måndag 8 december 2008

Stora hyresskillnader i Stockholm

Se även karta över hyresskillnader i Stockholm.
Det är ett vanligt påstående att hyresskillnaderna är små i Stockholm. T.ex. jämfört med Malmö eller Göteborg. Det är ett okunnigt påstående. De som påstår detta har jämfört Malmö med en fin områdesindelning med Stockholm med en mycket grov områdesindelning. Med en grov områdesindelning blir förstås hyresskillnader mindre än med en fin områdesindelning beroende på att områden har olika ålder, standard, grad av ombyggnad etc.

Som framgår nedan är hyresskillnaderna i Stockholm en bra bit högre än hyresskillnaderna i Malmö och ännu större om man jämför med Göteborg. Man kan mycket väl tala om en tiogradig skala i Stockholm med cirka 54 procents hyresskillnader. Tas nybyggda och nyombyggda områden med blir skalstegen fler och hyresskillnaderna hela cirka 120 procent.

Hyresskillnaderna i Stockholm är långt högre än de som hyresgästerna har sagt sig vara beredda att betala.

Låt oss därför granska Svenska Bostäder i Stockholm och använda hyrorna för en 3:a på 77 kvm för 2008. Svenska Bostäders lägsta hyror finns i Rinkeby. Där är hyran 753 kr per kvm. Högsta hyran finns i Hammarby sjöstad, där är hyran 1560 kr per kvm. Således är hyran i Hammarby sjöstad 107 procent högre än i Rinkeby. Knappast någon liten hyresskillnad.

Om vi nu lämnar det som kallas nyproduktion – som nu börjar bli 6-7 år gammal - och tittar på områden med minst 500 lägenheter framträder ett mönster.

- Lägst hyrorna finns på Järvafältet. Rinkeby 753 kr per kvm, Husby 778, Akalla och Tensta 781.
- Sen finns ett antal områden med hyror en bit över 800 kr per kvm. Rågsved 806, Tallkrogen 807, Bredäng 819, Farsta strand 838, Farsta 839.
- Därefter lite högre. Kärrtorp 864, Hagsätra 872, Bagarmossen och Hässelby strand 878, Skärholmen 885, Hässelby gård 892, Björkhagen 897.
- Strax över 900 kr per kvm ligger Vällingby med 916 kr per kvm.
- Ännu lite högre ligger Blackeberg 941, Östberga 946, Enskede 948, Grimsta 952.
- Över tusenlappen per kvm ligger Vasastaden 1018 och ännu högre Södermalm (exkl södra Hammarbyhamnen) med 1066 kr per kvm.
- Högst ligger Liljeholmen med 1.174 kr per kvm.

Om man så vill kan man hävda att det finns en tiogradig skala inom Svenska Bostäder i Stockholm plus ytterligare några skalsteg om nyombyggt och nybyggt tas med.

Visst påverkas hyrorna av nybyggnad och ombyggnad. I Liljeholmen är nästan hela området ombyggt och där finns en del nybyggt. Stor del av Östberga är ombyggt och där finns någon nyproduktion. Hagsätra är delvis ombyggt och i Grimsta finns viss nyproduktion.

Hyrorna innerstad - ytterstad är ofta på tapeten. Av ovanstående framgår t.ex. att hyrorna på Södermalm är 42 procent högre än de är i Rinkeby och 27 procent högre än i Farsta.

Ovanstående gäller inom Svenska Bostäder. Tas privatbeståndet med blir skillnaderna större. I innerstaden är stor andel av hyresbostäderna privatägda, medan den privatägda delen är låg särskilt i de yttre delarna av Stockholm. Privathyrorna är enligt Stockholms statistik i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttans hyror. Så inkluderat privathyrorna blir hyresskillnaderna i Stockholm cirka 54 procent för vanliga hus och åtminstone 120 procent om nyproduktionen tas med.

Detta är inte små hyresskillnader, det är mycket stora hyresskillnader! Och påtagligt högre än de 40 procent som man hävdar finns i Malmö.

Vill hyresgästerna ha stora hyresskillnader? Nej det vill de inte!

Enligt en undersökning beställd av Hyresgästföreningen i Storstockholm var hyresgästerna i övriga Storstockholm beredda att betala i genomsnitt 520 kr mer per månad för samma lägenhet i innerstaden. Det motsvarar 81 kr per kvm eller cirka 9 procent mer än den genomsnittliga ytterstadshyran i Stockholms stad.
Det betyder att hyresgästerna är beredda att betala långt mindre än de faktiska hyresskillnaderna. Hyresskillnaderna har blivit för stora!

Undersökningen visade inte vilka hyresskillnader hyresgästerna inom Stockholms stad var beredda att betala. En god gissning är att de skillnaderna är mindre än när hela Storstockholm tas med.

I en undersökning som gjordes för några år sedan var ytterstadens hyresgäster inom Stockholms stad beredda att betala cirka 5 procent mer för samma lägenhet i innerstaden.

Skulle man utöver att ställa frågor kring vad var och en är beredd att betala, också ta upp hur hyresgästerna ser på hyresskillnader, segregation och utträngning skulle skillnaderna minska ytterligare. Hyresgästerna vill inte ha segregation.

Av ovanstående framgår också att hyrorna i nyproduktion och vid ombyggnad är ett mycket stort problem i Stockholm.


Hyror i Svenska Bostäder 2008. Genomsnittshyra i områden med mer än 500 lägenheter
för 3 RoK om 77 kvm.

V

5 kommentarer:

/ Rolf sa...

Intressant!! om man dessutom studerar skillnaderna i boendekostnad inte bara i hyresrätter utan även i andra upplåtelseformer så blir det än mer intressant. Men vad/var är problemet ???

________________________________ sa...

Problemet är att det finns de som strävar efter större hyresskillnader. Detta är direkt förödande för de som bor i områden som får höjda hyror. Det är i nästa läge förödande för de som inte kan bosätta sig där hyrorna är höga. Och det innebär på sikt segregation och allt som den för med sig i forma av ökad oförståelse, ökade samhällskonflikter mm.

Från början har ökade hyresskillnader drivits av fastighetsägarna som förväntat sig högre hyror där de har stor del av sina bostäder. Men på senare tid har även hört tongångar från delar av hyresgästhållet med sådana tendenser.

Hyresskillnaderna har redan blivit väsentligt högre än vad hyresgästerna säger sig vilja betala.

/ Rolf sa...

En märklig effekt av synsättet, (som hyresgästföreningens förhandlare företräder !!??) är att de hyresgäster som bor kvar i ombildade bostadsrättsföreningar skall tvingas att betala oskäligt mer i hyra, bara för att grannen ska bo billigare och bli rikare ... Vad gör hyresgästföreningen ?? NADA !!

________________________________ sa...

En konsekvens av att privathyror får vara högre än allmännyttans. Vi är också förvånade över att hyresgästföreningen så passivt accepterat detta.

V

/ Rolf sa...

Vem, var har detta beslutats?? Nu då Hyresgästföreningen inte har varken lust, tid eller ork så får vi väl agera på annat sätt. Regelverket tillåter ju att Hyresgästföreningens förhandlare kan stängas av om de inte företräder hyresgästen på ett rimligt sätt. Så har ju skett i ett antal fall, men det pratas det ju väldigt tyst om !! Kan NHB vara ett alternativ för ett bredare agerande???