onsdag 2 december 2009

Marknadsmässig avkastning istället för självkostnad

Minister Odell har i en departementspromemoria kommit med att antal förslag som gäller allmännyttan. Han har aviserat ytterligare förslag kring hyressättning.

En central del i Odells förslag är att allmännyttan inte längre ska omfattas av den självkostnadsprincip som gäller för all kommunal verksamhet. Det finns en diskussion om självkostnadsprincipen gäller eller inte, vi ska återkomma till den vid ett senare tillfälle. Det viktiga just nu är att Odell föreslår att den principen ska lämnas och att allmännyttan ska åläggas marknadsmässig avkastning.

I Odells promemoria påstås att förslagen inte leder till några särskilda hyresförändringar. Det är grovt osakligt.

Två frågor ska här behandlas. Vad är marknadsmässig avkastning? Varför marknadsmässig avkastning?

Avkastning kan räknas på olika sätt. Ett sätt är att jämföra den vinst olika fastighetsbolag redovisar och ett annat är att redovisa det som kallas "direktavkastning".

När det gäller vinst finns en del statistik från Statistiska centralbyrån (SCB) som frågat ett stort antal fastighetsägare om intäkter och kostnader. För allmännyttan för hela Sverige redovisas en hyresintäkt på 822 kr per kvm (totalyta inklusive lokaler) och ett överskott på 38 kr per kvm. Dvs ett överskott på 4,6%. I Storstockholm är nettointäkten högre 918 kr per kvm och överskottet 5,1 %. Plus avskrivningar på 99 kr per kvm

För privatägda hus utan lokaler som ägs av aktiebolag redovisas en totalhyra på 831 kr per kvm och ett överskott på 188 kr per kvm, dvs 23 %. Plus en avskrivning på 67 kr per kvm.

För privatägda hus utan lokaler som ägs av privatpersoner redovisas en totalhyra på 789 kr per kvm och ett överskott på 152 kr per kvm, dvs 19,2%. Plus en avskrivning på 51 kr per kvm.

I Storstockholm är privathyrorna och överskottet betydligt högre än i landet som helhet.

Detta betyder

Vinsten i privathusen är mer än fyra gånger så hög i privathusen. Och att allmännyttan för att uppnå samma vinst som de privata aktiebolagshusen behöver höja hyrorna med i storleksordningen 150 kr per kvm, eller med 18,2 %. Inte helt försumbart.

Den andra avkastningsmetoden, direktavkastningsmetoden där man bortser från kapitalkostnaderna och ser till intäkter och andra kostnader utom kapitalkostnader och jämför med fastighetsvärdet (marknadsvärdet) ger liknande resultat.

Den genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsbranschen för bostadshus är 3,1%. Vissa bolag ligger högre. Wallenstam redovisar 4,3%. Allmännyttan i Stockholm som visar relativt hög vinst jämfört med flertalet andra bolag har en direktavkastning på 2,2 procent. För att höja direktavkastningen i allmännyttan i Stockholm till 3,1 procent skulle hyrorna behöva höjas med 13,5% och för att nå Wallenstams nivå med 30,5%.

Ganska kraftiga hyreshöjningar således för att nå upp till marknadens avkastning!

Varför ska då allmännyttan ge marknadsmässig avkastning?

Uppenbarligen finns ett tänkande att hyreshus ska jämföras med varandra. Enligt vår mening är det helt bakvänt. Bostadsmarknaden för bostadsrätt och äganderätt, vilka står för 60-65% av bostäderna i Sverige, drivs med självkostnad efter köpet av bostaden. Så gör varenda enskild och varenda bostadsrättsförening. Inte håller dessa på och ska ha avkastning enligt marknadsvillkor. Bostadsrätt och äganderättsinnehavare räknar inte heller med avskrivning, vilket ytterligare snedvrider hyresrätten.

Så varför ska allmännyttan räkna med avkastning? Det finns inget skäl för att hyresgästerna ska betala högre hyra än sina självkostnader. Det viktiga måste vara att jämställa upplåtelseformerna. Inte att allmännyttig hyresrätt ska jämföras med den privatägda hyresrätten - som ju för övrigt i långsam takt håller på att avskaffa sig själv.

V



1 kommentar:

Anonym sa...

2010-01-21
http://stockholm.etc.se/25395/sveket-mot

Sveket mot hyresgästerna
Hyresgästföreningen applåderade i höstas ­regeringens förslag om marknadsmässiga hyror – som innebär högre avgifter för hyresgästerna. ”Det mesta Hyresgästföreningen tar sig an landar misslyckanden”, skriver Björn Alfredsson.

I mitten av oktober 2009 presenterade finansmarknadsminister Mats Odell (KD) ett för landets hyresgäster radikalt förslag: Framtidens allmännytta ska drivas affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav. Med på podiet när förslaget presenterades satt ledningarna för Fastighetsägarna Sverige, SABO (allmännyttans branschorganisation) – och Hyresgästföreningen! Alla, inte minst Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman, tyckte det var ett toppenförslag.

Det verkar inte riktigt rimligt att Hyresgästföreningen överger självkostnader till förmån för marknadsmässiga avkastningskrav. Det betyder högre hyror, till och med mycket högre hyror i bristorter. Men, marknadsanpassningen till trots, föreningen tillförsäkras en uppgift i Hyressverige och erbjuds även i framtiden att förhandla de högre hyrorna.

Hyresgästföreningens svårförståeliga handlande är det senaste av många exempel på hur föreningens ledning sätter den egna organisationen och de egna goda villkoren före medlemmarnas bästa. I den här utvecklingen har föreningen blivit arrogant och självtillräcklig.
I min bok Folkrörelse i fritt fall har jag kartlagt föreningen, främst Hyresgästföreningen Region Stockholm, och dess agerande under de senaste åren. Det började med att en mångårig medlem först blev avstängd och sedan uteslöts ur föreningen. Det fortsatte med att Södermalmsföreningens styrelse hotades av suspension, deras medel beslagtogs och deras lokal stängdes. När händelseförloppet granskas i detalj upptäcker man att administrativa finter och stadgebrott varit legio. Till och med skrivelser har förfalskats under resans gång.
Det mesta som Hyresgästföreningen tar sig an, det må vara förhandlingar, hyresstatistik eller utvärderingar, landar i misslyckanden. Men de anställda lever gott på bra löner med utmärkta pensionsvillkor.

En del kanske tänker att det här bara är internt tjafs som inte har någon betydelse utanför föreningen. Men arrogansen har långtgående konsekvenser. Ett exempel får illustrera: Inför valet 2006 försökte den dåvarande politiska ledningen i Stockholm, främst Annika Billström (S), hitta en formel för att ”låsa in” stadens allmännyttiga bostadsbolag för att undvika kommande utförsäljningar och ombildningar i händelse av ett regimskifte i Stadshuset.

Såväl regionledningen som förbundsledningen valde att medvetet missuppfatta Annika Billströms förslag och påstod att hon ville göra kooperativa hyresrätter av hela allmännyttan. Barbro Engman spydde galla över Annika Billström och en veritabel kampanj mot kooperativ hyresrätt bedrevs inom föreningen. Positiva gräsrötter hängdes ut som illojala. Hyresgästföreningens hållning i den här frågan kom att lägga en död hand över bostadspolitiken i Stockholm. Bostadsfrågan blev aldrig en valfråga på grund av föreningen som därmed bidrog till den rödgröna valförlusten.

Inför årets valrörelse kan historien upprepas. Hyresgästföreningen har anslutit sig till den borgerliga hyrespolitiken och bostadsfrågan kommer att lysa med sin frånvaro även i detta val. Politikerna abdikerar för sakintressena, Hyresgästföreningen abdikerar för hyresvärdarna. Hyresgästerna står ensamma i snålblåsten. Det är hög tid att de organiserar sig på nytt.

Björn Alfredsson
Utredare och skribent.
Har lämnat Hyresgäst­föreningen efter 39 års medlemskap.