Hyresnämnden
har nu fällt utslag i fallet Klingan nr 5 på John Bergs plan. Fastighetsägarna har
med allmänna resonemang och Stockholmsmodellen hävdat att alla hyror i Stockholm
är felaktiga och de därför bör höjas med upp till 15 procent. De har drivit ett
antal pilotprojekt. Den nya lagstiftningen från 2011 är en grund för Fastighetsägarnas
kampanjer.
Enligt
information från SABO driver Fastighetsägarna liknande kampanjer på ett antal
andra orter, bland annat i Varberg och i Kalmar. I Kalmar verkar de ha fått
gehör hos Hyresnämnden. I Varberg pågår frågan.
I
Stockholm har Hyresnämnden avvisat Fastighetsägarnas allmänt hållna resonemang
och konstaterat att det är hyresjämförelser som gäller även i fortsättningen. Vidare
har Hyresnämnden konstaterat dels att de inte prövar hyror utifrån en modell
samt att det inte finns någon överenskommen modell. Hyresnämnden har till en
hel del gått på Hyresgästföreningens linje i de allmänna resonemangen.
Så vad finns
det då att vara besviken på?
1. Hyresnivån
Klingan 5 hade 2011 en hyresnivå (normhyra för 77
kvm) på 1.437 kr per kvm för de ombyggda lägenheterna och 1.493 kr per kvm för
några nybyggda lägenheter på vinden. Hyresgästföreningen har medgett en hyreshöjning
till 2012 års nivå på 2,3 procent vilket skulle leda till 1.470 kr per kvm respektive
1.527 kr per kvm.
De jämförelselägenheter för de ombyggda
lägenheterna som Hyresgästföreningen tagit fram ligger på 1.369 – 1.426 kr per
kvm för 2012 års nivå. Alla jämförelselägenheter utom i ett hus låg under 1.400 kr
per kvm. Hyresgästföreningen har i hyresnämnden inte hävdat
jämförelselägenheternas nivå utan gått med på en höjning som ger mer än 70 kr
per kvm över jämförelselägenheterna. Man har således gått med på en
rejäl höjning av nivån för ombyggda lägenheter.
Till detta kommer att Hyresnämnden hittat på ett
tillägg på 40 kr per lägenhet och månad för varje våningsplan över
bottenvåningen. I genomsnitt innebär detta en hyreshöjning på 1,5 procent! Normhyra
som således borde legat under 1.400 kr per kvadratmeter hamnar på cirka 1.492
kr per kvm. Knappast något att yvas över.
2. Stockholmsmodellen
Fastighetsägarna har byggt en hel del av sitt
resonemang på det gemensamma arbete som lagts ner på Stockholmsmodellen. Det
tjänstemannaarbetet har inte antagits av Hyresgästföreningen. Men det är
tydligt att arbetet skulle leda till ökade hyresskillnader i Stockholm om det används.
En genomgång av arbetet visar att
fastighetsägarna har varit skickliga i att hävda tilläggspoäng för samma saker
flera gånger om. Tillsammans med en rejäl saklig oreda kring kvalitéer.
Uppenbart har fastighetsägarna hävdat tillägg för den typen av hus som
dominerar deras bestånd och de lägen där de har merparten av sina fastigheter. Men
som inte alls stämmer särskilt väl med en saklig genomgång av kvalitéer. Men det
är tydligt att Hyresgästföreningens representanter i arbetet inte varit
tillräckligt kunniga och observanta på vart arbetet leder eller förstått
dubbelräknandet.
Det är således i hög grad dags för ett ordentligt omtag när det gäller Stockholmsmodellen.
3. Få Stockholmare klarar dessa hyror!
De nivåer på hyror som Hyresnämnden godkänt utesluter
en mycket stor del av Stockholmarna. Och de inbjuder varenda fastighetsägare
till ”hyresombyggnad” som kommer att utesluta många hyresgäster från hyresrättsbeståndet.
Knappast någon lyckat utveckling utifrån en rimlig bostadssituation för
Stockholmarna.
De godkända hyrorna för 2 RoK på 58 kvm ligger
runt 7.800 kr per månad. Rimligt är att hyresgästen har 4 gånger hyran i
månadsinkomst, även om det finns hyresgäster som kan klara en högre andel av
inkomsten i hyra med sänkt levnadsstandard. Det innebär ett behov av 31.200 kr
i månadsinkomst.
Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 kr per
månad. Hyresgäster har i snitt 20 procent lägre inkomster än medianen eller 17.600
kr per månad. Bara 28 procent av Stockholmarna har mer än 31.200 kr per månad!
Det är inte något lyckat resultat att
Hyresnämnden har godkänt hyror som bara klaras rimligt av 28 procent av
Stockholmarna. Dessutom en grupp som har en hel del andra bostadsmöjligheter
att välja på och kanske söker större bostad än 2 RoK. Medan de många Stockholmarna
utesluts. Att det handlar om 30-talshus som bara fått uppfräschad teknik och nya
ytskikt gör inte saken bättre.
R