onsdag 17 juni 2009

Stockholmsmodellen gör Hyresgästföreningen överflödig?

Så länge samhällsvetenskapen funnits har forskare och utredare försökt konstruera modeller som översätter kvalitativa egenskaper till kvantitativa mått: ”Hur känner du dig på en skala från ett till tio?” Genom att bryta ner en komplex och sammansatt struktur i sina beståndsdelar som sedan värderas och poängsätts så har man försökt skapa ett eget mikrokosmos, kort sagt en modell av verkligheten. I de allra flesta fall har man misslyckats.

Modellerna har blivit bleka kopior av verkligheten och de har inte fungerat för att ge entydiga svar. Däremot har modellerna kunnat fungera som indikatorer, ungefär som väderprognoser.

Stockholmsmodellens främsta syfte är att ge entydiga svar. När alla parametervärden matats in, så tryck på knappen och ut kommer den ”rättvisa” hyran i både kronor och ören. Med tanke på modellbyggarnas historiskt sett dåliga resultat är oddsen inte speciellt goda för Stockholmsmodellen.

Men tänk om man lyckas! Då väntar den stora överraskningen. Hyressättningen kommer att revolutioneras. Under rubriken ”Hyresgästerna sätter priset”, säger Terje Gunnarson till tidningen Fastighetsnytt att ”här är det hyresgästen som lägger grunden för värdet”. Han har redan förutsett vad som kommer att ske.

En gång om året kopplar du upp dig mot hyresvärdens hemsida och loggar in på hyressättningssidan. Du matar in dina lägenhets- och fastighetsvärden men i de flesta fall behöver du bara godkänna redan registrerade uppgifter. Områdes- och lägesvärdena har hyresvärden redan lagt in. Service med andra ord! På bråkdelen av sekund presenterar hyresvärden din nya hyra och så var det klart.

Vad blir nu konsekvenserna av detta? Jo, det behövs ingen förhandling, ingen ombudsman som glömmer att kalla dig till möten, ingen väntan på att bli aviserad om den nya hyran. Kort sagt, Hyresgästföreningen har genom Stockholmsmodellen avskaffat sig själv.

Men det här gäller ju bara för Stockholm. De flesta andra föreningar i regionen tvingas fortsätta leva med det vanliga uråldriga förhandlingssystemet, den trötta regionstyrelsen och de förvirrade ombudsmännen.

Vi stockholmare är däremot befriade.

B

måndag 15 juni 2009

Bevare oss för Stockholmsmodellen 1

Jag har varit på informationsmöte om Stockholmsmodellen och det avskräckte.
Grundbulten ser ut så här: De nya hyrorna (alla lägenheter ska få nya grundhyror) ska sättas enligt bruksvärdet och bruksvärdet ska i sin tur bygga på hyresgästernas allmänna värderingar. Det här låter förledande men är alldeles uppåt väggarna.

Bruksvärde har inte ett dugg med allmän hyressättning att göra. Bruksvärdet är ett kriterium när två lägenheter jämförs i en situation när hyresvärd och hyresgäst är oense om hyran. Då letar man fram en allmännyttig lägenhet som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdig med den lägenhet vars hyra man förhandlar om.

De allmännyttiga lägenheternas hyror har satts efter förhandling med hänsyn till bostadsbolagets kalkyler som i bästa fall baseras på dess självkostnader. Vare sig hyresgästernas värderingar eller de enskilda lägenheternas bruksvärde har bestämt hyresnivån.

Talet om att modellen bygger på en återgång till den genuina bruksvärdesprincipen är rent nonsens. Den vantolkning, som modellens förespråkare gör, öppnar vägen till marknadshyror. I kombination med överenskommelsen mellan Hyresgästföreningen och SABO som föreslår slopat hyrestak och att allmännyttan ska drivas affärsmässigt blir modellen ett effektivt vapen i händerna på marknadsförespråkarna.

För att lugna hyresgästerna säger man att det kommer att ta lång tid att införa modellen och att en faslig massa lägenheter måste besiktigas. Erfarenheterna av Hyresgästföreningens besiktnings- och förhandlingsverksamhet är inte speciellt goda. Det hela kommer som vanligt att mynna ut i schablonlösningar, vi målar bilden i grova penseldrag som föreningen brukar säga när de inte bemödat sig ta reda på detaljer.

Vad behöver göras i stället. Jo, gör en systematisk genomgång av hyresstrukturen (den bilden saknas faktiskt), se till att självkostnadsprincipen tillämpas, rätta till de snedsitsar som åratal av misslyckade förhandlingar på framför allt privatsidan lett till, kort sagt slå vakt om och vidareutveckla nuvarande system.

Det påstås att kritiken av Stockholmsmodellen gynnar dem som ivrar för ombildning till bostadsrätt.

I stort sett alla innerstadsombildningar är ekonomiskt ofördelaktiga. Några stycken kanske ser bra ut på pappret med det beror uteslutande på att man lånar pengar till driften utöver köpet. För dem kommer det surt efter och på några års sikt är affären ofördelaktig.

Det bästa alternativet till bostadsrätten är en bra hyresrätt eller varför inte kooperativ hyresrätt med samma inflytande som i bostadsrätten men utan spekulation livslång skuldsättning.

I nästa vecka hålls flera informationsmöten. Gå dit, lyssna och få dina farhågor besannade.

B