Hur påverkas din hyra av regeringens förslag

Regeringen presenterade den 30 mars en proposition om Allmännyttiga
kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler
(Prop. 2009/10:185) som innebär en revolution för hyresrätten i Sverige.

Propositionen innebär i korthet:

I framtiden ska de kommunala bostadsbolagen åläggas marknadsmässiga
avkastningskrav, vilket innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen
och förbudet mot att driva kommunala företag i vinstsyfte
enligt kommunallagen.

Dagens hyrestak försvinner och nya hyror bestäms efter de högsta
förhandlade hyresnivåerna, dvs förhandlad marknadshyra. Hyrorna i
privatägda fastigheter kommer i praktiken att bli hyresnormerande.

Att ta bort hyrestaket och driva allmännyttan med marknadsmässig
avkastning innebär kraftiga hyreshöjningar i alla områden med bostadsbrist.
Frågan är med hur mycket och hur det kommer att gå till.

NHB kommer i några kommande inlägg att reda ut vad förslagen betyder för din hyra.

Hur din hyra påverkas beror på om du har en allmännyttig värd eller en privatvärd.

Oavsett vilken värd du har, befarar vi det värsta. Läs mer kommande dagar!

B

De röd-gröna motionerar om marknadshyror – V är emot, S är för och Mp är oroade

NHB är djupt kritiska till de förslag som regeringen lagt för bostadspolitiken. NHB anser att förslagen leder till "förhandlade marknadshyror" och en allmännytta med höga hyror som ska bekosta allsköns kommunal verksamhet.

Därför är vi förstås extra intresserade av vad oppositionen i riksdagen föreslår. Nu har de lagt sina motioner. Fram till början på juni kommer de att behandlas i civilutskottet och sen blir det riksdagens tur.

Med anledning av regeringens förslag om ändrade villkor för hyresrätten (borttaget hyrestak och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav) har S, Mp och V skrivit motioner inför utskottsbehandlingen.

Vänsterpartiet avvisar förslaget och är kategoriska vad gäller hyrestak och affärsmässighet. Deras krav är att behålla nuvarande hyrestak och avvisa allt tal om marknadsmässiga avkastningskrav till förmån för en fortsatt självkostnadsprincip.

Miljöpartiet de gröna är kritiska och oroas över att förslagen kommer att innebära omfattande hyreshöjningar. De får inte heller ihop kombinationen allmännyttigt och affärsmässigt. Samtidigt är partiet pragmatiskt och inser att eftersom förslaget har stöd av alla parter på bostadsmarknaden, SABO. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, så är det meningslöst att avslå regeringens proposition.

Socialdemokraterna finner ingen anledning att motsätta sig regeringsförslaget utan tror på fullt allvar att det stärker positionerna för hyresrätten och hyresgästerna. Deras argumentation är en direkt kopia av Hyresgästföreningens.

I alla partimotionerna finns det invändningar i detaljfrågor men för hyresgästerna är det till liten tröst, speciellt i Socialdemokraternas fall, eftersom de accepterar grunderna i regeringens proposition.

Oppositionen har sagt sitt. Nu är det dags för hyresgästerna att ta ställning till politiken.

Vi får gemensamt se till att detta blir en valfråga. Men innan dess ska vi förstås försöka påverka politiken så gott det går.

BV

Barbro Engman fabulerar … som om hon hade betalt för det?

I turbulensen kring regeringens förslag om raserat hyrestak och marknadsmässiga avkastningskrav för allmännyttan förefallert det som om Barbro Engman, Hyresgästföreningens förbundsordförande och tillika stark supporter till regeringsförslaget, tappat fotfästet. Eller vad sägs om detta påstående: ”… de privata hyrorna är högre tack vare att vi har haft ett system där allmännyttan varit tak.” (Barbros blogg 2.4.2010 kl 7.52)

Så här håller det på. Inga allvarliga försök till att beskriva konsekvenserna av förslaget. Ingen öppen debatt. Istället dimridåer om det som regeringen kallar den största hyrespolitiska reformen på 40 år.

Men Barbro Engman har bra betalt för sitt fabulerande. De senaste tre åren har hon som förbundsordförande tjänat cirka 100 000 kronor i månaden. Inte nog med det. Under samma period har föreningen betalat pensionspremier på i genomsnitt nära en miljon kronor om året. Det här skyhögt över det som är normalt i sådana här sammanhang.

Villkoren är i övermått generösa. Pensionsvillkoren slår med bred marginal det mesta inom fastighets- branschen. Över huvudtaget är både löner och pensionsvillkor rundligt tilltagna inom Hyresgästföreningen. Rundligast naturligtvis hos ledningen.

Det är också hos dem som regeringsförslaget om det marknadsanpassade förhandlings- och hyressystemet har starkast stöd. Tacka för det, Hyresgästföreningens funktionärer har genom förslaget sin existens tryggad också i framtiden. Och därmed sina priviligierer.

B

Regeringsförslag dråpslag mot hyresgästerna

Regeringen har idag den 30 mars lagt ett förslag till riksdagen med förändringar för allmännyttan och för hyressättningen.

Med affärsmässighet och marknadsmässig avkastning för allmännyttan istället för självkostnadsprincipen samt en privat hyresrätt helt frikopplad från både allmännytta och kostnader leder förslagen till en "förhandlad marknadshyra". Ska allmännyttan ge samma vinst så krävs samma hyressättning för allmännyttiga som för privatägda bostäder. I princip är det de högsta privathyrorna som sätter den nya nivån.

Förslagen slår hårt mot hyresrätten, mot hyresgästerna och är förödande för en bostadspolitik för ett bra boende. Hyresgästerna, som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än andra hushåll, kläms åt och får stora försämringar. Fastighetsägare höjer den redan höga vinsten och värdet av sina fastighetsinnehav. Kommuner får stora möjligheter att bekosta annan kommunal verksamhet med hyresgästernas hyror.

I förslagen finns inga hinder kvar mot för höga hyror överlag, bara mot enstaka försök till överhyror. Och så finns en möjlighet, en skyddsregel, att begränsa hyreshöjningarna till cirka 10 procent per år. Vid renovering finns inga gränser.

I dag begränsas hyreshöjningar i praktiken till kostnadsutvecklingen för att förvalta hyreshus eftersom hyrorna förhandlas efter allmännyttans kostnader. Inga sådana begränsningar kommer att finnas kvar om förslagen blir verklighet. Det blir bara hyresgästernas smärtgräns som blir kvar.

Förslaget innebär att allmännyttan ska drivas med marknadsmässiga avkastningskrav. De höga vinster som är regel för privatägda hyreshusbolag idag och de höjningar som förslagen leder till innebär krav på höga hyror också i allmännyttan.

Förslaget innehåller en begränsningsregel för vilka vinster som får föras över från kommunala bostadsbolag till övrig kommunal förvaltning. Den regeln är dock så vidlyftigt skriven att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Således kommer det att bli fullt möjligt för kommuner att använda de kommunala bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet och kräva höga hyror för att få utrymme för det. Eller som det brukar kallas, införa en extraskatt för hyresgäster.

Det är oerhört stötande att regeringen kommer med dessa förslag.

Villaägare och bostadsrättsinnehavare har fått stora kostnadssänkningar under mandatperioden. Villaägare och bostadsrättsföreningar driver med självklarhet sina bostäder med självkostnad efter själva köptillfället. Det finns inget som helst skäl till att hyresrätt skall drivas efter någon annan princip än självkostnad efter att huset byggts. Det finns inget som helst skäl till att hyresgäster, som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än man har i andra upplåtelseformer, skall få väsentligt högre boendekostnader och vara extra utsatta för marknadspriser.

Förslagen får långtgående konsekvenser inte bara för hyresgästerna utan också för bostadsstandarden i Sverige, för bostadsmarknaden, för bostadsbyggandet och för Sveriges ekonomi.

Höga hyreshöjningar leder till höjda priser på bostadsrätt och äganderätt och således på sikt till en rejält sänkt bostadsstandard i alla tillväxtområden. Som vanligt slår den hårdast mot de som har de lägsta inkomsterna. De slår också hårdast mot tillväxtorternas möjligheter att utvecklas. Omvandlingen av hyresrätt till bostadsrätt påskyndas. Förslaget innebär inte någon som helst stimulans till ökat byggande av bostäder bara att det kommer att bli lika dyrt att bo i äldre hus som det nu är i nyproducerade. Det är i dagsläget 50-70 % högre hyror i nyproduktionen pga de höga byggkostnaderna. Med det nya förslaget kommer hyrorna i alla äldre fastigheter att kunna höjas upp emot nyproduktionsnivåerna. Det innebär i många tillväxtområden hyreshöjningar på tusentals kronor per månad

Hyresgästföreningens lednings agerande är ett stort svek mot hyresgästerna. Hyresgäst-föreningen bejakar i stort förslagen, med små (inte oviktiga) invändningar. Men det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen i form av det förhandlingsmonopol som i praktiken blir följden av förslagen.

Förslaget är ett dråpslag mot majoriteten av landets ca tre miljoner hyresgäster.


Stockholm den 30 mars 2010
Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet

Margareta Friman-Scharin, ordförande

Regeringsförslag raserar hyresrätten

Regeringen har den 18 februari lagt ett förslag till lagrådet med förändringar för allmännyttan och för hyressättningen.

Förslaget är förödande för hyresrätten och sätter hyresgästerna i en total otrygghet. I praktiken leder förslaget till att hyrorna kommer att bli en slags förhandlad marknadshyra i det privatägda beståndet och att inget hindrar allmännyttiga bolag från att använda samma hyressättning.

Det enda hinder som finns kvar är mot enskilda topphyror, inga hinder finns mot höga hyror överlag.

Inget hindrar ett fastighetsägarkollektiv att samtidigt få igenom mycket stora hyreshöjningar. Med den enda reservation att hyreshöjningen enligt förslagets räkneexempel inte får överstiga cirka 8,5(!) procent per år plus utrymme för generella hyreshöjningar. Tidigare fanns förslag på hyreshöjningar på max tre procent över inflationen. Inte ens den begränsningen finns kvar. Och vid renovering etc. finns inga gränser.

I dag får privathyrorna ligga en bit över allmännyttans hyror och hyreshöjningar begränsas i praktiken till kostnadsutvecklingen för att förvalta hyreshus. Inga sådana begränsningar kommer att finnas kvar om förslagen blir verklighet. Det blir bara hyresgästernas smärtgräns som blir kvar.

Förslaget framför att allmännyttan ska drivas med marknadsmässiga avkastningskrav. Med de höga vinster som är regel för privatägda hyreshusbolag idag och de höjningar som kommer med förslagen innebär detta ett krav på höga hyror i allmännyttan.

Förslaget innehåller en begränsningsregel för vilka vinster som får föras över från kommunala bolag till övrig kommunal förvaltning. Den regeln är dock så vidlyftigt skriven så att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Således kommer det att bli fullt möjligt för kommuner att använda de kommunala bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet och kräva höga hyror för att få utrymme för det. Dvs. införa en extraskatt för hyresgäster.

Det är fullständigt obegripligt att regeringen kommer med dessa förslag. Villaägare och bostadsrättsinnehavare har fått stora kostnadssänkningar under mandatperioden. Villaägare och bostadsrättsföreningar driver med självklarhet sina bostäder med självkostnad efter själva köptillfället. Det finns inget som helst skäl till att hyresrätt skall driva efter någon annan princip än självkostnad efter att huset byggts. Det finns inget som helst skäl till att hyresgäster som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än man har i andra upplåtelseformer skall få väsentligt högre boendekostnader och vara extra utsatta för marknadspriser.

Hyresgästföreningens agerande är anmärkningsvärt i sammanhanget. Hyresgästföreningen bejakar i stort förslagen, med små (inte oviktiga) invändningar. Men det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen i form av det förhandlingsmonopol som i praktiken blir följden av förslagen.

För hyresgästerna är förslagen förödande. De får inte blir verklighet!

V

Marknadsmässig avkastning istället för självkostnad

Minister Odell har i en departementspromemoria kommit med att antal förslag som gäller allmännyttan. Han har aviserat ytterligare förslag kring hyressättning.

En central del i Odells förslag är att allmännyttan inte längre ska omfattas av den självkostnadsprincip som gäller för all kommunal verksamhet. Det finns en diskussion om självkostnadsprincipen gäller eller inte, vi ska återkomma till den vid ett senare tillfälle. Det viktiga just nu är att Odell föreslår att den principen ska lämnas och att allmännyttan ska åläggas marknadsmässig avkastning.

I Odells promemoria påstås att förslagen inte leder till några särskilda hyresförändringar. Det är grovt osakligt.

Två frågor ska här behandlas. Vad är marknadsmässig avkastning? Varför marknadsmässig avkastning?

Avkastning kan räknas på olika sätt. Ett sätt är att jämföra den vinst olika fastighetsbolag redovisar och ett annat är att redovisa det som kallas "direktavkastning".

När det gäller vinst finns en del statistik från Statistiska centralbyrån (SCB) som frågat ett stort antal fastighetsägare om intäkter och kostnader. För allmännyttan för hela Sverige redovisas en hyresintäkt på 822 kr per kvm (totalyta inklusive lokaler) och ett överskott på 38 kr per kvm. Dvs ett överskott på 4,6%. I Storstockholm är nettointäkten högre 918 kr per kvm och överskottet 5,1 %. Plus avskrivningar på 99 kr per kvm

För privatägda hus utan lokaler som ägs av aktiebolag redovisas en totalhyra på 831 kr per kvm och ett överskott på 188 kr per kvm, dvs 23 %. Plus en avskrivning på 67 kr per kvm.

För privatägda hus utan lokaler som ägs av privatpersoner redovisas en totalhyra på 789 kr per kvm och ett överskott på 152 kr per kvm, dvs 19,2%. Plus en avskrivning på 51 kr per kvm.

I Storstockholm är privathyrorna och överskottet betydligt högre än i landet som helhet.

Detta betyder

Vinsten i privathusen är mer än fyra gånger så hög i privathusen. Och att allmännyttan för att uppnå samma vinst som de privata aktiebolagshusen behöver höja hyrorna med i storleksordningen 150 kr per kvm, eller med 18,2 %. Inte helt försumbart.

Den andra avkastningsmetoden, direktavkastningsmetoden där man bortser från kapitalkostnaderna och ser till intäkter och andra kostnader utom kapitalkostnader och jämför med fastighetsvärdet (marknadsvärdet) ger liknande resultat.

Den genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsbranschen för bostadshus är 3,1%. Vissa bolag ligger högre. Wallenstam redovisar 4,3%. Allmännyttan i Stockholm som visar relativt hög vinst jämfört med flertalet andra bolag har en direktavkastning på 2,2 procent. För att höja direktavkastningen i allmännyttan i Stockholm till 3,1 procent skulle hyrorna behöva höjas med 13,5% och för att nå Wallenstams nivå med 30,5%.

Ganska kraftiga hyreshöjningar således för att nå upp till marknadens avkastning!

Varför ska då allmännyttan ge marknadsmässig avkastning?

Uppenbarligen finns ett tänkande att hyreshus ska jämföras med varandra. Enligt vår mening är det helt bakvänt. Bostadsmarknaden för bostadsrätt och äganderätt, vilka står för 60-65% av bostäderna i Sverige, drivs med självkostnad efter köpet av bostaden. Så gör varenda enskild och varenda bostadsrättsförening. Inte håller dessa på och ska ha avkastning enligt marknadsvillkor. Bostadsrätt och äganderättsinnehavare räknar inte heller med avskrivning, vilket ytterligare snedvrider hyresrätten.

Så varför ska allmännyttan räkna med avkastning? Det finns inget skäl för att hyresgästerna ska betala högre hyra än sina självkostnader. Det viktiga måste vara att jämställa upplåtelseformerna. Inte att allmännyttig hyresrätt ska jämföras med den privatägda hyresrätten - som ju för övrigt i långsam takt håller på att avskaffa sig själv.

V

Gement utan sans och vett – Barbro Engman tappar koncepterna

Den underliga hyresgästföreningen

Lördagen den 21 november 2009 sammanträdde Hyresgästföreningens fullmäktige för Stockholmsregionen. Föreningens förbundsordförande utmålar mötet som något av det värsta hon deltagit i. Så här skriver hon på sin blogg: ”Man har ett tonfall och en aggressivitet sin emellan som saknar motstycke. Några få dominerar fullständigt debatten som absolut inte präglas av vare sig eftertänksamhet, ansvar eller lyhördhet. De allra flesta av deltagarna kom heller aldrig till tals och jag vet att väldigt många i likhet med mig tyckte att det var en bedrövlig tillställning.”

Vad Barbro Engman inte berättar är att det var hon som förstörde mötet. Hon hade blivit inbjuden att förklara föreningens positiva inställning till Odells förslag som går ut på att kommunala bostadsbolag i framtiden ska drivas affärsmässigt med marknadsmässig avkastning. I anslutning till hennes anförande gavs det möjlighet till frågor.

Barbro Engman vet att stockholmsföreningarnas inställning till Odells förslag inneburit stark kritik vilket också visade sig när mötesdeltagarna började ställa frågor. Då brast det uppenbarligen för Barbro Engman. Hon föll de som ställde frågor i talet, hon avbröt och hon blev ursinnig. Ju fler kritiska frågor, desto mer aggressiv blev hon. Så småningom höll det på att urarta och mötesarrangörerna avbröt. Fram med blomsterkvasten, ett snabbt tack innan pinsamheten blev total.

Men Barbro Engman kunde uppenbarligen inte tygla sitt humör. I foajén gav hon sig på några innerstadsrepresentanter och fortsatte sitt skällande. Då visade hon också det dåliga omdömet att ta äran av regionfullmäktiges ledamöter. Hon förundrades över att människor ville ägna en dag åt att besluta om de "skitfrågor" som diskuterades på mötet.

På sin blogg reviderar Barbro Engman historien och framställer sig själv i den allra bästa dagern. Hon är bra på att ständigt skriva om historien om allt från trepartsöverenskommelsen till uppgörelsen med SABO så att hon själv framstår som den kloka folkrörelseledaren. Vid regionfullmäktigemötet tog hon sina maktambitioner till en högre nivå. Historieförfalskningen parades med personlig gemenhet.

Björn Alfredsson, 20091129,


PS. Den vanligtvis på sin blogg kolugne (känslokalle?) Terje Gunnarson verkade skärrad efter mötet. På sin blogg skriver han urskuldande: ”Idag ägnade jag förmiddagen till att fundera över vårt fullmäktigemöte i lördags. På vad sätt kunde jag ha bidragit till att vi fått ett bättre klimat på mötet.”

Undrar om Barbro läser Terjes blogg?