuner att använda de kommunala bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet och kräva höga hyror för att få utrymme för det. Dvs. införa en extraskatt för hyresgäster.

Det är fullständigt obegripligt att regeringen kommer med dessa förslag. Villaägare och bostadsrättsinnehavare har fått stora kostnadssänkningar under mandatperioden. Villaägare och bostadsrättsföreningar driver med självklarhet sina bostäder med självkostnad efter själva köptillfället. Det finns inget som helst skäl till att hyresrätt skall driva efter någon annan princip än självkostnad efter att huset byggts. Det finns inget som helst skäl till att hyresgäster som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än man har i andra upplåtelseformer skall få väsentligt högre boendekostnader och vara extra utsatta för marknadspriser.

Hyresgästföreningens agerande är anmärkningsvärt i sammanhanget. Hyresgästföreningen bejakar i stort förslagen, med små (inte oviktiga) invändningar. Men det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen i form av det förhandlingsmonopol som i praktiken blir följden av förslagen.

För hyresgästerna är förslagen förödande. De får inte blir verklighet!

V