måndagen den 10:e mars 2014

Konsekvenser av nya regler för andrahandsuthyrning


Från Blocket hävdas att utbudet av lägenheter för andrahandsuthyrning har ökat efter den nya lagstiftningen.
 
Sannolikt har Blocket rätt.
 
Men det är inte det enda som hänt!
  
Utbudet av bostadsrätt och villa till försäljning har minskat högst påtagligt. I Stockholm fanns 2012 ( vecka 2-6) i snitt 1700 bostadsrätter till salu, till 2013 samma period (när nya lagen infördes) hade det minskat till 1550 och idag endast 1200. En minskning med 30 procent. 2012 fanns 152 småhus till salu, 2014 bara 90.
Det är tydligt att färre säljer både sina bostadsrätter och hus. Allt talar för att en del av detta är de lönsamma möjligheterna att istället hyra ut under en tid. Visserligen krävs tillstånd för att hyra ut sin bostadsrätt, men i många fall kan detta erhållas eller kringås.
 
Inte nog med att det är färre bostäder till salu, priserna har också ökat påtagligt.
 
Enligt Blocket har också de begärda hyrorna för andrahandsbostäder ökat. Till detta kommer att de hyror som tidigare begärdes ofta låg över den hyra som skulle accepteras vid en rättslig prövning.
 
Så slutsatserna är klara.
 
Lite fler andrahandsbostäder till uthyrning. Väsentligt högre hyreskrav. Väsentligt färre bostäder till salu och högre begärda priser för de som är till salu.
 
Kort sagt. Ett riktigt magistralt bostadspolitiskt bottennapp….
 
Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet, styrelsen

torsdagen den 6:e mars 2014

Ingen brist på detaljplaner för bostäder


Bostadspolitikens skrönor 1!

Fastighetsbolagen och byggföretagen skyller det låga bostadsbyggandet på brist på planlagd mark och för många detaljkrav.
 
Rena skrönor!
 
En aktuell genomgång av länsstyrelsen i Stockholm visar att det finns färdiga detaljplaner för 47 000 bostäder i Stockholms län! Hela sex årsproduktioner således med dagens takt, och kanske fyra årsproduktioner med en rimlig takt. Därtill pågår en omfattande planering för bostäder i de flesta kommuner som kommer att falla ut med färdiga planer inom något eller några år.
 
Liknande rapporter kommer från västkusten och andra delar av Sverige.
 
Påståendet att detaljkrav hindrar byggandet är lika konstigt. Själklart måste tillkommande bebyggelse anpassas till sina respektive omgivningar. Byggbranschen är van vid att bygga efter ritningar och anvisningar.
 
Under epoker när samhällskraven har sänkts och ansvaret istället har lagts över mer på exploatörer och byggföretag har detta aldrig lett till bra resultat. Utan avsaknaden av krav har sänkt den nya bebyggelsens utformning. Ett typexempel är senare delen av miljonprogrammet där man på en del håll upphandlade med endast priskrav. Och fick väsentligt fulare hus.
 
För exploatörer och byggföretag är det förvisso perfekt att skylla bostadsbristen på någon annan och försöka pressa fram regelförändringar som kan leda till högre vinster.
 
Men realiteten är att byggsektorn är oerhört lönsam idag. De registrerade byggkostnaderna har ökat väsentligt snabbare än övrig prisutveckling. Särskilt snabb har utvecklingen varit där exploatör och byggare har varit i samma koncern.
 
Det är tydligt att branschen istället trivs bra med en bostadsbrist och ser till att den inte byggs bort.
 
Dessa illojala branscher behöver hårdare tyglar, inte färre.

R

fredagen den 20:e september 2013

Från byggsekt till byggsektor



Stefan Fölster, Daniel Jahnson och Jacob Lundberg konstaterar helt rätt på DN-debatt den 20 september 2013 att vi har ett lågt bostadsbyggande och mycket stora förmögenhetsomflyttningar i Sverige. Men deras analys är svag och deras förslag till åtgärder är bara skräp.

Sverige har fått stora hyreshöjningar. I Stockholm har hyrorna under 2000-talet ökat dubbelt så snabbt som konsumentprisindex. Det har lett till stora vinstökningar och värdeökningar i de allmännyttiga och de kommunala bostadsbolagen. Hyrorna ligger nu över vad som ger en god levnadsstandard. Hyrorna i nyproduktionen har ökat ännu snabbare. Ändå är produktionen av privatägd hyresrätt i Stockholms län näst intill obefintlig.

Det låga bostadsbyggandet i Sverige gäller alla upplåtelseformer, inte bara hyresrätt som förfäktas från en del håll. Talet om att det låga byggandet beror på kommunerna, plansystemet och de byggtekniska kraven är felaktiga dimridåer. Vi har ett mycket stort antal tillväxtkommuner med mycket färdigplanerad mark men där byggandet inte sätts igång.

Skälet till det låga byggandet är att vi fått en byggsekt som tjänar grovt på bostadsbrist och ett lågt byggande. Byggmaterialproducenter, entreprenadföretag, markexploatörer, byggherrar, fastighetsägare, banker och mäklare har etablerat ett system där det är bättre med bostadsbrist, ett litet byggande med mycket hög vinst och ett jättelikt låneberg. Det är lönsamt för dessa särintressen, men en samhällelig katastrof. Att byggsekten är samhällsillojal är tydligt.

Nu måste det handla om att bryta detta dysfunktionella system. Fölster och co påstår att Finland tog bort hyresregleringen och fick fart på byggandet. Det är inte korrekt. Finland tog bort hyresregleringen på en del av beståndet, och de flesta är oroade över vad det ledde till. Men Finland har en samhällsstyrning av stora delar av hyresrättsbeståndet och de har andra upplåtelseformer, ett bostadsrättssystem och ett äganderättssystem (Hiittassystemet), med stark samhällsstyrning både i byggskedet och i vidareförsäljningsledet.

Hyresregleringen behöver skärpas, inte tas bort. Att ta bort den skulle sätta hyresgästerna ännu mera på pottan och innebära en mycket stor förmögenhetsomfördelning till privata fastighetsägare och en del kommuner.

Så vad behöver göras?

För att bukt med prisutvecklingen och låneberget krävs att ränteavdragen och rot-bidragen tas bort samt att amorteringskrav införs. Det finns inga skäl att subventionera befintlig äganderätt och bostadsrätt. Däremot behövs ett stöd till nyproduktionen och det måste vara lika för olika upplåtelseformer.

Vidare behövs en satsning på byggherrar som skulle kunna bygga med ett samhälleligt ansvar. Allmännyttan och bostadskooperationen borde kunna ta ett större samhällsansvar än de gör idag.

Därefter behövs hårda tyglar och ramar för byggsekten. De har nu haft 20 år på sig att på egen hand få till en fungerande byggsektor. Det har misslyckats, med stora samhällskonsekvenser.

Ett dubblat byggande skulle minska arbetslösheten högst väsentligt.

Ragnar von Malmborg, ordförande i Hyresgästernas boendetrygghet

onsdagen den 24:e april 2013

Angående Hyresnämndens prövning av Klingan 5. Eller, är detta verkligen något att yvas över?

Hyresnämnden har nu fällt utslag i fallet Klingan nr 5 på John Bergs plan. Fastighetsägarna har med allmänna resonemang och Stockholmsmodellen hävdat att alla hyror i Stockholm är felaktiga och de därför bör höjas med upp till 15 procent. De har drivit ett antal pilotprojekt. Den nya lagstiftningen från 2011 är en grund för Fastighetsägarnas kampanjer.

Enligt information från SABO driver Fastighetsägarna liknande kampanjer på ett antal andra orter, bland annat i Varberg och i Kalmar. I Kalmar verkar de ha fått gehör hos Hyresnämnden. I Varberg pågår frågan.
I Stockholm har Hyresnämnden avvisat Fastighetsägarnas allmänt hållna resonemang och konstaterat att det är hyresjämförelser som gäller även i fortsättningen. Vidare har Hyresnämnden konstaterat dels att de inte prövar hyror utifrån en modell samt att det inte finns någon överenskommen modell. Hyresnämnden har till en hel del gått på Hyresgästföreningens linje i de allmänna resonemangen.
Så vad finns det då att vara besviken på?
1.      Hyresnivån

Klingan 5 hade 2011 en hyresnivå (normhyra för 77 kvm) på 1.437 kr per kvm för de ombyggda lägenheterna och 1.493 kr per kvm för några nybyggda lägenheter på vinden. Hyresgästföreningen har medgett en hyreshöjning till 2012 års nivå på 2,3 procent vilket skulle leda till 1.470 kr per kvm respektive 1.527 kr per kvm.

De jämförelselägenheter för de ombyggda lägenheterna som Hyresgästföreningen tagit fram ligger på 1.369 – 1.426 kr per kvm för 2012 års nivå. Alla jämförelselägenheter utom i ett hus låg under 1.400 kr per kvm. Hyresgästföreningen har i hyresnämnden inte hävdat jämförelselägenheternas nivå utan gått med på en höjning som ger mer än 70 kr per kvm över jämförelselägenheterna. Man har således gått med på en rejäl höjning av nivån för ombyggda lägenheter.

Till detta kommer att Hyresnämnden hittat på ett tillägg på 40 kr per lägenhet och månad för varje våningsplan över bottenvåningen. I genomsnitt innebär detta en hyreshöjning på 1,5 procent! Normhyra som således borde legat under 1.400 kr per kvadratmeter hamnar på cirka 1.492 kr per kvm. Knappast något att yvas över.
 
2.      Stockholmsmodellen

Fastighetsägarna har byggt en hel del av sitt resonemang på det gemensamma arbete som lagts ner på Stockholmsmodellen. Det tjänstemannaarbetet har inte antagits av Hyresgästföreningen. Men det är tydligt att arbetet skulle leda till ökade hyresskillnader i Stockholm om det används.

En genomgång av arbetet visar att fastighetsägarna har varit skickliga i att hävda tilläggspoäng för samma saker flera gånger om. Tillsammans med en rejäl saklig oreda kring kvalitéer. Uppenbart har fastighetsägarna hävdat tillägg för den typen av hus som dominerar deras bestånd och de lägen där de har merparten av sina fastigheter. Men som inte alls stämmer särskilt väl med en saklig genomgång av kvalitéer. Men det är tydligt att Hyresgästföreningens representanter i arbetet inte varit tillräckligt kunniga och observanta på vart arbetet leder eller förstått dubbelräknandet.

 Det är således i hög grad dags för ett ordentligt omtag när det gäller Stockholmsmodellen. 

3.      Få Stockholmare klarar dessa hyror!

De nivåer på hyror som Hyresnämnden godkänt utesluter en mycket stor del av Stockholmarna. Och de inbjuder varenda fastighetsägare till ”hyresombyggnad” som kommer att utesluta många hyresgäster från hyresrättsbeståndet. Knappast någon lyckat utveckling utifrån en rimlig bostadssituation för Stockholmarna.

De godkända hyrorna för 2 RoK på 58 kvm ligger runt 7.800 kr per månad. Rimligt är att hyresgästen har 4 gånger hyran i månadsinkomst, även om det finns hyresgäster som kan klara en högre andel av inkomsten i hyra med sänkt levnadsstandard. Det innebär ett behov av 31.200 kr i månadsinkomst.

Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 kr per månad. Hyresgäster har i snitt 20 procent lägre inkomster än medianen eller 17.600 kr per månad. Bara 28 procent av Stockholmarna har mer än 31.200 kr per månad!

Det är inte något lyckat resultat att Hyresnämnden har godkänt hyror som bara klaras rimligt av 28 procent av Stockholmarna. Dessutom en grupp som har en hel del andra bostadsmöjligheter att välja på och kanske söker större bostad än 2 RoK. Medan de många Stockholmarna utesluts. Att det handlar om 30-talshus som bara fått uppfräschad teknik och nya ytskikt gör inte saken bättre.
R

tisdagen den 16:e april 2013

EU-kommisionen förvånar

Läser just ett referat från EU_kommisionen. Den hävdar att Sveriges ekonomi är i obalans och bostadsmarknaden är problemet.

Att bostadsmarknaden är ett stort problem är vi överens om, men att den har lett till att Sveriges ekonomi är i obalans blir frågetecken. Obalans jämfört med vilket land då?

Ännu värre blir det när man kommer till förslagen. De inriktar sig bara på hyresrätten. Och de föreslår ännu mera marknad. Vi har under ett drygt fått allt mera marknad och allt större problem, men det verkar inte ha upptäckts av EU-kommisionen. Inte byggs det mycket bostadsrätt och äganderätt trots att den marknaden är helt fri.

EU-kommisionen föreslår mera marknadshyror, då skulle det enligt dem byggas mer.

Men

Det svenska problemet är inte att det byggs för lite hyresrätter, utan att det byggs för lite bostäder alla kategorier och att de som byggs är för dyra för att efterfrågas av ett flertal.

Således är hela tankebanan med högre hyror alldeles fel. Tvärtom, vi behöver billigare och fler bostäder alla kategorier, för att fler bostäder ska byggas och fler ska kunna köpa respektive hyra dem.

Sverige växer mer 75.000 invånare per år och dessutom har vi en omflyttning från glesbygd till större tätorter av olika slag på kanske 30-35.000 invånare per år. Eftersom vi i genomsnitt bor två personer per bostad betyder detta att det behövs sisådär 55.000 nya bostäder per år. Det byggs nu cirka 20.000 och ytterligare kanske två tusen tillkommer via ombyggnad och permanentning av fritidshus. Dvs mindre än hälften av vad som behövs.

Analyser av nyproduktionen visar en vinstnivå på runt 30% av priset. Likaledes visar nybyggda hyresrätter på en vinstnivå i samma storleksordning. Vi har således en ren ockernivå på nya bostäder (och en hel del äldre). Med de vinstkraven blir det förstås få nya bostäder. Det är uppenbart att byggsektorn föredrar få nya bostäder till högt pris istället för många till rimligt pris.

Medianinkomsten i Stockholm är 22.500 per månad. Hyresgäster tjänar i snitt 20 procent lägre.

Rimlig boendekostnad för en medianinkomsttagare är 25 % av inkomsten dvs. 5.600 kr per månad. En nybyggd 2 Rok i privatägd hyresrätt kostar i snitt 10.000 per månad. För den hyran bör man nog tjäna 40.000 per månad, även om en och annan fläker sig och klarar det på lägre inkomst. Bara 15% av Stockholmarna tjänar 40.000 eller mer per månad.

Lustigt nog hänvisar EU-kommisionen till Finalnd, men verkar inte ha läst på. Finland har ett Hiittas-system (30 % av bostäderna i Helsingfors) med kontrollerade ingångspriser och vidareförsäljningspriser. Sen har man en bostadsrättsmarknad med liknande regler. Och sedan en hyresrättsmarknad, där nya bostäder med statsunderstöd har reglerade hyror. Viss del av hyresrättsmarknaden har dock fria hyror. med katastrofala resultat.

EU-rapporten hittar du här

R

torsdagen den 20:e december 2012

Ovanligt smalsynt utredning från regeringen


Regeringen har begått en ny utredning ”Att hyra, från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler”. Utredningen kommer med förslag som bara leder ännu mer åt fel håll. Satsa istället på en allmännytta i kooperativ form och en bostadskooperation värd namnet. Det är beprövat och ger resultat.
Utredningen hävdar att det låga bostadsbyggandet, svårigheterna att få en hyreslägenhet och minskande antal hyresrätter beror på hyresreglering och för låga vinster för bostadsförvaltare. Och receptet i utredningen heter mera marknadshyror.
Man kan bara bli förvånad över den brist på analys som präglar utredningen.
Vi har nu under 20 år sett en utveckling mot allt mera marknad på bostadssektorn. Stödsystemen till byggande har förändrats, hyressättningen har förändrats, kommunernas roll (främst de kommunala bostadsbolagen) har förändrats och bostadskooperationen har förändrats och fått en allt mindre roll.
Resultatet? Jo, allt mindre byggande, allt högre priser på det som byggs och på bostadspriser, allt högre hyror, mycket höga vinster på byggande och på bostadsförvaltning och en mycket hög skuldsättning. Utvecklingen har således gått åt rakt motsatt håll mot vad ideologerna hoppades. De hoppades att mera marknad skulle göra att det blev mer, billigare och bättre. Istället blev det mindre och dyrare och om det blev bättre eller sämre bostäder kräver en längre diskussion.
Konsekvenserna är tydliga. Igår läste vi om barn som vräkts från sina bostäder. Andra dagar läser vi om hushåll som med medianinkomster har svårt att klara hyran.
Att vi har fått en ökad lönespridning och en hel del med goda inkomster kan inte vara måttstocken utan vi måste se till hur de som har genomsnittliga och låga inkomster ska kunna hålla en bra boendestandard.
Fortfarande är hälften av lägenheterna i Stockholms län hyresrätter, plus de hyresrätter som finns i bostadsrättsföreningar och de som hyrs ut i andra hand. Men en allt mindre del av hyresrätterna håller en måttlig eller låg hyresnivå. Alltså blir det allt svårare för många hushåll att klara hyresnivåerna.
Till det kommer att bostadsrättssektorn och äganderättssektorn har tillåtits springa iväg i priser. Vilket ytterligare försvårar för hushållen med måttliga eller låga inkomster att hitta en rimlig bostad. Det stora antalet bostadssökande i bostadsköer är förstås ett tecken på en förhoppning om att kunna hitta en bostad med rimlig kostnad.
Utredningens förslag skulle ge mer att välja på för de som har gått om pengar och mindre för de som har genomsnittliga och låga inkomster. Och förstås högre inkomster för fastighetsägare. Inget i den hittillsvarande utvecklingen stödjer att det skulle ge mera bostadsbyggande. Tvärtom. Det skulle bli ännu mer intressant att spekulera i befintliga bostäder eller att fortsätta som hittills att bygga lite men dyrt.
Nej. Kasta utredningen på soptippen.
Satsa istället på en allmännytta med självkostnadsprincip, gärna i kooperativ form och satsa på en bostadskooperation värd namnet. Där har vi beprövade lösningar som har visat sig ge resultat. Och gör något åt byggsektorn. Istället för marknadstöntet som hittills bara lett åt fel håll.
V

måndagen den 17:e december 2012

Dåliga förslag för andrahandshyresgäster


Till riksdagens civilutskott

 

Olämpliga förslag för andrahandshyror

På riksdagens bord ligger två förslag för andrahandshyror i bostadsrättslägenheter:

1.      Det ska inte längre gå att få tillbaka överhyra i efterhand.

2.      Andrahandshyra ska få sättas efter bostadsrättsägares kostnader och avkastning på värdet, istället för en jämförelse med andra hyror.

Förslagen innebär i praktiken att andrahandshyran sätts av uthyraren. Den som försöker få till en prövning av hyran kan räkna med att bli uppsagd. Det var därför som reglerna om att kunna få tillbaka överhyra i efterhand infördes. Skulle någon hyresprövning ändå bli av leder ägarens rätt till avkastning på värdet till nästan vilken hyra som helst.

Förslagen är riktigt dåliga både för andrahandshyresgäster och för bostadsmarknaden.

Andrahandshyresgäster är en utsatt grupp. De är ofta unga, studenter, nyskilda eller nya på orten. De väljer andrahandsbostad för att de inte har andra alternativ. Det är personer som vanligen har en svag ekonomi och en utsatt position. Att slå mot dessa grupper är ett riktigt dåligt förslag. Att stärka tendenserna till ockerhyror är svårt att förstå. Att en andrahandshyresgäst ska stå för alla utgifter och avkastning på bostadsrättsägarens investering är anstötligt.

Förslagen får konsekvenser för bostadsmarknaden. Det blir mer intressant för en bostadsrättsinnehavare att behålla en lägenhet som de inte längre behöver för att tjäna pengar på den. Det är t o m troligt att vi får mer spekulationsköp av bostadsrätter för uthyrning. På det sättet blir det färre bostäder på de ordinarie bostadsmarknaderna. Det är riktigt olämpligt och slår mot tillväxten på tillväxtorter.

För den som av rimliga skäl inte bor i sin lägenhet just nu är det alltid en ekonomisk fördel att hyra ut. Det behöver inte extra stimulanser. Men den som är tvingad att söka andrahandslägenhet behöver ett extra stöd för att kunna leva ett rimligt liv. Det är viktigt att kunna flytta till studieorter och till tillväxtorter.

Istället för förslag som i praktiken leder till ockerhyror behövs förstärkningar av hyresreglerna så att den osäkra situationen för andrahandshyresgäster påverkar hyran och så att det blir lättare att hävda en riktig hyra.

Släng de nu aktuella förslagen på riksdagens bord i papperskorgen!

Hyresgästernas boendetrygghet den 15 december 2012