Gement utan sans och vett – Barbro Engman tappar koncepterna

Den underliga hyresgästföreningen

Lördagen den 21 november 2009 sammanträdde Hyresgästföreningens fullmäktige för Stockholmsregionen. Föreningens förbundsordförande utmålar mötet som något av det värsta hon deltagit i. Så här skriver hon på sin blogg: ”Man har ett tonfall och en aggressivitet sin emellan som saknar motstycke. Några få dominerar fullständigt debatten som absolut inte präglas av vare sig eftertänksamhet, ansvar eller lyhördhet. De allra flesta av deltagarna kom heller aldrig till tals och jag vet att väldigt många i likhet med mig tyckte att det var en bedrövlig tillställning.”

Vad Barbro Engman inte berättar är att det var hon som förstörde mötet. Hon hade blivit inbjuden att förklara föreningens positiva inställning till Odells förslag som går ut på att kommunala bostadsbolag i framtiden ska drivas affärsmässigt med marknadsmässig avkastning. I anslutning till hennes anförande gavs det möjlighet till frågor.

Barbro Engman vet att stockholmsföreningarnas inställning till Odells förslag inneburit stark kritik vilket också visade sig när mötesdeltagarna började ställa frågor. Då brast det uppenbarligen för Barbro Engman. Hon föll de som ställde frågor i talet, hon avbröt och hon blev ursinnig. Ju fler kritiska frågor, desto mer aggressiv blev hon. Så småningom höll det på att urarta och mötesarrangörerna avbröt. Fram med blomsterkvasten, ett snabbt tack innan pinsamheten blev total.

Men Barbro Engman kunde uppenbarligen inte tygla sitt humör. I foajén gav hon sig på några innerstadsrepresentanter och fortsatte sitt skällande. Då visade hon också det dåliga omdömet att ta äran av regionfullmäktiges ledamöter. Hon förundrades över att människor ville ägna en dag åt att besluta om de "skitfrågor" som diskuterades på mötet.

På sin blogg reviderar Barbro Engman historien och framställer sig själv i den allra bästa dagern. Hon är bra på att ständigt skriva om historien om allt från trepartsöverenskommelsen till uppgörelsen med SABO så att hon själv framstår som den kloka folkrörelseledaren. Vid regionfullmäktigemötet tog hon sina maktambitioner till en högre nivå. Historieförfalskningen parades med personlig gemenhet.

Björn Alfredsson, 20091129,


PS. Den vanligtvis på sin blogg kolugne (känslokalle?) Terje Gunnarson verkade skärrad efter mötet. På sin blogg skriver han urskuldande: ”Idag ägnade jag förmiddagen till att fundera över vårt fullmäktigemöte i lördags. På vad sätt kunde jag ha bidragit till att vi fått ett bättre klimat på mötet.”

Undrar om Barbro läser Terjes blogg?

Är Odellförslagen bättre än Koch?

Vi ska i några avsnitt granska de nya förslag som minister Odell presenterat och de som han framfört ska komma.

En fråga som finns i debatten är om Odellförslagen skiljer sig från de som Koch-utredaren föreslog för 1,5 år sedan.

Vad är det för likheter med Koch-utredningens förslag och regeringens nya utredning (nedan kallat Odellutredningen) respektive det som Odell aviserat att det skall komma?

Citerar Kochs hela sammanfattning (kursivt) och kommenterar.

"I hyreslagstiftningen föreslår vi att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll avskaffas och att hyressättningsreglerna ändras. "

Detta förslag finns också i det som Odell aviserat skall komma.

"Bruksvärdessystemet ska bestå, men inom dess ramar föreslår vi en ändring av bruksvärdesregeln för att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresbostadsmarknad. Vi föreslår dels att långa bostadsköer, där efterfrågan på hyresbostäder påtagligt och varaktigt överstiger utbudet, ska kunna leda till högre hyror, dels att stora vakanser, där efterfrågan är påtagligt mindre än utbudet, ska kunna leda till lägre hyror. "

Detta finns inte i det som Odell har aviserat. Men det är precis detta som hyresgästföreningen håller på att genomföra på olika håll. Kallas lite olika, Malmömodellen, Stockholmsmodellen osv.

"Vi föreslår också att hyresbostäder inom samma tätort ska kunna jämföras med varandra, även om de ligger i olika kommuner. "

Detta är inte behandlat i det som Odell aviserat. Dock har hyresnämnden på egen hand fattat några beslut i denna anda.

"För att värna hyresgästernas reella besittningsskydd föreslår vi att bostadshyrorna inte ska kunna öka mer än med ca fem procent per år, även om bruksvärdet skulle motivera en större höjning än så. "

Detta är inte med i det som Odell aviserat, men kan ju komma.

"Slutligen föreslår vi en normerande roll för kollektivt avtalade hyror, så länge dessa håller sig inom en rimlig tolkning av bruksvärdet."

Detta är helt i enlighet med det som Odell aviserat.

"För de kommunala bostadsaktiebolagens del lägger vi fram förslag till två olika modeller som kan innebära att den svenska ordningen blir förenlig med EG-rättens statsstödsregler.

I den ena modellen är de kommunala bostadsaktiebolagen affärsmässiga, vilket innebär att de ska drivas utan vad som EG-rättsligt ses som stöd. Detta betyder EG-rättsligt inte bara att kommunerna inte får ge direkta bidrag till sina bostadsaktiebolag utan också att bolagen på sikt ska ge så hög vinst som möjligt med hänsyn till de risker som kommunerna väljer att ta i verksamheten. Affärsmässigheten kan dock vara långsiktig. Det finns inget tvivel om att denna modell är förenlig med EG-rätten. "

Detta är i näst intill helt det som finns i Odells utredning. Där sägs också att allmännyttan ska drivas affärsmässigt. I Koch sägs att bolagen på sikt ska ge så hög vinst som möjligt. I Odell sägs istället att de ska åläggas marknadsmässig avkastning. Detta är så gott som samma sak. Möjligen är t o m Odells krav ett ännu högre krav på avkastning än Koch.

"I den andra modellen är de kommunala bostadsaktiebolagen självkostnadsstyrda. Det är osäkert om – men inte uteslutet att – denna modell skulle godtas vid en EG-rättslig prövning."

Denna andra modell enligt Koch har Odell inte valt, utan han har valt marknadsmässig avkastningsmodellen. Inte heller Hyresgästföreningen (!) och SABO (!) har valt denna modell.

"Frågan vilken modell som bör väljas handlar ytterst om politiska värderingar och prioriteringar och om Sverige är berett att låta en självkostnadsmodell prövas EG-rättsligt. Vi tar inte ställning i den frågan, utan den bör avgöras av regeringen och Riksdagen efter en politisk och samhällelig debatt."

Som sagt har Odell tagit avstånd från Kochs alternativa självkostnadsmodell för allmännyttan. Vilket stöd har han för detta i den politiska och samhälleliga debatten som Koch efterlyser?

"Kommunalt bildade bostadsstiftelser ligger utanför de båda modellerna och regleras av sina stiftelseförordnanden. Kommunerna ska följa EG-rätten även i sina relationer till sådana stiftelser."

Oklart om detta har behandlats i Odellutredningen.

Slutsats

Koch har fått med det mesta endera genom Odellutredningen, av Odell aviserade förslag eller genom lokala hyressättningsaktiviteter som Hyresgästföreningen centralt gett order om till sina lokala organisationer att utföra.

Koch har inte fått igenom är sin alternativa självkostnadsmodell. Inte heller den samhällsdebatt om sina två modeller som han efterlyst. Koch har heller inte fått igenom sin begränsningsregel för hyreshöjningar, men den kan ju komma i det förslag som Odell ska lägga fram.

Vi kan inte komma till någon annan slutsats än att den enda väsentliga skillnaden med Odellförslagen och Kochförslagen är att Kochs självkostnadsmodell för allmännyttan har slopats!

Dvs att Odellförslagen faktiskt är ett steg sämre än Koch. För hyresgästerna.

Det är svårt att förstå Hyresgästföreningen jubel över detta och lika svårt att förstå SABO:s accepterande.

V

Ovanligt korkade förslag i dagens DN

I dagens DN lägger Helen Hellmark Knutsson, Anders Johansson från (s) tillsammans med fastighetsägarnas Christer Jansson, fram förslag för hyresrätten. De hävdar grundläggande att det finns en stor brist på hyresrätt i Stockholmsregionen som hindrar utvecklingen, att det behöver byggas fler hyreslägenheter och att de befintliga behöver "kundanpassas".

De flesta av deras förslag är riktigt dåliga och kommer inte att leda till ökat byggande av hyresrätt. Utan till en snabbare omvandling till bostadsrätt.

Låt oss strax återkomma till behovsfrågan, men först granska Trions förslag.

De föreslår:

1. Allmännyttans hyresnormerande roll ska tas bort.

2. Standard och läge skall påverka hyresnivån.

3. Enskilda förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst om standard och utrustning.

4. Privatvärdar och kommuner ska sammarbeta om lägenheter för sociala ändamål.

5. Skattereglerna ska bli neutrala: rotavdrag för hyresrätt ska införas, kommunal fastighetsavgift för hyresrätt ska avskaffas, det ska bli möjligt att fondera utan att först betala skatt.

6. Kommunerna ska ta hänsyn till hyresrätten när de sätter markpriser.

Vilka av dessa förslag påverkar byggandet av hyresrätt? Knappast ens det sista förslaget! Om kommunerna sätter lägre markpriser - när det är kommunen som säljer - måste samma pris användas för alla. Det påverkar inte försäljningspriserna på de färdiga bostäderna. Alltså blir det istället ännu mera lönsamt att bygga äganderätt och bostadsrätt. Det ger inte fler hyresrätter utan tvärtom. Bättre att göra som nu, upplåt mark med tomträtt till hyresrätt!

Övriga förslag höjer istället boendekostnaden i befintliga hyresrätter, och skapar en betydligt större osäkerhet.

Tas allmännyttans hyresnormerande roll bort innebär det i Stockholm en omedelbar möjlighet till hyreshöjningar med cirka 25 procent och långsiktigt betydligt högre hyreshöjningar.

Det skenbart harmlösa förslaget att enskilda hyresgäster och fastighetsägare ska kunna komma överens om standard, sätter hyresgästen i en mycket svår förhandlingssituation. Därför är det betydligt bättre som idag med de förhandlade tillvalssystem som åtminstone allmännyttan tillämpar.

Lägen och standard påverkar redan hyresnivåerna, men uppenbarligen vill Trion att de ska påverka mera. Ökade hyresskillnader på grund av läge är direkt segregerande och tvingar många att flytta.

Att privatvärdar och kommuner ska samarbeta kräver väl inte och kan väl inte lagregleras. Det är bara för fastighetsägarena att sätta igång.

Neutrala skattergeler är det enda som går att instämma i. Fast förslagsställarna har glömt den viktigaste, dvs ett ränteavdragssystem också för hyresrätt. Och Trion har glömt hur minskade kostnader för fastighetsägaren ska slå igenom på hyrorna. Och Trion har glömt att fastighetsägarna genom avskrivningar redan har stora möjligheter att fondera för underhåll.

Kort sagt.

De förslag som Trion lägger kommer inte att öka hyresrättsbyggandet. Men de kommer att öka hyrorna i befintliga hyresbostäder. Vilket kommer att sänka boendestandarden, öka segregationen, minska möjligheterna för unga att flytta in i regionen, minska möjligheterna för hushåll med måttliga och låga inkomster att få en rimlig bostad. Knappast något att sträva efter.

Vill vi få en bättre bostadssituation i regionen krävs helt andra åtgärder. Här några aktuella:

- Skärp upp allmännyttans hyresnormerande roll och kraven på allmännyttans självkostnad.

- Inför ett system som jämställer hyresrätten med andra upplåtelseformer. Dvs främst ett bidrag eller liknande som motsvarar de andra upplåtelseformers ränteavdrag.

- Inför andra kalkylmetoder för hyressättning, med krav på rimliga räntor och avskrivningsformer. Det ger mycket lägre hyror i bland annat nyproduktionen.

- Stärk hyresgästernas ställning när det gäller inflytande, besittningsrätt och bytesrätt.

- Ta bort möjligheten att omvandla hyresrätt till bostadsrätt och stärk istället möjligheterna att omvandla till kooperativ hyresrätt.

- Inför kooperativa former (som i Danmark och Finland), där bostäderna bara kan säljas till reglerade priser istället för marknadspris.

- Välj hyressättningssystem som minskar hyresskillnaderna! Därmed minskar både segregation och förbättras bostadsförsörjning och standard för hushåll med måttliga och låga inkomster. Främst är det de höga hyrorna i nyproduktion och vid större underhållsåtgärder och ombyggnad som förstör hyressättningen!

- Stärk villkoren för andrahandshyresgäster när det gäller hyra och skydd.

- Lägg fast ett långsiktigt program för att avföra den privatägda hyresrätten. Den är riktigt omodern och motsvarar inte morgondagens bostadskrav. Hyresgästens utsatthet i den privata hyresrätten är inte acceptabel. Dessutom är fastighetsägarnas organisation en kvalificerat oförskämd organisation. Trots mycket höga vinster och värdeökningar kräver fastighetsägarna hela tiden mer! De har inte längre någon plats på en modern och bra bostadsmarknad.

Till sist.

Behövs det fler hyreslägenheter i Stockholmsregionen? I Stockholms stad är 60 procent av bostäderna i hyreshus. Några procent till hyreslägenheter finns i bostadsrättshus. Ytterligare några procent hyr i andra hand. I Stockholms län är 50 procent av bostäderna i hyreshus. Kort sagt. I Stockholms län är en mycket stor andel av bostäderna hyresrätt. Mer än i något annat län i Sverige.

Däremot har vi ett tydligt bostadsförsörjningsproblem. Det handlar om behov av bostäder till rimliga kostnader. Det gäller såväl i hyresrätt som i andra upplåtelseformer. Med mycket höga hyror i nyproduktionen, mycket höga hyreshöjningar vid ombyggnad och större underhållsåtgärder och mycket höga priser i ny bostadsrätt och äganderätt så minskar hela tiden andelen bostäder med rimliga boendekostnader. Med ökade hyresskillnader i befintligt bestånd minskar andelen med rimlig boendekostnad ännu mer. Den stora bostadskön är ett tecken på att många söker en bostad till rimlig kostnad, inte en hyresrätt till vilket pris som helst.

Här krävs således ett samlat paket, med både nya upplåtelseformer, regleringar av priser och jämställdhet mellan upplåtelseformerna. Vi har visat några av åtgärderna ovan.

Att DN-artikeln skrivits under av Fastighetsägarnas representant förvånar inte. Det är samma tongångar som de alltid kommer med och som förstås passar de egna plånböckerna.

Däremot förvånar storligen att artikeln skrivits under av två socialdemokrater! Är verkligen kunskapsnivån, framtidssynen och respekten för de egna väljarna så svag?

Vi hoppas verkligen att de inte har gehör bland övriga socialdemokrater. I annat fall blir hyresgästpartiet en nödvändighet. Eller en undergång av hyresrätten som upplåtelseform.

V

Socialdemokraternas partikongress

Så har då socialdemokraternas partikongress startat. Vad kommer ut av den?

Kommer ett nytt bostadspolitiskt program? Nej knappast. Det som har publicerats i förväg har varit ganska allmänt hållet, med rätt få konkretiseringar. Hyresrätten skall uppgraderas. Insatser för äldreboende. Ett handslag mellan kommunerna, staten och aktörerna för att rusta och lyfta. Fler i rekordårens bebyggelse ska få möjlighet att äga. Kort sagt, ingen särkilt övertygande helhetssyn.

Kanske är det bästa man kan hoppas på att kongressen beslutar att ta fram ett starkt bostadspolitiskt program, med ett starkt fokus på hur hyresrätt skall kunna byggas och utvecklas. Annars blir förstås frågan om ett hyresgästparti alltmer aktuellt.

Till kongressen finns dock några viktiga motioner. Från Stockholms arbetarkommun kommer två "Bygg fler, bygg mer, bygg blandat - till vettiga priser och hyror som vanligt folk kan efterfråga" och "Utveckla allmännyttan och skapa ordning och reda bland upplåtelseformerna".

Dessa motioner innehåller många punkter som vi hoppas kan bli s-kongressens beslut - och verklighet. Bland de 18 att-satserna vill vi här och nu särskilt peka på:

- Ett generellt program utarbetas för att upprätthålla bostadsbyggandet i enlighet med den inriktning som redovisas i denna motion. (Dvs till en boendekostnad som kan efterfrågas av många).

- Bruksvärdesprincipen och allmännyttans hyresledande roll bevaras.

- Socialdemokraterna tar initiativ till en lagändring som möjliggör för kommuner och/eller allmännyttiga företag att initiera och/eller bilda kooperativa hyresföreningar.

Man får hoppas att kongressen antar dessa och andra förtjänstfulla förslag. Särskilt viktigt är förstås att kongressen slår fast allmännyttans hyresledande roll. Utan den kan hyresrätten hälsa hem. Hyresgästföreningens prat om att man kan ersätta allmännyttans hyresledande roll med kraftfulla förhandlingar är rena nypratet. Finns en lag som ger möjlighet att hyressätta efter privathus istället, så är det lagen som gäller inte påståenden om kraftfullhet. En sådan förändring innebär det stora hyreshöjningar redan på kort sikt och "förhandlade marknadshyror" på längre sikt. Ungefär på samma sätt som på det blivit för lokalhyror. Då får hyresrätten en svag roll för hushåll med måttliga eller låga inkomster.

Vi får se.

V

Bostäder i kontorshus?

Kristina Alvendal har i dagarna föreslagit att fler bostäder ska komma till genom omvandling av kontorshus och påbyggnad av andra hus.

Två kommentarer sprider vi gärna:

1. Från vanligtvis välunderrättat håll har följande obekräftade rykte influtit:

I och med den fullständiga implementeringen av SABO-Hgf-uppgörelsen och Stockholmsmodellen blir Hyresgästföreningens regionala organisation överflödig. Förhandlingsarbetet kommer ju att ersättas av marknadens osynliga hand vägledd av den av parterna (SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen Riksförbundet) årligen nationellt fastställda hyresutvecklingskoefficienten.

Regionkontoret kommer således att stå tomt inom en snar framtid. Kristina Alvendahls förslag om att bygga om tomma kontorslokaler mottogs därför överraskande välvilligt, för att inte säga entusiastiskt, av förtroendevalda och anställda vid Hyresgåstföreningens regionkontor i Stockholm. En skänk från ovan är den allmänna uppfattningen.

Flera anställda, men ännu så länge bara ett fåtal förtroendevalda, har redan ställt sig i den högst interna bostadskön för en lägenhet i regionkontorets ombyggda lokaler. Några drömmer redan om en etagelägenhet med adress Arenavägen 55.

Ännu så länge är detta ett obekräftat rykte. Enligt flera tilltänkta arkitektkontor är det nämligen inte säkert att etagelägeheter passar i de gamla kontorslokalerna.

BA

2. Det är bostäder med rimliga kostnader och barnvänliga miljöer som är bristvaran i dagens Stockholm. Bostadsköns storlek är förstås ett uttryck för att de andra vägar som finns att skaffa bostad inte ger en bostad till rimlig kostnad. Den stora utflyttningen av barnfamiljer från Stockholms stad (två tredjedelar av alla barn som föds flyttar bort från staden innan de börjar skolan) visar bristen på barnvänliga miljöer.

Ombyggda konrtorslokaler och påbyggnad av hus ger varken bostäder med rimlig kostnad eller barnvänliga bostäder. Så det är nog dags för ett omtänk.

V

Fortsatta dimridåer från hyresgästföreningen

Vi har i ett tidigare inlägg kritiserat Hyresgästföreningen Region Stockholm för att de på sin hemsida sprider lögner om bibehållet hyrestak och allmännyttans hyresnormerade roll i framtiden.

Nu har man ändrat på sidan med ”Frågor och svar om systematiserad hyressättning”. De helt felaktiga formuleringarna ”Allmännyttan förblir hyresnormerande för privata fastigheter. Det finns ett hyrestak.” har strukits.

Men det står fortfarande inledningsvis på sidan att ”Hyresgästföreningen däremot vill att allmännyttans hyror ska var normerande för alla hyror … ” Den formuleringen är vilseledande för den ger intrycket att föreningen vill bibehålla nuvarande hyrestak vilket inte är med sanningen överensstämmande.

Hyresgästföreningen har föreslagit att alla förhandlade hyror, således både allmännyttiga och privata, ska vara normerande i framtiden. Eftersom privathyrorna i Stockholm ligger en bra bit över hyrorna i allmännyttan så kommer den framtida ”hyresnormen” att ligga högt över dagens hyrestak, åtminstone 15–20 procent enligt seriösa bedömningarHyresgästföreningen fortsätter att sprida dimridåer kring sina förslag. De vågar helt enkelt inte stå för sina ståndpunkter.

B

Fokusera på rätt frågor

I det läge som nu råder är det viktigt att fokusera på och prioritera rätt frågor för hyresgästerna i Stockholm. Uppgörelsen mellan Sabo och Hyresgästföreningen och Stockholmsmodellen måste förkastas till förmån för bibehållet hyrestak, allmännyttans självkostnadsprincip och kooperativ hyresrätt i stället för bostadsrättsombildning.

Det pågår en kampanj för att få oss att acceptera Stockholmsmodellen utan att ens fråga vad den kommer att innebära. Modellen marknadsförs också med falska förespeglingar.

På Hyresgästföreningens hemsida finns en sida med "Frågor och svar om systematiserad hyressättning". Som en del i svaret på den första frågan "Varför införs systematiserade hyressättning?" sägs med anledning av hotet om marknadshyror att "Hyresgästföreningen däremot vill att allmännyttans hyror ska var normerande för alla hyror … " I den tredje frågan "Vem bestämmer hur hög hyran ska bli?" blir svaret "Allmännyttan förblir hyresnormerande för privata fastigheter. Det finns ett hyrestak."

Många, som inte vill tala om hotet mot hyresrätten, hänvisar till den här sidan för att lugna oss oroliga hyresgäster.

Förvisso låter bibehållet hyrestak och allmännyttans hyresnormerande roll bra men det finns ett problem. Det som står på Hyresgästföreningens hemsida är nämligen lögn. Hyresgästföreningen har föreslagit att både hyrestaket och allmännyttans hyresnormerande roll ska avskaffas. Hittills har föreningen kommit överens med Sabo i frågan. De privata fastighetsägarna vill naturligtvis gå ännu längre men i praktiken har de anslutit sig till Sabo-Hyresgästföreningsuppgörelsen.

Ordföranden i Hyresgästföreningen Region Stockholm, som har det yttersta ansvaret för informationen på hemsidan, var med och fattade beslutet om att avskaffa hyrestaket och allmännyttans hyresnormerande roll i föreningens förbundsstyrelse. Han är oerhört tacksam mot dem som basunerar ut att Stockholmsmodellen inte påverkar framtidens hyror annat än marginellt.

De, som hänvisar till Hyresgästföreningens information om den systematisearde hyressättningen, bidrar till att sprida lögner. De blir nyttiga redskap i Hyresgästföreningens kampanj mot dem som sakligt och med integritet har ambitionen att utvärdera och kritiskt granska förslag och utspel. Det har hänt tidigare att de som för fram saklig kritik utpekas som orosstiftare som förråder hyresrätten, ja till och med bryter mot föreningens stadgar.

Nu måste alla krafter samlas i kampen mot Sabo-Hyresgästföreningsuppgörelsen så att förslagen om att avskaffa hyrestaket och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt inte blir verklighet. Dagens förhandlingssystem och regelverk för allmännyttan må ha sin brister med de har potential och kan utvecklas på hyresgästernas villkor utan en Stockholmsmodell. Allmännyttans hyresnormerande roll, långsiktiga självkostnader och utvecklade förvaltningsformer, exempelvis kooperativ hyresrätt, visar vägen till ett bättre hyresboende.

Björn Alfredsson