Hyresgästernas boendetrygghet

Vad händer med våra hyror?

2011-03-21T22:30:00.003+01:00

Seminarium måndag den 28 mars 2011

ABF-Huset klockan 18-20

Den 1 januari i år trädde den nya lagen om hyressättning i kraft – en lag som enligt vissa bedömare öppnar upp för kraftigt höjda hyror inte minst i tillväxtområden som Stockholm. Samtidigt ökar nu fallen av chockhöjning av hyror i samband med renoveringar som inte sällan drivs igenom mot hyresgästernas vilja. Detta trots att hyresrätten av alltfler lyfts fram som viktig för stadens utveckling, och den nya lagen som gäller från 1 jan, lyfter fram boendeinflytande som en central komponent. Vart ska de som inte har råd med framtidens hyror ta vägen?

Representanter för Hyresgästföreningen, Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet och KTH:s institution för bygg- och fastighetsekonomi berättar om den nya lagstiftningen, och vilka hyreshöjningar som hyresgästerna kan förvänta sig. Vittnen och aktiva i renoveringsområden berättar om vad som händer med deras hyror. Planen är också att hålla en utfrågning av politiker från alliansen och oppositionen om vad de vill göra för att människor ska få möjlighet till ett bra boende till rimlig kostnad. Vi har dock inte fått någon bekräftelse beträffande medverkande från alliansen i denna del ännu.

Medverkande:
Per Svanberg, Förhandlingschef, Hyresgästföreningen
Stellan Lundström, Professor i fastighetsekonomi på KTH
Ragnar von Malmborg, Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet
Arne Johansson, Nätverket Järvas Framtid
Katarina Köhler, Riksdagsledamot för s i civilutskottet
+ förhoppningsvis en representant för alliansen i riksdagens civilutskott.

Arr: Nätverket Rädda Hyresrätten och Gemensam Välfärd Stockholm
http://hyresratten.blogspot.com www.gemensamvalfard.se

Handelskammaren pratar strunt

2011-02-24T10:19:00.004+01:00

Handelskammaren har gått ut och krävt att hyresregleringen för andrahandsuthyrningen tas bort och görs skattefri.

Det är typiskt för Handelskammaren. Den har alltid krävt mera marknad på hyresområdet och nu kräver man detta för en del av hyressektorn. Det har alltid varit tydligt att Handelskammarens företrädare inte bor i hyresrätt och definitivt inte i andra hand. Istället har de sina rötter och kompisar bland Fastighetsägarna. De kan inte se vad marknadshyror skulle få för konsekvenser för hyresgästerna. Och ser inte heller vad det skulle få för konsekvenser för bostadsstandard och bostadsförsörjning. Annars går det lätt att titta på London, eller konsekvenserna av avreglerade nyproduktionshyror i Köpenhamn.

En rimlig analys visar att ju mera marknad vi har fått på bostadssektorn, ju lägre har bostadsbyggandet blivit och ju högre har byggkostnaderna och bostadspriserna blivit. Den analysen är kristallklar både om vi tittar på den senaste 20-årsperioden och om vi tittar på de senaste fem åren. När stöd och regler för nyproduktion togs bort 2007 gick bostadsbyggandet ner kraftigt och är fortfarande på en påtagligt lägre nivå än 2005-2006. När stödet till äldre äganderätt och bostadsrätt istället förstärktes 2007-2008 fick vi en snabb prisökning och låneökning - och lägre bostadsbyggande också på den sektorn. Det gick bra att tjäna mer på att bygga färre bostäder.

Handelskammaren påstår att de via en SKOP-undersökning har fått fram att det finns ett stort antal bostäder som inte används. Undersökningen redovisas dock inte så det går inte att kontrollera hur frågorna ställdes eller hur resultaten tolkades. De påstår t ex att andrahandsboendet är lågt bland bostadsrätter, medan andra undersökningar visar att 30 procent av bostadsrätterna inte bebos av den som äger bostadsrätten.

Om det nu finns ett stort antal bostäder som inte används - bortsett från den del som avser uthyrningsrum - så blir slutsatsen en annan än att de skulle få hyras ut i andra hand till marknadshyra. Den första frågan är förstås hur många av dessa som har legitima skäl att inte använda sin bostad just nu. Det är givetvis redan idag lönsamt för den som har en bostad som inte används att hyra ut den, så varför det ska vara ännu mera lönsamt är inte begripligt. Tvärtom bör andrahandsboendet värderas lägre än annat hyresboende eftersom hyresgästen har sämre rättigheter och standard.

Handelskammarens påstående om att de presumtiva uthyrarna inte skulle hyra ut till "ockerhyror" går inte heller att granska. De påstår att den totala månadshyran EFTER SKATT skulle bli knappt 5000 kr. Oklart för typ av bostad/uthyrningsrum. Läser man noga så avser uttalandet intäkten efter skatt för den som hyr ut. Så om de har räknat med till exempel 40 procents skatt så blir den egentliga eftersträvade hyran cirka 9.000 kr.... Inte så stor andel av de bostadssökande klarar den hyran utan stora uppoffringar.

Nej, det krävs nu helt andra åtgärder för en rimlig bostadssektor. Bland annat:

- Inför en ordentlig granskning av alla andrahandshyror redan vid uthyrningen.
- Ta bort de stöden till äganderätt och bostadsrätt via avdragsrätten.
- Inför investeringsbidrag till nyproduktion för alla bostadstyper. De ska vara lika för upplåtelseformerna och ställa krav på maximala hyror och priser.
- Reformera byggsektorn med kooperativa och samhällsägda byggföretag med tydliga reglementen för låga vinster.
- Gör om hyresrätten, både den privatägda och kommunägda till kooperativ hyresrätt.

V

Renovering på gång. Fallet Drakenberg

2010-12-06T12:40:00.004+01:00

I tidningen Mitt-i-Södermalm nr 49 (7 dec 2010) beskrivs hyresgästernas farhågor inför enkommande renovering av en fastighet i Drakenbergsområdet ägd Svenska Bostäder. Som vanligt planerar Svenska Bostäder mycket åtgärder och med dem följer stora hyreshöjningar.

I artikeln talas det om att hyrorna skulle kunna höjas med 40 procent. Svenska Bostäder motiverar de många åtgärderna med att den standard som skapas idag ska håll många år framöver. Vad bolaget inte talar om är att renoveringarna också har ett annat syfte, nämligen att radikalt ändra hyresstrukturen.

Låt oss sätta renoveringsplanerna och de resulterande hyrorna i ett hyres- och bostadspolitiskt perspektiv. Men först lite faktauppgifter. Den genomsnittliga hyresnivån i Drakenberg ligger idag (2010) på 943 kr/m2,år(normhyra 988 kr/m2,år). Drakenberg har drabbats av de årliga differentieringarna av hyreshöjningarna. Sedan 2004 har hyrorna höjts med drygt 16 procent och medan priserna bara ökat med cirka 8 procent (konsumentprisindex).

Speciellt det senaste tvåårsavtalet var ett riktigt nedköp. För Drakenberg antas nu att renoveringarna skulle leda till hyreshöjningar på 40 procent. Använder man sifferuppgifterna från Mitt-i-artikeln blir ökningen knappt 38 procent för en fyra. Omräknat till hela fastigheten skulle det resultera i framtida genomsnittshyra på 1 300 kr/m2,år (normhyra 1 360 kr/m2,år) vilket är några hundralappar lägre än nyproduktionshyrorna i innerstan.

I andra ombyggda innerstadsfastigheter har ökningarna varierat mellan 20 och 40 procent. Genomsnittet ligger närmare 20 än 40 procent. Det finns också några extremfall med höjningar på 70 procent. Men det är svårt att jämföra eftersom renoveringsinsatserna kan vara olika omfattande.

Nyligen träffade Hyresgästföreningen ett ramavtal för upprustningen av Svenska Bostäders 70-talsfastigheter på Järvafältet. För en basnivå sattes riktvärdet för den framtida hyran till 915–935 kr/m2,år och för en lite lyxigare variant till 1 005 1 025 kr/m2,år. Det här motsvarar hyreshöjningar på 14–17 procent respektive 26–28 procent. Med andra ord, avsevärt mindre höjningar än de förväntade i Drakenberg.

Inget talar för att renoveringsinsatserna i Drakenberg skulle behöva kosta mer än på Järvafältet. Samtidigt ska man vara på det klara med att hyresgästerna redan betalat renoveringen via bolagets årliga avskrivningar som alltid varit en post i hyresförhandlingarna.

Det antyds i artikeln att många hyresgäster är oroliga och de befarar att de kommer att tvingas flytta. Men det är lättare sagt än gjort. Hyresvärdarna har numera så höga inkomstkrav på dem som flyttar in att det för enpersonershushåll med låg lön eller pension är nästa omöjligt att bli accepterad. Mot den bakgrunden är det i högsta grad oansvarigt av Svenska Bostäder att tvinga på hyresgästerna renoveringar som ökar deras hyresbörda så att de inte anser sig ha råd att bo kvar.

Bostadsbolagen spelar ett fult spel inför renoveringarna. De vill inte ens prata pengar, bara åtgärder. Naturligtvis vet de vad alla insatser kommer att kosta. Mot den bakgrunden är det självklart att hyresgästerna ska ges sådan information att de kan väga kostnader mot nytta av olika åtgärder.

Renoveringsfrågan är alltför viktig för att överlåta åt bostadsbolagen. Var håller politikerna till? Och vad gör Hyresgästföreningen?

B

Överraskande hyreshöjningskrav?

2010-11-27T08:02:00.002+01:00

I en krönika av Fastighetsägarnas Reinhold Lennebo 2010-11-19 kan man läsa:

"Hyresgästföreningen borde inte vara överraskad

Nu har de flesta av Fastighetsägarnas regioner presenterat sina yrkanden avseende bostadshyrorna för 2011. Reaktionerna från Hyresgästföreningen har inte låtit vänta på sig.

Det som är en logisk följd av det nya ramverket runt hyressättningen verkar vara en överraskning för denna organisation. Självklart måste det bli förändringar och självklart gör våra regioner rätt i att presentera egna yrkanden byggda på de analyser som gjorts med utgångspunkt i de lokala marknaderna. Och att det skulle bli en större vikt för läget kan inte vara en överraskning för Hyresgästföreningen.

I en debattartikel i DN i februari 2009 kunde vi läsa: ”Det geografiska läget måste få större effekt vid hyressättningen” och ”bostadens läge hör till det som hyresgästerna värderar tydligast”.

Debattartikeln är skriven av Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman och av dess Stockholmsordförande Terje Gunnarson. Så man kan egentligen inte heller anklaga Hyresgästföreningens ledning för bristande tydlighet. Kanske kunde man önska att denna tydlighet hade fortsatt också nu, då riksdagen fattat beslut om nya regler och vi tillsammans ska ta ansvar för hur dessa förvaltas. En tydlighet som lätt kan sammanfattas i att det kommer att bli hyreshöjningar, det kommer att bli en ökad differentiering, men det blir inga chockhöjningar. Lagen ska tillämpas med omdöme och omsorg."

Barbro Engman och Terje Gunnarson har verkligen gett talesättet "binda ris åt egen rygg" ett ansikte eller kanske snarare två - ett som visar en komplett aningslöshet och ett som visar manipulerande svek. DN-artikeln var ett försök att urskulda Barbro Engmans tillmötesgående av Svenska Bostäders krav på differentiering av 2009 års hyreshöjning mot förhandlingsdelegationens vilja. Det är ofattbart att hon och Terje Gunnarson inte fattade att det ställningstagandet skulle tas till intäkt av hyresvärdarna i deras krav på lägesdifferentierade hyror.

Var det någon som sa självmål?

Syndare kan göra bot, idioti varar för evigt,

B

Höga hyreskrav på grund av den nya lagen

2010-11-21T22:17:00.003+01:00

Så börjar vi nu se resultatet av de lagförändringar om hyrorna som riksdagen beslöt strax före sommaren.

Enligt Hem och Hyra har fastighetsägarna hittills begärt mellan 1,6 och 7,7 procent i hyreshöjning, och rätt många har hänvisat till höjningsbehov beroende på den nya lagens krav på marknadsmässig avkastning.

Allmännyttan i Stockholm ligger inte riktigt lika högt, utan ”bara” en bit över 4 procent plus krav på fördelning.

Dessutom får vi signaler från Hyresnämnden om att ett antal prejudicerande fall av hyressättning i privathus kan förväntas under våren, där fastighetsägare kommer att pröva reglerna att nu kunna jämföra sig med de högsta hyrorna i privatägda hus.

Givetvis är detta oerhört dystert för hyresgästerna. Enligt en nyutkommen rapport från landstinget i Stockholm ligger hyresgästernas familjeinkomster som regel 20-30 procent eller mer under genomsnittsinkomsterna i länet, möjligen med undantag för Östermalm där de också är låga men lite högre än resten. De flesta hyresgäster är således redan hårt utsatta och riskerar kraftiga försämringar på grund av lagförändringarna.

Reaktionerna från en del hyresgästföreträdare är ”intressanta”. Barbro Engman ojar sig särskilt över Svenska Bostäder och tycks glömma bort de där andra höghyreskrävarna. Hon hävdar att ett problem är att Svenska Bostäder och de andra allmännyttiga bolagen i Stockholm inte är med i SABO (!), vilket tydligen ska ge andra möjligheter att tolka lagen än om man är medlem i SABO (allmännyttans förening).

Vidare påstår Engman att höghyreskrävarna har läst lagen fel. Hon påstår att eftersom bolagen redan före den nya lagen var affärsmässiga så innebär inte nya krav på affärsmässighet att hyran behöver höjas!

Nu är det ju inte bara affärsmässighet eller inte som är den stora frågan. Utan den nya lagens krav på marknadsmässig avkastning som är det största problemet. Det är stor skillnad på marknadsmässig avkastning och självkostnad, även om självkostnadsreglerna inte följdes något vidare. De var ändå något att hålla sig i i hyresförhandlingarna. När det nu ska vara affärsmässighet (dvs det bästa för bolaget) och marknadsmässig avkastning blir blir det svårare.

Men det är klart att Barbro Engman försöker låta för att ingen ska förstå hur taffligt hon agerat.

I våras fanns tvärsäkra uttalanden från hyresgästföreningen om tuffa förhandlingar mot privatfastighetsägarna. Deras kalkyler och fastigheter skulle granskas hårt och det gavs sken av hyressänkningar i de privata husen. Nu finns ingenting kvar av dessa tuffa uttalanden som användes för att bädda för den nya lagen!

Vem ska hyresgästerna hålla i handen?

V

Tunn regeringsdeklaration

2010-10-06T07:48:00.002+02:00

I regeringsdeklarationen om bostad:

”Genom RUT- och ROT-avdragen har vi sett tiotusentals nya jobb växa fram. Vi har sett svarta tjänster bli vita, till fördel för både löntagare och samhället i stort. Dessa jobb ska få vara kvar.”

”Fler bostäder behöver byggas och hyresrättens ställning stärkas. Fler bostadstill-fällen, inte minst för unga, skapas genom att uthyrning av privatbostad stimuleras.”

”Även boendet utgör en viktig fråga om självbestämmande och trygghet. Regeringens ambition är att ge äldre möjlighet att själva välja när det är dags att flytta till ett anpassat boende. Likaså bör äldre som så önskar få fortsätta att bo tillsammans, även om omsorgsbehoven skiljer sig åt. ”

Kommentar:

Tunnt! Obs uttalandet att hyresrätten ska stärkas. Det står inte att hyresgästens ställning ska stärkas, så det kan lika gärna tolkas som att fastighetsägarens ställning ska stärkas! I övrigt bara ett konstaterande att fler bostäder behöver byggas, inget om att det behövs åtgärder för att se till att det blir så.

Enda åtgärden som är konkret är att andrahandsuthyrning ska stimuleras. Det ger ju inte fler bostäder, utan innebär bara att fler ska behålla bostäder de inte behöver och hyra ut dem i andra hand. Uppenbart med de dåliga villkor som gäller för andrahandshyresgäster.

Ministrar:

Andreas Carlgren c blir miljöminister på Miljödepartementet med ansvarsområden bland annat:

”Boende och byggande

Hållbar samhällsplanering, stadsutveckling, Plan- och bygglagen, boendemiljö, buller, luftföroreningar.

Bostadsförsörjning

Människor ska ges goda förutsättningar att kunna etablera sig på bostadsmark-naderna i bostäder med rimliga/skäliga boendekostnader. En målsättning ska vara levande boendemiljöer som främjar integration i boendet

Bostadsmarknader

Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt med sunda och förutsägbara villkor för byggande, ägande och förvaltning av bostäder i alla upplåtelseformer är målsättningen. Bostäder med god kvalitet ska efter-strävas och konkurrens skall råda inom byggsektorn och bostadsmarknaderna. Utbudet ska styras av efterfrågan och bidra till en fungerande arbetsmarknad i alla delar av landet. ”

Stefan Attefall kd, civil och bostadsminister på Socialdepartementet.

Kommentar: Två ministrar för bostad! Hur detta går ihop framgår inte. Kanske bara en lapsus i informationen? Eller ett tecken på bristande intresse

Riksdagen ger stora extra vinster till ägare av hyreshus och sätter bostadspolitiken och hyresgästen i strykklass

2010-06-23T08:20:00.000+02:00

Riksdagen har idag beslutat att bostadsförsörjning inte är en fråga av allmänt ekonomiskt intresse. Det är enligt vår uppfattning ett brott mot grundlagen. Dessutom är det en kovändning från all svensk hittillsvarande politik som har haft den goda bostaden, ett bra bostadsutbud och en god bostadsförsörjning som ett riktmärke.

Det senaste decenniets problem med upptrissad marknad och för lågt bostadsbyggande hade förtjänat ett annat beslut och en riktig bostadspolitik. Nu förstärks istället de spekulativa sidorna inom den svenska bostadsmarknaden. De har hittills bara lett till försämringar.

Riksdagens beslut slår särskilt hårt mot hyresrätten och hyresgästerna. Att låta hyrorna styras hyrorna i den privatägda hyresrätten och kräva marknadsmässig av-kastning av allmännyttan ger stora hyreshöjningar. Att inte ta bort påtaglighetsregeln och regeln att alltid jämföra med högsta nivå innebär att fastighetsägare kan saxa upp hyrorna med stöd av varandra till hyresgästernas smärtgräns. Det vill säga marknadshyra.

En god bostadspolitik skulle istället ha tagit tag i de orimliga nyproduktionshyrorna och ombyggnadshyrorna samt tagit tag i snedfördelningen av samhällsstöd till förmån för bostadsrätt och äganderätt.

En god bostadspolitik skulle istället ha tagit tag i oligopolen inom byggsektorn och sett till att vi fått en rimlig byggsektor och ett tillräckligt byggande till rimligt pris.

En god bostadspolitik skulle istället ha sett över upplåtelseformerna, stärkt hyres-gästernas inflytande, utvecklat de kooperativa formerna och tagit åtgärder mot spekulationen i bostäder.

Istället har riksdagen valt att ge stora presenter till fastighetsägare av privata hyreshus och presenter till kommuner som nu kommer att kunna ta ut stora vinster från allmännyttan. På hyresgästernas bekostnad.

Förtroendet för Riksdagen har denna dag sjunkit ner på bottennivå. Utan att glömma bort riksdagsmän som hävdat en annan politik eller modifieringar av de värsta besluten.

Stockholm den 22 juni 2010

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet, styrelsen

Dråpslag mot hyresgästerna

2010-05-06T15:25:00.004+02:00

Ur Svenska Dagbladet, brännpunkt 6 maj 2010

Regeringen bryter sitt vallöfte och inför marknadshyror. I områden med bostadsbrist kan hyrorna höjas med 50 procent, skriver MARGARETA FRIMAN-SHARIN, RAGNAR VON MALMBORG och BJÖRN ALFREDSSON, nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet.

Regeringen lade nyligen fram propositionen Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler till riksdagen. Förslagen är ett dråpslag mot majoriteten av landets cirka tre miljoner hyresgäster. I princip innebär förslagen förhandlade marknadshyror.

De kommer att drabba alla hyresgäster i tillväxtorter med hyreshöjningar som kan
spoliera deras ekonomi eller tvinga dem flytta från sina hem och sin hembygd. Pensionärer, låginkomsttagare, ensamstående föräldrar och andra hushåll med bara
en inkomst får knappast råd att ens bo i två rum och kök.

Det är absolut inte bara hyresgästerna i tätorternas centrala delar som kommer att drabbas utan även i förorter och ytterområden i mer än hälften av landets kommuner. Riksdagen har infört stora skattelättnader för villa- och bostadsrättsinnehavare i tillväxtområdena men för den mindre bemedlade gruppen hyresgäster föreslås nu tvärtom dyrare boende.

Det är redan betydligt dyrare att bo i en hyresrätt än i en bostadsrätt som ägts i mer än fem år. Med regeringsförslaget blir skillnaden ännu större. Bostadsrätt och äganderätt drivs med självkostnad efter köpet. Men hyrorna föreslås att inte längre bli kopplade till kostnader för fastighetsförvaltning utan till vad som kan tas ut av bolag som ska drivas med marknadsmässig avkastning. Hyrestaket föreslås försvinna och det blir ingen annan gräns för hyrorna än hyresgästernas smärtgräns.

Inom fem år kan hyrorna i områden med bostadsbrist höjas med 50 procent. Det innebär hyreshöjningar på över 2500 kronor per månad för en genomsnittlig tvårummare. Hyrorna ska förhandlas men eftersom hyresgästen blir helt maktlös blir förhandlingen ett hyckleri. Hyresgäster kan inte strejka.

Det finns ingen utredning av konsekvenserna av förslaget. Men att regeringen räknar med kraftiga hyreshöjningar framgår av att de föreslår en skyddsregel så att höjningen kan maximeras till 8–9 procent per år. Hyresgäster som inte kan anpassa sina inkomster till de nya hyresnivåerna ska tydligen få några år på sig att flytta.

Det stora problemet på bostadsmarknaden är bostadsbristen i tillväxtområdena. Trots att hyrorna redan är uppemot 70 procent högre i nyproduktionen än i genomsnittet och trots att det är fri prisbildning och ränteavdrag för bostadsrätt och äganderätt så byggs det för lite bostäder. Orsakenär förmodligen att byggoligopolen med höga byggkostnader tjänar mer på några få dyra bostäder än många med rimlig kostnad. Åt det gör regeringen ingenting. Förslagen kommer dessutom att öka intresset för omvandling från hyresrätt till bostadsrätt.

Förra året var trots finanskrisen ett rekordår för bostadsfastighetsbranschen och
värdestegringen i tillväxtområdena är enorm på grund av bostadsbristen. Men
fastighetsägarna kräver mer. Med regeringens förslag blir vinsterna och värdestegringen ännu högre.

För de kommunala bostadsbolagen innebär förslagen också kraftigt ökade vinster. En begränsningsregel föreslås för överföring av vinster till annan kommunal verksamhet. Men den är så vidlyftigt skriven att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Det blir fullt möjligt för kommuner att kräva höga hyror i allmännyttan för att bekosta sådant som alla skattebetalare bör vara med om. Det innebär en extraskatt för hyresgäster.

Om stora sociala och ekonomiska konsekvenser ska kunna undvikas till följd av hyreshöjningarna måste bostadsbidragen höjas. Då blir det skattebetalarna som betalar en del av fastighetsägarnas ökade vinster.

Hyresgästföreningens ledning har svikit hyresgästerna å det grövsta. Utan förankring bland medlemmarna har ledningen på kort tid gjort en helomvändning beträffande hyrestaket och allmännyttan. Det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen. Hyresgästföreningen får behålla sin monopolställning och sina förhandlingsersättningar mot att hyrorna marknadsanpassas.

Hyresgästföreningens stora ekonomiska beroende av fastighetsägarna har varit förödande för hyresgästerna och en förutsättning för att regeringen skulle våga sig på att bryta sitt vallöfte om att inte införa marknadshyror.

Regeringens proposition borde förkastas direkt och ersättas av förslag som kan få bort de verkliga orsakerna till bostadsbristen i tillväxtområdena.

MARGARETA FRIMAN-SCHARIN RAGNAR VON MALMBORG BJÖRN ALFREDSSON

nätverket för Hyresgästernas boendetrygghet

Hur påverkas din hyra av regeringens förslag

2010-04-28T22:12:00.002+02:00

Regeringen presenterade den 30 mars en proposition om Allmännyttiga
kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler
(Prop. 2009/10:185) som innebär en revolution för hyresrätten i Sverige.

Propositionen innebär i korthet:

I framtiden ska de kommunala bostadsbolagen åläggas marknadsmässiga
avkastningskrav, vilket innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen
och förbudet mot att driva kommunala företag i vinstsyfte
enligt kommunallagen.

Dagens hyrestak försvinner och nya hyror bestäms efter de högsta
förhandlade hyresnivåerna, dvs förhandlad marknadshyra. Hyrorna i
privatägda fastigheter kommer i praktiken att bli hyresnormerande.

Att ta bort hyrestaket och driva allmännyttan med marknadsmässig
avkastning innebär kraftiga hyreshöjningar i alla områden med bostadsbrist.
Frågan är med hur mycket och hur det kommer att gå till.

NHB kommer i några kommande inlägg att reda ut vad förslagen betyder för din hyra.

Hur din hyra påverkas beror på om du har en allmännyttig värd eller en privatvärd.

Oavsett vilken värd du har, befarar vi det värsta. Läs mer kommande dagar!

B

De röd-gröna motionerar om marknadshyror – V är emot, S är för och Mp är oroade

2010-04-22T15:40:00.002+02:00

NHB är djupt kritiska till de förslag som regeringen lagt för bostadspolitiken. NHB anser att förslagen leder till "förhandlade marknadshyror" och en allmännytta med höga hyror som ska bekosta allsköns kommunal verksamhet.

Därför är vi förstås extra intresserade av vad oppositionen i riksdagen föreslår. Nu har de lagt sina motioner. Fram till början på juni kommer de att behandlas i civilutskottet och sen blir det riksdagens tur.

Med anledning av regeringens förslag om ändrade villkor för hyresrätten (borttaget hyrestak och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav) har S, Mp och V skrivit motioner inför utskottsbehandlingen.

Vänsterpartiet avvisar förslaget och är kategoriska vad gäller hyrestak och affärsmässighet. Deras krav är att behålla nuvarande hyrestak och avvisa allt tal om marknadsmässiga avkastningskrav till förmån för en fortsatt självkostnadsprincip.

Miljöpartiet de gröna är kritiska och oroas över att förslagen kommer att innebära omfattande hyreshöjningar. De får inte heller ihop kombinationen allmännyttigt och affärsmässigt. Samtidigt är partiet pragmatiskt och inser att eftersom förslaget har stöd av alla parter på bostadsmarknaden, SABO. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, så är det meningslöst att avslå regeringens proposition.

Socialdemokraterna finner ingen anledning att motsätta sig regeringsförslaget utan tror på fullt allvar att det stärker positionerna för hyresrätten och hyresgästerna. Deras argumentation är en direkt kopia av Hyresgästföreningens.

I alla partimotionerna finns det invändningar i detaljfrågor men för hyresgästerna är det till liten tröst, speciellt i Socialdemokraternas fall, eftersom de accepterar grunderna i regeringens proposition.

Oppositionen har sagt sitt. Nu är det dags för hyresgästerna att ta ställning till politiken.

Vi får gemensamt se till att detta blir en valfråga. Men innan dess ska vi förstås försöka påverka politiken så gott det går.

Barbro Engman fabulerar … som om hon hade betalt för det?

2010-04-19T23:37:00.002+02:00

I turbulensen kring regeringens förslag om raserat hyrestak och marknadsmässiga avkastningskrav för allmännyttan förefallert det som om Barbro Engman, Hyresgästföreningens förbundsordförande och tillika stark supporter till regeringsförslaget, tappat fotfästet. Eller vad sägs om detta påstående: ”… de privata hyrorna är högre tack vare att vi har haft ett system där allmännyttan varit tak.” (Barbros blogg 2.4.2010 kl 7.52)

Så här håller det på. Inga allvarliga försök till att beskriva konsekvenserna av förslaget. Ingen öppen debatt. Istället dimridåer om det som regeringen kallar den största hyrespolitiska reformen på 40 år.

Men Barbro Engman har bra betalt för sitt fabulerande. De senaste tre åren har hon som förbundsordförande tjänat cirka 100 000 kronor i månaden. Inte nog med det. Under samma period har föreningen betalat pensionspremier på i genomsnitt nära en miljon kronor om året. Det här skyhögt över det som är normalt i sådana här sammanhang.

Villkoren är i övermått generösa. Pensionsvillkoren slår med bred marginal det mesta inom fastighets- branschen. Över huvudtaget är både löner och pensionsvillkor rundligt tilltagna inom Hyresgästföreningen. Rundligast naturligtvis hos ledningen.

Det är också hos dem som regeringsförslaget om det marknadsanpassade förhandlings- och hyressystemet har starkast stöd. Tacka för det, Hyresgästföreningens funktionärer har genom förslaget sin existens tryggad också i framtiden. Och därmed sina priviligierer.

Regeringsförslag dråpslag mot hyresgästerna

2010-03-30T17:11:00.002+02:00

Regeringen har idag den 30 mars lagt ett förslag till riksdagen med förändringar för allmännyttan och för hyressättningen.

Med affärsmässighet och marknadsmässig avkastning för allmännyttan istället för självkostnadsprincipen samt en privat hyresrätt helt frikopplad från både allmännytta och kostnader leder förslagen till en "förhandlad marknadshyra". Ska allmännyttan ge samma vinst så krävs samma hyressättning för allmännyttiga som för privatägda bostäder. I princip är det de högsta privathyrorna som sätter den nya nivån.

Förslagen slår hårt mot hyresrätten, mot hyresgästerna och är förödande för en bostadspolitik för ett bra boende. Hyresgästerna, som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än andra hushåll, kläms åt och får stora försämringar. Fastighetsägare höjer den redan höga vinsten och värdet av sina fastighetsinnehav. Kommuner får stora möjligheter att bekosta annan kommunal verksamhet med hyresgästernas hyror.

I förslagen finns inga hinder kvar mot för höga hyror överlag, bara mot enstaka försök till överhyror. Och så finns en möjlighet, en skyddsregel, att begränsa hyreshöjningarna till cirka 10 procent per år. Vid renovering finns inga gränser.

I dag begränsas hyreshöjningar i praktiken till kostnadsutvecklingen för att förvalta hyreshus eftersom hyrorna förhandlas efter allmännyttans kostnader. Inga sådana begränsningar kommer att finnas kvar om förslagen blir verklighet. Det blir bara hyresgästernas smärtgräns som blir kvar.

Förslaget innebär att allmännyttan ska drivas med marknadsmässiga avkastningskrav. De höga vinster som är regel för privatägda hyreshusbolag idag och de höjningar som förslagen leder till innebär krav på höga hyror också i allmännyttan.

Förslaget innehåller en begränsningsregel för vilka vinster som får föras över från kommunala bostadsbolag till övrig kommunal förvaltning. Den regeln är dock så vidlyftigt skriven att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Således kommer det att bli fullt möjligt för kommuner att använda de kommunala bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet och kräva höga hyror för att få utrymme för det. Eller som det brukar kallas, införa en extraskatt för hyresgäster.

Det är oerhört stötande att regeringen kommer med dessa förslag.

Villaägare och bostadsrättsinnehavare har fått stora kostnadssänkningar under mandatperioden. Villaägare och bostadsrättsföreningar driver med självklarhet sina bostäder med självkostnad efter själva köptillfället. Det finns inget som helst skäl till att hyresrätt skall drivas efter någon annan princip än självkostnad efter att huset byggts. Det finns inget som helst skäl till att hyresgäster, som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än man har i andra upplåtelseformer, skall få väsentligt högre boendekostnader och vara extra utsatta för marknadspriser.

Förslagen får långtgående konsekvenser inte bara för hyresgästerna utan också för bostadsstandarden i Sverige, för bostadsmarknaden, för bostadsbyggandet och för Sveriges ekonomi.

Höga hyreshöjningar leder till höjda priser på bostadsrätt och äganderätt och således på sikt till en rejält sänkt bostadsstandard i alla tillväxtområden. Som vanligt slår den hårdast mot de som har de lägsta inkomsterna. De slår också hårdast mot tillväxtorternas möjligheter att utvecklas. Omvandlingen av hyresrätt till bostadsrätt påskyndas. Förslaget innebär inte någon som helst stimulans till ökat byggande av bostäder bara att det kommer att bli lika dyrt att bo i äldre hus som det nu är i nyproducerade. Det är i dagsläget 50-70 % högre hyror i nyproduktionen pga de höga byggkostnaderna. Med det nya förslaget kommer hyrorna i alla äldre fastigheter att kunna höjas upp emot nyproduktionsnivåerna. Det innebär i många tillväxtområden hyreshöjningar på tusentals kronor per månad

Hyresgästföreningens lednings agerande är ett stort svek mot hyresgästerna. Hyresgäst-föreningen bejakar i stort förslagen, med små (inte oviktiga) invändningar. Men det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen i form av det förhandlingsmonopol som i praktiken blir följden av förslagen.

Förslaget är ett dråpslag mot majoriteten av landets ca tre miljoner hyresgäster.

Stockholm den 30 mars 2010
Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet

Margareta Friman-Scharin, ordförande

Regeringsförslag raserar hyresrätten

2010-02-19T16:27:00.002+01:00

Regeringen har den 18 februari lagt ett förslag till lagrådet med förändringar för allmännyttan och för hyressättningen.

Förslaget är förödande för hyresrätten och sätter hyresgästerna i en total otrygghet. I praktiken leder förslaget till att hyrorna kommer att bli en slags förhandlad marknadshyra i det privatägda beståndet och att inget hindrar allmännyttiga bolag från att använda samma hyressättning.

Det enda hinder som finns kvar är mot enskilda topphyror, inga hinder finns mot höga hyror överlag.

Inget hindrar ett fastighetsägarkollektiv att samtidigt få igenom mycket stora hyreshöjningar. Med den enda reservation att hyreshöjningen enligt förslagets räkneexempel inte får överstiga cirka 8,5(!) procent per år plus utrymme för generella hyreshöjningar. Tidigare fanns förslag på hyreshöjningar på max tre procent över inflationen. Inte ens den begränsningen finns kvar. Och vid renovering etc. finns inga gränser.

I dag får privathyrorna ligga en bit över allmännyttans hyror och hyreshöjningar begränsas i praktiken till kostnadsutvecklingen för att förvalta hyreshus. Inga sådana begränsningar kommer att finnas kvar om förslagen blir verklighet. Det blir bara hyresgästernas smärtgräns som blir kvar.

Förslaget framför att allmännyttan ska drivas med marknadsmässiga avkastningskrav. Med de höga vinster som är regel för privatägda hyreshusbolag idag och de höjningar som kommer med förslagen innebär detta ett krav på höga hyror i allmännyttan.

Förslaget innehåller en begränsningsregel för vilka vinster som får föras över från kommunala bolag till övrig kommunal förvaltning. Den regeln är dock så vidlyftigt skriven så att det i praktiken inte blir några begränsningar alls. Således kommer det att bli fullt möjligt för kommuner att använda de kommunala bostadsbolagen för att finansiera annan kommunal verksamhet och kräva höga hyror för att få utrymme för det. Dvs. införa en extraskatt för hyresgäster.

Det är fullständigt obegripligt att regeringen kommer med dessa förslag. Villaägare och bostadsrättsinnehavare har fått stora kostnadssänkningar under mandatperioden. Villaägare och bostadsrättsföreningar driver med självklarhet sina bostäder med självkostnad efter själva köptillfället. Det finns inget som helst skäl till att hyresrätt skall driva efter någon annan princip än självkostnad efter att huset byggts. Det finns inget som helst skäl till att hyresgäster som i genomsnitt har väsentligt lägre inkomster än man har i andra upplåtelseformer skall få väsentligt högre boendekostnader och vara extra utsatta för marknadspriser.

Hyresgästföreningens agerande är anmärkningsvärt i sammanhanget. Hyresgästföreningen bejakar i stort förslagen, med små (inte oviktiga) invändningar. Men det är uppenbart att Hyresgästföreningen i första hand har bevakat sina egna intressen i form av det förhandlingsmonopol som i praktiken blir följden av förslagen.

För hyresgästerna är förslagen förödande. De får inte blir verklighet!

Marknadsmässig avkastning istället för självkostnad

2009-12-02T17:12:00.004+01:00

Minister Odell har i en departementspromemoria kommit med att antal förslag som gäller allmännyttan. Han har aviserat ytterligare förslag kring hyressättning.

En central del i Odells förslag är att allmännyttan inte längre ska omfattas av den självkostnadsprincip som gäller för all kommunal verksamhet. Det finns en diskussion om självkostnadsprincipen gäller eller inte, vi ska återkomma till den vid ett senare tillfälle. Det viktiga just nu är att Odell föreslår att den principen ska lämnas och att allmännyttan ska åläggas marknadsmässig avkastning.

I Odells promemoria påstås att förslagen inte leder till några särskilda hyresförändringar. Det är grovt osakligt.

Två frågor ska här behandlas. Vad är marknadsmässig avkastning? Varför marknadsmässig avkastning?

Avkastning kan räknas på olika sätt. Ett sätt är att jämföra den vinst olika fastighetsbolag redovisar och ett annat är att redovisa det som kallas "direktavkastning".

När det gäller vinst finns en del statistik från Statistiska centralbyrån (SCB) som frågat ett stort antal fastighetsägare om intäkter och kostnader. För allmännyttan för hela Sverige redovisas en hyresintäkt på 822 kr per kvm (totalyta inklusive lokaler) och ett överskott på 38 kr per kvm. Dvs ett överskott på 4,6%. I Storstockholm är nettointäkten högre 918 kr per kvm och överskottet 5,1 %. Plus avskrivningar på 99 kr per kvm

För privatägda hus utan lokaler som ägs av aktiebolag redovisas en totalhyra på 831 kr per kvm och ett överskott på 188 kr per kvm, dvs 23 %. Plus en avskrivning på 67 kr per kvm.

För privatägda hus utan lokaler som ägs av privatpersoner redovisas en totalhyra på 789 kr per kvm och ett överskott på 152 kr per kvm, dvs 19,2%. Plus en avskrivning på 51 kr per kvm.

I Storstockholm är privathyrorna och överskottet betydligt högre än i landet som helhet.

Detta betyder

Vinsten i privathusen är mer än fyra gånger så hög i privathusen. Och att allmännyttan för att uppnå samma vinst som de privata aktiebolagshusen behöver höja hyrorna med i storleksordningen 150 kr per kvm, eller med 18,2 %. Inte helt försumbart.

Den andra avkastningsmetoden, direktavkastningsmetoden där man bortser från kapitalkostnaderna och ser till intäkter och andra kostnader utom kapitalkostnader och jämför med fastighetsvärdet (marknadsvärdet) ger liknande resultat.

Den genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsbranschen för bostadshus är 3,1%. Vissa bolag ligger högre. Wallenstam redovisar 4,3%. Allmännyttan i Stockholm som visar relativt hög vinst jämfört med flertalet andra bolag har en direktavkastning på 2,2 procent. För att höja direktavkastningen i allmännyttan i Stockholm till 3,1 procent skulle hyrorna behöva höjas med 13,5% och för att nå Wallenstams nivå med 30,5%.

Ganska kraftiga hyreshöjningar således för att nå upp till marknadens avkastning!

Varför ska då allmännyttan ge marknadsmässig avkastning?

Uppenbarligen finns ett tänkande att hyreshus ska jämföras med varandra. Enligt vår mening är det helt bakvänt. Bostadsmarknaden för bostadsrätt och äganderätt, vilka står för 60-65% av bostäderna i Sverige, drivs med självkostnad efter köpet av bostaden. Så gör varenda enskild och varenda bostadsrättsförening. Inte håller dessa på och ska ha avkastning enligt marknadsvillkor. Bostadsrätt och äganderättsinnehavare räknar inte heller med avskrivning, vilket ytterligare snedvrider hyresrätten.

Så varför ska allmännyttan räkna med avkastning? Det finns inget skäl för att hyresgästerna ska betala högre hyra än sina självkostnader. Det viktiga måste vara att jämställa upplåtelseformerna. Inte att allmännyttig hyresrätt ska jämföras med den privatägda hyresrätten - som ju för övrigt i långsam takt håller på att avskaffa sig själv.

Gement utan sans och vett – Barbro Engman tappar koncepterna

2009-12-01T21:41:00.002+01:00

Den underliga hyresgästföreningen

Lördagen den 21 november 2009 sammanträdde Hyresgästföreningens fullmäktige för Stockholmsregionen. Föreningens förbundsordförande utmålar mötet som något av det värsta hon deltagit i. Så här skriver hon på sin blogg: ”Man har ett tonfall och en aggressivitet sin emellan som saknar motstycke. Några få dominerar fullständigt debatten som absolut inte präglas av vare sig eftertänksamhet, ansvar eller lyhördhet. De allra flesta av deltagarna kom heller aldrig till tals och jag vet att väldigt många i likhet med mig tyckte att det var en bedrövlig tillställning.”

Vad Barbro Engman inte berättar är att det var hon som förstörde mötet. Hon hade blivit inbjuden att förklara föreningens positiva inställning till Odells förslag som går ut på att kommunala bostadsbolag i framtiden ska drivas affärsmässigt med marknadsmässig avkastning. I anslutning till hennes anförande gavs det möjlighet till frågor.

Barbro Engman vet att stockholmsföreningarnas inställning till Odells förslag inneburit stark kritik vilket också visade sig när mötesdeltagarna började ställa frågor. Då brast det uppenbarligen för Barbro Engman. Hon föll de som ställde frågor i talet, hon avbröt och hon blev ursinnig. Ju fler kritiska frågor, desto mer aggressiv blev hon. Så småningom höll det på att urarta och mötesarrangörerna avbröt. Fram med blomsterkvasten, ett snabbt tack innan pinsamheten blev total.

Men Barbro Engman kunde uppenbarligen inte tygla sitt humör. I foajén gav hon sig på några innerstadsrepresentanter och fortsatte sitt skällande. Då visade hon också det dåliga omdömet att ta äran av regionfullmäktiges ledamöter. Hon förundrades över att människor ville ägna en dag åt att besluta om de "skitfrågor" som diskuterades på mötet.

På sin blogg reviderar Barbro Engman historien och framställer sig själv i den allra bästa dagern. Hon är bra på att ständigt skriva om historien om allt från trepartsöverenskommelsen till uppgörelsen med SABO så att hon själv framstår som den kloka folkrörelseledaren. Vid regionfullmäktigemötet tog hon sina maktambitioner till en högre nivå. Historieförfalskningen parades med personlig gemenhet.

Björn Alfredsson, 20091129,

PS. Den vanligtvis på sin blogg kolugne (känslokalle?) Terje Gunnarson verkade skärrad efter mötet. På sin blogg skriver han urskuldande: ”Idag ägnade jag förmiddagen till att fundera över vårt fullmäktigemöte i lördags. På vad sätt kunde jag ha bidragit till att vi fått ett bättre klimat på mötet.”

Undrar om Barbro läser Terjes blogg?

Är Odellförslagen bättre än Koch?

2009-11-18T13:14:00.005+01:00

Vi ska i några avsnitt granska de nya förslag som minister Odell presenterat och de som han framfört ska komma.

En fråga som finns i debatten är om Odellförslagen skiljer sig från de som Koch-utredaren föreslog för 1,5 år sedan.

Vad är det för likheter med Koch-utredningens förslag och regeringens nya utredning (nedan kallat Odellutredningen) respektive det som Odell aviserat att det skall komma?

Citerar Kochs hela sammanfattning (kursivt) och kommenterar.

"I hyreslagstiftningen föreslår vi att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll avskaffas och att hyressättningsreglerna ändras. "

Detta förslag finns också i det som Odell aviserat skall komma.

"Bruksvärdessystemet ska bestå, men inom dess ramar föreslår vi en ändring av bruksvärdesregeln för att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresbostadsmarknad. Vi föreslår dels att långa bostadsköer, där efterfrågan på hyresbostäder påtagligt och varaktigt överstiger utbudet, ska kunna leda till högre hyror, dels att stora vakanser, där efterfrågan är påtagligt mindre än utbudet, ska kunna leda till lägre hyror. "

Detta finns inte i det som Odell har aviserat. Men det är precis detta som hyresgästföreningen håller på att genomföra på olika håll. Kallas lite olika, Malmömodellen, Stockholmsmodellen osv.

"Vi föreslår också att hyresbostäder inom samma tätort ska kunna jämföras med varandra, även om de ligger i olika kommuner. "

Detta är inte behandlat i det som Odell aviserat. Dock har hyresnämnden på egen hand fattat några beslut i denna anda.

"För att värna hyresgästernas reella besittningsskydd föreslår vi att bostadshyrorna inte ska kunna öka mer än med ca fem procent per år, även om bruksvärdet skulle motivera en större höjning än så. "

Detta är inte med i det som Odell aviserat, men kan ju komma.

"Slutligen föreslår vi en normerande roll för kollektivt avtalade hyror, så länge dessa håller sig inom en rimlig tolkning av bruksvärdet."

Detta är helt i enlighet med det som Odell aviserat.

"För de kommunala bostadsaktiebolagens del lägger vi fram förslag till två olika modeller som kan innebära att den svenska ordningen blir förenlig med EG-rättens statsstödsregler.

I den ena modellen är de kommunala bostadsaktiebolagen affärsmässiga, vilket innebär att de ska drivas utan vad som EG-rättsligt ses som stöd. Detta betyder EG-rättsligt inte bara att kommunerna inte får ge direkta bidrag till sina bostadsaktiebolag utan också att bolagen på sikt ska ge så hög vinst som möjligt med hänsyn till de risker som kommunerna väljer att ta i verksamheten. Affärsmässigheten kan dock vara långsiktig. Det finns inget tvivel om att denna modell är förenlig med EG-rätten. "

Detta är i näst intill helt det som finns i Odells utredning. Där sägs också att allmännyttan ska drivas affärsmässigt. I Koch sägs att bolagen på sikt ska ge så hög vinst som möjligt. I Odell sägs istället att de ska åläggas marknadsmässig avkastning. Detta är så gott som samma sak. Möjligen är t o m Odells krav ett ännu högre krav på avkastning än Koch.

"I den andra modellen är de kommunala bostadsaktiebolagen självkostnadsstyrda. Det är osäkert om – men inte uteslutet att – denna modell skulle godtas vid en EG-rättslig prövning."

Denna andra modell enligt Koch har Odell inte valt, utan han har valt marknadsmässig avkastningsmodellen. Inte heller Hyresgästföreningen (!) och SABO (!) har valt denna modell.

"Frågan vilken modell som bör väljas handlar ytterst om politiska värderingar och prioriteringar och om Sverige är berett att låta en självkostnadsmodell prövas EG-rättsligt. Vi tar inte ställning i den frågan, utan den bör avgöras av regeringen och Riksdagen efter en politisk och samhällelig debatt."

Som sagt har Odell tagit avstånd från Kochs alternativa självkostnadsmodell för allmännyttan. Vilket stöd har han för detta i den politiska och samhälleliga debatten som Koch efterlyser?

"Kommunalt bildade bostadsstiftelser ligger utanför de båda modellerna och regleras av sina stiftelseförordnanden. Kommunerna ska följa EG-rätten även i sina relationer till sådana stiftelser."

Oklart om detta har behandlats i Odellutredningen.

Slutsats

Koch har fått med det mesta endera genom Odellutredningen, av Odell aviserade förslag eller genom lokala hyressättningsaktiviteter som Hyresgästföreningen centralt gett order om till sina lokala organisationer att utföra.

Koch har inte fått igenom är sin alternativa självkostnadsmodell. Inte heller den samhällsdebatt om sina två modeller som han efterlyst. Koch har heller inte fått igenom sin begränsningsregel för hyreshöjningar, men den kan ju komma i det förslag som Odell ska lägga fram.

Vi kan inte komma till någon annan slutsats än att den enda väsentliga skillnaden med Odellförslagen och Kochförslagen är att Kochs självkostnadsmodell för allmännyttan har slopats!

Dvs att Odellförslagen faktiskt är ett steg sämre än Koch. För hyresgästerna.

Det är svårt att förstå Hyresgästföreningen jubel över detta och lika svårt att förstå SABO:s accepterande.

Ovanligt korkade förslag i dagens DN

2009-10-30T13:21:00.008+01:00

I dagens DN lägger Helen Hellmark Knutsson, Anders Johansson från (s) tillsammans med fastighetsägarnas Christer Jansson, fram förslag för hyresrätten. De hävdar grundläggande att det finns en stor brist på hyresrätt i Stockholmsregionen som hindrar utvecklingen, att det behöver byggas fler hyreslägenheter och att de befintliga behöver "kundanpassas".

De flesta av deras förslag är riktigt dåliga och kommer inte att leda till ökat byggande av hyresrätt. Utan till en snabbare omvandling till bostadsrätt.

Låt oss strax återkomma till behovsfrågan, men först granska Trions förslag.

De föreslår:

1. Allmännyttans hyresnormerande roll ska tas bort.

2. Standard och läge skall påverka hyresnivån.

3. Enskilda förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst om standard och utrustning.

4. Privatvärdar och kommuner ska sammarbeta om lägenheter för sociala ändamål.

5. Skattereglerna ska bli neutrala: rotavdrag för hyresrätt ska införas, kommunal fastighetsavgift för hyresrätt ska avskaffas, det ska bli möjligt att fondera utan att först betala skatt.

6. Kommunerna ska ta hänsyn till hyresrätten när de sätter markpriser.

Vilka av dessa förslag påverkar byggandet av hyresrätt? Knappast ens det sista förslaget! Om kommunerna sätter lägre markpriser - när det är kommunen som säljer - måste samma pris användas för alla. Det påverkar inte försäljningspriserna på de färdiga bostäderna. Alltså blir det istället ännu mera lönsamt att bygga äganderätt och bostadsrätt. Det ger inte fler hyresrätter utan tvärtom. Bättre att göra som nu, upplåt mark med tomträtt till hyresrätt!

Övriga förslag höjer istället boendekostnaden i befintliga hyresrätter, och skapar en betydligt större osäkerhet.

Tas allmännyttans hyresnormerande roll bort innebär det i Stockholm en omedelbar möjlighet till hyreshöjningar med cirka 25 procent och långsiktigt betydligt högre hyreshöjningar.

Det skenbart harmlösa förslaget att enskilda hyresgäster och fastighetsägare ska kunna komma överens om standard, sätter hyresgästen i en mycket svår förhandlingssituation. Därför är det betydligt bättre som idag med de förhandlade tillvalssystem som åtminstone allmännyttan tillämpar.

Lägen och standard påverkar redan hyresnivåerna, men uppenbarligen vill Trion att de ska påverka mera. Ökade hyresskillnader på grund av läge är direkt segregerande och tvingar många att flytta.

Att privatvärdar och kommuner ska samarbeta kräver väl inte och kan väl inte lagregleras. Det är bara för fastighetsägarena att sätta igång.

Neutrala skattergeler är det enda som går att instämma i. Fast förslagsställarna har glömt den viktigaste, dvs ett ränteavdragssystem också för hyresrätt. Och Trion har glömt hur minskade kostnader för fastighetsägaren ska slå igenom på hyrorna. Och Trion har glömt att fastighetsägarna genom avskrivningar redan har stora möjligheter att fondera för underhåll.

Kort sagt.

De förslag som Trion lägger kommer inte att öka hyresrättsbyggandet. Men de kommer att öka hyrorna i befintliga hyresbostäder. Vilket kommer att sänka boendestandarden, öka segregationen, minska möjligheterna för unga att flytta in i regionen, minska möjligheterna för hushåll med måttliga och låga inkomster att få en rimlig bostad. Knappast något att sträva efter.

Vill vi få en bättre bostadssituation i regionen krävs helt andra åtgärder. Här några aktuella:

- Skärp upp allmännyttans hyresnormerande roll och kraven på allmännyttans självkostnad.

- Inför ett system som jämställer hyresrätten med andra upplåtelseformer. Dvs främst ett bidrag eller liknande som motsvarar de andra upplåtelseformers ränteavdrag.

- Inför andra kalkylmetoder för hyressättning, med krav på rimliga räntor och avskrivningsformer. Det ger mycket lägre hyror i bland annat nyproduktionen.

- Stärk hyresgästernas ställning när det gäller inflytande, besittningsrätt och bytesrätt.

- Ta bort möjligheten att omvandla hyresrätt till bostadsrätt och stärk istället möjligheterna att omvandla till kooperativ hyresrätt.

- Inför kooperativa former (som i Danmark och Finland), där bostäderna bara kan säljas till reglerade priser istället för marknadspris.

- Välj hyressättningssystem som minskar hyresskillnaderna! Därmed minskar både segregation och förbättras bostadsförsörjning och standard för hushåll med måttliga och låga inkomster. Främst är det de höga hyrorna i nyproduktion och vid större underhållsåtgärder och ombyggnad som förstör hyressättningen!

- Stärk villkoren för andrahandshyresgäster när det gäller hyra och skydd.

- Lägg fast ett långsiktigt program för att avföra den privatägda hyresrätten. Den är riktigt omodern och motsvarar inte morgondagens bostadskrav. Hyresgästens utsatthet i den privata hyresrätten är inte acceptabel. Dessutom är fastighetsägarnas organisation en kvalificerat oförskämd organisation. Trots mycket höga vinster och värdeökningar kräver fastighetsägarna hela tiden mer! De har inte längre någon plats på en modern och bra bostadsmarknad.

Till sist.

Behövs det fler hyreslägenheter i Stockholmsregionen? I Stockholms stad är 60 procent av bostäderna i hyreshus. Några procent till hyreslägenheter finns i bostadsrättshus. Ytterligare några procent hyr i andra hand. I Stockholms län är 50 procent av bostäderna i hyreshus. Kort sagt. I Stockholms län är en mycket stor andel av bostäderna hyresrätt. Mer än i något annat län i Sverige.

Däremot har vi ett tydligt bostadsförsörjningsproblem. Det handlar om behov av bostäder till rimliga kostnader. Det gäller såväl i hyresrätt som i andra upplåtelseformer. Med mycket höga hyror i nyproduktionen, mycket höga hyreshöjningar vid ombyggnad och större underhållsåtgärder och mycket höga priser i ny bostadsrätt och äganderätt så minskar hela tiden andelen bostäder med rimliga boendekostnader. Med ökade hyresskillnader i befintligt bestånd minskar andelen med rimlig boendekostnad ännu mer. Den stora bostadskön är ett tecken på att många söker en bostad till rimlig kostnad, inte en hyresrätt till vilket pris som helst.

Här krävs således ett samlat paket, med både nya upplåtelseformer, regleringar av priser och jämställdhet mellan upplåtelseformerna. Vi har visat några av åtgärderna ovan.

Att DN-artikeln skrivits under av Fastighetsägarnas representant förvånar inte. Det är samma tongångar som de alltid kommer med och som förstås passar de egna plånböckerna.

Däremot förvånar storligen att artikeln skrivits under av två socialdemokrater! Är verkligen kunskapsnivån, framtidssynen och respekten för de egna väljarna så svag?

Vi hoppas verkligen att de inte har gehör bland övriga socialdemokrater. I annat fall blir hyresgästpartiet en nödvändighet. Eller en undergång av hyresrätten som upplåtelseform.

Socialdemokraternas partikongress

2009-10-29T14:33:00.003+01:00

Så har då socialdemokraternas partikongress startat. Vad kommer ut av den?

Kommer ett nytt bostadspolitiskt program? Nej knappast. Det som har publicerats i förväg har varit ganska allmänt hållet, med rätt få konkretiseringar. Hyresrätten skall uppgraderas. Insatser för äldreboende. Ett handslag mellan kommunerna, staten och aktörerna för att rusta och lyfta. Fler i rekordårens bebyggelse ska få möjlighet att äga. Kort sagt, ingen särkilt övertygande helhetssyn.

Kanske är det bästa man kan hoppas på att kongressen beslutar att ta fram ett starkt bostadspolitiskt program, med ett starkt fokus på hur hyresrätt skall kunna byggas och utvecklas. Annars blir förstås frågan om ett hyresgästparti alltmer aktuellt.

Till kongressen finns dock några viktiga motioner. Från Stockholms arbetarkommun kommer två "Bygg fler, bygg mer, bygg blandat - till vettiga priser och hyror som vanligt folk kan efterfråga" och "Utveckla allmännyttan och skapa ordning och reda bland upplåtelseformerna".

Dessa motioner innehåller många punkter som vi hoppas kan bli s-kongressens beslut - och verklighet. Bland de 18 att-satserna vill vi här och nu särskilt peka på:

- Ett generellt program utarbetas för att upprätthålla bostadsbyggandet i enlighet med den inriktning som redovisas i denna motion. (Dvs till en boendekostnad som kan efterfrågas av många).

- Bruksvärdesprincipen och allmännyttans hyresledande roll bevaras.

- Socialdemokraterna tar initiativ till en lagändring som möjliggör för kommuner och/eller allmännyttiga företag att initiera och/eller bilda kooperativa hyresföreningar.

Man får hoppas att kongressen antar dessa och andra förtjänstfulla förslag. Särskilt viktigt är förstås att kongressen slår fast allmännyttans hyresledande roll. Utan den kan hyresrätten hälsa hem. Hyresgästföreningens prat om att man kan ersätta allmännyttans hyresledande roll med kraftfulla förhandlingar är rena nypratet. Finns en lag som ger möjlighet att hyressätta efter privathus istället, så är det lagen som gäller inte påståenden om kraftfullhet. En sådan förändring innebär det stora hyreshöjningar redan på kort sikt och "förhandlade marknadshyror" på längre sikt. Ungefär på samma sätt som på det blivit för lokalhyror. Då får hyresrätten en svag roll för hushåll med måttliga eller låga inkomster.

Vi får se.

Bostäder i kontorshus?

2009-08-10T14:32:00.002+02:00

Kristina Alvendal har i dagarna föreslagit att fler bostäder ska komma till genom omvandling av kontorshus och påbyggnad av andra hus.

Två kommentarer sprider vi gärna:

1. Från vanligtvis välunderrättat håll har följande obekräftade rykte influtit:

I och med den fullständiga implementeringen av SABO-Hgf-uppgörelsen och Stockholmsmodellen blir Hyresgästföreningens regionala organisation överflödig. Förhandlingsarbetet kommer ju att ersättas av marknadens osynliga hand vägledd av den av parterna (SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen Riksförbundet) årligen nationellt fastställda hyresutvecklingskoefficienten.

Regionkontoret kommer således att stå tomt inom en snar framtid. Kristina Alvendahls förslag om att bygga om tomma kontorslokaler mottogs därför överraskande välvilligt, för att inte säga entusiastiskt, av förtroendevalda och anställda vid Hyresgåstföreningens regionkontor i Stockholm. En skänk från ovan är den allmänna uppfattningen.

Flera anställda, men ännu så länge bara ett fåtal förtroendevalda, har redan ställt sig i den högst interna bostadskön för en lägenhet i regionkontorets ombyggda lokaler. Några drömmer redan om en etagelägenhet med adress Arenavägen 55.

Ännu så länge är detta ett obekräftat rykte. Enligt flera tilltänkta arkitektkontor är det nämligen inte säkert att etagelägeheter passar i de gamla kontorslokalerna.

BA

2. Det är bostäder med rimliga kostnader och barnvänliga miljöer som är bristvaran i dagens Stockholm. Bostadsköns storlek är förstås ett uttryck för att de andra vägar som finns att skaffa bostad inte ger en bostad till rimlig kostnad. Den stora utflyttningen av barnfamiljer från Stockholms stad (två tredjedelar av alla barn som föds flyttar bort från staden innan de börjar skolan) visar bristen på barnvänliga miljöer.

Ombyggda konrtorslokaler och påbyggnad av hus ger varken bostäder med rimlig kostnad eller barnvänliga bostäder. Så det är nog dags för ett omtänk.

V

Fortsatta dimridåer från hyresgästföreningen

2009-07-06T12:24:00.001+02:00

Vi har i ett tidigare inlägg kritiserat Hyresgästföreningen Region Stockholm för att de på sin hemsida sprider lögner om bibehållet hyrestak och allmännyttans hyresnormerade roll i framtiden.

Nu har man ändrat på sidan med ”Frågor och svar om systematiserad hyressättning”. De helt felaktiga formuleringarna ”Allmännyttan förblir hyresnormerande för privata fastigheter. Det finns ett hyrestak.” har strukits.

Men det står fortfarande inledningsvis på sidan att ”Hyresgästföreningen däremot vill att allmännyttans hyror ska var normerande för alla hyror … ” Den formuleringen är vilseledande för den ger intrycket att föreningen vill bibehålla nuvarande hyrestak vilket inte är med sanningen överensstämmande.

Hyresgästföreningen har föreslagit att alla förhandlade hyror, således både allmännyttiga och privata, ska vara normerande i framtiden. Eftersom privathyrorna i Stockholm ligger en bra bit över hyrorna i allmännyttan så kommer den framtida ”hyresnormen” att ligga högt över dagens hyrestak, åtminstone 15–20 procent enligt seriösa bedömningarHyresgästföreningen fortsätter att sprida dimridåer kring sina förslag. De vågar helt enkelt inte stå för sina ståndpunkter.

B

Fokusera på rätt frågor

2009-07-01T10:54:00.002+02:00

I det läge som nu råder är det viktigt att fokusera på och prioritera rätt frågor för hyresgästerna i Stockholm. Uppgörelsen mellan Sabo och Hyresgästföreningen och Stockholmsmodellen måste förkastas till förmån för bibehållet hyrestak, allmännyttans självkostnadsprincip och kooperativ hyresrätt i stället för bostadsrättsombildning.

Det pågår en kampanj för att få oss att acceptera Stockholmsmodellen utan att ens fråga vad den kommer att innebära. Modellen marknadsförs också med falska förespeglingar.

På Hyresgästföreningens hemsida finns en sida med "Frågor och svar om systematiserad hyressättning". Som en del i svaret på den första frågan "Varför införs systematiserade hyressättning?" sägs med anledning av hotet om marknadshyror att "Hyresgästföreningen däremot vill att allmännyttans hyror ska var normerande för alla hyror … " I den tredje frågan "Vem bestämmer hur hög hyran ska bli?" blir svaret "Allmännyttan förblir hyresnormerande för privata fastigheter. Det finns ett hyrestak."

Många, som inte vill tala om hotet mot hyresrätten, hänvisar till den här sidan för att lugna oss oroliga hyresgäster.

Förvisso låter bibehållet hyrestak och allmännyttans hyresnormerande roll bra men det finns ett problem. Det som står på Hyresgästföreningens hemsida är nämligen lögn. Hyresgästföreningen har föreslagit att både hyrestaket och allmännyttans hyresnormerande roll ska avskaffas. Hittills har föreningen kommit överens med Sabo i frågan. De privata fastighetsägarna vill naturligtvis gå ännu längre men i praktiken har de anslutit sig till Sabo-Hyresgästföreningsuppgörelsen.

Ordföranden i Hyresgästföreningen Region Stockholm, som har det yttersta ansvaret för informationen på hemsidan, var med och fattade beslutet om att avskaffa hyrestaket och allmännyttans hyresnormerande roll i föreningens förbundsstyrelse. Han är oerhört tacksam mot dem som basunerar ut att Stockholmsmodellen inte påverkar framtidens hyror annat än marginellt.

De, som hänvisar till Hyresgästföreningens information om den systematisearde hyressättningen, bidrar till att sprida lögner. De blir nyttiga redskap i Hyresgästföreningens kampanj mot dem som sakligt och med integritet har ambitionen att utvärdera och kritiskt granska förslag och utspel. Det har hänt tidigare att de som för fram saklig kritik utpekas som orosstiftare som förråder hyresrätten, ja till och med bryter mot föreningens stadgar.

Nu måste alla krafter samlas i kampen mot Sabo-Hyresgästföreningsuppgörelsen så att förslagen om att avskaffa hyrestaket och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt inte blir verklighet. Dagens förhandlingssystem och regelverk för allmännyttan må ha sin brister med de har potential och kan utvecklas på hyresgästernas villkor utan en Stockholmsmodell. Allmännyttans hyresnormerande roll, långsiktiga självkostnader och utvecklade förvaltningsformer, exempelvis kooperativ hyresrätt, visar vägen till ett bättre hyresboende.

Björn Alfredsson

Stockholmsmodellen gör Hyresgästföreningen överflödig?

2009-06-17T09:54:00.002+02:00

Så länge samhällsvetenskapen funnits har forskare och utredare försökt konstruera modeller som översätter kvalitativa egenskaper till kvantitativa mått: ”Hur känner du dig på en skala från ett till tio?” Genom att bryta ner en komplex och sammansatt struktur i sina beståndsdelar som sedan värderas och poängsätts så har man försökt skapa ett eget mikrokosmos, kort sagt en modell av verkligheten. I de allra flesta fall har man misslyckats.

Modellerna har blivit bleka kopior av verkligheten och de har inte fungerat för att ge entydiga svar. Däremot har modellerna kunnat fungera som indikatorer, ungefär som väderprognoser.

Stockholmsmodellens främsta syfte är att ge entydiga svar. När alla parametervärden matats in, så tryck på knappen och ut kommer den ”rättvisa” hyran i både kronor och ören. Med tanke på modellbyggarnas historiskt sett dåliga resultat är oddsen inte speciellt goda för Stockholmsmodellen.

Men tänk om man lyckas! Då väntar den stora överraskningen. Hyressättningen kommer att revolutioneras. Under rubriken ”Hyresgästerna sätter priset”, säger Terje Gunnarson till tidningen Fastighetsnytt att ”här är det hyresgästen som lägger grunden för värdet”. Han har redan förutsett vad som kommer att ske.

En gång om året kopplar du upp dig mot hyresvärdens hemsida och loggar in på hyressättningssidan. Du matar in dina lägenhets- och fastighetsvärden men i de flesta fall behöver du bara godkänna redan registrerade uppgifter. Områdes- och lägesvärdena har hyresvärden redan lagt in. Service med andra ord! På bråkdelen av sekund presenterar hyresvärden din nya hyra och så var det klart.

Vad blir nu konsekvenserna av detta? Jo, det behövs ingen förhandling, ingen ombudsman som glömmer att kalla dig till möten, ingen väntan på att bli aviserad om den nya hyran. Kort sagt, Hyresgästföreningen har genom Stockholmsmodellen avskaffat sig själv.

Men det här gäller ju bara för Stockholm. De flesta andra föreningar i regionen tvingas fortsätta leva med det vanliga uråldriga förhandlingssystemet, den trötta regionstyrelsen och de förvirrade ombudsmännen.

Vi stockholmare är däremot befriade.

B

Bevare oss för Stockholmsmodellen 1

2009-06-15T21:53:00.002+02:00

Jag har varit på informationsmöte om Stockholmsmodellen och det avskräckte.
Grundbulten ser ut så här: De nya hyrorna (alla lägenheter ska få nya grundhyror) ska sättas enligt bruksvärdet och bruksvärdet ska i sin tur bygga på hyresgästernas allmänna värderingar. Det här låter förledande men är alldeles uppåt väggarna.

Bruksvärde har inte ett dugg med allmän hyressättning att göra. Bruksvärdet är ett kriterium när två lägenheter jämförs i en situation när hyresvärd och hyresgäst är oense om hyran. Då letar man fram en allmännyttig lägenhet som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdig med den lägenhet vars hyra man förhandlar om.

De allmännyttiga lägenheternas hyror har satts efter förhandling med hänsyn till bostadsbolagets kalkyler som i bästa fall baseras på dess självkostnader. Vare sig hyresgästernas värderingar eller de enskilda lägenheternas bruksvärde har bestämt hyresnivån.

Talet om att modellen bygger på en återgång till den genuina bruksvärdesprincipen är rent nonsens. Den vantolkning, som modellens förespråkare gör, öppnar vägen till marknadshyror. I kombination med överenskommelsen mellan Hyresgästföreningen och SABO som föreslår slopat hyrestak och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt blir modellen ett effektivt vapen i händerna på marknadsförespråkarna.

För att lugna hyresgästerna säger man att det kommer att ta lång tid att införa modellen och att en faslig massa lägenheter måste besiktigas. Erfarenheterna av Hyresgästföreningens besiktnings- och förhandlingsverksamhet är inte speciellt goda. Det hela kommer som vanligt att mynna ut i schablonlösningar, vi målar bilden i grova penseldrag som föreningen brukar säga när de inte bemödat sig ta reda på detaljer.

Vad behöver göras i stället. Jo, gör en systematisk genomgång av hyresstrukturen (den bilden saknas faktiskt), se till att självkostnadsprincipen tillämpas, rätta till de snedsitsar som åratal av misslyckade förhandlingar på framför allt privatsidan lett till, kort sagt slå vakt om och vidareutveckla nuvarande system.

Det påstås att kritiken av Stockholmsmodellen gynnar dem som ivrar för ombildning till bostadsrätt.

I stort sett alla innerstadsombildningar är ekonomiskt ofördelaktiga. Några stycken kanske ser bra ut på pappret med det beror uteslutande på att man lånar pengar till driften utöver köpet. För dem kommer det surt efter och på några års sikt är affären ofördelaktig.

Det bästa alternativet till bostadsrätten är en bra hyresrätt eller varför inte kooperativ hyresrätt med samma inflytande som i bostadsrätten men utan spekulation livslång skuldsättning.

I nästa vecka hålls flera informationsmöten. Gå dit, lyssna och få dina farhågor besannade.

B

Så kör HGF över hyresgästerna

2009-05-27T13:46:00.003+02:00

Förslaget Stockholmsmodellen innebär en marknadsanpassning av hyrorna i Stockholm stad vilket givetvis hyresgästerna i Stockholm är emot. Hyresgästföreningens ledning och fastighetsägarna vill dock marknadsanpassa hyrorna i Stockholm. För att kunna driva igenom ett sådant beslut kan man inte använda något vanligt demokratiskt förfarande. För det första presenteras förslaget bara en vecka innan beslut ska tas. Beslutet ska sedan tas på ett extrafullmäktige med delegater från hela länet trots att det bara berör hyresgästerna i Stockholms stad. För förslaget pläderade en regionsstyrelsledamot som numer bor i Salatrakten, en villaägare från Värmdö, och andra delegater från Nynäshamn, Lidingö och Södertälje. Boende från olika delar av Stockholms stad kämpade naturligtvis emot förslaget men det hjälpte inte. Det finns ingen solidaritet i Hyresgästföreningen, majoriteten från de övriga kommunerna ställde sig bakom det förslag som kommer att innebära kraftiga hyreshöjningar i Stockholm. Att Hyresgästföreningens ledning står mycket nära Fastighetsägarna framgår av följande blogginlägg idag från deras informationsdirektör Mia E. :

Tisdag eftermiddag, 16:57. Telefonen ringer när jag kliver ur bilen. Ser vem som ringer och bestämmer mig för att svara. Rösten låter upphetsad – nervös. ”Jag är på väg nu. Fullmäktige börjar kl 17. hör av mig så fort beslutet är taget. Någon gång efter sju.” Det dröjer mycket längre än så. Kl 22:18 ringer telefonen igen. Samma röst. ”Det gick bra! Fullmäktige antog förslaget. Nu kan vi gå vidare. Men det var en tuff debatt.” Jag vaknar nu på morgonen, och det första jag känner när jag tänker på gårdagen är beundran. Förändringsarbete kräver mod och starka värderingar. Jag känner beundran för de inom Hyresgästföreningen som faktiskt vill. Och som arbetat så hårt för att få med sig sin egen organisation.

Så vad är det för mening att vara med i Hyresgästföreningen för en hyresgäst?

Hyresgästföreningen sviker hyresgästerna

2009-05-26T11:07:00.001+02:00

Från Svd - Brännpunkt 26 maj 2009, Inlägg

Kraftiga hyreshöjningar att vänta i Stockholm

Hyresgästföreningen torde vara den organisation i Sverige som mer än någon annan missbrukar sin ställning. För några dagar sedan presenterade de ett nytt förslag till hyressättning som kommer att innebära kraftiga hyreshöjningar för hundratusentals hyresgäster i Stockholm.

Förslaget är framtagit av en Hyreskommitté med en representant från Hyresgästföreningen och fyra representanter från fastighetsägarna. Hyresgästföreningens ledning försöker nu snabbt få fram ett beslut utan att ge förtroendevalda eller hyresgäster någon möjlighet att påverka. I förslaget påstås att dagens hyressättning är felaktig och att man nu ska skapa rättvisa. Men förslaget saknar helt beskrivning och analys av dagens hyror i Stockholm. Inte heller finns någon konsekvensbeskrivning och de viktiga frågorna kring segregation och bostadsförsörjning för alla behandlas inte alls. Ett stort antal hyrespåverkande faktorer nämns i förslaget utan att det framgår hur mycket dessa bör påverka hyran.

Det enda som är tydligt är att centralt läge är ett viktigt mått och att olika lägen ska kunna ge hyresskillnader på 30 procent eller mer. Om förslaget skulle genomföras skulle det få stora sociala och ekonomiska konsekvenser för hyresgästerna, segregationen skulle öka och möjligheterna för hushåll med lägre inkomst att få bostad skulle minska kraftigt.

För innerstadens och närförorternas 100000 lägenheter i privatfastigheter innebär en hyreshöjning på 15 % ökade vinster till de privata fastighetsägarna med cirka 1 miljard kronor per år. Erfarenheter från liknande projekt i Malmö och Linköping visar att även de allmännyttiga bolagens vinster ökar kraftigt.

Att fastighetsägarna vill ha extra miljardvinster är ju begripligt men varför driver Hyresgästföreningens ledning på? Vi tror att Hyresgästföreningens långvariga monopolställning och ekonomiska beroende av fastighetsägarna har utvecklat en alltmer centralstyrd organisation.

Ledningen ser mer till organisationens intäkter än till hyresgästernas utgifter. Minst 25 procent av organisationens intäkter kommer från motparten.

När Hyresgästföreningen sviker blir hyresgästerna försvarslösa, de kan inte ens strejka som löntagare kan. I detta läge får inte politikerna också överge hyresgästerna. Hyresgästerna är den boendegrupp som har de lägsta inkomsterna. De mer välbeställda bostadsrätts- och villaboende har fått stora skattelättnader.

Att tvinga in hyresgästerna i en ännu sämre ekonomisk situation vore stötande. Politikerna måste sätta sig in i problemet och förhindra att hundratusentals människor får sin ekonomi spolierad eller tvingas lämna sina hem.

MARGARETA FRIMAN-SCHARIN

RAGNAR von MALMBORG

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet

Att köpa grisen i säcken

2009-05-23T18:25:00.003+02:00

Hyresgästföreningen upphör aldrig att förvåna oss. Häromdagen presenterades omfattande och ändå mycket oklara förslag om hyressättning och om hur förhandlingarna skall gå till. Hyressättningsförslaget har tagits fram av Hyreskommittén – en grupp med en representant från Hyresgästföreningen och fyra från fastighetsägarna. Trots omfattningen framgår att avsikten är att beslut skall fattas inom en vecka! Dessutom inom en vecka där en stor del är ledighet för många! Möjlighet att sätta sig in i materialet och diskutera med andra? Nej, knappast! Demokratiskt? Nej, knappast!

Visst har vi fått viss information i förväg säger några. ”Men informationen har varit så rörig och knapphändig så det inte har gått att förstå vad som kommer. Ibland har mötena mest varit en möjlighet att framföra en åsikt eller ge en känsla av möjlighet att påverka.”

Så några välförankrade förslag är det verkligen inte som kommer.

Så vad innehåller då förslaget om hyressättningen

Jo, först lite allmän retorik om tydlighet, rättvisa och likvärdighet. Lustigt nog saknas sådant som väl är viktigare, t.ex. att verka för en god bostadsförsörjning för alla grupper, att motverka segregation och att skapa trygghet. Kanske förståeligt att det saknas med tanke på vad som kommer sen. Inte heller finns någon redovisning av dagens hyresstruktur och vad som faktiskt skulle vara problem.

Sen börjar man räkna upp kvalitetsfaktorer: Storlek, modernitetsgrad, planlösning, balkong, charm, ljudisolering, förvaringsutrymmen, parkering, läge i huset, hiss, gårdsmiljö, tvättstuga, trygghet, avfallshantering, cykel och barnvagnsrum, underhållsstandard, fastighetsservice.

Problemet är inte att lista upp denna typ av faktorer, även om vi saknar några, utan HUR de olika faktorerna ska värderas och få påverka hyran. Allt detta saknas helt i rapporten.

Sen kommer rapporten till LÄGET. Och det är uppenbart att det är det som rapporten egentligen handlar om.

I förslaget påstås att alla stadsdelar i Stockholms stad har klassats. Det påstås att man studerat kötid hos bostadsförmedlingen, kötid hos internbytesköer, allmännyttans kundindex, Institutet för bostadsforsknings undersökningar, fastighetsägarnas förvaltningserfarenheter, bostadsbeståndens sammansättning när det gäller byggnadsår och hustyper, offentlig och kommersiell service, kulturutbud och kommunikationer.

Ingenting av analyserna som ligger bakom redovisas! Alltså inte heller hur de har vägt olika faktorer mot varandra. Därigenom går inte rimligheten i slutsatserna heller att värderas.

Med tanke på den eländiga soppa som Hyreskommittén presenterade för några år sedan när det gällde t.ex. hyresstrukturen och bedömningar av kvalitéer för olika hustyper är förstås tillförlitligheten i det som nu gjorts lika med noll.

Rätt speciellt är att man i sina lägesbedömningar påstår sig ha vägt in hustyper och annat som i hög grad innebär kvalitéer som är kopplade till när husen byggdes.

Ska man tolka kartan i förslaget så har områden med de sämsta planlösningarna, de sämsta förvaringsutrymmena, den största brottsligheten, den sämsta ljudisoleringen, de sämsta gårdsmiljöerna, de sämsta ljusförutsättningarna, de sämsta parkeringsförutsättningarna och de mesta störningarna osv. fått den högsta värderingen! Och ju bättre förutsättningar i dessa avseenden har gett allt sämre områdesvärdering!

Med andra ord är det egentligen bara en centralitetsvärdering som hyreskommittén har gjort och som läggs fram som ett förslag till hyresgästföreningen.

Det är faktiskt undermåligt. Uppgiften borde ju just vara att väga bland annat centralitet mot andra kvalitéer som vanligen ökar ju längre från centrum man kommer. Det är inte gjort.

Ännu värre blir det när Hyreskommittén talar om hur stora skillnader som olika lägen ska ge. De ska kunna ge hyresskillnader på 30 procent eller mer!

Hyreskommittén hänvisar till Institutet för byggnadsforskning. I deras senaste enkät var dock betalningsviljan för det dyraste området i genomsnitt bara 9 procent mer än man hade idag – ifrån hela regionen. Rimligen då bara 5-6 procent från andra delar av Stockholms stad. I deras enkät för några år sedan var betalningsviljan i genomsnitt bara 5 procent mer för de högst värderade områdena från andra delar inom Stockholms stad. Ändå föreslår Hyreskommittén större skillnader än 30 procent!

Rent parodiskt blir det när Hyreskommittén först uttalar att byggåret inte skall spela någon roll, men sedan generellt hävdar att nybyggda lägenheter har en så hög standard att de kan få en betydligt högre hyra än övriga hus.

Kort sagt. Hyreskommittén har presenterat ett speciellt förslag utan att redovisa hur man kommit fram till det. Och man har inte alls löst de stora frågorna kring ombyggnadshyror och nyproduktionshyror.

Skulle hyreskommitténs förslag genomföras skulle det få stora konsekvenser för möjligheterna till god bostad för hushåll med låga inkomster, det skulle leda till en förstärkt segregation och till en stor otrygghet och omflyttning.

Idag är åldrarna i olika delar av Stockholm mycket olika. I de centrala och halvcentrala delarna har länge funnits många pensionärer med låga inkomster. När dessa lägenheter blir lediga söker sig framför allt små hushåll med ung befolkning samt ensamstående med barn till dem. Det är de grupperna som främst skulle drabbas av hyreskommitténs förslag.

Knappast varken god eller rättvis bostadspolitik.

Hur kommer hyresgästföreningen att behandla detta förslag? Man kan misstänka att ledningen har bundit upp sig genom att lägga fram förslaget. Kanske kommer ledningen för regionen att försöka vigla upp de förtroendevalda från andra delar av regionen för att få igenom Hyreskommitténs förslag för Stockholms stad. Gör de det har de nog sått en mycket stark misstämning och osämja inom föreningen som gör föreningen obrukbar för allt enigt och konstruktivt arbete för lång tid framöver.

Rätt agerande borde nu istället vara att istället se till att alla underlag kommer fram och att låta hyresgästerna och de förtroendevalda i Stockholmsstad i lugn och ro få komma fram till hur man vill ha det.

Kanske skulle det också vara lämpligt att slå fast att hyresskillnaderna inte skall vara större än vad hyresgästerna sagt sig vara villiga att betala i Institutet för byggnadsforsknings enkät.

V

Ekoreportage om stiftelser reser många frågor

2009-05-10T22:20:00.002+02:00

Idag har radion rapporterat om en granskning av fem stiftelser med stadgar som säger att bostäder ska ges till hushåll med lägre inkomster (med lite olika formuleringar). Helt tydligt över hur stiftelserna agerat blev det väl inte, men en hel del citat från stiftelseföreträdare tydde på att stiftelsernas stadgar tog man lite lätt på.

Reportaget reste ändå en rad frågor:

1. Varför är granskningen av dessa stiftelser och de allmännyttiga bolagen så svag? Varför lever inte länsstyrelsen, hyresgästföreningen, sabo och kommunerna rövare när stiftelserna och allmännyttan inte gör vad de ska enligt regelsystemen? Man kanske inte granskar och förstår? Eller inte vill bråka? Eller har något suddigt taktiskt syfte?

Allmännyttan går ju ofta med rätt stor vinst, t.ex. Stockholmsföretagen, trots att lagarna säger något annat. Ändå är det förvånansvärt tyst i bokslutstider. Tycker t.ex. hyresgästföreningen att det är pinsamt att hyresförhandlingarna har lett till vinst och att kritik slår tillbaka på den egna organisationen?

Vad gör egentligen länsstyrelserna som ju har ett formellt uppdrag att granska både stiftelser och allmännyttan?

2. Fallet Arbetarbostadsfonden faller i minnet. Arbetarbostadsfonden var länge en välskött allmännytta med lägre hyror än övrig allmännytta. Men så fick man en ny ledning. Den bestämde sig för att sluta vara allmännyttig. Då kunde hyrorna istället sättas cikrka fem procent över allmännyttan. Dvs en rejäl hyreshöjning och en hög vinst. Ändå har Arbetarbostadsfonden stadgar som säger något annat. Men tystnaden i frågan är det som stör mest.

3. I Ekoreportaget fanns som sagt bara delvis hur förmedlingen av bostäderna gick till. Men en principiell fråga dök upp. Får stiftelsen säga nej när någon vill byta lägenhet och den inflyttande inte stämmer med stiftelsens syfte? Ett exempel fanns att en stiftelse för kvinnor fått säga nej när en man ville byta sig in. (Varför man nu ska ha särskilda kvinno- eller manhus.)

Nätverket har i sitt bostadsprogram att bytesrätten borde bli ovillkorlig, istället för som idag att den gäller om hyresgästen kan visa att han/hon har beaktansvärda skäl och att den inflyttande bör vara okej för fastighetsägaren.

Trots dessa stiftelsers stadgar anser vi nog fortfarande att bytesrätten skall vara ovillkorlig. Däremot är det angeläget att stiftelserna använder sina stadgar vid bostadsförmedling av tomma lägenheter. Att sedan hyresgästerna förändras under boendet får man leva med.

De som läst boken om Sunnerdahlska stiftelsen i Stockholm - kvarteret Kristallen - vet att den typ av styrande och ställande med hyresgästernas boenden som gällde där knappast är acceptabelt. T.ex. att tvinga ner hyresgäst i mindre bostad när make/maka gått bort.

V

Ungdomars bostadbrist

2009-05-07T23:48:00.002+02:00

Häromdagen redovisades viktiga undersökningar om ungdomars boende i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Ungdomar saknar ofta egen bostad och bor i betydligt högre grad än de vill kvar hos föräldrarna. Ungdomarna har vanligen begränsade möjligheter att betala. Ändå bor ungefär lika många i bostadsrätt som hyresrätt utöver några få procent som bor i äganderätt. Och så finns det förstås skillnader mellan unga ungdomar och lite äldre.

Hyresgästföreningen står bakom dessa undersökningar. Därför blir det också lite intresant hur de ser på varför vi har fått ett ungdomsbostadsproblem.

Jo, den viktigaste förklaringen anses förstås vara hyresgästföreningens mantra, dvs. omvandlingen till bostadsrätt! Visserligen är mer än 60 procent av bostäderna i Stockholms stad hyresrätt och 50 procent i Stockholms län. Mer än någon annanstans i Sverige.

För vår del ser vi ett betydligt vidare orsaker till ungdomars bostadsproblem. Och vill också peka på att hyresgästföreningen är i hög grad medansvarig till de problemen, även om det också finns andra ansvariga som kommuner, staten och byggsektorn. Och nya förslag från bland annat hyresgästföreningen kommer att förvärra situationen för ungdomar ytterligare.

Några skäl är:

1. Extrema hyror i nyproduktionen, också bland studentlägenheterna. Taffliga hyresförhandlingar är en viktig del av detta problem.

2. Stora hyreshöjningar vid större underhållsåtgärder. Det har framför allt drabbat det lite äldre bostadsbeståndet, där andelen smålägenheter är särskilt hög. Dvs. där ungdomar annars skulle kunna bo. Taffliga hyresförhandlingar är också här ett skäl.

3. Höga vinster hos allmännyttan och extra hyreshöjningar för de bostadsområden där de små lägenheterna och ungdomarna dominerar. En säregen typ av åtgärd som direkt slår mot ungdomar - och mot en del andra.

Som om inte detta skulle vara nog föreslår nu Hyresgästföreningen och SABO att allmännyttan ska kunna drivas med höga vinster och att hyrestaket - med sina brister - nu ska ersättas med något som i praktiken istället är förhandlade marknadshyror.

Det drabbar ungdomen hårt.

Inte vill vi väl ha det som i t ex Italien där ungdomarna bor hos föräldrarna till de blir 30+ och gifter sig. Och skaffar mycket få barn bland annat för att bostadssituationen ser ut som den gör. (Italiens befolkning sjunker rätt snabbt och förväntas fortsätta att sjunka!)

Under lång tid höjdes svenskarnas bostadsstandard snabbt, särskilt bland de med mindre inkomster. Bland annat de unga kunde i allt högre grad flytta från föräldrarna till moderna bostäder. Medel för detta var priskontroll i nyproduktionen samt en stark roll för allmännyttan och bostadskooperationen. Det statliga stödet var nog ungefär lika stort som idag, fast då gick det förstås till det priskontrollerade nya istället för som idag stöd till oligopolstyrda priser för nya och begagnade bostadsrätter och äganderätter.

Trots att det nu är tydligt vad mera marknad i bostadssektorn har inneburit, läggs ändå förslag - bland annat av Hyresgästföreningen och Sabo - om ännu mera marknad.

Varför inte istället ta tillbaka de delar av det gamla systemet som var bra? Och kanske kunna uppnå en höjd bostadsstandrad istället för den sänkning som nu pågått de senaste 15 åren?

Och så skulle vi vilja veta mer om bostadssituationen för bland annat ensamstående med barn och för pensionärer.

V

Hyresgästföreningen och SABO förstår inte ens vad de föreslagit!

2009-05-06T13:33:00.002+02:00

Avslöjande intervjuer med Kurt Eliasson från SABO och med Barbro Engman och Per Svanberg från HGF, som gjorts av tidningen Etc, når oss.

Kurt Eliasson anser att en avkastning i allmännyttan på hela kapitalet(räknat som fastighetsvärdet minus lånen) på 4-12 procent per år är rimlig. Och han hävdar att det har man i allmänhet redan om man tar med värdeökningen på fastigheter. Att allmännyttan redan skulle ha den avkastningen är förstås ett intressant påstående med tanke på den självkostnadsregel som faktiskt gäller idag, men vi skall bortse från den frågan just nu.

Fastighetsvärden sätts i grunden av förväntade hyror minus drifts- och kapitalkostnader. Så ju högre hyror man kan förvänta sig ju högre blir fastighetsvärdena. En tydlig rundgång i systemet således. Men idag sätts fastighetsvärden för hyreshus i första hand efter vilket pris som en försäljning till en bostadsrättsförening ger. Dvs. ju högre bostadsbrist, ju högre försäljningspris till en bostadsrättsförening och ju högre fastighetsvärden.

Och de värdena vill allmännyttan ha avkastning på! Rena snusket alltså!

Men inte nog med det. När allmännyttan betalar av på sina lån - vilket ju görs med hyresintäkter - så ökar kapitalet och då vill man ha 4-12 procents avkastning på det som betalats av.

Med andra ord att betala av på lån, eller räkna med avskrivningar i budgetarna, är en mycket olönsam historia för hyresgästerna om SABO får som de vill.

Nu tycks SABO tro att avkastningen ska komma springande genom att fastigheterna ökar i värde. Men det är ju inte så att fastigheterna ökar i värde utan skäl. Och att räkna med värdeökning för att bostadsrättspriser ökar är rejält bakvänt och dessutom gediget osäkert.

I ETC nämns att Stockholmshems kapital är 23 miljarder. En avkastning på 4-12 procent är således 0,92 - 2,76 mijarder per år. Det ska jämföras med Stockholms samlade hyresintäkter som 2008 uppgick till knappt 2 miljarder. Dvs. här drömmer SABO om avkastning som är mellan 46 procent och 138 procent av de totala hyrorna!

Intressant är förstås vad Hyresgästföreningen säger när ETC konfronterar dem med SABO:s resonemang. Barbro Engman förstår inte alls att man ska räkna med avkastning på totalt kapital, men säger också att hon inte förstår ekonomin!!!!! Hon hänvisar till Per Svanberg som påstår att allmännyttan redan ger dessa avkastningar. Per Svanberg har också påstått att förändringarna inte alls innebär hyreshöjningar!

Det blir uppenbart att SABo drömmer om avkastningar och hyror uppe i det blå. Och som blir förfärliga för hyresgästerna, boendestandarden och bostadsförsörjningen.

Och att Hyresgästföreningen inte ens förstår vad man talar om.

Förfärligt! Vi får hoppas att politikerna har ett bättre förstånd och känner ett större ansvar för hyresgästernas väl och ve.

Det är konstigt att vi har bostadsrättsföreningar och äganderätter som drivs med självkostnad efter köpet, men att man talar om avkastningskrav för hyresrätten.

Och så blir förstås slutsatsen att vi behöver en annan typ av allmännytta och en annan typ av hyresgästorganisation. När det gäller annan typ av allmännytta kan man lära ett och annat från Danmark och Nederländerna. Eller varför inte göra om allmännyttan till kooperativ hyresrätt - förstås om man opererar bort en del fel som finns i den formen idag.

V

Namninsamling mot förslag från Hyresgästföreningen och SABO!

2009-05-04T13:33:00.004+02:00

Nu börjar reaktionerna mot förslagen från Hyresgästföreningen och SABO att ta fart.

Ni vet förslagen att allmännyttan ska verka affärsmässigt på marknadens villkor och att såväl allmännyttan som privatägda hyreshus ska få använda höga privathyror för att trigga upp hyresnivåerna överallt. Eller döden för hyresrätten som förslagen också kallas.

Nätverket Rädda Hyresrätten har arbetat starkt mot ombildningen av allmännyttan till bostadsrätt och som organiserade den stora demonstrationen mot de hiskeliga förslag för (mot)hyresrätten som då hade presenterats från en statlig utredning.

Nätverket Rädda hyresrätten har nu satt igång en namninsamling mot de förslag som lagts fram från Hyresgästföreningen och SABO.

Vi rekommenderar skriv under!

Uppropet hittar ni på http://www.hyresratten.blogspot.com/ och

namninsamlingen på www.namninsamling.se/index.php?sida=2&nid=3293

Med gemensamma krafter ska vi nog kunna sätt stopp för dessa hiskeliga försämringar och få en diskussion om en bra bostadspolitik såväl för hyresrätten och med nya/ändrade upplåtelseformer av annat slag. Läs gärna de förslag som Nätverket för hyresgästernas boendetrygghet har lagt fram. Det finns http://www.boendetrygghet.se/

V

Hyresgästföreningen borde vara bekymrad!

2009-04-30T01:07:00.004+02:00

Häromdagen refererade vi en ordförande i Hyresgästföreningen region Stockholm. Vederbörande har på sin blog framfört bekymmer över att det kommer kritik och blir en extern (!) debatt om de hiskeliga förslag som Hyresgästföreningen och SABO har lagt fram.

I kommentarerna till inlägget fanns nämnda ordförande som hänvisade till sin blogg.

Vi blev lite nyfikna, tänkte att nu har han kommit med ett försvarstal för de förslag som han själv har varit med och beslutat om. Så nu har vi gått till hans blogg för att läsa hans försvar.

Döm om vår förvåning! Allt försvar saknas! Häpet har vi konstaterat att hyresgästföreningen inte har publicerat en enda analys av vart deras förslag leder och vad det kan tänkas innebära! Vi bortser här från det uppenbara falsariet från Per Svanberg på Hyresgästernas Riksförbund som påstår att de "moderna" förslagen inte innebär någonting alls. Var finns analysen och beskrivningen av konsekvenser? Borde inte den ha funnits innan de fattade beslut om sitt förslag?

Och varför kommer det inte fram något ens när kritiken blir stor?

Häromdagen ordnade nätverket rädda hyresrätten en diksussion om boendet på Välfärdsdagen. En del av del handlade om de nämnda förslagen med inledningar från vårt Nätverk och från Hyresgästföreningen. Det blev en stark kritik från Nätverket och en ytterst svag argumentation för förslagen från Hyresgästföreningen.

Publikens uppfattning efter mötet var kristallklar.

V

Hyresgästföreningen bekymrad!

2009-04-27T23:46:00.003+02:00

Vi nås av information om att hyresgästföreningen i form av dess ordförande för Stockholmsregionen är bekymrad:

"...en hel del frågor och funderingar rörande en del mail som cirkulerar rörande HGF:s och SABO:s gemensamma skrivelse till regeringen. Jag har skrivit om det tidigare och skriver det igen, jag har stor förståelse för alla frågor och funderingar som rör detta brev. Samtidigt blir jag bekymrad över en del negativa reaktioner och att de blir en extern debatt. "

Såå, Hyresgästföreningen är bekymrad över att det kommer negativa reaktioner och att de blir en extern debatt kring Hyresgästföreningens och SABO:s extremt negativa förslag för hyresgästerna!

Det förvånar oss!

För vår del är vi milt talat bekymrade över att det överhuvudtaget har kommit ett så extremt dåligt förslag från Hyresgästföreningen. Vi är naturligtvis särskilt bekymrade och undrande över att ordföranden i Stockholmsregionen, som också sitter i den förbundsstyrelse som fattat beslut om SABO/HGF-förslagen, inte har reserverat sig mot dessa. Förslagen kommer ju att slå särskilt hårt mot Stockholm.

Visst är det också bekymmersamt att en organisation för hyresgästerna går ut och försöker dölja konsekvenserna av sina förslag. Eller ännu värre, försöker slå blå dunster i ögonen på hyresgästerna med påståenden, t ex att förslagen inte innebär några hyreshöjningar alls.

Jo man tackar, allmännyttan ska numera drivas affärsmässigt på marknadens villkor och självkostnadsprincipen ska inte gälla. Och det påstås inte få några hyreskonsekvenser alls!

Ett sånt försök till blåsning tror vi varken att hyresgäster eller politiker går på så länge.

Fast vad har egentligen Hyresgästföreningen för syfte med förslagen? Kan det verkligen bara vara rent organisationsegoistiska förslag?

Nu kommer reaktionerna

2009-04-24T13:49:00.004+02:00

Nu börjar reaktionerna på de förfärliga förslagen från Hyresgästföreningen och SABO komma. Allteftersom fler och fler inser vart förslagen bär hän kommer allt fler att inse att detta är vansinne.

Just nu når oss ett uttalande från ett antal Hyresgästföreningar i Stockholm. De är förstås också upprörda över den egna organisationen. Vi citerar:

Hyresgästerna svikna av sin egen organisation

I många år har Hyresgästföreningen sagt sig värna om självkostnadsprincipen och att allmännyttans hyror ska utgöra ett tak för privathyrorna. Nu har plötsligt förbundsord-föranden Barbro Engman, utan förankring bland medlemmarna, tillsammans med allmännyttans branschorganisation SABO presenterat ett förslag som helt frångår de tidigare principerna. I lagförslaget slås fast att hyresjämförelser i framtiden får göras både med privat och kommunalt ägda hus i stället för som nu endast med den kommunalt drivna allmännyttan. Det finns privatägda fastigheter med avsevärt högre hyror än de kommunala. Med den föreslagna förändringen blir de styrande för alla hyror. Dessutom blir det möjligt att successivt saxa upp hyror på ett helt annat sätt än idag. Detta drabbar även allmännyttans hyresgäster. Hundratusentals människor kan få sin ekonomi spolierad eller tvingas lämna sina hem.

Barbro Engman har utan mandat från medlemmarna kapitulerat för fastighetsägarnas krav på ökade vinster. Att föreslå att allmännyttan ska bli affärsmässig och drivas på marknadens villkor rimmar illa med en organisation vars främsta uppdrag är att tillvarata hyresgästernas intressen. Det finns ur hyresgästens perspektiv inga som helst skäl för att fastighetsägarna ska få större vinster och att kommunerna ska få ökade möjligheter att finansiera kommunal verksamhet med hjälp av oskäligt höga hyror.

Tvärtom borde Hyresgästföreningens ledning påvisa de stora konsekvenserna av hyreshöjningar och verka för en allmännytta med skärpt självkostnad och skärpta villkor för hyresjämförelser med allmännyttan som grund.

Varför görs inte detta!?

Stockholm den 23 april 2009

Hyresgästföreningarna på Kungsholmen, Norrmalm, Södermalm och Östermalm, ordförandena

Förödande förslag för hyresrätten, hyresgästerna och bostadsförsörjningen

2009-04-22T08:39:00.001+02:00

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet har granskat förslagen från Hyresgästföreningen och SABO att ändra hyreslagen och lagen för kommunala bostadsbolag.

Nätverket för Hyresgästernas boendetrygghet anser att förslagen kring bruksvärdesreglerna med i praktiken slopat hyrestak och att de kommunägda bostadsbolagen ska agera affärsmässigt på marknadens villkor är förödande för hyresgästerna, för hyresrätten, för bostadsförsörjningen och negativa för finansmarknaden och samhällsekonomin.

Enligt NHBs uppfattning bidrar förslagen kring bruksvärdesreglerna direkt till kraftigt stigande hyror i privatägda hyreshus och också i de kommunägda husen med stora konsekvenser för hyresgästernas boendetrygghet, bostadsstandard, segregation, krav på bostadsbidrag och för hyresrättens fortlevnad.

Förslagen kring de kommunägda bostadsbolagens affärsmässighet och avkastnings-krav leder till ett gungfly, där till och med förslagsställarna verkar vara osäkra. NHB anser att de kommunägda bostadsbolagen ska drivas med självkostnad, varken mer eller mindre. Att som förslagsställarna nöja sig med att det primära syftet inte ska vara vinst är i högsta grad naivt. Att dessutom föreslå att det är OK att ta ut vinst där marknaden så medger gör inte saken bättre.

En del av de aktuella problemen kring finansmarknaden är att utlåningen till bostadssektorn har tillåtits att explodera. Förslagen från HGF/SABO förstärker den explosionen. Det ger därtill snabbt ökande samhällskostnader för ränteavdrag.

NHB konstaterar att Hyresgästföreningens eftergiftspolitik fortsätter och att förslagen saknar förankring bland Hyresgästföreningens medlemmar samt att Riksförbundet sprider felaktigheter och dimridåer kring vad förslagen får för konsekvenser.

SABO stärker sin inriktning mot att allmännyttan ska bli som kommersiella fastighetsbolag istället för att ta ett ansvar för bostadskvalité och bostadsförsörjning.

Den aktuella situationen med ökande arbetslöshet och försämrad ekonomi och med de senaste årens stora ekonomiska lättnader för andra upplåtelseformer gör det ännu svårare att förstå förslag som höjer hyrorna och ger redan högt privilegierade privata fastighetsägare högre inkomster och ökad förmögenhet.

Det behövs nu en bostadspolitisk diskussion för att forma en långsiktig bostadspolitik där en bättre hyresrätt för hyresgästerna måste vara en del.

Hela rapporten finns på vår hemsida www.boendetrygghet.se

Ytterligare upplysningar från

Margareta Friman-Scharin, ordförande
styrelsen@boendetrygghet.se,
08-723 18 62, 0702 24 36 74

Ägarlägenheter

2009-04-16T15:03:00.002+02:00

I dagens Dagens Nyheter anser Kristina Alvendal att det borde bli lättare att skapa ägarlägenheter också i befintliga hus.

Det är svårt att förstå denna glädje i ägarlägenheter. Det beslut som riksdagen har fattat innebär stora svårigheter för de boende i ett ägarlägenhetshus att fatta beslut om både drift och förändringar. Bara vid total enighet kan beslut fattas och det finns inga rättsliga möjligheter att hantera tvister. Nya hus brukar ha en hel del problem innan alla byggfel rättats till, och än svårare blir det förstås när husen blir äldre och behöver större åtgärder.

Sådana system har prövats t ex i de baltiska staterna där man glatt sålde ut lägenheterna i de tidigare hyreshusen, men glömde bort att någon måste äga husen och kunna se till de gemensamma frågorna. Man fick också snabbt stora problem men t ex läckande tak, trasiga tekniska system och annat.

Att ägarlägenheter innebär en riktigt dålig hyresrätt förbises ofta. Hyresgäst i ägarlägenhet har i praktiken ingen besittningsrätt, ingen bytesrätt, ingen möjlighet att pröva hyran, inga möjligheter att kräva reparationer och underhåll.

Så varför sträva efter detta? En kul princip kanske, men en usel praktik.

Nytt förslag gör hyresgästerna till förlorare

2009-04-06T17:21:00.001+02:00

Hyresgästföreningens centralstyre har återigen gjort en överenskommelse med SABO - allmännyttans organisation. De har lagt fram ett förslag till ändring av lagen för allmännyttan och hyreslagen.

Hittills har hyresgästföreningen - förvisso med tveksam framgång - förhandlat hyror med allmännyttan utifrån ett självkostnadsresonemang och med privatfastighetsägarna utifrån allmännyttans hyresledande roll.

Tafflig kunskap från hyresgästföreningen har lett till rätt stora vinster hos allmännyttan och att privathyrorna har dragit iväg till att idag överstiga allmännyttans med i genomsnitt cirka 15 procent jämfört med de cirka fem procent som hyreslagen medger.

Nu föreslår bägge parter att man skall göra på ett annat sätt.

Självkostnadsprincipen skall inte gälla för allmännyttan. Allmännyttan skall drivas affärsmässigt, men utan vinstsyfte - en kullerbytta som inte kan leda till annat än platt fall. Vem har hört talas om affärsmässighet utan vinstsyfte? Rapporten talar om vinstberäkning för varje fastighet. Dock ska det finnas vissa begränsningar för allmännyttan för att dela ut vinster till ägaren, men betydligt större möjligheter än tidigare.

Så vad ska hyresgästföreningen hänga upp sina hyresförhandlingar med allmännyttan på, om allmännyttan ska drivas affärsmässigt? God vilja? Hyresgästernas plånböcker? Sånt prövades i början på 90-talet i Stockholm och ledde till femårsavtalet - århundradets sämsta avtal. Det går inte att tolka förändringen på annat sätt än att hyresgästföreningen inte har någonting alls att hålla sig i.

Ett nytt bruksvärdessystem för att sätta hyror i privata hus föreslås. Vid tvist ska hyresnämnd inte bara jämföra med allmännyttans hyror utan också med förhandlade privata hyror.

Så vad ska hyresgästföreningen hänga upp sina förhandlingar med privata fastighetsägare på? Dimmigt talar Barbro Engman om att man nu ska ta in alla kvalitetsaspekter i förhandlingen. En hyresgästförening som i Stockholm inte har lyckats göra en hyresstatistik att jämföra privathyrorna med på 15 år ska nu ta med alla kvalitetsaspekter i förhandlingen? Vad hindrade detta tidigare?

Frågan är ju ändå vad de privata hyrorna skall hängas upp på. Att de ska förhandlas utifrån allmänt tyckande från parterna kan bara leda käpprätt i höjden. Och successivt skapa nya prejudikat som nästa förhandling får luta sig mot. Det kan bara leda till snabbt stigande hyror.

Talet om att det ska finnas en skyddsregel så att "ingen ska behöva flytta" klingar mer än lovligt falskt.

Slutsatsen är att hyresgästföreningen behåller sin förhandlingsroll och sina förhandlingsersättningar. Men att hyrorna blir alltmer marknadsanpassade - dvs allt högre. Hyresgästerna förlorar och tvingas sänka sin bostadsstandard.

Istället för en hel Koch har hyresgästföreningen och SABO föreslagit en halv Koch eller kanske snarare en trekvarts.

V

Stora hyresskillnader runt Järvafältet

2009-03-13T12:09:00.003+01:00

Kring Järvafältet ligger fyra kommuner Järfälla, Sollentuna, Stockholm och Sundbyberg.

Alla kommunerna har stora allmännyttiga bostadsbestånd. Och alla kommunerna har ett antal områden byggda från mitten av 60-talet till mitten av 70-talet. De har också andra områden både äldre och yngre, men här ska vi jämföra hyror i just det här beståndet. Alla bostadsområdena ligger nära varandra men i olika kommuner.

De här jämförda bostadsområdena är i stort likvärdiga. Bostäderna håller ungefär samma kvalité. Det finns lite skillnader mellan husens utseenden och kringmiljöerna, några är lite fulare och några är lite vackrare. Kollektivtrafiken är lite olika, i Stockholm och Sundbyberg finns tunnelbana, medan Sollentuna och Järfälla har pendeltåg. Den kommunala servicen är nog likvärdig. För den kommersiella servicen finns en del skillnader.

Hyresskillnaderna är dock ganska stora. Vi har räknat om alla hyror så att de motsvarar hyran för 3 RoK om 77 kvm.

Lägst är hyrorna i Stockholms stad. I Rinkeby, Tensta, Husby och Akalla ligger hyrorna på mellan 753 och 781 kronor per kvm (Svenska Bostäder).

I Sollentuna ligger hyrorna en bit högre på 801-856 kr per kvm.

I Järfälla ligger hyrorna ytterligare en bit högre på 823-874 kr per kvm.

Och i Sundbyberg är hyrorna på ungefär samma nivå som i Järfälla på 839 – 866 kr per kvm.

Här finns således hyror på 753-874 kronor per kvm dvs. en skillnad på 16 procent. Man kan således tjäna respektive förlora 800 kronor per månad, om man flyttar mellan kommunerna, enbart på hyran för en trerummare.

Varför är hyrorna så olika? Alla de allmännyttiga bolagen ska drivas med självkostnad. Det kan diskuteras om de gör det. Det kan finnas skillnader både i vinstnivå och i underhållsutgifter.

Det som är mest utmärkande i jämförelsen ovan är att områdena i Stockholms stad har en påtagligt lägre hyra än de övriga områdena. Det är sannolikt att Stockholms områden på Järvafältet subventioneras av andra områden i staden.

Stora hyresskillnader i Stockholm

2009-03-07T11:38:00.005+01:00

Karta över hyresskillnader i Stockholm bifogas.

Det är ett vanligt påstående att hyresskillnaderna är små i Stockholm. T.ex. jämfört med Malmö eller Göteborg. Det är ett okunnigt påstående. De som påstår detta har jämfört Malmö med en fin områdesindelning med Stockholm med en mycket grov områdesindelning. Med en grov områdesindelning blir förstås hyresskillnader mindre än med en fin områdesindelning beroende på att områden har olika ålder, standard, grad av ombyggnad etc.

Som framgår nedan är hyresskillnaderna i Stockholm en bra bit högre än hyresskillnaderna i Malmö och ännu större än i Göteborg. Det finns en tiogradig skala i Stockholm med cirka 42 procents hyresskillnader inom allmännyttan. Tas privatbeståndet med blir hyresskillnaderna cirka 55 procent. Tas nybyggda och nyombyggda områden med blir skalstegen fler och hyresskillnaderna hela cirka 110 procent i allmännyttan och ytterligare minst 25 procent om de dyraste privathusen tas med.

Hyresskillnaderna i Stockholm är långt högre än de som hyresgästerna har sagt sig vara beredda att betala.

Låt oss därför granska Svenska Bostäder i Stockholm och använda hyrorna för en 3:a på 77 kvm för 2008. Svenska Bostäders lägsta hyror finns i Rinkeby. Där är hyran 753 kr per kvm. Högsta hyran finns i Hammarby sjöstad, där är hyran 1.589 kr per kvm. Således är hyran i Hammarby sjöstad 111 procent högre än i Rinkeby. Knappast någon liten hyresskillnad.

Om vi nu lämnar det som kallas nyproduktion – som börjar bli 6-7 år gammal - och tittar på områden med minst 300 lägenheter framträder ett mönster.

Lägsta hyrorna finns på Järvafältet. Rinkeby 753 kr per kvm, Husby 778, Akalla och Tensta 781. Västberga har liknande hyra 779 kr per kvm.

Sen finns ett antal områden med hyror en bit över 800 kr per kvm. Rågsved 806, Tallkrogen 807, Bredäng 819, Solberga 831, Vårberg 836, Farsta strand 838, Farsta 839.

Därefter lite högre. Råcksta 851, Kärrtorp 864, Hagsätra 872, Bagarmossen och Hässelby strand 878, Skärholmen 885, Hässelby gård 892, Björkhagen 897.

Strax över 900 kr per kvm ligger Hammarbyhöjden med 915 och Vällingby med 916 kr per kvm.

Ännu lite högre ligger Blackeberg 941, Östberga 946, Enskede 948, Grimsta 952.

Över tusenlappen per kvm ligger Vasastaden 1.018 och Östermalm 1.030. Ännu högre ligger Södermalm (exkl södra Hammarbyhamnen) med 1066 kr per kvm.

Högt ligger Liljeholmen med 1.174 kr per kvm.

Allra högst ligger Södra Hammarbyhamnen med 1.589 kr per kvm

Om man så vill kan man hävda att det finns en tiogradig skala inom Svenska Bostäder i Stockholm plus ytterligare några skalsteg om nyombyggt och nybyggt tas med.

Visst påverkas hyrorna av nybyggnad och ombyggnad. I Liljeholmen är nästan hela området ombyggt och där finns en del nybyggt. Stor del av Östberga är ombyggt och där finns någon nyproduktion. Hagsätra är delvis ombyggt och i Grimsta finns viss nyproduktion.

Hyrorna innerstad - ytterstad är ofta på tapeten. Av ovanstående framgår t.ex. att hyrorna på Södermalm är 42 procent högre än de är i Rinkeby och 27 procent högre än i Farsta.

Ovanstående gäller inom Svenska Bostäder. Tas privatbeståndet med blir skillnaderna större. I innerstaden är stor andel av hyresbostäderna privatägda, medan den privatägda delen är låg särskilt i de yttre delarna av Stockholm. Privathyrorna är enligt Stockholms statistik i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttans hyror. Så inkluderat privathyrorna blir hyresskillnaderna i Stockholm cirka 54 procent för vanliga hus och åtminstone 120 procent om nyproduktionen tas med.

Detta är inte små hyresskillnader, det är mycket stora hyresskillnader! Och påtagligt högre än de 40 procent som man hävdar finns i Malmö.
Vill hyresgästerna ha stora hyresskillnader? Nej det vill de inte!

Det motsvarar 81 kr per kvm eller cirka 9 procent mer än den genomsnittliga ytterstadshyran i Stockholms stad. Undersökningen visade inte vilka hyresskillnader hyresgästerna inom Stockholms stad var beredda att betala. En god gissning är att de skillnaderna är mindre än när hela Storstockholm tas med.

I en undersökning som gjordes för några år sedan var ytterstadens hyresgäster inom Stockholms stad beredda att betala cirka 5 procent mer för samma lägenhet i innerstaden.

Det betyder att hyresgästerna är beredda att betala långt mindre än de faktiska hyresskillnaderna för olika lägen. Hyresskillnaderna har blivit för stora.

Skulle man utöver att ställa frågor kring vad var och en är beredd att betala, också ta upp hur hyresgästerna ser på hyresskillnader, segregation och utträngning skulle skillnaderna minska ytterligare. Hyresgästerna vill inte ha segregation och de vill nog inte heller att de vanligen rätt unga som flyttar till nyproduktionen ska skinnas.

Av ovanstående framgår också att hyrorna i nyproduktion och vid ombyggnad är ett mycket stort problem i Stockholm.

Komplement

Hyresuppgifterna ovan är hämtade från Svenska Bostäder. Hyresuppgifterna för 3 RoK har räknats om till att motsvara hyran för en 77 kvadratmeterslägenhet.

I några områden pågår eller har avslutats omvandling till bostadsrätt. Det gäller särskilt Liljeholmen, Östberga och Södra Hammarbyhamnen där större delen av områdena har blivit eller är nära att bli bostadsrätt.

Hyror i Svenska Bostäder 2008. Genomsnittshyror i områden med minst 300 lägenheter. Hyra per kvm och år för 3 RoK lägenhet om 77 kvadratmeter. Exklusive Stadsholmen

Rapport från bostadspolitiskt samtal

2009-02-17T23:41:00.002+01:00

I kväll mötte nätverket de tre oppostionspartierna i riksdagen.

Hur arbetar de för att nå fram till ett gemensamt regeringsalternativ och hur ser de på de bostadspolitska frågorna? Carina Moberg (s), Egon Frid (v) och Jan Lindholm berättade för cirka 100 deltagare på Norra Real.

Några snabba konstateranden.

Bostadspolitiska diskussionner pågår inom alla partierna och det pågår också gemensamma diskussioner.

De tre partierna har rätt lika utgångspunkter. De är angelägna om hyresrätten, de är angelägna om allmännyttan, de är angelägna om att stärka hyresgästens ställning, de är angelägna om att bevara bruksvärdessystemet.

De har också insikter om att regler kan behöva ändras. Reglerna för allmännyttan kan behöva preciseras när det gäller t ex självkostnad och vinster. Det är intressant att fundera vidare på den kooperativa hyresrättens möjligheter och på en eventuell ny upplåtelseform mellan hyresrätt och bostadsrätt. Kritiken mot ägarlägenheter och den dåliga hyresrätt det ger var också gemensam.

När det gällde hyresgästernas rättigheter fanns en gemensam uppfattning om inriktningen på att försvara och förstärka hyresgästens ställning när det gäller bland annat besittningsrätt, bytesrätt, underhåll, rätt till inflytande och rätt till överföring av kontrakt. Även om partierna kring dessa frågor hade mindre preciserade förslag och diskussioner att luta sig mot.

Att det behövs en jämställning av stöd till de olika upplåtelseformerna både vid nyproduktion och för underhåll var helt klart. Likaså att kraven på kommunernas bostadsförsörjnings-planering behöver skärpas.

Man var också enig om att bostadskooperationen borde kunna fylla en viktigare roll än idag. problemen kring byggsektorn fanns också enighet kring, även om de inte riktigt såg framför sig hur den skulle kunna bli mer funktionell, ekonomisk och utvecklingsintensiv.

Kring hyressättningen fanns en klar inställning att bruksvärdessystemet med hyror i privathus som sätts efter allmännyttan skall bevaras, att rimligare nyproduktions och ombyggnadshyror måste uppnås.

När det gällde förhållningssättet till hyresskillnader framkom vissa skillnader. Någon ansåg att de var för stora och någon att de kanske behövde öka lite. Dock konstaterades att de visste lite om hyresskillnaderna i Stockholmstrakten. Det konstaterades också att det finns mer än hyror som leder till segregation, t ex hur fastighetsägare väljer sina hyresgäster.

Inför bostadspolitiskt samtal 17 februari del 5

2009-02-17T10:44:00.002+01:00

Bostadspolitiskt samtal med oppositionen i riksdagen 17 februari kl 18.30 på Norra real i Stockholm.

Rimligare hyror

Hyressättningssystemen har urholkats. De förslag som presenterats under senare år skulle slutgiltigt punktera merpartens hyresgästers förutsättningar för ett bra liv. Hyresskillnaderna har ökat, bland annat genom att nyproduktionshyror och ombyggnadshyror har tillåtits att öka kraftigt. Också på andra sätt har ökande hyresskillnader drivits fram. Prisökningarna på bostadsrätt och äganderätt tillsammans med de ökande hyresskillnaderna har lett till att det är allt svårare för låginkomsthushåll och medelinkomsthushåll att få en rimlig boendestandard. Det har också lett till en ökande segregation. Hyrorna i det privatägda beståndet har ökat mer än andra hyror, främst till följd av svaga hyresförhandlingssystem.

Mål

Rimliga hyror och minskade hyresskillnader för att möjliggöra en god bostadsstandard och rimliga boendekostnader för alla typer av hushåll samt för en ökad integration.

Åtgärder

1. Behåll ett bruksvärdessystem där hyrorna i privatbeståndet sätts efter de kommunala bolagens hyror. Sätt högre krav på ett fungerande förhandlingssystem och jämförelsesystem.

2. Förstärk kravet på självkostnad och rimliga kalkylsystem, såväl kortsiktigt som långsiktigt, för kommunalägda bostadsbolag.

3. Rimliga hyror i nyproduktion. Inför samma stöd till nyproducerad hyresrätt som till andra upplåtelseformer. Inför rimliga kalkylmetoder. Skapa en fungerande och transparent byggsektor.

4. Rimliga hyror vid större underhållsåtgärder och ombyggnad. Underhållsåtgärd ska aldrig leda till hyreshöjning. Standardförbättring ska ge hyreshöjning efter kostnaden för förbättringen.

5. Verka för minskande hyresskillnader och sätt upp tydliga mål för ett hyressättningssystem som inte segregerar.

Inför bostadspolitiskt samtal 17 februari del 4

2009-02-16T22:21:00.002+01:00

Finansiering, stöd och regler för nyproduktion av bostäder

Bostadsbyggandet har blivit för lågt och sjunker. Nyproduktionen – alla upplåtelseformer – är för dyr för flertalet hushåll. De höga kostnaderna för nyproduktionen tillsammans med stora boendekostnadsökningar vid ombyggnad smittar av sig på övriga bostäder och leder sammantaget till att andelen billiga bostäder minskar snabbt och att nya hushåll, ofta unga och nyinflyttade, får svårt att klara ekonomin eller hänvisas till trångboddhet.

Oligopolen härjar och vinstnivån är för hög bland byggherrar och byggföretag. Stödsystemen missgynnar hyresrätten. Kommunerna skor sig ofta med markpriser och exploateringskostnader. Tätheten drivs upp i nyproduktionen för att höja vinsten med sämre boendekvalité som följd. Effektiviteten och rationaliseringen i byggsektorn är svag.

Mål

Ett tillräckligt bostadsbyggande av en mångfald typer med god kvalité och boendekostnader som även hushåll med måttliga inkomster klarar. Upplåtelseformer ska vara jämställda och byggsektorn välfungerande.

Åtgärder

1. Jämställ stödsystemen och kostnader för olika upplåtelseformer. Hyresrätten måste få ett stöd som är jämställt med ränteavdragsrätten till övriga upplåtelseformer. Jämställdheten måste gälla både för nyproduktion, för underhåll och för äldre hus.

2. Se kommunal hyresrätt, kooperativ hyresrätt och ”hiittassystem” också som ett sätt att skapa rimliga villkor för övriga upplåtelseformer, rimliga bygg- och boendekostnader och för bostadsmarknaden som helhet.

3. Inför pristak för att få ränteavdrag för nya bostadsrätter och äganderätter och för att få motsvarande stöd till hyresrätt.

4. Skapa en välfungerande, pris- och utvecklingseffektiv byggsektor.

5. Ge lagliga förutsättningar för kommunala byggföretag, där andra åtgärder för en välfungerande byggsektor inte fungerar.

6. Ställ krav på energisnålhet och ställ ökade krav på boendemiljö och barnvänlighet för ny bostadsbebyggelse.

7. Ställ högre krav på kommunerna i tillväxtregioner på planering för bostadsförsörjning.

8. Uppmana bostadskooperationen att ta en roll för de egna köerna och för bostadsförsörjningen, istället för att sälja så dyrt som möjligt precis som JM och de andra.

Inför bostadpolitiskt samtal 17 februari del 3

2009-02-15T11:28:00.002+01:00

Hyresgästernas rättigheter behöver stärkas

Hyresrätten måste göras mer attraktiv för hyresgästerna. Hyresgästens ställning gentemot fastighetsägaren är svag. Det finns ingen balans för rättigheter och skyldigheter mellan hyresgäster och fastighetsägare. Hyresgästen kan ganska lätt bli utkörd medan fastighetsägaren kan missköta huset under mycket lång tid utan särskilda konsekvenser. Hyresgästens rättigheter behöver därför stärkas.

Mål

Hyresgästens ställning ska bli stark. Hyra, underhåll och inflytande ska tryggas och det ska vara lätt att komma tillrätta med fastighetsägare som missköter sina hus.

Åtgärder

1. Besittningsskyddet måste stärkas. Endast grava försummelser som inte kan åtgärdas på andra sätt, som t.ex. genom indrivning, ska kunna vara skäl för ett förlorat kontrakt. Det bör skapas en neutral form för konfliktlösning mellan hyresgäster utan fastighetsägarens inblandning.

2. För att få byta lägenhet krävs idag beaktansvärda skäl. De ifrågasätts ofta av fastighetsägaren. Detta måste ändras så att bytesrätten blir absolut med undantag för brott.

3. Hyresgästens rätt till underhåll måste stärkas med tydliga regler och enkla sätt att hävda dem. Alla typer av underhåll, även kvalificerat underhåll, ska ingå i hyran och inte leda till hyreshöjning när det utförs.

4. Hyresgästen ska ha rätt att säga nej till alla typer av standardhöjning, men också kunna kräva standardhöjning. Hyresförändring vid standardhöjning ska stå i proportion till kostnaden för åtgärden.

5. Fastighetsägaren ska vara skyldig att komma överens med hyresgäst respektive med hyresgästorganisation i huset när han vill göra förändringar. Rätt att göra förändringar ska kunna prövas.

6. Hyresgäst ska, liksom innehavare av andra upplåtelseformer, kunna överföra kontrakt till närstående.

7. Hus som missköts ska enkelt kunna exproprieras. Kommun eller grupper av kommuner ska ha organisation för att ta hand om misskötta hus. Svartförsäljning av hyreskontrakt av fastighetsägare eller dennes representant ska utgöra skäl för expropriering.

8. Andrahandshyresgästernas ställning ska stärkas. Andrahandshyra ska granskas och godkännas av fastighetsägare eller bostadsrättsförening när tillstånd till andrahandsupplåtelse ges. Minst tioårig återbetalningsskyldighet ska gälla för överhyra.

NHB

Inför bostadspolitiskt samtal 17 februari del 2

2009-02-13T18:37:00.002+01:00

Upplåtelseformerna i framtiden

Dagens upplåtelseformer är inte ideala. En översyn bör därför göras. Upplåtelseformerna bör ändras och några nya bör komma till. Allmännyttan fungerar inte bra idag, med höga vinster och med säregna kalkylsystem. Hyresgästinflytandet är svagt, men ännu svagare i privatägda hyreshus. Steget är för stort mellan hyresrätten, med den boendes svaga ställning, och bostadsrätten, med dess trygghet och inflytande men spekulationsutsatta insatser. Dessa stora skillnader har fått långtgående konsekvenser för bostadsbyggande, boendekostnader och omvandling.

Mål

En säkrare och attraktivare hyresrätt, ökat bostadsbyggande, ökad mångfald och en bättre fungerande bostadssektor. Ändrade och nya upplåtelseformer som säkrar de boendes trygghet, inflytande och självkostnad. Minst halva bostadsstocken bör vara social och icke kommersiell.

Åtgärder

1. Stärk lagstiftningen för kommunägda bostadsbolag. Självkostnadsprincipen ska stärkas och regleras. Kalkylsystemen ska styras upp, kalkylräntor och avskrivningar ska jämställas med andra upplåtelseformer. Eventuella kortsiktiga överskott ska överföras till nästa års budget. Kommunala bostadsbolag ska inte få användas för att finansiera andra kommunala uppgifter. Samhällsekonomisk neutralitet mellan upplåtelseformerna ska råda.

2. De kommunala bostadsföretagen ska erbjuda sina hyresgäster kooperativ hyresrätt.

3. En ny typ av kooperativ hyresrätt, liknande den danska allmännyttan, ska införas, där kommun kan äga fastigheten/kvarteret/kvarteren, men där hela ansvaret ligger på hyresgästerna, med undantag för bostadsförmedlingen.

4. En ny typ av kooperation ska införs, liknande det finska hiittassystemet. Det har priskontroll i byggskedet och vid lägenhetsförsäljning både första gången och i fortsättningen.

5. Ändring av upplåtelseform bör regleras. Hyresrätt ska endast kunna ändras till kooperativ hyresrätt eller till ”hiittassystem”. ”Hiittas” ska ej kunna ändras. Upplåtelseform ska kunna regleras i detaljplan. Ett stöd bör införas för övergång från privat hyresrätt till kooperativ hyresrätt.

6. Om ägarlägenheter har införts, bör de snabbt avskaffas. De ger en riktigt dålig hyresrätt.

V

Bostadspolitiskt samtal 17 februari 18.30 Del 1

2009-02-11T14:48:00.003+01:00

Tisdag 17 februari kl 18.30 på Norra real i Stockholm

Bostadspoltitiskt samtal med Carina Moberg (s), Jan Lindholm (mp) och Egon Frid (v) från riksdagen om oppositionens förslag till bostadspolitik.

Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet har nu ett bostadspolitiskt program.

Utgångspunkter
- tillräckligt med bostäder
- högre boendekvalité
- attraktiv och trygg hyresrätt
- nya upplåtelseformer för trygghet, inflytande och självkostnad
- välfungerande bostads- och byggsektor
- ökad integration

Det behövs en ny bostadspolitik. Hyresrätten måste bli bättre för hyresgästerna om den ska leva vidare som ett bra boendealternativ. Det behövs en rimlig hyressättning. Det behövs nya upplåtelseformer som kombinerar hyresrättens och bostadsrättens fördelar. Det behövs former för att klara tillväxt och ett bra boende för alla. Integrationen måste öka.

En välfungerande bostadssektor för de boende förutsätter att alla upplåtelseformer fungerar väl och att det finns ett gott utbud av bostäder för alla hushållstyper.

Det är orealistiskt att tro att den svenska bostadsmarknaden och kommunerna kan fungera utan hyresrätt. Men den måste bli attraktiv för de boende och därför behöver den utvecklas.

Hyresrätten har försämrats de senaste 15 åren med högre boendekostnadsökning än övriga upplåtelseformer. I synnerhet gäller det vid nyproduktion och ombyggnad. Hyresgästens inflytande är fortsatt svagt och har i vissa avseenden försvagats. Nyproduktionen av hyresrätt är marginell. Många hyresgäster väljer att lämna hyresrätten.

För att uppnå en bra hyresrätt och en välfungerande bostadssektor behövs förändringar av hyresrätten och nya upplåtelseformer för att ge trygghet, inflytande och självkostnad.

Ett grundkrav, som bör gälla i flertalet delar av landet, är att minst halva bostadssektorn är social och icke kommersiell. Då kan en god bostad för alla klaras och då blir hela bostadssektorn mer stabil.

Utgångspunkten för det som föreslås är:

Att samhället, staten, regionerna och kommunerna, har det yttersta ansvaret för att klara tillväxt och ett bra boende för alla.
Att boendet ska vara tryggt och säkert. Att de boende oavsett upplåtelseform ska ha rättssäkerhet och en självklar rätt till starkt inflytande över det egna boendet.
Att det ska erbjudas olika upplåtelseformer på den svenska bostadsmarknaden.
Att de olika upplåtelseformerna ska erbjudas ekonomiskt likvärdiga villkor. Subventioner, skattelättnader, kostnader och beskattning måste vara lika för alla boendeformer.
Att bostads- och byggsektorn fungerar väl.
Att bostadssektorn ska vara en del av en ökad integration.

Svarta affärer ?

2009-02-03T16:12:00.006+01:00

Idag har radion framfört att det går att hitta hyreslägenheter till salu på nätet. I hela landet.

Fastighetsägarföreningen har genast hängt på och hävdat att detta är oerhört omfattande och krävt att hyrorna i Stockholms innerstad ska höjas. Barbro Engman har också hävdat att svartförsäljning är oerhört omfattande men bör bekämpas med vanliga polisiära metoder.

Barbro Engmans metod är rimlig. Att hävda att alla i Stockholms innerstad ska ha högre hyra för att några i hela landet har köpt lägenhet svart är lite skrattretande.

Men hur vanliga är nu dessa svarta affärer? Har nu ägnat en god stund att leta på allahanda nätsidor och inte lyckats hitta en enda hyreslägenhet till salu! De finns förstås där eftersom radion har hittat dem, men inte kan det vara många och inte är de lätta att hitta.

Då och då men sällan är det någon som berättar att de köpt svart. De har alla köpt av fastighetsägaren. Så vi fortsätter att tro att det är på det sättet.

Fastighetsägarna påstår att det förekommer stora pengar för varannan lägenhet som byts. Eftersom det vanligen är två hyresgäster som byter med varandra påstår de i praktiken att stora pengar skulle byta ägare vid varje bostadsbyte. Det är förstås nonsens. Fast ofta upprepat av de som inte tänkt efter.

Logiken säger att det är relativt svårt att hosta upp lediga pengar för ett svartköp, det går ju inte att låna till. Och att skenbyten etc är svåra att ordna utan goda fastighetsägarkontakter.

Logiken säger också att de som har lediga pengar mycket lättare, säkrare och långsiktigare kan köpa en bostadsrätt. De lediga pengarna bör med råge räcka till en hög kontantdel av insatsen.

Slutsatsen blir nog därför att svarta lägenhetsaffärer finns, men betydligt mer sällan än vad som påstås, förmodligen med mindre pengar än vad som påstås och vanligen i en försäljning av eller med kontakt med en fastighetsägare.

Vid genomgången av nätet blir det dock uppenbart att det finns ett mycket stort antal andrahandslägenheter till uthyrning. Ofta med hyreskrav som ligger långt över den rätta hyran.

Här finns ett verkligt stort problem. Och det är de som "sitter illa till" som drabbas.

Hur skall andrahandsmarknaden regleras så att den blir rimlig. Förmodligen måste bland annat till ett riktigt kontrollsystem för andrahandshyror. Som det nu är är det rimligt att tala om ocker och bedrägeri.

Bostadspolitiskt samtal tisdag 17 februari

2009-01-25T21:25:00.003+01:00

Tisdagen den 17 februari ordnar Nätverket m fl ett bostadspolitiskt samtal om

Oppositionens alternativ till bostadspolitik

Plats Stockholm, Norra Real klockan 18.30-21

Samtalet kommer att behandla alternativ till dagens bostadspolitik. Fokus kommer främst att vara hur hyresrätten kan förbättras. Men också åtgärder för att få en bättre fungerande bostadsförsörjning, byggsektor och bostadsmarknad.

Mera information kommer.

V

Den svår förståerliga hyresgästföreningen avsnitt 5

2009-01-20T11:09:00.003+01:00

Måndag den 19 januari beslöt hyresgästföreningens delegation för förhandlingar med Svenska Bostäder för tredje gången att inte fördela hyreshöjningen för 2009. Ett i vårt tycke rimligt beslut.

Följande kommentar från en hyresgästförenings hemsida vill vi gärna föra vidare. Den visar hur det går till i hyresgästföreningen, men också att det finns en rejäl intern kritik. Man får se om den sanering som nog behövs kan bli verklighet:

"Kommentar

Så beslöt förhandlingsdelegationen att hyreshöjningen för 2009 inte skall differentieras.

Ombudsmannen försökte sockra förslaget om differentiering med att då skulle hyreshöjningen för alla ske 1 mars istället för 1 februari. Men fick genast kritik att här diskuterar vi förslag som skall gälla under lång tid. Differentieringsförslaget fanns inte utskrivet utan presenterades enbart muntligt och utan en ordentlig beskrivning av hur hyresstrukturen ser ut eller varför förslaget skulle se ut som det gjorde. Förslaget presenterades på gammalt vanligt hyresgästmaner "ni skall ha förtroende för oss som har tagit fram det". Det gick inte förhandlingsdelegationen på. Utan beslöt att avvisa differentieringsförslaget.

Så återstår då frågan varför frågan överhuvudtaget kom upp igen, trots att delegationen redan två gånger tidigare avvisat differentiering.

Nu återstår också frågan hur formuleringen:

"Överenskommelsen skall utgå från de principer för fördelning som tillämpats under senare år och syfta till att lösa brister i hyresstrukturen i Stockholm"

kunde skrivas in i huvudavtalet när det inte finns några överenskomna principer eller ens en gemensam uppfattning om hur hyresstrukturen ser ut och hur den bör vara.

Nu har förhandlingsdelegationen i praktiken underkänt den formuleringen. Men borde inte de som satt i de direkta förhandlingarna direkt ha reagerat när Svenska Bostäder föreslog denna skrivning? Hur går förhandlingarna i övrigt till om man inte direkt reagerar på skrivningar som bolaget lägger fram. Svagt!

I övrigt satt som vanligt diverse personer - anställda och förtroendevalda - som inte ingick i förhandlingsdelegationen med på delegationsmötet. En av dem ville också argumentera. Som svar på denna grundläggande märklighet hade också ett antal avdelningspersoner - bland annat från Södermalm - infunnit sig.

I förhandlingarna med privatnyttan kommer säkert fastighetsägarna ändå att försöka kräva att hyreshöjningarna skall differentieras så att de blir högre där deras medlemmar har merparten av sina lägenheter. Man får hoppas att våra hyresförhandlare nu istället äntligen får ändan ur vagnen och börjar ordentligt granska hyrorna - och standarden - i respektive privathus och jämföra med lämplig allmännytta."

Hyresgästernas riksförbund, också en svårförståerlig historia

2009-01-18T13:20:00.003+01:00

Sven Bergenstråhle, utredare på Hyresgästernas Riksförbund har skrivit brev till oss och vi har svarat honom direkt. Vi tror att några kommentarer till vad han skrivit till oss och på Hem och hyras hemsida kan vara av intresse. Sven har tidigare gjort förtjänstfulla utredningar om ungdomars boende. Nu verkar han ha hamnat i galen tunna. Vi tror att han för fram riksförbundets åsikter.

Sven: Det är så oerhört mycket mera värdefullt att bo i Stockholms innerstad.

Svar: Är det? De undersökningar som finns säger att hyresgäster i förort är beredda att betala LITE mer än de gör nu för samma bostad och områdeskvalité för att bo i innerstaden. Och sällan så mycket som det faktiskt kostar att bo i innerstaden.

Det är mycket långt från Svens påstående om OERHÖRT MYCKET MERA. Och då är hänsyn ännu inte tagen till att innerstadsbostaden och kvarteret som regel har sämre planlösning, sämre gård, mindre sol, mera störningar osv.

Svens åsikter (och hyresgästernas riksförbund?) är långt från hyresgästernas.

Sven: Hur kan ni påstå att hyresskillnaderna mellan innerstad och ytterstad är för höga.

Svar: Hyresgästföreningens senaste undersökning ”Var bor du bäst för pengarna” visar att hyresgästerna i hela övriga regionen är beredda att betala i genomsnitt 9 procent mer för samma bostad för att bo i innerstaden. Medan hyresskillnaden är 19 procent. Tydligare kan det inte visas. Andra undersökningar visar samma sak.

Framför allt är det enligt utredningen boende i små lägenheter som är beredda att betala mer för att bo i innerstaden. Befolkningsstrukturen visar att innerstaden numera domineras av åldrar runt 30, medan typiska förorter som Farsta, Skärholmen, Vällingby har en jämn åldersfördelning. Två-tredjedelar av de unga som får barn flyttar till förort innan barnen börjar skolan. Olika delar av regionen är med andra ord populära för olika åldrar.

Sven: Förortsborna anser att deras hyror är jämförelsevis för höga.

Svar: Återigen ett felaktigt påstående. Förortsbor brukar svara att samma lägenhet i en annan förort är mindre värd. Då säger de något annat, nämligen att det är en nackdel att flytta till en annan förort och därmed förlora sina sociala nätverk och annat som de flesta tycker är viktigt. Det har inget att göra med hur bra förorten är att bo i.

Sven: Det är problemet med den bristande konsekvensen och den orättvisa hyressättningen i Stockholms stad som är fastighetsägarnas bästa argument mot bruksvärdesystemet.

Svar: Återigen en åsikt från din sida som du får stå för själv. Också dessa dina åsikter motsägs av de enkätundersökningar som gjorts. Det finns orättvisa hyror, främst handlar det om nybyggnadshyror och ombyggnadshyror, men det är ju inte dom som Sven talar om.

Att fastighetsägarna påstår att hyrorna ska vara högre där de har en stor del av sina medlemmars bostäder är ju inte detsamma som att de har rätt. Fastighetsägarnas ageranden är förvisso ett hot mot bruksvärdessystemet. Men kanske också i slutändan ett hot mot deras egen existens.

Tron att man skall kunna ”köpa” fastighetsägarna genom att säga att de har rätt och genom att sälja ut innerstadshyresgästerna är förfärlig. Fastighetsägarnas ageranden under 2000-talet visar tvärtom att varje gång man givet dem en hand så har de fått blodad tand och begärt mer.

Vi skulle vilja se en hyresgästförening som tog kamp mot fastighetsägarna istället för en som försöker lirka med dem.

Sven: Det är rimligt att hyresskillnaden mellan Rinkeby och innerstaden är 40-50 procent. Sådana hyresskillnader har man i Malmö.

Svar: Inget i enkätundersökningarna stöder detta. Hyresskillnaden mellan Järvafältet i Stockholm och innerstaden är enligt vår uppfattning fullständigt orimlig. Vi förstår inte heller varför det ska vara väsentligt billigare att bo på Järvafältet i Stockholm, jämfört med att bo i liknande områden i Sollentuna, Järfälla och Sundbyberg. Eller varför det ska vara väsentligt billigare att bo på Järvafältet än i t ex Skärholmen och Vällingby-Hässelby.

Hyresskillnaderna i Malmö är verkligen inget föredöme. Stora hyresskillnader för områden som ligger mycket nära varandra. Hyresskillnaderna i Malmö bygger för övrigt inte på centralitet, vilket är den måttstock som Sven hävdar för Stockholm. Numera är den längsta bostadskön i Malmö till det område som har värderats lägst. Ett resultat har också blivit snabbt ökande omvandling till bostadsrätt i de områden som värderats högst.

V

Den svårförståeliga hyresgästföreningen avsnitt 3

2009-01-14T13:26:00.003+01:00

I tidigare avsnitt i denna serie har vi rapporterat om hyresförhandlingarna i Svenska Bostäder. Det finns skäl till ett avsnitt till. Läs om de fem märkliga stegen.

I steg ett beslutar förhandlingsdelegationen (som beslutar om avtal) att de i år inte vill ha någon differentiering av hyrorna. Beslutet kom på grund av kraftig kritik mot hittillsvarande differentieringar och brist på inriktning och underlag för en differentiering. Ombudsmannen som skriver protokoll tar inte med beslutet i protokollet!

I steg två träffar ombudsmannen bolaget och framför en modifierad version av delegationens beslut: "det inte finns fog för att differentiera enligt de gamla principerna med hänvisning till det pågående projektet, systematiserad hyressättning.”

I steg tre återkommer ombudsmannen till delegationen med ett förslag till generell höjning och att hyreshöjningen ska differentieras med formuleringen: ”Överenskommelsen skall utgå från de principer som tillämpats under senare år och syfta till att lösa brister i hyresstrukturen i Stockholm.” Avvikelsen från förhandlingsdelegationens tidigare beslut är påfallande! Skrivningen tidigare principer och skrivningen lösa brister i hyresstrukturen, är skrivna som om det finns en överenskommen uppfattning om brister i hyresstrukturen!

Dock står det också i avtalet att ”I det fall en sådan överenskommelse (om differentiering) inte träffas höjs hyran för alla bolagens lägenheter med 2,75 % den 1 februari 2009.” Den formuleringen gjorde att delegationen accepterade avtalet. Delegationen fick möjlighet att säga nej till en differentiering. Senast den 19 december skulle det göras.

I steg fyra återkom ombudsmannen med ett förslag till differentiering. Nyproduktionen skulle få en lite lägre höjning och cirka 5 procent av beståndet skulle få en högre höjning. Argumentationen för nyproduktionens lägre höjning var begriplig, men ändå märklig, man hade ju nyss förhandlat fram de hyrorna. Förslaget om den extra höjningen för de 5 procenten var dock obegriplig. Argument, som att det är en liten del av beståndet och en liten extra höjning, är ju inte övertygande. I diskussionen konstaterades att delegationen varit mot en differentiering från början och att det krävs starka argument för att kunna försvara att vissa ska ha en högre höjning.

Förhandlingsdelegationen beslutade (den 17 december) att inte acceptera förslaget till differentiering och att samma höjning skall gälla för hela beståndet. Endast en person i delegationen, regionstyrelsens representant, framförde en annan uppfattning.

Steg fem. Nu ska man inte ännu en gång tro att beslut är beslut! Nej, nu har ombudsmannen åter kallat till ett delegationsmöte för att få delegationen att besluta om så gott som samma differentieringsförslag som delegationen avvisade nyss!

Argumentationen är obetalbar. Ombudsmannen hävdar att Svenska Bostäder inte accepterar skrivningen i avtalet, citerad ovan, att hyresgästföreningen inte tar sitt ansvar för hyressättningen och att Svenska Bostäder hotar att riva upp det avtal de nyss har tecknat! Fan trot! Avtalet gäller redan och tid för differentieringsdiskussion har gått ut.

Det verkar som att ombudsmannen ändå framfört till Svenska Bostäder att det finns en gemensam uppfattning om felaktigheter i hyresstrukturen. Den starka kritiken som framförts alla de senaste åren mot de differentieringar som genomfört är som borta! Hyresgästföreningens stora undersökning, där det tydligt framgår att hyresskillnaderna blivit långt större än vad hyresgästerna anser, verkar inte finnas! Förhandlingsdelegationens redan fattade beslut verkar man kunna strunta i!

Det verkar som att ombudsmannen, Svenska bostäder och regionstyrelsens representant i delegationen befinner sig i en egen värld och långt borta från både förhandlingsdelegation, andra förtroendevalda och hyresgästerna.

Det är skrämmande hur de agerar och intrigerar.

Man får hoppas att förhandlingsdelegationen tar i på skarpen, säger nej till det nygamla förslaget och gör en tydlig markering att delegationens inställningar och beslut skall respekteras och framföras till bolaget!

V

Den svårförståeliga hyresgästföreningen avsnitt 2

2008-12-17T23:42:00.002+01:00

Som vi rapporterade häromdagen skulle idag hyresgästföreningens förhandlingsdelegation för Svenska Bostäder fatta beslut om hyreshöjningen skulle fördelas olika eller vara lika för alla.

Som väntat lade förhandlingsledaren fram ett förslag som innebar en fördelning. Högre hyra skulle alla hus ombyggda under ungefär 70-talet få. I praktiken innebar detta att hus byggda före 20-talet skulle få en högre hyreshöjning. Då byggdes bara hus i innerstaden, så i praktiken var det en innerstadshöjning som föreslogs.

När förhandlingsledaren skulle argumentera användes den s.k. hyreskommittens indelning i hustyper och värderingar som grund. Flera i delegationens tyckte detta var häpnadsväckande. Hyreskommittén innehöll både bolagen och hyresgästföreningen, och från hyresgästföreningen både förtroendevalda och anställda. Så länge allmänna principer behandlades fick de förtroendevalda vara med. Men i beskrivningen av fastighetstyper, deras kvalitéer och värden för dessa deltog från hyresgästföreningens sida enbart anställda!

När hyreskommitténs förslag blev känt fick det hård kritik från de förtroendevalda. Kritiken riktade in sig på fastighetstypesindelning, kvalitetsbeskrivning och värdering av dessa. När regionstyrelsen så småningom skulle behandla kommitténs resultat ställde sig styrelsen inte bakom förslaget! Ändå tycks det leva kvar i vissa kretsar! Och som ovan användas som argument i en hyressättningsdiskussion. Hur är detta möjligt?

När förhandlingsdelegationen så småningom skulle rösta var det bara en person som röstade för en hyresfördelning (regionstyrelsens representant i delegationen!). Således beslöts att hyreshöjningen skulle vara lika för alla.

Ett rimligt beslut med det underlag som (inte) fanns!

Från förhandlingarna med de privata fastighetsägarna hörs att dessa är mycket angelägna om högre hyror där de framför allt har sina hus - dvs i innerstad och närförort.

Ett rimligare tänkande skulle väl vara att granska alla privathyror extra noga. Enligt statistiken är nu privathyrorna i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttans hyror. Enligt hyreslagen får privathyrorna vara 5 procent högre. Det är således mycket troligt att ett stort antal privatägda hus har alldeles för höga hyror. Vid många tillfällen har de fått lite extra och dessutom har hyresgästföreningen haft så dåligt på fötterna för att bedöma privathyror så man har gått på pumpen titt som tätt - med stora extra hyror för privathyresgästerna som följd.

Det finns ingtet skäl att acceptera detta. Alltså behövs en skarp granskning av privarhyrorna och en nollning där de är för höga.

All granskning av privata fastighetsägare i Stockholmstrakten, visar att de tjänar otroligt mycket pengar både på hyror och på värdestegring. Det är naturligtvis pinsamt för hyresgästföreningen att privathyrorna har blivit alldeles för höga.

Men det är ännu mer pinsamt om problemet inte rättas till.

Den svårförståerliga hyresgästföreningen avsnitt 1

2008-12-16T08:50:00.000+01:00

Då och då nås vi av berättelser från Hyresgästföreningen. De får oss ofta att höja på ögonbrynen och ställa frågor kring demokrati, folkrörelse, förtroendevaldas roll och organisationens kompetens.

Hyresförhandlingarna för Svenska Bostäder är ett sådant exempel.

Den 27 november träffades den stora förhandlingsdelegationen. Förhandlingsledaren sedan några år hade tvingats bort och där fanns en ny. Vi skall återkomma till den historien.

Förhandlingarna för 2008 diskuterades. Den nya förhandlingsledaren ville ha delegationens mandat att förhandla fram en överenskommelse med ett tvåårsavtal och med upp emot 3 procents höjning första året. Någon särskild analys framfördes inte, utan det verkade vara en sticka upp fingret i vädret gissning. Hon fick inte det mandatet! Delegationen hade under hösten analyserat bolagets ekonomi och kommit fram till att det inte behövdes någon hyreshöjning alls. Samt att pågående räntesänkningar, svalare byggkonjunktur mm talade för att inte göra tvåårsavtal.

Döm om förhandlingsdelegationens överaskning när den träffas nästa gång den 9 december. På bordet läggs ett underskrivet (!) tvåårsavtal med höjning 2,75 % första året. Dvs precis stick i stäv med delegationens uttalade mandat vid det tidigare mötet! Eftersom avtalet är underskrivet kan delegationen bara säga ja eller nej. Vid nej går frågan vidare till central förhandling mellan Hyresgästernas riksförbund och SABO.

Hur är detta överhuvudtaget möjligt! Hur kan en förhandlingsledare komma tillbaka med ett avtal som är stick i stäv med förhandlingsdelegationens uttalade inriktning. Betyder de förtroendevaldas åsikt, analys och beslut ingenting?

Vid förhandlingsdelegationens möte den 27 november behandlades också frågan om hyresfördelning, dvs om hyreshöjningen skall kunna vara olika för olika hus. Förhandlings-delegationen beslutar att det inte skall vara någon hyresfördelning i år. Argumenten för fördelning och underlag för hur den i så fall skall vara saknas. Erfarenheterna från tidigare år är inte goda. Delegationens beslut i denna fråga saknades när protokollet kom!

Döm också om delegationens överaskning när det ovan nämnda underskrivna avtalet innehåller att en hyresfördelning skall göras både för 2009 och 2010. Återigen, hur är det överhuvudtaget möjligt att komma tillbaka med ett underskrivet avtal som går stick i stäv med förhandlingsdelegationens beslut?

Förhandlingsledaren argumenterar den 9:e dec för en hyresfördelning. Med en sådan skulle nyproduktionshyrorna kunna få en lägre hyreshöjning. Om nu detta är ett argument så borde väl huvudavtalet innehålla en lägre höjning för nyproduktionen? Eller så borde rimligare nyproduktionshyror ha förhandlats fram från början?

Den svåra frågan är förstås inte att ge några en lägre höjning utan att motivera en högre höjning för andra!

År efter år har hyresgästföreningen talat om att ta fram en gemensam uppfattning om hyrorna. Bara embryon till detta har kommit fram. Ändå har hyresfördelningar gjorts under ett stort antal år. Med förödande resultat särskilt för innerstadsbor och boende i privatbeståndet. När den enkät som gjordes tidigare under året visar att hyresskillnaderna blivit långt större än vad hyresgästerna anser, verkar man ha svårt att ta den sanningen till sig.

När det gäller hyresfördelningen finns nu en reträttväg. Förhandlingsdelegationen skall ta ställning till ett förslag till hyresfördelning om några dagar. Kommer man inte överens om en fördelning, blir det den genomsnittliga höjningen för alla.

Det vore nog det bästa beslutet.

Förhållandet mellan förhandlingsdelegationen (med förtroendevalda) och förhandlare är ändå svårförståerligt. Skulle det vara möjligt att i en facklig organisation ta fram avtal som är stick i stäv med förhandlingsdelegationens åsikter? Med en uppenbar nonchalans för förtroendevaldas åsikter och beslut? Nej, det är inte troligt. Sådana förhandlare skulle inte bli långvariga någon annanstans.

Skrönor från Fastighetsägarna

2008-12-11T22:34:00.000+01:00

I en insändare i DN den 11/12 påstår Fastighetsägarna att hyresskillnaderna mellan Östermalm och Tensta är 15 procent samt att den svarta marknaden omsätter 1,2 miljarder kronor per år. Bägge uppgifterna är kvalificerade skrönor. Därefter tycker Fastighetsägarna att hyresskillnaderna ska vara större därför att östermalmsbon i genomsnitt har högre inkomster än tenstabon. Skall hyrorna vara olika per kvadratmeter för hushåll med olika inkomst? Det vanliga att en person med högre inkomst hyr en större bostad och därigenom får en högre hyra. Oberoende av var man bor.

Det finns inga skäl att hyrorna per kvadratmeter skall vara olika för olika inkomstgrupper.

Så till sakuppgifterna.

Hyrorna i Svenska Bostäder är i Tensta i genomsnitt 781 kr per kvm för 3 rum och kök om 77 kvm. På Östermalm är genomsnittshyran hos Svenska Bostäder 1.030 kr per kvm för en lika stor lägenhet. I Tensta är nästan alla hyresrätter allmännyttiga medan nästan alla på Östermalm är privatägda. Enligt statistiken är privathyrorna i genomsnitt 12 procent högre än allmännyttan. Således bör 781 kr per kvm i Tensta jämföras med 1.030+12% på Östermalm, dvs 1.153 kr per kvm.

Östermalmshyran är således 47 procent högre än tenstahyran, inte 15 procent som Fastighetsägarna påstår. Hyresskillnaderna är för stora, inte för små!

En saklig fastighetsägarförening önskas!

Fastighetsägarnas påstående om svarthandelns omfattning är lika felaktigt. Deras sk undersökning bygger på gissningar och orimliga antaganden (som t.ex. att bägge parter i ett byte tar 150 000 kr per rum var av varandra). Sanningen är snarare att det bara i undantagsfall förekommer pengar emellan när hyresgäster byter med varandra och i alla de fall som vi hört talas om har det handlat om relativt små belopp, typ några månadshyror.

Sanningen är istället att svarthandeln helt övervägande utförs av en del ohederliga fastighetsägare eller deras förvaltare som säljer hyreskontrakt istället för att lämna ledigblivna lägenheter till bostadsförmedlingen. Hur omfattande detta är vet vi inte. Men där skulle Fastighetsägarna kunna göra lite nytta genom att tvätta den egna byken.

Vidare påstår Fastighetsägarna att hyresregleringen förhindrar nyproduktion av bostäder. Det finns det inga belägg för. Att det skulle byggas mer med marknadshyror är osannolikt. Det är redan praktiskt taget fria hyror i nyproduktion (en nyproducerad tvåa i innerstan kan kosta över 12 000 kr/månad). Det är helt fri prissättning på bostadsrätter och ändå byggs det för lite bostäder i Stockholm.

Nej bostadsbristen beror på att det finns för lite bostäder med rimlig hyra, att byggmarkandens oligopol skapat för höga byggkostnader, att inflyttningen är mycket snabbare till Stockholm än planprocesserna för bostadsbyggande och att investerare hellre satsar kapital i branscher med snabbare avkastning.

Till sist ondgör sig Fastighetsägarna över att antalet privatägda hyreslägenheter minskat.

Vår slutsats är glasklar. Den privatägda hyresrätten fungerar inte särskilt bra. Alltså köper hyresgästerna sig ur den när de kan.

Om den privatägda hyresrätten ska finnas kvar måste den bli bättre för hyresgästerna än den är idag. Inte sämre, som den skulle bli om fastighetsägarnas fick igenom sina krav!

Margareta Friman-Scharin

Stora hyresskillnader i Stockholm

2008-12-08T16:49:00.000+01:00

Se även karta över hyresskillnader i Stockholm.

Som framgår nedan är hyresskillnaderna i Stockholm en bra bit högre än hyresskillnaderna i Malmö och ännu större om man jämför med Göteborg. Man kan mycket väl tala om en tiogradig skala i Stockholm med cirka 54 procents hyresskillnader. Tas nybyggda och nyombyggda områden med blir skalstegen fler och hyresskillnaderna hela cirka 120 procent.

Hyresskillnaderna i Stockholm är långt högre än de som hyresgästerna har sagt sig vara beredda att betala.

Låt oss därför granska Svenska Bostäder i Stockholm och använda hyrorna för en 3:a på 77 kvm för 2008. Svenska Bostäders lägsta hyror finns i Rinkeby. Där är hyran 753 kr per kvm. Högsta hyran finns i Hammarby sjöstad, där är hyran 1560 kr per kvm. Således är hyran i Hammarby sjöstad 107 procent högre än i Rinkeby. Knappast någon liten hyresskillnad.

Om vi nu lämnar det som kallas nyproduktion – som nu börjar bli 6-7 år gammal - och tittar på områden med minst 500 lägenheter framträder ett mönster.

- Lägst hyrorna finns på Järvafältet. Rinkeby 753 kr per kvm, Husby 778, Akalla och Tensta 781.

- Sen finns ett antal områden med hyror en bit över 800 kr per kvm. Rågsved 806, Tallkrogen 807, Bredäng 819, Farsta strand 838, Farsta 839.

- Därefter lite högre. Kärrtorp 864, Hagsätra 872, Bagarmossen och Hässelby strand 878, Skärholmen 885, Hässelby gård 892, Björkhagen 897.

- Strax över 900 kr per kvm ligger Vällingby med 916 kr per kvm.

- Ännu lite högre ligger Blackeberg 941, Östberga 946, Enskede 948, Grimsta 952.

- Över tusenlappen per kvm ligger Vasastaden 1018 och ännu högre Södermalm (exkl södra Hammarbyhamnen) med 1066 kr per kvm.

- Högst ligger Liljeholmen med 1.174 kr per kvm.

Om man så vill kan man hävda att det finns en tiogradig skala inom Svenska Bostäder i Stockholm plus ytterligare några skalsteg om nyombyggt och nybyggt tas med.

Hyrorna innerstad - ytterstad är ofta på tapeten. Av ovanstående framgår t.ex. att hyrorna på Södermalm är 42 procent högre än de är i Rinkeby och 27 procent högre än i Farsta.

Detta är inte små hyresskillnader, det är mycket stora hyresskillnader! Och påtagligt högre än de 40 procent som man hävdar finns i Malmö.

Vill hyresgästerna ha stora hyresskillnader? Nej det vill de inte!

Enligt en undersökning beställd av Hyresgästföreningen i Storstockholm var hyresgästerna i övriga Storstockholm beredda att betala i genomsnitt 520 kr mer per månad för samma lägenhet i innerstaden. Det motsvarar 81 kr per kvm eller cirka 9 procent mer än den genomsnittliga ytterstadshyran i Stockholms stad.

Det betyder att hyresgästerna är beredda att betala långt mindre än de faktiska hyresskillnaderna. Hyresskillnaderna har blivit för stora!

Undersökningen visade inte vilka hyresskillnader hyresgästerna inom Stockholms stad var beredda att betala. En god gissning är att de skillnaderna är mindre än när hela Storstockholm tas med.

I en undersökning som gjordes för några år sedan var ytterstadens hyresgäster inom Stockholms stad beredda att betala cirka 5 procent mer för samma lägenhet i innerstaden.

Av ovanstående framgår också att hyrorna i nyproduktion och vid ombyggnad är ett mycket stort problem i Stockholm.

Hyror i Svenska Bostäder 2008. Genomsnittshyra i områden med mer än 500 lägenheter
för 3 RoK om 77 kvm.

Hyra och självkostnad

2008-11-29T20:22:00.000+01:00

Familjebostäder i Stockholm har begärt en hyreshöjning med 4,8 procent från 1 januari. När man hör det, så skulle man kunna tro att Familjebostäder befinner sig på ruinens brant.

En granskning av senaste årsredovisning ger en annan bild. 2007 tog Familjebostäder in 1,56 miljarder i hyror. Av det blev det en vinst på 265 miljoner (före bokslutsdispositioner och skatt). Således drygt 17 procent i vinst! Det kan väl inte kallas självkostnad?

Är det då så att Familjebostäder låter sin hus förfalla och på det sättet fixar sig en vinst? Nej då. Familjebostäder redovisar 93 miljoner för reparationer och 281 miljoner för underhåll. Således går knappt 25 procent av hyran till detta. Dessutom redovisar Familjebostäder 174 miljoner till avskrivningar vilket ger ytterligare möjligheter till underhåll - eller till återbetalning av lån eller till osynlig vinst.

Lagarna säger att allmännyttan och kommunala företag ska drivas med självkostnad. Har någon granskat Familjebostäder? Hur kan detta företag få drivas med så stor vinst utan att någon reagerar? Borde inte detta leda till ett ramaskri från både hyresgäster och hyresgästförening? Eller är det pinsamt för hyresgästföreningen att ha förhandlat fram hyror som ger en sådan vinst?

Nästan en tusenlapp av hyran per månad går till vinst! Räknar man med avskrivningarna blir det 650 kr till.

Hur har detta rika bolag mage att begära 4,8 procent i hyrehöjning?

Uppenbarligen behöver självkostnadsfrågan för allmännyttan komma upp på bordet. 22 592 hyresgäster i Familjebostäder borde leva rövare. En förutsättning för tilltro till allmännyttan är både att den följer de regler som finns och att den inte skinnar hyresgäster. Endast då går den att försvara.

Tyvärr är inte Familjebostäder i Stockholm ensamma. Åtminstone i Stockholm är situationen likartad i de andra kommunalägda bostadsbolagen.

Dansk allmännytta och finsk Hiitas, vad är det?

2008-11-21T14:39:00.000+01:00

Det ställs frågor om dansk allmännytta och finsk Hiitas. Därför en liten snabböversikt inklusive lite om danska andelsboliger.

Allmännyttan i Danmark ägs av allmännyttiga sällskap som är fristående från kommun, men har en gemensam nationell organisation. Vissa statliga stöd finns för nyproduktion plus att den gemensamma organisationen har en budget för investeringar. m fl regler.

När ett allmännyttigt område byggs bildas en avdelning inom allmännyttesällskapet. Medlemmar i avdelningen är de boende. Avdelningen är självstyrande, dvs beslutar själv om hyror, underhåll, skötsel osv. Ett kontrollsystem finns, så att om en avdelning missköter husen så kan allmännyttesällskapet eller kommunen ta över.

Kommunen har rätt att förmedla minst 25% av lediga bostäder. Man gör ibland, t ex Köpenhamn, överenskommelser om att kommunen ska förmedla en större del.

Vidare är det vanligt att man har en s k grön förmedling, vilket innebär förtur för bostadssökande som arbetar i ett område eller dess närhet.

Hiitas systemet i Finland är en äganderätt, där både produktionskostnaderna och vidareförsäljningspriserna är kontrollerade. I Helsingfors har det lett till att priset för en ny hiitasbostad är cirka två-tredjedelar jämfört med vanlig äganderätt. En viss justering av förstapriset görs efter hand efter ett antal index. Kontrollen av andrahandspriserna är sådan att om någon bostad säljs till för högt pris så har kommunen rätt att köpa över till det rätta priset. Således rätt kännbart. Enligt uppgift finns en del svarta pengar men små.

I Helsingfors är cirka 30% hiitasbostäder.

I Damark finns också andelsboliger som liknar vår bostadsrätt. De är priskontrollerade vid andrahandsköp. Hyresrätt kan göras om till andelsboliger, men inte till ägarlägenheter. I Köpenhamn är cirka 30% av bostäderna andelsboliger.

R

Nyvakna (s), men tveksamma förslag

2008-11-21T11:10:00.000+01:00

Det är väl bra att (s) i Stockholm har vaknat till i bostadspolitiken, om man får tro dagens DN-artikel av Carin Jämtin. Och det är lätt att tillstyrka sanering av andrahandsmarknaden och återinfört investeringsstöd för hyresrättsbyggande.

- Lite självkritik hade dock inte skadat. Även den förra regeringen framförde (genom dåvarande anvarig minister Sahlin) att investeringsstödet till hyresrätt skulle avskaffas, och tog inte ett enda initiativ till att stärka ungdomars ställning eller att sanera andrahandsmarknaden, trots att de frågorna fördes fram.

- När det gäller omvandlingen till bostadsrätt så är Jämtin kritisk till att hyresgäster i privata och allmännyttiga hus köper över till bostadsrätt. Realiteten är att bostäderna i Stockholms stad (enligt SCB) tidigare till 75% var hyresrätt och att detta nu är nere i 60% - plus ett par procent hyresrätt i bostadsrättshus som inte syns i statistiken. Dvs en oerhört hög andel hyresrätt.

Den viktiga frågan är förstås varför hyresgästerna är missnöjda med hyresrätten. Varför har nästan alla hyreslägenheter i Östberga omvandlats till bostadsrätt? Varför har många i innerstaden och ytterstaden funderat på bostadsrätt?

- Svar: De är missnöjda med hyresrättens otrygghet och utsatthet. Hyrorna och bristen på inflytande. Situationen för hyresgästerna när fastighetsägaren vill göra större åtgärder är förfärlig. Osv.

- Således: Vill vi bevara en hyresrätt för det som den är bra på, måste den också bli bra på de övriga fronterna. För det kommer att krävas ett helt paket av lagändringar som både garanterar självkostnad i allmännyttan och något liknande i privatnyttan. Rimliga hyror i nyproduktion och ombyggnad. Stärkt inflytande, besittningsrätt, bytesrätt. Garantier för reparationer och underhåll. Arvsrätt osv. Ett system som garanterar rätt hyra vid andrahandsuthyrning.

- En demokratisk och effektiv hyresgästförening istället för dagens centralstyrda och dessvärre rätt lågkompetenta organisation skulle inte vara fel.

- Och sen måste man på allvar börja planera för andra upplåtelseformer, en förändrad kooperativ hyresrätt, en allmännytta a la Danmark, hiitassystemet a la Finland osv.

- Då skulle också omvandling av hyresrätt kunna regleras på ett nytt sätt. Dvs tillåta omvandling av privatägda hyresrätter endast till kooperativ hyresrätt och till hiitassystemet. Det skulle rensa ett antal problem inom hyressektorn.

- En lågkonjunktursituation är bra för att göra dylika förändringar.

Bostadsbyggandet minskar

2008-11-17T11:46:00.000+01:00

Bostadsbyggandet minskar visar aktuella siffror från Statistiska Centralbyrån. Första 3 kvartalen 2008 igångsattes 14 353 bostäder jämfört med 20 750 motsvarande tid 2007. 2006 var det nästan 27 000. I storstadslänen är nedgången något högre än Sverige som helhet.

I Stockholms län var igångsättningen knappt 6.000 de tre första kvartalen 2004, 2005 och 2007 samt 7.000 samma tid 2007. Nu nere i 4.000. Också i Skåne och Västra Götaland är nedgången kraftig.

Nedgången beror inte på minskad befolkningsökning. Däremot är hushållen inte beredda att längre betala de överpriser som byggsektorn har begärt för nya hus. För nedgången i byggande i hyresrätt tillkommer att finansieringen av hyresrätt numera är mycket dyrare än andra upplåtelseformer. Det skulle mycket väl gå att bygga med rimlig, men lägre vinst. Men för företag som hoppats på 33 procents vinst är förstås 6-7 procents vinst en styggelse. Så osund har byggsektorn blivit.

Man skulle kunna hoppas på att allmännyttan och bostadskooperationen skulle ha ett annat förhållningssätt. Men kombinationen av höghyrespolitik för nyproduktionen i allmännyttan och privatnyttan samt ovan nämnda dyra finansiering stoppar det mesta av den nyproduktionen. Bostadskooperationen tycks ha valt att hellre sälja dyrt och tjäna mer än att tillgodose sina egna bostadsköer.

Enligt uttalanden från Bostadsförmedlingen i Stockholm ökar nu efterfrågan på hyresrätt, sannolikt främst på hyresrätt med rimlig kostnad.

Konjunkturförändringarna kan ju innebära att befolkningsökningen i stortstadslänen minskar, annars kan vi se fram mot en ökande bostadsbrist. Som vanligt särskilt för de med måttliga eller låga inkomster.

R i styrelsen

Det goda boendet, bland annat i hyresrätt

2008-11-15T22:05:00.000+01:00

Mycket av den bostadspolitiska debatten som rör hyresrätten tycks drivas utifrån två utgångspunkter:

Stoppa omvandlingen av allmännyttan till bostadsrätt. Drivs främst från hyresgästföreningen och till den närliggande organisationer. Ofta med rätt känslomässiga argument av typen "vår gemensamma egendom säljs bort".

Mera marknadsliknande hyror. Drivs främst av Fastighetsägarna och med dem närstående organisationer, där regeringen och tekniska högskolan (!) tycks vara framträdande. Med en blandning av argument som "vi tjänar för lite" (fastighetsägarna) eller att "marknad skulle innebära mera rättvisa" (!). Eller ännu värre att "mera marknad skulle innebära att det behövs färre bostäder".

- Ingetdera känns ju särskilt övertygande eller inspirerande. Borde inte den bostadspolitiska debatten handla om hur boendet kan bli bättre och billigare och mera tillgängligt även för de med mindre pengar att röra sig med?

- Borde inte en del handla om hur man får till tillräckligt med nya bostäder utan dagens övervinster i byggsektorn och med boendekostnader som många kan klara av. Och jämställda finansieringsmöjligheter och finansieringskostnader för de olika upplåtelseformerna?

- Borde inte en del handla om nya upplåtelseformer som skulle ge fördelar för de boende, som t ex allmännytta enligt dansk modell, hiitassystemet enligt finsk modell eller en (förbättrad) kooperativ hyresrätt?

- Borde inte en del handla om hur bristerna i dagens hyresrätt kan reformeras, tex bristerna i besittningsrätten och bytesrätten, svårigheterna att få underhåll och reparationer när fastighetsägaren trilskas, bristen på information och inflytande i allmänhet och i synnerhet när det (kanske) behöver göras större underhållsåtgärder och den extremt konstiga hyressättningen när dessa större underhållsåtgärder görs? Och om överhyrorna i privatägda hus jämfört med allmännyttan? Och om de för hyresgästerna oförmånliga redovisningssystem som allmännyttan använder?

- Borde inte en del handla om den urartning av kvalitéer som skett i nya bostadsområden? Där fasaden ofta är snygg och ömtålig, men där kvalitéer för barn som ljusa gårdar, bra lek- och idrottsmöjligheter, bra daghem och skolor samt ljusa lägenheter, fina platser och service också för medelålders och äldre prutats bort?

Vi behöver en debatt om det goda boendet!

R i styrelsen

Usel hyresrätt i ägarlägenheter

2008-11-12T09:30:00.000+01:00

I går presenterade regeringen ett förslag till ägarlägenheter. Bland argumenten finns att det ska ge fler hyreslägenheter. Det kan så vara, men det är en riktigt usel hyresrätt som skapas. Dessutom dyr för samhället och med som tex i Danmark besvärliga följder för bostadsmarknaden.
Hyr man i ägarlägenhet har man ett mycket svagt besittningsskydd. Vill ägaren flytta in eller sälja bostaden åker man ut. Det får också ett stort antal andra konsekvenser.
Man kan i praktiken inte få hyran kontrollerad. Alltså är det marknadshyra som gäller.
Man har ingen bytesrätt.
Man har inga möjligheter att hävda reparationer och underhåll.
Man har inte heller samrådsrätt och fritidsmedel som vanligen finns i allmännyttan.
Således en riktigt dålig hyresrätt.
Men dyr. Man bör räkna med att en ny ägarlägenhet blir lite dyrare än en ny bostadsrätt. Således kommer innehavaren vanligen ta större lån och därmed också större ränteavdrag. Således en högre samhällskostnad.
Dessutom kan man lära av Danmark. Där har man under 2000-talet prioriterat ägarlägenheter och hållit tillbaka nya allmännyttiga bostäder. Man har fått en kraftig bostadsspekulation, värre än i Sverige, med först mycket stora prisökningar och efter ett antal år kraftiga prisfall. Spekulanterna i ägarlägenheter har i hög utsträckning låtit bostäderna stå tomma, de skulle ju iallafall säljas snart med som man trodde stor vinst. Antalet bostäder utan invånare har därför i enbart Köpenhamn ökat med cirka 10.000 (!) under 2000-talet. Och dessa har främst funnits i ägarlägenheter. Således har ägarlägenheter lett till häftig bostadsspekulation och stort antal tomma lägenheter!
Snacka om en tveksam upplåtelseform. Om det är något vi behöver är det väl mindre spekulation och boendekostnader som fler klarar.
När vi behöver fler hyreslägenheter finns flera utmärkta val: Allmännytta och kooperativ hyresrätt. Fast det är förstås dags att de får samma stöd som ränteavdragsrätten ger nya bostadsrätter och villor. Med sedan lite kvalificerade hyresförhandlingar som inte accepterar 7,1 % ränta mm i kalkylen kan nog också en ny hyresrätt bli överkomlig för många.

R i styrelsen

Bostadsbrist jodå

2008-11-11T21:40:00.000+01:00

Några kommentarer till kommentarer:

I min världsbild är det betänkligt att professorerna Lind och Lundström så tydligt agerar som partsföreträdare för fastighetsägare och byggintressen. I min världsbild skall professorer vara sakliga,opartiska och föra fram kunskap, inte tyckerier. Visst kan man förstå att de har egenintressen (bägge är villaägare) och egna affärsintressen - bägge har fått stora bidrag främst från Fastighetsägarna och byggsektorn.... Men ändå att så uppenbart arbeta för en sämre och dyrare hyresrätt och högre inkomster till fastighetsägare av hyreshus. Det är märkvärdigt!
I något inlägg hävdas att vi inte har någon bostadsbrist, tusentals kontoriserade bostäder och omfattande svarthandel. Enligt vår uppfattning betyder befolkningstillväxten i Stockholms län på just nu cirka 24.000 invånare om året att det behövs i runda tal 12.000 nya bostäder varje år. Att jämföra med de cirka 8.500 som tillkommer genom nybyggnad, ombyggnad och permanentning av frittidshus. Myten om tusentals kontoriserade lägenheter var nog sann en gång, men inte längre. Idag byggs varje år ett rätt stort antal kontor om till bostäder, det är ju överskott på kontor. De flesta av de 200.000 som står i bostadskö är inte bostadslösa, men uppenbart önskar de en bättre bostad och har inte råd att köpa till de priser som finns just nu. Antagligen har flertalet inte heller råd att hyra till de ockerhyror som finns i nyproduktionen. Och de som säljer bor som regel i bostaden och tänker köpa något annat, så det skulle nog bli kaos om de som står i bostadskön skulle vilja köpa istället för hyra.
Visste ni att allmännyttan i sina kalkyler för nya hyreshus sedan lång tid räknar med 7 procents ränta! Trots att de lånar till 4 procents ränta! (Villaägare och bostadsrättsköpare räknar med ännu lägre efter ränteavdrag). Snacka om ockerhyror! Varför är det så tyst i den frågan?
Svarthandelns omfattning är en skröna från fastighetsägarföreningen. Att, som de, påstå att det för varannan lägenhet som byts betalas stora summor pengar innebär att det vid varje lägenhetsbyte betalas stora summor pengar. Det är bara påhitt. Visst finns det svarthandel, men alla vi har hört har betalat till fastighetsägaren eller dennes ombud. Där finns för Fastighetsägarna att rensa i den egna byken.

R i styrelsen

Högre hyror och priser istället för bostadsbyggande?

2008-11-07T10:19:00.000+01:00

Dagens storskämt presenteras i en rapport från professorerna (!) Lind och Lundström i en rapport till Nutek. Enligt dem bör bostadsbyggandet minskas, annars faller priserna på bostadsmarknaden! Istället bör hyresregleringen tas bort och andrahandsboende underlättas! Fast det kan behövas lite nya flyktingbostäder!
Det är inte utan att man häpnar. Dagens uppskruvade priser på bostadssektorn är något som skall försvaras. Inte ett ord om priserna skruvats upp högt på grund av bostadsbrist och bygg- & bostadsoligopolen. Nej priserna ska bibehållas!
Istället tycker professorerna att man höja hyrorna och arbeta för att fler ska bo med osäkra och dåliga villkor i andra hand!
Man måste förvånas över att dessas förslag kan läggas på fullt allvar. De innebär att professorerna pläderar för ett sämre och dyrare boende. Finns ingen insikt om hur god boendestandard har skapats i detta land? Finns ingen insikt om vikten av ett bra boende för trygghet och välbefinnande?
Professorena Lind och Lundström har förvisso förvånat under många år. Inte ett ord om hur man skall komma åt problemen med oligopolen inom byggsektorn eller hur man skall stävja skenande bostadspriser. Man kan tycka att professorer i bygg- och fastighetsekonomi borde vara bekymrade över hur den sektorn fungerar. Nej, istället har professorerna konsekvent pläderat för mer marknad inom hyressektorn.
Det konstigaste är förstås att NUTEK, ett statligt verk, har bekostat och släppt fram denna rapport.

R i styrelsen

Självmål

2008-11-05T16:21:00.000+01:00

Enligt DN idag så kräver de kommunala bostadsbolagen ovanligt höga hyreshöjningar på 5-6 %. Värmdöbostäders Vd säger att han tror att Hyresgästföreningen har förståelse för det och Hyresgästföreningens ordförande i region Stockholm Terje Gunnarsson säger att "årets förhandling blir tuff men förhoppningsvis rask" samt att han "hoppas att hyresförhandlingarna med de kommunala bolagen i regionen ska vara klara inom en månad".

- Hur kan han tro det?

- Finns det redan en dold uppgörelse med fastighetsägarna?

- Ska inte de valda förhandlingsdelegationerna få komma igång med förhandlingarna innan regionordföranden deklarerar att man snart är överens?

Terje Gunnarsons utspel i DN idag verkar mer vara riktat åt att hyresgästerna ska bereda sig på höga hyreshöjningar än på att fastighetsägarna har alldeles för höga vinster och hyreskrav.

Sådana självmål från HGF-ledningen får vi tyvärr se inför nästan varje hyresförhandling. Det är dags att vi får en förhandlingsorganisation som inte är ekonomiskt beroende av motparten.

Margareta Friman-Scharin
Ordf. i NHB

2008-11-05T11:17:00.000+01:00

Orimliga hyreskrav

Enligt media kräver de allmännyttiga bolagen i genomsnitt 5,1 procent mer i hyra nästa år. Svenska bostäder kräver 4,6 procent.

Hyreskraven är orimliga! De innebär en ordentlig standardsänkning för hyresgästerna. Inkomsterna har i genomsnitt ökat väsentligt mindre. Pensioner, arbetslöshetsersättningar, studielån osv har ökat mycket blygsamt eller inte alls.

Hyreshöjningarna är också orimliga med hänsyn till de mycket höga vinster som de allmännyttiga bolagen redovisar. Såväl de direkt synliga vinsterna som de inte lika synliga är mycket höga. Försäljningsvinsterna har varit mycket stora, avskrivningarna är som regel stora. Det finns således mycket stora dolda pengar inom bolagen. Att i de läget kräva hyreshöjningar är magstarkt.

Bolagen hänvisar till räntor, kostnadshöjningar och underhåll. Att utnyttja de höga räntor som finns just nu, som enligt alla bedömningar kommer att minska är fel. När det gäller kostnader talar de flesta för en lugnare byggsektor och därmed sjunkande kostnader.

Nätverket är särskilt förvånat över att ett antal företrädare för hyresgästföreningen har refererat bolagens krav som om de är något självklart. Utan kritik och utan kommentar om vad de innebär för hyresgästerna.

R i styrelsen